房地产投资销售税收分析

县房地产投资、销售及其税收情况分析近年来我县结合实际，认真贯彻国家宏观调控政策，坚持“总量控制、落实项目”的原则，加强对房地产市场调控和引导，使我县房地产开发投资从2008年到2010年三年的快速增长过渡到平稳增长运行态势。

2010年，全县房地产开发完成投资2.57亿元，同比增长18.07%；商品房销售面积12.72万平方米，同比增长5.82%；商品房屋销售额2.96亿元，同比增长29.96%；房地产税业实现税收0.3843亿元，同比增长13.56%。

一、房地产投资和销售处于平稳增长态势1、房地产开发投资平稳增长2007年我县房地产开发投资经历2003年到2005年三年的快速增长，逐步趋向平稳增长态势，2006年增长19.26%，2007年增长18.07%（见表1）。

进入2007年，随着国家宏观经济调控政策，我县资质房地产开发企业15家，比2006年增加2家，其中有投资的房地产房开发企业8家，比2006年减少2家。

地产开发投资增速平稳运行，每月同比增速均在5-20%。

房地产开发投资占全社会固定资产投资比重17.49%，比上年同期下降1.79个百分点，拉动全社会固定资产投资3.48个百分点，比上年同期提高0.14个百分点。

2、量、价同升使商品房屋销售额大幅增长2002年以来，我县商品房销售面积和价格均较快上升共同推动销售额的大幅增长，销售面积均速23.82%，平均价格均速21.14%，销售额均速49.98%（见表1）。

2007年，我县商品房销售面积平稳上升、价格较快上升，分别比去年同期增长5.82%和22.15%,两者共同作用使商品房销售额增长29.26%，其中商品住宅销售额11.45亿元，同比增长35.1%，占商品房销售额的90.02%。

表1：注：企业个数为有投资的个数；平均房价为全县商品房销售额除以商品房销售面积的商，仅供参考。

3、支撑房地产投资和商品房销售平稳增长的原因（1）宏观经济持续向好。

在国家宏观经济调控的政策下，我县经济以较快速度增长，企业效益与财政收入提高，城乡居民可支配收入不断增加，人民币持续升值，流动资金量较大，使人们的购房欲望进一步提高。

（2）供需关系偏紧，房价上涨较快。

2007年，我县商品房屋销售面积增长5.82%，但是竣工面积同比下降56.02%，供需比（竣工/销售）为1：2.26，与上年同期的1:0.94相比明显扩大。

同时，房改后更新换代的换房需求、城市化加速引发的购房需求以及经济适用房、廉租房供应制度还没健全等因素叠加在一起，又进一步放大了供需缺口，出现2007年期房销售面积是现房销售面积的的2.11倍，最终导致房价（统计年报的均价）大幅上升22.15%。

（3）房地产开发建设资金较为充裕，房地产企业对市场前景看好。

2007年以来，虽然受国家宏观调控政策影响对房地产开发的银行贷款有所收缩，但是受人民币和土地双重升值的吸引，从而使个人资金进入房地产开发市场速度增快，2007年，房地产业资金来源3.93亿元，同比增长11.28%。

其中：上年末结余资金0.57亿元，同比增长0.85%；本年资金来源3.36亿元，同比增长13.3%。

本年资金来源中银行贷款0.67亿元，同比增长2.35%；自筹资金0.86亿元，同比增长39.93%，占本年资金来源的25.6%，比去年提高4.75个百分点；其他资金1.83亿元，同比增长4.32%。

自筹资金比重的提升，说明开发商看好我县房地产市场前景，筹备充足的资金抢购土地储备中心统一经营管理的土地资源。

二、房地产开发投资和销售的大幅增加带来税收的高速增长房地产税种主要包括国税征收的企业所得税和地税征收的营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税等。

在房地产开发投资增长加快，地产价格攀升以及销售额大幅提高的推动下，我县房地产业税收增长提速。

2002-2007年，全县房地产业实现税收1.2亿元，年均增长55.88%，比2002-2007年税收总收入的均速快41个百分点，比2002-2007年第三产业税收的均速快45个百分点。

(见表2)。

表2：2002～2007年我县资质房地产税收情况(单位：万元,%)在政府的宏观调控下，加快住房结构的调整，我县2006和2007年的房地产投资、销售和税收情况有所回落，过渡到平稳增长的态势，主要表现为以下几个方面：1、政府宏观调控政策的影响。

2005年3月份以来国家为抑制上涨过快的房价先后出台了一系列宏观调控措施等房产政策；2007年9月27日中国人民银行中国银行业监督管理委员会又下发的银发〔2007〕359号文；特别是我县对东埔片区安置费每平方米2530元改为对县医院片区和南门片区安置费每平方米的1980元后，对我县房地产市场产生了绝对的影响。

使我县房地产市场子出现了“有价无市”的不良现象，2007年下半年来，三个可预售的房地产公司销售面积直线下降，特别是10月份以来的三家房地产企业三个月的销售面积合计没有达到两千平方米，如果象前半年的销售状况，2007年的销售面积将增加一万平方米以上，增加税收300万元以上。

2、房价的涨幅超过市民的承受能力。

这几年我县需要购房的普通消费者大多是乡镇的农民工，由于我县的农民工收入不稳定，使广大购房消费者感到房价上涨带来的压力，房价与承受能力的矛盾显得突出。

国际上一般认为，住宅价格相当于3-6倍的居民家庭收入时，是比较合理的房价收入比。

从2007年的城镇住户抽样调查的情况看，我县人均城镇居民可支配收入1.28万元,每户平均3.22人，户均收为4.12万元，能承受的房款总额在12-25万元之间，购买100平方米住宅只能承受每平方米1200-2500元的价格，均价应该在每平方米1850元左右，与商品房的平均价格还有一定的距离，特别是对我们山区县的广大外来农民工来说差距更大。

需要不等于需求，尽管一个人对住房有很迫切的需要，但如果没有相应的经济能力，则只是一种需要，并不会形成需求。

目前我县的房价已经超过大多数民众的支付承受能力，中低收入居民更是望房兴叹。

3、商品房开发结构不尽合理小户型偏少。

由于我县城关两镇可供开发用地少，土地成本高，投资高档住宅和别墅的利润空间远远大于普通住宅，许多开发商把目光集中在这些项目的投资建设上，住宅向高档化开发成为开发商主要经营策略，一定程度上影响了小户型住宅的开发力度。

从2007年报的数据看：90平方米以下户型的住房占住宅销售总量的比例只有10.2%，小户型住房偏少。

而且面积在140平方米以上复式住宅、楼中楼住宅等高档次大套型商品住房增加。

2007年新开工的房屋住宅面积为3.57万平方米，其中140平方米以上住房就有0.95万平方米，占新开工住宅面积的26.61%，显示出我县商品房的供应结构的不合理。

部分房地产开发商盲目进行大户型商品房的建设，与市场需求和个人购买能力产生脱节。

4、安置房的交易对我县房地产市场的影响。

我县在“大城关”战略的持续带动下，出现了瓷城花园、宝美住宅小区、世科住宅小区、丁墘安置房和进城大道边等大量的安置房，这些安置房中由于大部分是城关两镇的村民，有一部分安置户有多余的房子和经济不够的原因，而且购房者从安置户购买比在房地产公司购买的房价会有一定程度上的优惠，从而就出现部分安置房交易的情况。

据瓷城花园统计，现有住宅650套左右，建筑面积7.2万平方米左右，出售交易住宅面积3万平方米左右，这说明全县的私人安置房中出售交易的近四成，面积近6万平方米。

我县县外以上外来人口少，只有本县的乡镇农民工，有能力购房的人不多，还一部分买了安置房，也给房地产市场带来了一定的影响。

5、商品房出现空置面积。

我县在“大城关”战略的持续带动下，全县投资规模不断扩大，全县经济较快增长，外来人口不断攀升，特别是本县乡镇的农民工大量进城，据不完全统计，2007年城关两镇人口已占全县的六成。

巨多的外来人口使住宅商品房的供不应求矛盾更为突出，2002年至2006年，我县住宅商品房面积连续五年保持零空置。

在政府的宏观调控下，2007年我县出现少量的空置面积0.39万平方米，其中：住宅空置2套面积250平方米，商业用房空置面积2180平方米，其他用房空置450平方米。

四、2008年我县房地产市场的运行趋势1、房地产开发投资将继续保持平稳增长。

2008年我县在“大城关”战略的持续带动下，集贤大厦、南门片区和东埔口片区从征地拆迁进入实质性开发建设，五厂片区和龙东住宅小区的继续建设和配套设施日益完善，因此2008年我县房地产开发投资将继续保持增长势头。

同时在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款增速逐渐放缓，房地产开发投资的增长速度将继续平稳，预测增幅将保持在20%左右。

2、多元化住宅供应格局逐渐形成，供求关系趋向平衡。

2008年我县普通商品住房、经济适用房及其适度的高档商品房将同时上市，呈多元化的住房供应格局。

预计商品房可预售销售的销售面积20.45万平方米，其中：住宅1332套14.21万平方米，包括宝美职工公寓的经济适用房600套5.4万平方米；商业用房4.78万平方米；其他用房1.46万平方米。

在多类型房屋有效供给的保障下，全县商品住房供求关系保持平衡，非理性需求继续减少，自住性需求将逐渐回暖，我县商品房销售面积将继续平稳增长。

3、房地产价格涨幅趋向稳定。

2007年，我县商品房价格处于平稳上涨趋势。

然而随着房地产市场供求形势和房地产市场结构进一步得到改善，以及国家从财政政策、货币政策和土地政策等几个方面进行了严格的调控，使金融对房地产市场的制约作用更加突出。

加上我县政府加大中低档商品房、社会保障性住房的建设，有效地保障了市场供应，相对于前两年房地产市场供不应求的情况，房价涨幅将趋向稳定，由此带来的税收将平稳过渡正常区间。

五、引导和促进我县的房地产业健康有序发展的建议（一）结合实际规范市场做好健康引导。

中央稳定住房价格各项调控政策的陆续出台和实施，房地产市场正朝着遏制投资过热、引导合理房屋消费、稳定房价的预期目标方向发展。

随着经济的快速发展，房地产市场保持一个较快的发展速度是合理和可行的。

新一轮宏观调控政策的一个主要目标就是优化住房结构，抑制房价上涨过快，因此政府在控制房价上应该结合本县实际，从规范和引导的角度入手，健全拆迁安置制度，完善安置房交易政策，促进我县房地产业健康有序的发展。

（二）规划小户节能省地型住宅供应。

根据当前房地产市场形势和中低收入家庭对住房的迫切需求，应根据我县城区两镇的发展和房地产市场需求做好科学的中长期供地计划，加强住宅用地总量控制和结构调整，扩大小户节能省地型普通商品房供应。

要加大普通住宅用地的供地总量，加强房地产用地的公开出让方式的研究，根据房地产市场需求状况，加快普通商品房供地节奏，适时调整“招拍挂”的公开出让方式，尽量避免非理性竞争。