上海万科假日风景个案赏析

New town不同于一般的现代城市，它更加适合人们居住。 New town具有三个明显的特点： 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施； 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施； 丰富多元的文化形态和景观； 丰富多元的文化形态和景观； 可以持续发展的生态系统 在New town，人们将强烈感受到人性化的步行空间 独立的社区 人性化的步行空间、独立的社区 人性化的步行空间 布局及市镇社区中心 市镇社区中心（Town Center）的独特魅力。 布局 市镇社区中心
高度由北向南，由外向内， 由都市到景色优美的湖滨依 次降低，从西向东沿春申路 望去， 高低起伏的建筑轮廊， 形成了一道悦目的风景。
假日会
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首期产品：多层为主， 首期产品：多层为主，少量叠加别墅
首期的住宅错落有致，八 层电梯房、五、六层的多 层住宅，以及沿湖区的叠 加复式形成围合。
除了景色怡人的湖滨公园，春申塘北侧100 米绿化带，规划成一个7万平方米的运动型 郊野公园，设置了蜿蜒的漫步跑道、烧烤区、 湖泊水景和休闲广场。
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首期规划 ——启动模式 启动模式
占地面积：83650平方米 总建筑面积：111039平方米 车位比例：52.8%
一期主要技术经济指标： 一期主要技术经济指标： 假日 广场
：[2005]GW01
万科假日风景
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2005.7.12
项目概况
项目规模： 项目规模
小区占地近1000亩，住宅 建筑面积约55万平方米， 规划总居住人口约1.6万人。
朝向： 朝向：通过研究上海的风向和日照，一
期的所有住宅朝向均控制在南偏东 度和 南偏东20度 南偏东 南偏西20度 南偏西 度之间。 在此基础上，为了尽量避免西晒的酷热， 同时减少大量使用空调造成的资源浪费， 朝向又主要以东南向 东南向为主 东南向
满足日光需要；高50厘米的凸窗台，增大 室内空间；房屋进深11-12米；朝阳开间 10 – 12米，采光面更宽
项目区位： 项目区位
上海市四大跨世纪居住小 区之一—春申示范区的核 心位置，它北至春申路， 南至春申塘，西至莘奉公 路，东到伟业路（规划中） 集中了示范区中大部分的 公建配套，形成一个居住、 生活、环境和谐相依、可 持续发展的新市镇(New Town)。
1.5公里 公里
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万科假日风景 ——定位及客户 定位及客户
城市群
万科假日风景具备了松散型社区的特质， 万科假日风景具备了松散型社区的特质，为社区居民提供了一个 永久性的居住空间， 永久性的居住空间，是城市化进程的过程和阶段
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案例研究总结： 案例研究总结：
陌生区域成功大盘开发模式
以规避风险为前提 —— 原则一：多样化产品启动 （多层为主，少量别墅；商业、会所配套先行） 原则一： 多层为主，少量别墅；商业、会所配套先行） 建立强势的核心利益驱动因素 —— 原则二：凸显投资价值 （少量带装修住宅，蚂蚁工房等满足投资需求） 原则二： 少量带装修住宅，蚂蚁工房等满足投资需求） 建立社区整体形象和气势 —— 原则三：一举奠定大盘的形象价值（“造镇概念”突显规模和气势） 原则三：一举奠定大盘的形象价值（ 造镇概念”突显规模和气势） 克服陌生区带来的感知价值与信心的缺失 —— 原则四：展示先行（商业、会所等配套设施以展示为主，逐步招商） 原则四：展示先行（商业、会所等配套设施以展示为主，逐步招商） 滚动式开发， 滚动式开发，低成本运作 —— 原则五：“小步快跑”的开发节奏（产品售价呈现低开高走趋势） 原则五： 小步快跑”的开发节奏（产品售价呈现低开高走趋势） 在社区设计中植入营销宣传点 —— 原则六：产品要有突破性（蚂蚁工房） 原则六：产品要有突破性（蚂蚁工房）
选址： 选址：新市镇一般选址在那些交通便
利，且有充分发展空间的地方。 且有充分发展空间的地方。 万科假日风景位于上海四大居住示范 区之一——闵行区春申城示范基地， 距离地铁莘庄站1.5里，距离地铁莲花 路站3.5公里
路网结构： 路网结构：新市镇社区的路网将引导小区
向城市开放。 向城市开放。 万科假日风景采用道路分级 道路分级形式，将通往各 道路分级 住宅入口小区干道分为四级道路，结合花园 绿化建造成亲切宜人的步行通道。次要的车 行道、街巷及步行道都相互连接。
采光： 采光：一梯两户，户户朝南，最大限度
通风：为使居室空气对流，客餐 通风 厅双面朝向，南北对开，达到最 佳“穿堂风”效果
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创新产品 ——蚂蚁工房 蚂蚁工房
蚂蚁释义 蚂蚁意向：城市中的白领， 我们一起奔波、忙碌，我 们自信、乐观，我们个性 张扬、标榜自我、勇于奋 斗、更懂得享受生活；渴 望与同质人群交流，更需 要独立的心灵空间。 工房概念： a.工[辞源释义]：①精巧、 精致；②制造、制作。 b.工房[本义]：个性空间， 客户定位：27/28岁单身，首次 精美制造。 [引申义]：我们需要个性化 置业 的完全独立空间，可以任 实际客户：40%当初定位，30%意随喜好加工设置，都市 40%投资客户，20%老年客户 白领的完全自治区域。 项目成功因素：万科城市花园前 蚂蚁工房，都市忙碌白领 期积累 舒适空间。 处于项目四期 户型面积：37.5平米 售价：带装修46万，目前为60万 租金：2300-2500元/平米 建筑特点：“L”型设计，清水混 凝土立面
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环境与绿化
优秀的规划设计不应破坏环境， 优秀的规划设计不应破坏环境，而应 该呵护与利用原有的自然地貌及生态 环境。 环境
万科假日风景在原基地内刻意保留了湖泊、 河流及原生林木，经科学治理后，形成了独 特的湖滨亲水空间，保留9300多平方米的水 域以及百余株原生态植栽，呈现出一片天然 景观。
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配套设施 ——假日广场 假日广场
这座步行街式的嘉年华商业广场，是著名设计公司伍兹贝格的精心 之作——砂岩墙、棕榈树、喷泉和色彩丰富的外墙，为它带来了浓 郁的澳洲风情。 假日广场集购物、休闲、娱乐、社交于一体，将成为澳洲 Warringah Mall的上海姐妹
上海假日广场的兴建，开创了上海市房地产独一无二的集中商业的 公共性和私密性领域的区分更为合理。在营造丰盈的商业 公共性和私密性领域的区分更为合理 模式，使公共性和私密性领域的区分更为合理 社交氛围的同时，更保证了住家的静谧和安全。
此处世界， 此处世界，彼处世界 ——米丘 米丘
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万科假日风景处于城市化进程的过程和阶 段
城市化发展历程： 城市化发展历程： 中心城 郊区化 新城 假日风景 松散型都市社区
松散型都市社区的定义主要是针对城市中心的紧凑型社区 郊区的纯住 紧凑型社区和郊区的纯住 紧凑型社区 宅区（第二居所为主） 宅区（第二居所为主）两种居住模式提出的。 其定义为：当代国际社区发展的第三代模式，一种可持续发展的自我 可持续发展的自我 生长的社区，具备自身造血功能， 生长的社区，具备自身造血功能，能够为社区居民和家庭在不同的成长阶 段提供居住产品和社区服务两方面的多元化需求， 段提供居住产品和社区服务两方面的多元化需求，因而具备自我生长能力 的社区形态。 的社区形态。
1999年天津花园新城 年天津花园新城： 年天津花园新城
占地面积800余亩，建筑面积60万平方米。
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新一代造镇项目 —— 万科假日风景
携十七年大规模住宅开发 经验，上海万科2001年力 推新作——万科假日风景。 更大规模，更低密度， 更 全配套，更多绿化，更优 品质，演绎令人向往的欧 美小镇风情，开启万科新 一代造镇计划。
项目定位：“新市镇” 目标客户：
•高级白领 •中产阶层
NEWTOWN
实际客户：
•20% - 30% 城市花园积累客户，万科品牌追随者 •20% - 30% 外籍人（韩、港、台、欧美） •城市中产
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“新市镇”的规划理念 新市镇” 新市镇
万科假日风景是按照 “新市镇”这一规划理 念进行设计、配套的。 在建筑风格上充满澳洲 风情 小区的配套可以归纳 一个学区，两条大道， 三个中心，四个景区.
和生态优势。 和生态优势。 万科假日风景充分保留原有的河道、树木， 小区四周加设10米至40米绿化带，设立 70000平米郊野公园、湖滨公园等绿色休 闲空间。
新市镇的人文精神：多元的、现代的、 新市镇的人文精神 多元的、现代的、开
放的居民特征决定了新市镇所代表的是一种 充满活力的、亲切温馨的生活方式。 充满活力的、亲切温馨的生活方式。 万科物业将努力引导形成极具凝聚力的社区 文化,使人们对社区产生认同,蒙生归属感。
Town Center(社区中 ：这是社区中具有特殊意 社区中心) 社区中心
义的部位，是鼓励居民步行活动的公共空间 步行活动的公共空间，通常可 步行活动的公共空间 用来进行特殊的社区活动 特殊的社区活动。万科假日风景拥有风格独 特殊的社区活动 特的嘉年华式的假日广场（集中商业街），这个宜人 尺度的休闲广场， 将购物和休闲的空间自然结合。
最早可以追溯至霍华德的“花园城市 花园城市”。19世纪末，由于工业 花园城市 化浪潮的影响，人们原有的美好生活空间遭到了极大的破坏， 为重建一个理想家园，英国规划专家霍华德于1898年提出了 “花园城市”的构想，这一理论被迅速付诸欧美的城市建设， 历经百余年的发展,最终形成了今天的New Town模式。
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配套设施 ——假日俱乐部 假日俱乐部
上海假日俱乐部 一个占地6000多平方米的运动型休 闲会所区，立面简洁明快，造型大胆， 极富现代感。 会所区设有多功能运动馆、健身房、 体操房、室内跑步道、乒乓球室、桌 球室、棋牌室、泳池、网球场等娱乐 健身区，并在各层安排了休息室、酒 吧区、阅览室。