【基本知识点三】建设项目财务分析基础数据测算
建设项目财务分析
第三节．建设项目财务指标的计算与分析第三节．建设项目财务指标的计算与分析重点提示：1、对于现金流量图和现金流量的计算要熟练掌握。
考试时如果有用到该知识的考题，即使考题不要求画出现金流量图，建议大家也要画出现金流量图进行计算。
（1）、对六个基本公式要求熟练掌握应用。
这是后面的财务评价，方案经济比较及优化的基础知识。
有时考题会将各系数给出附表，但是要求自己能够独立计算。
（2）、六个公式的相应的现金流量图要能够独立的画出来。
（3）、六个系数的模式为：欲求值/已知值。
例如，已知现值，折算率，期数n，求终值的表示符号为：（F/P，i,n）（4）、六个基本公式的应用前提是：现金流量图必须是：现值发生在0点，终值发生在n点，第一个年金发生在1点，最后一个年金发生在n点。
如果题目给出的年金，现值，终值没有在相应点上，就要通过折算来计算。
（5）、六个基本公式可以联立记忆：通过此公式可以求出F，P，A2、名义利率和有效利率要会计算，在案例中尤其注意考试往往给名义利率，我们要换算成有效利率。
一、现金流量(一)现金流量的概念对于所考察的系统，考察对象在整个期间各时点上实际发生的资金流出或资金流入称为现金流量。
其中，流出系统的资金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流入，现金流入与现金流出之差称为净现金流量。
(二)现金流量图进行工程经济分析时，经常需要借助于现金流量图来分析各种现金流量的流向(支出或收入)、数额和发生时间。
所谓现金流量图，就是一种反映经济系统资金运动状态的图式。
(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻度表示一个时间单位，可取年、半年、季或月等；零表示时间序列的起点。
整个横轴又可看成是所考察的“系统”。
(2)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量情况，在横轴上方的箭线表示现金流入，即收益；在横轴的下方的箭线表示现金流出，即费用。
(3)在现金流量图中，箭线长短要能适当体现各时点现金流量数值的差异，并在各箭线上方(或下方)注明其现金流量的数值。
建设工程项目投资的财务分析
建设工程项目投资的财务分析引言建设工程项目是一个涉及大量资金投入和长周期的项目，对于投资者或财务决策者来说，进行财务分析是必不可少的。
本文将通过财务分析的方法和指标，对建设工程项目投资进行深入研究和分析，以帮助投资者做出明智的决策。
1. 项目投资的财务目标在进行财务分析之前，首先需要确定项目投资的财务目标。
不同的项目可能有不同的财务目标，但一般来说，以下几个目标是较为普遍的：•资本保值：保证项目投资的本金不受损失，并获得适当的回报。
•风险抵抗：降低投资风险，并尽可能减小不确定性对项目的影响。
•投资回报率：追求较高的投资回报率，以获取更高的经济利益。
•资金流动性：确保项目能够及时获得资金支持，并有效地运用资金。
2. 财务分析方法和指标财务分析是研究建设工程项目投资的财务状况和运营情况的方法。
下面介绍几种常用的财务分析方法和指标。
2.1 资本预算分析资本预算分析是对项目投资进行全面评估和分析的方法。
其中的关键指标包括：•静态投资回收期（Payback Period）：指项目回收投资所需的时间。
一般来说，回收期越短越好。
•净现值（Net Present Value，NPV）：是将项目投资和预期收入进行现金流量折现计算得出的值。
如果净现值为正，意味着项目回报率高于投资成本，是可行的投资选择。
•内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）：指项目的投资回报率。
IRR越高，代表项目收益越高。
•敏感性分析：通过对项目关键参数（如投资金额、销售收入、成本等）进行假设和变动，分析其对项目预期收益的影响。
2.2 财务比率分析财务比率分析是通过对项目的财务数据进行计算和比较，评估项目投资的财务状况和运营能力。
以下是几个常用的财务比率指标：•盈利能力：包括毛利率、净利率等，反映项目的盈利能力和利润水平。
•偿债能力：包括流动比率、速动比率等，用于评估项目在面临债务偿还时的能力。
•运营效率：包括资产周转率、存货周转率等，指标项目资金的使用效率和资产运营效果。
项目基础财务数据测算与评估
政策法规风险的应对措施包括加强政策法规研究、及时调整项目策略、寻求政府支持和优惠 政策等。
04
项目财务可行性分析
项目财务可行性评估方法
净现值法（NPV）
通过将项目未来现金流折现到现值来 评估项目的财务可行性，考虑了资金 的时间价值。
预测未来现金流
收集项目投资、成本、收入、利润等基础 财务数据。
根据项目实际情况和市场环境，预测项目 未来的现金流。
评估财务指标
对比标准进行决策
根据基础财务数据和未来现金流，计算项 目的各项财务指标，如投资回收期、内部 收益率、净现值等。
将计算出的财务指标与行业标准或企业标 准进行对比，判断项目的财务可行性。
项目财务可行性决策建议
如果项目财务指标较差，可以考虑对项目进行调整或 重新评估投资方案。
根据财务可行性分析结果，如果项目具有较好的财务 指标，可以考虑推进项目实施。
在项目实施过程中，应定期进行财务可行性分析，以 确保项目按计划进行。
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内部收益率越高，表明项目的 预期收益越高，投资吸引力越 大。
内部收益率不受现金流时间点 的影响，因此在比较不同项目 时具有优势。
回收期（Payback Period）
回收期：衡量项目需要多长时间才能回收原始投资的时间指标，计算公式为累计现 金流达到原始投资额所需的时间。
回收期越短，表明项目的投资回收速度越快，风险越低。
通过比较项目的投资总额与预期的净 利润，计算出项目的投资回报率。
净利润
在毛利润的基础上，扣除税费后得到 的净利润。
02
项目财务评估指标
财务管理《项目基础财务数据的测算与评估》
认或合同、协议约定的金额计价； （2）从企业外部购入的，按时及支付的金额计价 （3）自行开发的， 按实际支出计价 （4） 接受捐赠的，按所附单据或同类资产市价计价 （5） 商誉只有在合并、接受投资或购入时入账
4. 开办费估算 根据评估项目筹建期间的支出、项目特点及同类项目的
总成本费用估算表
单位: 万元
•28
序号
年份
投产期
达产期
项目
456
7－10
1 外构原材料
2055 3475 4125 4125
2 进口零部件
1087 1208 725 725
3 外构燃料
13 25 27 27
4 外构动力
29 48 58 58
5 工资及福利费
213 228 228 228
6 修理费
•25
2. 分项详细估算法 流动资金＝流动资产－流动负责 流动资产＝应收帐款＋存货＋货币资金 流动负责＝应付帐款 流动资金本年增加额＝本年流动资金－上年流动资金
估算的具体步骤：首先计算各类流动资产和流动负债 的年周转次数，然后再分项估算占用资金额。
（1）周转次数计算 周转次数＝360÷最低周转天数 存货、现金、应收帐款和应付帐款的最低周转天数，
Q＝300 / 2×12％＝18（万元）
Q＝（318＋600 / 2）×12％＝74.16（万元）
Q＝（318＋600＋74.16＋400 / 2）×12％＝143.06（万 元）
建设期借款利息总和＝18＋74.16＋143.06＝235.22（万 元）
•21
3、 无形资产投资估算 我国现行财务会计制度规定，无形资产按照取得时的实
【基本知识点三】建设项目财务分析基础数据测算
【基本知识点三】建设项目财务分析基础数据测算一、务分析财务分析是根据国家现行财税制度和价格体系，在财务效益与费用的估算以及编制财务辅助报表的基础上，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务分析指标，考察项目盈利能力、以及清偿能力等财务状况，据以判别项目的可行性。
包括盈利能力分析、偿债能力分析、财务生存能力分析、不确定性分析和风险分析。
二、财务分析步骤（1）选取财务分析的基础数据与参数；（2）估算各期现金流量；（3）编制基本财务报表；（4）计算财务分析指标，进行盈利能力，偿债能力分析，财务生存能力分析；（5）进行不确定性分析；（6）得出评价结论。
三、财务基础数据测算1、财务效益与财务费用◆ 财务效益与财务费用是指项目运营期内企业获得的收入和支出。
主要包括营业收入、成本费用和有关税金。
某些项目可能得到的补贴收入也应计入财务效益。
◆ 财务效益和财务费用估算应遵循“有无对比”的原则，正确识别和估算“有项目”和“无项目”状态的财务效益与财务费用。
◆ 财务效益系指项目实施后所获得的营业收入。
对于适用于增值税的经营性项目，除营业收入外，其可得到的增值税返还也应作为补贴收入计入财务效益；对于非经营性项目，财务效益应包括可获得的各种补贴收入。
项目所支出的费用包括投资、成本费用和税金等。
◆ 在财务效益与财务费用估算中，要分融资前分析还是融资后分析。
通常可首先估算营业收入或建设投资，以下依次是经营成本和流动资金。
计算项目现金流量表，判断是否可行。
当需要继续进行融资后分析时，可在初步融资方案的基础上再进行建设期利息估算，最后完成总成本费用的估算。
2、营业收入及税金的估算（1）营业收入的估算营业收入=产品或服务数量量×单位价格注意：1、年生产量即为年销售量，不考虑库存；2、主副产品（或不同等级产品）的销售收入应全部计入营业收入；3、其他行业提供的不同类型服务收入也应同时计入营业收入。
（2）相关税金的估算A.增值税注意当采用含增值税价格计算销售收入和原材料、燃料动力成本时，利润和利润分配表以及现金流量表中应单列增值税科目；采用不含增值税价格计算时，利润表和利润分配表以及现金流量表中不包括增值税科目。
建设项目财务分析
建设项目财务分析一、项目概述本文将对某建设项目的财务状况进行分析，通过对项目的财务数据进行梳理和解读，掌握项目的盈利能力、偿债能力、运营能力等关键指标，以便为决策提供依据。
二、项目投资分析该建设项目的总投资金额为X万元，其中X%用于土地收购和房屋建筑，X%用于机器设备的购置，X%用于人员招聘与培训，X%用于营销与推广。
项目的资金来源包括自有资金和银行贷款。
三、项目资金回报分析在项目开展过程中，预计会有以下收入和支出：1. 收益预测根据市场调研和营销策略，预计项目将在X年内实现盈利，并获得X万元的净利润。
收益来源包括销售收入、租金收入等。
2. 成本预测项目在开展过程中将涉及到土地购置费用、房屋建筑费用、机器设备购置费用、人员工资、营销费用以及设备维护费用等。
根据市场行情和预算计划，我们预计项目的成本将达到X万元。
基于收益和成本的估算，可以进行项目资金回报分析。
计算出项目的投资回收期、净现值、内部收益率等关键指标，以评估项目的财务可行性和回报情况。
四、项目偿债能力分析偿债能力是评估项目在还款能力方面的表现。
根据项目的经营计划和资金周转情况，计算项目的偿债比率、产权比率等指标，以衡量项目能够按时偿还债务的能力。
五、项目运营能力分析项目运营能力分析主要关注项目的盈利能力和运营效率。
通过计算项目的毛利率、净利率、资产周转率等指标，可以了解到项目的盈利水平和资源利用程度。
六、风险评估与控制为了保证项目的财务稳定和可持续发展，对项目的风险进行评估和控制是非常重要的。
通过制定风险管理措施，对项目存在的潜在风险进行预警和应对，以保证项目运营的安全性和可靠性。
七、结论与建议综合以上分析结果，得出以下结论：1. 建设项目具备良好的投资回报潜力，预计能在X年内实现盈利。
2. 项目的偿债能力较强，能够按时偿还债务。
3. 项目具备较高的运营能力，能够有效利用资源并实现盈利。
4. 针对项目存在的风险，应制定相应的管理措施进行风险预警和应对。
建设项目财务分析
建设项目财务分析一、引言建设项目的财务分析是指对一个建设项目的投资和经营情况进行评估和分析，以确定其财务可行性和投资报酬率。
本文将对一个建设项目进行详细的财务分析，以帮助投资者做出明智的决策。
二、项目概况本建设项目是一座高级商务办公楼的建设，总投资额为2亿人民币，项目周期为3年。
该办公楼将提供高档办公空间和相关配套设施，预计将吸引大量优质企业入驻。
三、投资预测1. 初始投资：2亿人民币将用于土地购置、建筑物建设、设备购置等。
其中土地购置费用为1亿人民币，建筑物建设费用为8000万元，设备购置费用为2000万元。
另外还需考虑项目启动资金，预计为2000万元。
2. 运营费用：每年的运营费用包括房地产管理费、物业保养费等，预计为1000万元。
3. 预计收入：根据市场调研和类似项目的运营情况，预计该办公楼每年的租金收入为8000万元。
四、财务指标分析1. 投资回收期（IRR）：投资回收期是指投资者从项目中获得的收益能够覆盖投资成本所需的时间。
根据现金流量分析，本建设项目的IRR为10%。
投资回收期为7年，即7年后，项目将开始盈利。
2. 净现值（NPV）：净现值是指项目的现金流入和现金流出的净额，用于评估项目的经济效益。
本建设项目的净现值为8000万元，这意味着项目的投资回报超过了投资成本，具有一定的经济效益。
3. 投资回报率（ROI）：投资回报率是指投资者从项目中所获得的收益与投资成本之比。
本建设项目的ROI为40%，表明项目的投资回报率较高，具有较好的投资潜力。
五、风险分析1. 市场风险：由于该建设项目的周期较长，市场环境可能会发生变化，导致租金收入不稳定。
投资者需要对市场需求进行充分调研，以确保项目的可持续运营。
2. 成本风险：建设项目所需的材料与劳动力成本可能会出现波动，投资者需要预留一定的资金用于应对成本上升的风险。
3. 操作风险：项目的运营管理和物业维护可能遇到各种问题，投资者需要制定有效的运营和管理策略，避免潜在的风险。
项目基础财务数据的测算与评估
建设投资估算表
序号
1 1.1
1.2
1.3
1.4
1.5 2
2.1 2.2
工程或费用名称
建设投资静态部分额 建筑工程投资 …… 设备购置费 …… 安装工程费 …… 工程建设其他费用 …… 基本预备费 建设投资动态部分 涨价预备费 建设期利息 合计
建筑 工程
设备 购置
估算价值（万元）
占建设投资
安装 工程
7
（一）熟悉项目概况，制定财务基础数据估 算工作计划
由于各个投资项目的背景、条件，以及内部 因素和外部配套条件等各不相同，项目评估 人员必须对项目的基本概况作全面的了解， 针对其特点，制定出财务基础数据估算的工 作计划，以明确估算的重点、做好时间和人 员安排等。
8
（二）收集资料
财务基础数据的估算涉及的范围很广，需要收 集大量的数据和文字资料，主要是有关部门批 准的相关文件，如选址意见书、土地转让的批 复等；国家有关部门制定的法律、法规、政策、 规章制度、办法和标准等；同类项目的有关基 础资料。
30
（三）其他资产投资
其他资产是指不能计入固定资产、无形资产 的各项其他费用。在项目评估中可将工程建设 其他费用中的开办费、职工培训费、样品样机 购置费等计入其他资产价值。
31
（四）预备费
预备费是指在投资估算时用以处理实际费用与计划概算不相符 而追加的费用，包括基本预备费和涨价预备费两部分。基本预备 费又称工程建设不可预见费，是指在项目实施中为了防止可能发 生的难以预料的支出而事先预留的费用，主要包括：为项目筹备 建设期在批准的建设投资范围内可能增加投资而预备的费用；预 防自然灾害而采取措施及为灾害可能造成损失所预备的费用；在 有关部门组织验收时，验收人员为鉴定工程质量而必须开挖和修 复隐蔽工程而预备支付的费用等。
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【基本知识点三】建设项目财务分析基础数据测算
一、务分析
财务分析是根据国家现行财税制度和价格体系，在财务效益与费用的估算以及编制财务辅助报表的基础上，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务分析指标，考察项目盈利能力、以及清偿能力等财务状况，据以判别项目的可行性。
包括盈利能力分析、偿债能力分析、财务生存能力分析、不确定性分析和风险分析。
二、财务分析步骤
（1）选取财务分析的基础数据与参数；
（2）估算各期现金流量；
（3）编制基本财务报表；
（4）计算财务分析指标，进行盈利能力，偿债能力分析，财务生存能力分析；
（5）进行不确定性分析；
（6）得出评价结论。
三、财务基础数据测算
1、财务效益与财务费用
◆ 财务效益与财务费用是指项目运营期内企业获得的收入和支出。
主要包括营业收入、成本费用和有关税金。
某些项目可能得到的补贴收入也应计入财务效益。
◆ 财务效益和财务费用估算应遵循“有无对比”的原则，正确识别和估算“有项目”和“无项目”状态的财务效益与财务费用。
◆ 财务效益系指项目实施后所获得的营业收入。
对于适用于增值税的经营性项目，除营业收入外，其可得到的增值税返还也应作为补贴收入计入财务效益；对于非经营性项目，财务效益应包括可获得的各种补贴收入。
项目所支出的费用包括投资、成本费用和税金等。
◆ 在财务效益与财务费用估算中，要分融资前分析还是融资后分析。
通常可首先估算营业收入或建设投资，以下依次是经营成本和流动资金。
计算项目现金流量表，判断是否可行。
当需要继续进行融资后分析时，可在初步融资方案的基础上再进行建设期利息估算，最后完成总成本费用的估算。
2、营业收入及税金的估算
（1）营业收入的估算
营业收入=产品或服务数量量×单位价格
注意：1、年生产量即为年销售量，不考虑库存；
2、主副产品（或不同等级产品）的销售收入应全部计入营业收入；
3、其他行业提供的不同类型服务收入也应同时计入营业收入。
（2）相关税金的估算
A.增值税
注意当采用含增值税价格计算销售收入和原材料、燃料动力成本时，利润和利润分配表以及现金流量表中应单列增值税科目；采用不含增值税价格计算时，利润表和利润分配表以及现金流量表中不包括增值税科目。
注意：考试一般不涉及增值税，如果涉及会有明确说明。
B. 营业税金及附加
营业税金及附加是指包含在营业收入之内的营业税、消费税、资源税、城市维护建设税、教育费附加等内容。
注意：考试时一般会直接告诉税率，计算方法见基本知识点一。
（3）补贴收入
补贴收入应根据财政、税务部门的规定，分别计入或不计入应税收入。
注意：考试中很少涉及补贴收入，如涉及，则会说明是否记取所得税。
补贴收入应在项目财务分析中单列一个财务效益科目，称为“补贴收入”，同营业收入一样，应列入利润与利润分配表、财务计划现金流量表和项目投资现金流量表与项目资本金现金流量表。
3、成本与费用的估算
（1）总成本费用估算
总成本费用的构成和估算通常采用以下两种方法。
A.生产成本加期间费用估算法
总成本费用=生产成本+期间费用
生产成本=直接材料费+直接燃料和动力费+直接工资+其他直接支出+制造费用
期间费用=管理费用+财务费用+营业费用
总成本费用估算表（生产成本加期间费用法）见计控教材P140表3.3.2.
注意表中的利息支出和经营成本两项
B.生产要素估算法
总成本费用=外购原材料、燃料及动力费+人工工资及福利费+折旧费
+摊销费+修理费+利息支出+其他费用
式中其他费用包括其他制造费用、其他管理费用和其他营业费用这三项费用，是指由制造费用、管理费用和营业费用中分别扣除工资或薪酬、折旧费、摊销费和修理费等以后的其余部分。
注意图中经营成本项目构成
总成本费用估算表（生产要素法）
人民币单位：万元
注意表中的经营成本项的构成。
（2）经营成本
经营成本是财务分析的现金流量分析中所使用的特定概念，作为项目现金流量表中运营期现金流出的主体部分。
经营成本与融资方案无关。
经营成本的构成可用下式表示：
经营成本=外购原材料费+外购燃料及动力费+工资及福利费+修理费+其他费用
经营成本与总成本费用的关系如下：
经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-利息支出
（3）固定成本与可变成本估算
◆ 为了进行盈亏平衡分析和不确定性分析，需将总成本费用分解为固定成本和可变成本。
◆ 固定成本指成本总额不随产品产量变化的各项成本费用，主要包括工资或薪酬（计件工资出外）、折旧费、摊销费、修理费和其他费用等。
◆ 可变成本指成本总额随产品产量变化而发生同方向变化的各项费用，主要包括原材料、燃料、动力消耗、包装费和计件工资等。
◆ 长期借款利息应视为固定成本，流动资金借款和短期借款为简化计算，也可视为固定成本。
4、投资借款还本付息估算
利息支出的估算包括长期借款利息，流动资金借款利息和短期借款利息三部分，其中长期借款利息通常是由于建设投资借款引起的。
（1）建设投资借款还本付息估算
A.还本付息的资金来源
贷款还本的资金来源主要包括:可用于归还借款的利润、固定资产折旧、无形资产、其他资产摊销费和其他还款资金来源。
◆ 利润一般是经过利润分配程序后的未分配利润。
◆ 可以用处于闲置状态的折旧作为偿还贷款的来源，最终所有被用于归还贷款的折旧，应由未分配利润归还贷款后的余额垫回。
◆ 摊销是计入总成本费用，但财务制度中提取摊销后没有具体的用途规定，具有“沉淀”性质，可以用来归还贷款。
◆ 其他还款资金考试一般不会涉及。
B.还本付息额的计算
建设投资借款的年度还本付息额计算，可分别采用等额还本付息，或等额还本、利息照付两种还款方法来计算。
1）等额还本付息。
这种方法是指在还款期内，每年偿付的本金利息之和是相等的，但每年支付的本金数和利息数均不相等。
计算步骤如下：
① 计算建设期末的累计借款本金与资本化利息之和I c。
② 根据等值计算原理，采用资金回收系数计算每年等值的还本付息额度A。
③ 计算每年应付的利息。
每年应支付的利息=年初借款余额×年利率
其中：年初借款余额= I c－本年之前各年偿还的本金累计
④ 计算每年偿还的本金。
本年偿还本金=A－每年支付利息
2）等额还本、利息照付
这种方法是指在还款期内每年等额偿还本金，而利息按年初借款余额和利息率的乘积计算，利息不等，而且每年偿还的本利和不等。
计算步骤如下：
① 计算建设期末的累计借款本金和未付的资本化利息之和I c。
② 计算在指定偿还期内，每年应偿还的本金A
A= I c/n
其中n为贷款的偿还期（不包括建设期）。
③ 计算每年应付的利息额。
年应付利息=年初借款余额×年利率
④ 计算每年的还本付息额总额。
年还本付息总额=A+年应付利息
借款还本付息计划表见计控教材P145表3.3.6.
（2）流动资金借款还本付息估算
流动资金借款在生产经营期内只计算每年所支付的利息，本金通常是在项目寿命期最后一年一次性偿还。
利息计算公式为：
年流动资金借款利息=年初流动资金借款余额×流动资金借款年利率
（3）短期借款还本付息估算
项目财务评价中的短期借款系指运营期间由于资金的临时需要而发生的短期借款，短期借款的数额应在财务计划现金流量表中得到反映，其利息应计入总成本费用表的利息支出中。
短期借款利息的计算与流动资金借款利息相同，短期借款本金的偿还按照随借随还的原则处理，即当年借款尽可能于下年偿还。
注意：考试一般不会涉及。
5、折旧的概念和计算
（1）固定资产原值
固定资产原值是指项目投产时（达到预定可使用状态）按规定由投资形成固定资产的部
① 年限平均法
年折旧额=固定资产原值×年折旧率
注意：考试多为此方法。
②工作量法
工作量法又分两种，一是按照行驶里程计算折旧，二是按照工作小时计算折旧：
按照行驶里程计算折旧的公式：
年折旧额=单位里程折旧额×年行驶里程按照工作小时计算折旧的公式：
年折旧额=每工作小时折旧额×年工作小时③双倍余额递减法
年折旧额=年初固定资产净值×年折旧率
年初固定资产净值=固定资产原值-以前各年累计折旧
实行双倍余额递减法的，应在折旧年限到期前两年内，将固定资产净值扣除净残值后的净额平均摊销。
④年数总和法
年折旧额=（固定资产原值-预计净残值）×年折旧率
6、无形资产摊销费
按照有关规定，无形资产从开始使用之日起，在有效使用期限内平均摊入成本。
不计残值。