土地一级整理工作流程图
“土地一级整理”操作流程盈利模式
“土地一级整理”操作流程盈利模式中社经略信息中心致力于ppp项目对接、咨询、管理等后期服务，且有针对性的指导政府融资平台转型，操作等，解决各政府项目融资问题，为银行以及政府企事业单位提供培训服务，线上直播，线下现场公开课，赴企内训，内容覆盖金融政府投融资建筑工程招投标等全领域！公众号一、什么是一级土地整理一级是和二级相对的，自从土地禁止了协议转让之后，所有土地出让都要走招拍挂流程。
招拍挂之前所有事情就叫一级，包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥管网铺设的三通一平、建设用地指标的覆盖等；招拍挂之后的所有事情都叫二级，就是房地产开发，包括设计、报建、施工、交房等。
简而言之，一级土地整理，就是把一块毛地，做到可以开工建设的地步，只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。
就是俗称的“生地”变“熟地”，由“毛地”变“净地”的过程，也就是所说的土地一级开发。
一般是将纳入土地利用总体规划及城市土地储备供应计划的土地，由土地整理主体实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等建设条件，使整理的土地变成“熟地”，为下一步国土收储、招拍挂等打下基础的过程。
二、一级土地整理的出让手续土地拆平了或者建设用地指标到位了就可以走流程准备招拍挂出让了，办这个手续也很麻烦。
这个我就简单讲讲吧，不是我的强项，因为每个城市都不一样，就说几个共性的手续。
1、规划条件：市规划局正式下发。
一般由国土局发函申请，根据开发商提供的规划设计指标，规划局复函，国土局作为定界，评估的依据，是最前提条件之一。
2、土地征收、收储：市国土局负责。
集体地为征收，国有地为收储。
集体土地（没有土地证），以签订征收协议为工作结果。
国有土地签订协议，以收缴土地证为工作结果。
3、定界确权及申请宗地号定界：市国土局委托专业测绘院测绘，出宗地的坐标图、地形图，用坐标明确土地具体位置，实测面积。
(完整版)土地整理操作流程
土地综合整理项目操作管理流程土地综合整理分为土地整理及拆院并院两种项目类型，下面分别对土地整理项目及拆院并院项目操作流程、检查要点及检查表格等进行规范。
一、土地整理质量检查操作流程质量检查目的是使规划成果更加规范、方案合理。
应该从两个方面进行控制：包括过程控制和成果检查。
其中过程控制尤为重要，质量检查贯穿于项目的设计全部过程，大致为1、项目开始前：了解项目的基本情况，明确项目设计基本要求；2、项目踏勘及台帐分析：确保基础数据准确，整理规模、新增耕地计算合理，项目重点区域位置、项目线性工程设计参数合理，充分收集（市）县、镇、村意见；3、设计成果完成后：对数据图形的一致性、图纸文字说明的准确性，报件资料的完整性自检；4、项目成果修改阶段：对修改意见进行分析，提供正确合理的修改意见及方案，检查修改成果。
其他部分根据制定的规范细则由项目小组组长进行过程控制。
根据项目实施流程，质量检查工作具体为：(1)、接受公司任务，签收《任务单》后，确定工期、成果清单及合同约定其他要求；(2)、项目资料（台帐及工作底图）收集后，项目负责人检查台帐及底图的准确性对统计数据进行确认；(3)、现场踏勘，现状照像，工程量上图时，征求（市）县、镇、村意见，参与项目人员共同确定规划方案；(4)、整理规模、新增耕地分析确定后，检查并确定数据；(5)、对台帐数据核对、新增耕地分析后并请国土资源局盖章确认（项目负责人）；(6)、内业处理数据上图（项目负责人）；(7)、外业数据处理最终成果与新增耕地分析的相互协调（文本编制员、制图员负责），制作单体图及工程量统计表；（文本编制员、制图员负责）；(8)、预算编制和按预算要求调整工程布置图后，质检人员检查预算编制的准确性；(9)、文本、图件制作时，进行质量过程控制；(10)、成果汇总，初稿完成后，检查正确性、一致性问题；(11)、联系业主单位，核定新增耕地和工程布局规划，确定规划初步方案；（由项目负责人负责）(12)、对村镇及国土局，县级评审提出的修改意见进行分析，确定修改方案，检查修改成果；(13)、相关资料盖章、签字；（项目负责人负责）(14)、成果组件后，检查成果的完整性。
土地一级开发工作流程超详细
土地一级开发具体实施流程表二级开发具体实施流程表附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序:一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
国有土地使用权入市交易需提供的材料:一、入市申请；二、主管部门批件。
申请单位上级主管部门（或其权益关系人）对土地入市交易的批准文件（或同意交易证明），其中在京中央单位需提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局的同意文件，军队单位需提交解放军总后勤部或武警总部主管部门的批准文件；三、权属证明。
土地一级整理工作流程图
建筑物及附属物拆除 场地平整
改 造 方 案 批 复
40 天
改造方案编制完成（控规批前公示后） 改造方案和村、办事处、乡镇沟通完成
改造方案报区城改办审核 改造方案提交区长办公会/联审联批会审批通过
征求市区各局委意见 改造方案区政府批复 改造方案市城改办备案
组卷资料及前置工作准备
土地完成征收证明
土地预登记
文 勘
25 天
供 地 组 卷 及 挂 牌 公 示
38 天
土地评估报告
获取土地出让前置条件
出让卷宗报市土储中心审核 出具会议纪要，建议起始价
卷宗报国土局，拟定出让 方案局长办公会审核 报联审联批会会审， 确定出让方案，
出让方案报省厅备案
挂牌公示日期（天）
土地一级整理工作流程图
置
165 天
办事处和村委会、签字盖章】
房
开
签订征地补偿（三方）协议并补偿到位
发
建
开具补偿到位证明
设
土 地 收 储 （ 预 登 记 ）
50 天
区储备编制收储方案 和收储组卷
报市储备进行现场踏勘
收储方案报储备中心业务会 并出具会议纪要
报市土委会上会 并出具会议纪要 收储方案联审联批表
签批完成
签订三方收储协议 （区政府、区储备、市储备）
组卷：一书四方案编制完成
区、县政府审核和呈报
土
市国土局编制批次报市政府审核并签发
地 省国土厅会审，出具意见，主管厅长签批报省政府
组
卷
省政府批复发文
报
批
市政府批转发文（一次公告）
及
征
制定征地安置补偿方案上区土委会出会议纪要
土地一级开发整理
土地一级开发程序土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府或其授权委托的企业对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，必要时进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、（水通、电通、路通和场地平整）“五通一平”（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
（房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发）。
地产开发中，为规范开发流程，各大城市行政主管部门将房产开发与土地开发分为两项进行操作，政府采用房产开发与土地开发分割开来其主要目的有两个：一、加强政府对房地产业的监管力度；二、使房地产开发成本进一步透明化，便于政府监管：开发流程（一）原土地所有者或使用者，或项目投资者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市或县、区国土局提出土地一级开发申请。
（二）市、县、区国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目，由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及市政建设等手续并组织实施。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和市政建设等手续并组织实施。
房地产土地一级开发工作流程图
土地一级开发工作流程一、土地一级开发概念：是指对经批准区域围纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实、施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域围土地具备规定的供应条件。
二、土地储备开发项目的要求土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。
三、土地一级开发的程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
以招标方(或直委)式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。
（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。
土地一级整理流程图表
土地一级开发具体实施流程表批二级开发具体实施流程表附件目录附件1 :国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (25)附件2 :编制土地一级开发实施方案 (26)附件3 :用地预审 (30)附件4 :给区发改委提交的申请 (31)附件5 :给市发改委提交的申请 (31)附件6 :征求规划意见书（选址） (31)附件7 :市交通委交通评价意见 (32)附件8 :市文物局文物保护意见 (32)附件9 :市环保局环境评价意见 (33)附件10 :市政专业部门市政接用意见 (42)附件11 :用地批准 (50)附件12 :核发集体土地房屋拆迁许可证 (52)附件13 :核发城市房屋拆迁许可证 (53)附件14:市政基础设施建设（同附件10） (54)附件15 :办理征地结案表 (54)附件16 :环境影响的批复 (54)附件17 :区发改委项目核准 (61)附件18 :区发改委招标方案核准 (61)附件19 :市发改委项目核准 (62)附件20 :市、区建委项目核准 (62)附件21 :人民防空工程建设标准审查 (63)附件22 :办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (64)附件23 :出让国有土地使用权设定登记 (66)附件24 :商品房计划 (66)附件25 :施工图纸及消防审核 (67)附件26 :区建委办理招投标备案 (69)附件27 :办理安全监督备案 (71)附件28 :施工许可受理、审批 (72)附件29 :办理预售许可 (72)附件30 :建设工程规划验收 (73)附件31 :消防验收 (74)附件32 :建设项目环保设施验收 (76)附件33 :组织综合验收 (78)附件34 :办理房屋所有权证 (78)附件1:国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序：一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
土地一级开发工作流程(超详细)
土地一级开发具体实施流程表精品文库精品文库精品文库实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注规划设计方案审批市规委储备机构或有资质的编制单位无规划平面位置图土地储备中心区规划分局无地形图土地储备中心有资质的测绘单位收控制性详细规划土地储备中心区规划分局无用地钉桩成果报告土地储备中心有资质的测绘单位收项目设计方案土地储备中心有资质的设计单位收现状情况储备机构或有资质的编制单位村委会和原土地使用者否周边房地产市场价格土地储备中心市场调查否投资方案储备机构或有资质的编制单位储备机构或有资质的编制单位累计考古勘探报告储备机构或有资质的编制单位储备机构或有资质的编制单位收土地一级开发实施方案请示市国土局区国土分局否土地一级开发实施方案请示区政府区国土分局否请示与批复精品文库实施拟用程序文件及内容文件需要单位文件来源费用备注阶段时间Ppt市联席会见开求地发一和主意级土地一级开发实施方案批复土地一级开发申请乡镇、区政府相关文件地形图1 : 2000 （3份）土地一级开发地块情况说明申报日期前一个月内的现场照片（3份）规划审批文件复印件（3份）Ppt文档土地一级开发实施方案及依据、计划、一级开发意见（文件内容见前几项）制定土地一级开发主体招标方案区国土分局市土地储备中心市土地储备中心市土地储备中心市土地储备中心市土地储备中心市土地储备中心市联席会市联席会区国土分局市国土局、区政府区土地储备中心区土地储备中心区土地储备中心区土地储备中心区土地储备中心区土地储备中心市土地储备中心市土地储备中心区土地储备中心精品文库精品文库实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注公告市政府用地批复土地所有者区政府10日工作日否核发集体土地房屋拆迁许可证（详见附件12）开发主体区建委30个工作日否核发城市房屋拆迁许可证（详见附件13）开发主体区建委30个工作日否市政基础设施建设（详见附件14）开发主体市政委否组织实施征地协商征地补偿村集体、开发主体村集体、开发主体否村民大会或村民代表大会村集体土地使用者否公示征地补偿协议土地使用者村集体否监督与听取村民意见土地管理部门土地使用者否报送征用土地方案区政府区国土分局否征地公告乡镇、村区政府否支付征地补偿费土地所有者及土地使用者征地单位否征地补偿费监管公布乡镇、村土地管理部门否土地变更征地单位村集体否实施拆迁开发主体办理征地结案表（详见附件15）市国土局开发主体实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源拟用时间费用备注市政府用地批复市国土局开发主体否各项征地费凭证市国土局开发主体否征地结案表市国土局开发主体其他材料市国土局开发主体否市政基础设施建设开发主体所有支出凭证审核单位开发单位收土地一级开发头施方案审核单位开发单位收招标底价审核单位开发单位收中标通知书审核单位开发单位收其他资料审核单位开发单位收土地一级开发实施方案验收小组开发单位否开发情况介绍验收小组开发单位、监督单位、监管单位否现场踏勘验收小组开发单位否验收报告市国土局验收小组否签订土地开发费支付和土地转交协议开发单位土地储备中心开发单位土地储备中心否支付土地开发费开发单位土地储备中心否组织实施土地级开发级开发具体实施流程表精品文库序单位或预备工作时间12 建设单位勘查和施工图纸审核13 区公安分局施工图纸消防审核申领施工14许可申请表1、招投标文件审核备案152、招投标监督（详见附件26）土地证、项目核准书、工程规划许可、勘察报告、施工图纸（详见附件25）1、土地证2、规划证3、图纸审核报告1、提交建设工程单体回执单2、招标人自行招标条件备案3、招标方式抄报4、资格预审结果登记5、招标文件备案收费由建委工程科提供即时不收费标交易服交纳招投务费：按即时中标价的自招标文件发出至开标最短不得少于20日即时1.1%，甲方缴纳即时即时60%，乙方缴纳40%。
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土地完成征收证明
土地预登记
文 勘
25 天
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38 天
土地评估报告
获取土地出让前置条件
出让卷宗报市土储中心审核 出具会议纪要，建议起始价
卷宗报国土局，拟定出让 方案局长办公会审核 报联审联批会会审， 确定出让方案，
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土地一级整理工作流程图
协
一
议
级
签
土
订
地
及
整
成
理
立
工
拆
作
迁
流
指
程
挥
部
7天
控 规 编 制 及 审 批
165 天
拆 迁 补 偿 及 实 施 拆 迁
90 天
控规文本编制
分局业务会初审形成控规草案
专家论证会形成控规草案专家论证稿
控规草案专家论证稿批前公示及修改
局长业务办公会形成控规方案送审稿
市长联审联批会控规批复
批后公示
制定拆迁补偿方案及审批 拆迁补偿方案公示/答疑拆迁工作启动
入户测量评估 签订拆迁补偿协议/补偿款发放
建筑物及附属物拆除 场地平整
改 造 方 案 批 复
40 天
改造方案编制完成（控规批前公示后） 改造方案和村、办事处、乡镇沟通完成
改造方案报区城改办审核 改造方案提交区长办公会/联审联批会审批通过
征求市区各局委意见 改造方案区政府批复 改造方案市城改办备案
组卷资料及前置工作准备
置
165 天
办事处和村委会、签字盖章】
房
开
签订征地补偿（三方）协议并补偿到位
发
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设
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50 天
区储备编制收储方案 和收储组卷
报市储备进行现场踏勘
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报市土委会上会 并出具会议纪要 收储方案联审联批表
签批完成
签订三方收储协议 （区政府、区储备、市储备）
组卷：一书四方案编制完成
区、县政府审核和呈报
土
市国土局编制批次报市政府审核并签发
地 省国土厅会审，出具意见，主管厅长签批报省政府
组
卷
省政府批复发文
报
批
市政府批转发文（一次公告）区土委会出会议纪要
收
安
市土地局审批并二次公告
【前置条件：补偿会签到表、人口劳力证明、附属物表确认，