万科上海城市高端高层产品对标及发展策略
万科地产产品细分及品类规划
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
THANKS FOR WATCHING
【剖析万科】万科的产品策略
【剖析万科】万科的产品策略2014-02-21房地产经理人联盟剖析万科系列一万科从进入房地产至今，生命力仍然很旺盛，因为追求“规模化”和“高品质”，王石认为房地产核心理念是向大众提供一种新的生活方式，项目的成功70%源于产品，产品的成功70%源于规划，万科对于社区规划“开发性”的诠释再发展到现在的“新市镇”模式之后已经日趋完善，把住宅建筑当作产品而进行设计，对于细节的精益求精和开放性社区的执著追求是万科产品的一个基本理念。
概括而言，万科的产品策略有以下几种：———延长产品线，锁定终身客户。
国外成熟房地产市场的规律是，普通消费者一生通常需要经历四次置业，即：首次置业、首次换房、二次换房、退休置业，因为即便是同一人群，处在人生不同阶段，首次置业和换房以及退休置业时对产品的需求也会不同。
万科所说的锁定终身客户，就是指为特定人群打造的住宅产品，适应他们在不同人生阶段的需求而做的产品细分。
万科认为，目前中国城市消费者70%以上已经历首次置业，不少正在首次或二次换房，至于退休置业，随着中国人口老龄化的趋势，需求其实已经存在。
相比之下，万科目前所能提供的产品已经开始注意到照顾客户的这种需求差异。
产品标准化——万科的产品定位是做城市的主流产品，到目前为止，以大规模多层住宅开发为主的项目占万科总开发项目的80%左右。
做主流产品与做另类产品不同，首先是量大，其次是跨地域发展，因此需要“像造汽车一样造房子”，即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发的问题。
磐石行动——“磐石行动”是通过对万科十余年来产品质量管理经验的总结分析，以全面质量提升为目标，提出未来三至五年万科工程管理的发展策略。
“磐石行动”的愿景是“零缺陷”。
“磐石行动”倡导开发商通过对供应商、建筑商进行双向评估，严格过程管理制度，根据客户反馈的质量缺陷发生频度对采购、施工的所有过程进行工序分解，设定质量控制关键节点。
“磐石行动”将质量观念进行细化，譬如门铰链质量、电插座安装质量等都将予以规范。
2017年上海万科广场市调报告_市场调研业态解读项目亮点对标可行性建议
写在最后
THANK YOU !
主力店是以超市+影院 +娱乐体验+儿童+健身+餐饮+家居等，在业态配比上，零 售的占比被降低到不足50％，餐饮大约在30％，大比例提高了体验娱乐类的业态占比。 B1对接七宝地铁站，引进了众多的餐饮美食。其中大食代作为主力店，采用以旧 做旧的方式，打造老上海老字号的美食汇，以吸引更多七宝旅游人群。 1F至2F以大牌零售吸引人流为主，除GODIVA、ZARA、优衣库、韩国品牌SPAO 等以复式商铺呈现外，百丽集团的女鞋、韩国H:CONNECT等则打造出互动体验店。 做出了“特色、创意”！ 3F可以覆盖儿童全龄段，以儿童娱乐、儿童教育、儿童零售和餐饮。玩具反斗城 内千余种商品足够让孩子们眼花缭乱。蕃茄田艺术中心和石尚自然探索市集，则适合 大人和小朋友一起度过一段快乐时光。而色彩斑斓又玩法丰富的儿童乐园MELAND同 样在3F，嗨ball球池，欢乐水世界，超级迷宫，主题乐园四大主题区更是可以让孩子 玩上一整天！ 大名鼎鼎的台湾大鲁阁就位于4F，不仅有保龄球，镭射对战、台球、飞镖在内的 众多项目，还带来了旗下的餐厅乐记。运动与美食的完美结合，让全家人可以其乐融 融的一起运动一起品尝美食。 5F以CGV影院和令人热血沸腾的运动场馆为主，无限运动馆绝对是植入万科运动 基因的，集合攀岩、击剑、电竞等运动方式，配置环绕S级轮滑轨道、室内 3对3 标准 篮球场的复式空间。 6F引入了RAPUTA高线花园市集。拥有露天花室，花街市场等四大园区，远离地 面的清新空气，让你遨游在花园里的花海里，品尝美食！
简约而不简单
由于采用相对简单的十字动线，逛起来便捷顺畅完全感受不到十 字动线走回头路或者迷路的劣势。 通 常 十字动线的购物中心只有一个 中央大中庭，但万科广场通过巧妙的动线设计，修改调整呈现出了 3 个中庭广场，并增加了造型感十足的树屋、特色连廊，错层露台、彩 色宝盒等，用以打造更美颜的购物中心。
万科的产品定位和规划解析(下)
晓园
.
41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
.
42
古典法式
1
.
43
古典欧式
1
.
44
1 欧式风格
.
45
西班牙风格
1
.
46
英伦风格
1
.
47
黄金海岸公寓——浪
.
48
现代简约风格
.
49
现 代 中 式 风 格
.
50
外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
.
51
•不同的户型配比方案， 相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部 整理分享
2014年6月
.
1
产品策划阶段 客户的产品需求分析
.
2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑 风格
分支
社区 配套
公共 空间
社区 规划
外立面
.
3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。 划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。 设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。
揭秘万科打造商业综合体的五大产品创新战略
揭秘万科打造商业综合体的五大产品创新战略作者：邹毅领易投资总经理白银时代的万科面对产业巨变，开始走向了产品创新和多元化的路线。
早期，市场对万科的熟悉更多停留在万科住宅的品牌和品质上，如今万科商业方面的创新也同样跑在了市场的前面。
下面就以上海万科所打造的首个持有型商业综合体——虹桥万科中心为例，分享万科在商业综合项目创新方面的实力。
这种实力主要体现在地段抢位、产品组合、业态定位、产品细节创新、高科技的应用等五大方面。
一、抢占一线地段，占领中长期资产升值的高地上海作为中国第一大金融、贸易服务业城市，其开放的经济模式将上海整个建在了车轮与飞机的翅膀上。
而虹桥商务区不仅是上海目前最热的战略领地，更是中国首屈一指的国家级综合交通枢纽，集航空、高铁、长途客运、城市公共交通于一体，成亿的客流量将带来无限的长尾效应。
在这里，还有着“长三角1小时经济圈”概念：驱车自由穿梭都市，高铁往来长三角区域，飞机直达不同省市。
便利的交通条件将虹桥商务区和1小时可通达的范围聚集起来，形成合力，构建更强大的竞争优势。
更妙的是，虹桥万科中心不仅是位于虹桥商务区，更处于其核心位置，与虹桥交通枢纽的直线距离只有500米。
当然，虹桥万科中心作为一个打算长线持有性的商业项目，最看重的还是长周期环境下资产的增值前景。
目前，大虹桥地区有瑞安虹桥天地、龙湖虹桥天街等项目，竞争相当激烈。
在如此环境下，虹桥万科中心所拿出的，是更高水准的产品能级。
那么，让我们在具体看看虹桥万科中心是如何凭借实力脱颖而出的。
二、商业办公特色组合开启无死角的消费模式底层商业7栋写字楼下沉广场=钻石塔形结构虹桥万科中心总体量近20万平方米，其中办公体量近10万平方米，商业3.5万平方米。
通常情况下，开发商拿到这种体量的商办用地时，都会很自然地将商业与办公形态分开：沿街面尽量预留最佳商业展示面，内部配置写字楼。
然而虹桥万科中心却不是这样，有别于其它的商业综合体项目，它采用了“蛋糕蜡烛”模式。
万科、万达、龙湖、恒大等标杆公司的产品标准化
◎2012赛普版权，仁供培训使用
16
龙湖产品线与战略
龙湖的产品线是跟随“匙域聚焦戓略”逐步収展起来的
350
1997年-1999年 300
：单业态单项目串 250
联开収
200
“产品差异化戓
150
略”：
100
提供不众丌同的中 高档不高品质朋务
50
6.2
为戓略中心
0 2003
10 2004
1999年-2001年： 单业态多项目幵联开 収
绿洲、恒大名都、恒大华府、恒大城）， 150多种标准户型； 把成功的“标准化”、“觃模化”、 “精品化”収展模式复制到全国项目； 大力推行“恒大模式“，将已有产品线 在全国范围内批量、精准的复制
化精品流程，严栺管理”“全面闭环管理”
等全新管理体系，确保每个环节都是精品；
◎2012赛普版权，仁供培训使用
策略方式突破口——以实现“均好中加速，有质量增长” 1. 产品定位——前置 2. 产品生产——复制
万科品类觃划癿五个阶段
【阶段一：2005年】 【阶段二：2006年】 【阶段三：06—07】 【阶段四：07—08】 【阶段五：07—08】
客户细分：从客户出发 产品系列：客户同土地的对应 品类规划：客户＋土地＋产品 品类应用：品类试运行 品类应用实际推行……
2005
2006
2007
2008
2009
2010
异地扩张积累期：在成都、北京试行跨匙 异地扩张収展期：跨匙域、多项目觃模
域、多项目开収
収展
“匙域聚集戓略”大范围应用
“匙域聚集戓略”成型
2008年迚入天津,完成环渤海匙域中心
在同一匙域运用系统的优势，提供多元化 城市布局
某地产_上海城市高端高层产品对标及发展策略_174P
比较
仁恒 出门序列
案例
建议
思路 比较 仁恒 案例 建议
出租车\司机驾车__大堂
仁恒
思路 比较 仁恒 案例 建议
出租车\司机驾车__雨棚
仁恒
思路 比较 仁恒 案例 建议
出租车\司机驾车__连廊
仁恒
思路 比较 仁恒 案例 建议
出租车\司机驾车__连廊
仁恒
思路 比较 仁恒 案例 建议
出租车\司机驾车__车辆等候 司机室
符号：财富的物化，类似收藏品或名牌饰品，要获得是一种拥有的成就 感。
财富：财富的一种表现形式，具有保值、升值、传承后代的财富属性。
享受：不是房子而是整个居住环境带来的舒适的生活方式和状态。
高标配：优于普通住宅基本实用功能的高产品标准，比如大户型、石材 外立面等，或高配置标准，比如先进科技、高标准精装修等。
春申
出入__小区道路
思路 比较 仁恒 案例 建议
春申
思路
THE WAY WORK & HOME 出入
比较
仁恒 岗亭
案例
建议
出入__岗亭
思路 比较 仁恒 案例 建议
仁恒
出入__岗亭
思路 比较 仁恒 案例 建议
春申
思路
THE WAY WORK & HOME 出入
比较
仁恒
社区形象
案例
建议
出入__社区形象
比较
仁恒
车库电梯厅
案例
建议
出入__车库电梯厅
思路 比较 仁恒 案例 建议
仁恒
出入__车库电梯厅
思路 比较 仁恒 案例 建议
春申
出入__车库电梯厅
思路 比较 仁恒 案例 建议
万科2024年经营策略
万科2024年的经营策略将围绕提升核心竞争力、优化业务结构、强化资源整合、提升客户满意度和持续创新五个方面展开。
首先，提升核心竞争力是万科经营策略的核心。
万科将通过提升产品品质、提高服务质量、加强品牌建设等手段，不断提升自身的核心竞争力。
同时，万科也将积极探索新的业务模式和盈利模式，以适应市场变化和客户需求的变化。
其次，优化业务结构是万科经营策略的重点。
万科将根据市场趋势和客户需求，调整和优化其业务结构，以实现业务多元化和差异化。
具体而言，万科将加大对新兴市场的投入，拓展新的业务领域，如绿色建筑、智慧城市等，同时保持其在传统房地产市场的领先地位。
第三，强化资源整合是万科经营策略的关键。
在新的市场环境下，资源整合能力成为企业能否取得成功的关键因素之一。
因此，万科将进一步加强内部资源整合，优化内部管理流程，提高运营效率，同时积极寻求外部合作，以获得更多的资源和支持。
第四，提升客户满意度是万科经营策略的基础。
在竞争激烈的市场环境中，只有满足客户需求并不断提升客户满意度，企业才能赢得市场和客户的信任和支持。
因此，万科将加强与客户的沟通与互动，深入了解客户需求，提供个性化的产品和服务，以提高客户满意度。
最后，持续创新是万科经营策略的动力。
在不断变化的市场环境中，只有不断创新才能保持企业的竞争优势。
因此，万科将积极探索新的业务模式、技术创新和商业模式创新，以保持企业的竞争优势和市场地位。
综上所述，万科2024年的经营策略将围绕提升核心竞争力、优化业务结构、强化资源整合、提升客户满意度和持续创新五个方面展开。
通过这些策略的实施，万科将不断提高自身的竞争力和市场地位，为股东和客户创造更大的价值。
请注意，以上策略只是一个大致的框架，具体的实施细节还需要根据实际情况进行调整和完善。
此外，市场环境的变化和政策的调整也可能对万科的策略产生影响，因此需要密切关注市场和政策的变化，及时调整策略以适应新的环境。
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企划部高端客户研究简报09-01
2. 高端住宅的含义
资源
服务
品质
高端住宅不仅仅是“住的房子”，而是像名品名牌一样，具有“住”之外 的多种意义：
资源：占据大众认可的稀缺资源，包括浦江、佘山、苏州河、公园绿地 等城市景观，也包括核心地段以及核心地段的住宅本身。
阶层：区隔权贵财智的标识，意味着归属某阶层的身份认同及象征。
对比楼盘
春申五期 河滨花园 天山河畔
5.89
12.98
10.8
11.9
39
31
10.5
35
27.2
862
1800
1968
1.77
2.69
2.5
9.67
约28
约26
121.8
194.4
138.2
439
416
547
100%
110%
53%
57.3%
100%
75.6%
38.3%
68.5%
55.0%
8.72
16.47
？如何操作？
万科上海城市高端高层产品对标及发 展策略
研究策略
目标 找到差异
找出产品策略
途径
典型样本比较 资源
指标
服务、品质 客户体验模拟
生活场景 差异分析
客户 深访
客户价值 梳理
实施验证
设计指引
万科上海城市高端高层产品对标及发 展策略
样本选择
我们熟悉的客户，我们擅长的打法
万科假日风景 典型的万科郊区公寓大盘，主要客群为白领阶层，新市镇 的成功典范，与周边楼盘相比溢价能力达约10~15%
10.05
18.3%
约10％
约10%
3000（全区） 6000
2500
11万0科00上海城市高端2高3层00产0品对标及发 18500
展策略
差异
优势500居0中元的劣价势差在那里？
对比内容
占地面积（公顷） 总建筑面积（万平米） 容积率建筑面积（万平米） 户数 容积率 平均层数 平均户型面积（平米） 人口密度（每公顷） 车位比 地下停车率 绿化率 人均绿地面积（平米） 覆盖率 会所面积（平米） 目前售价（元每平米）
设计
高端客户调研
成功产品分析
客户价值 客户需求
验证
成熟做法
产品价值点
高端高层
产品策略 万科上海城市高端高层产品对标及发 展策略
不同的客户，不同的需求层次
自我实现 尊重 爱与归属 安全 生理
Abraham Maslow 万科上海城市高展端策高略层19产0品8对-1标9及7发0
不同的客户，不同的需求层次
符号：财富的物化，类似收藏品或名牌饰品，要获得是一种拥有的成就 感。
财富：财富的一种表现形式，具有保值、升值、传承后代的财富属性。
享受：不是房子而是整个居住环境带来的舒适的生活方式和状态。
高标配：优于普通住宅基本实用功能的高产品标准，比如大户型、石材 外立面等，或高配置标准，比如先进科技、高标准精装修等。
仁恒河滨花园 市中心、摩天、单一、私密、隐居感
万科上海城市高端高层产品对标及发 展策略
比较内容 外部：基本固定
{ 资源 内部：技术指标
服务
}客户体验
品质
出入
{ 居家 休闲
万科上海城市高端高层产品对标及发 展策略
RESOURCE 资源比较
总图 指标
万科上海城市高端高层产品对标及发 展策略
资源比较__总图
对比楼盘
春申五期 河滨花园 天山河畔
5.89
12.98
10.8
11.9
39
31
10.5
35
27.2
862
1800
1968
1.77
2.69
2.5
9.67
约28
约26
121.8
194.4
138.2
439
416
547
100%
110%
53%
57.3%
100%
75.6%
38.3%
68.5%
55.0%
8.72
16.47
万科上海城市高端高层 产品对标及发展策略
2020/10/31
万科上海城市高端高层产品对标及发 展策略
CONTENTS
思路 假日风景ＶＳ仁恒河滨花园 仁恒之路 案例 建议
万科上海城市高端高层产品对标及发 展策略
SOLVING STRATEGY 思路
万科上海城市高端高层产品对标及发 展策略
不同的客户，不同的需求层次 市场
对比楼盘
河春滨申城五一期二期 河花滨木花方园案 天山河畔
52.08.943
12.9387.34 10.8
11.9
39
31
104.75
3552.95 27.2
8265200
18002743
1968
1.27.73
2.691.5
2.5
9.2687
约286.52
约26
12118.88
194.4193
138.2
10.05
18.3%
约10％
约10%
3000（全区） 6000
2500
11万0科00上海城市高端2高3层00产0品对标及发 18500
展策略
资源占有
对比内容
占地面积（公顷） 总建筑面积（万平米） 容积率建筑面积（万平米） 户数 容积率 平均层数 平均户型面积（平米） 人口密度（每公顷） 车位比 地下停车率 绿化率 人均绿地面积（平米） 覆盖率 会所面积（平米） 目前售价（元每平米）
仁恒
万科上海城市高端高层端高层产品对标及发 展策略
亲地与摩天
对比内容
占地面积（公顷） 总建筑面积（万平米） 容积率建筑面积（万平米） 户数 容积率 平均层数 平均户型面积（平米） 人口密度（每公顷） 车位比 地下停车率 绿化率 人均绿地面积（平米） 覆盖率 会所面积（平米） 目前售价（元每平米）
仁恒河滨花园 典型的仁恒市中心高档公寓大盘，主要客群为中产阶级顶 层及更高端客户，高档高层公寓项目的成功典范，与周边 楼盘相比溢价能力达约25~30%
即将面对的客户，我们从未经历的打法
万科上海城市高端高层产品对标及发 展策略
样本选择
万科假日风景 城市近郊、亲地、混合多元、亲切、城市感
总结既往成功经验 参考标杆成功产品 寻求市区产品解决
城市富贵
实现 尊重 归属
？如何体现？
尊重
归属
安全
近郊新锐
万科上海城市高端高层产品对标及发 展策略
企划部高端客户研究简报09-01 1. 高端住宅衡量指标
资源
服务
品质
• 高端市场需由多个指标综合衡量： 土地指标： （1）稀缺资源，包括佘山、浦江、公园绿地、苏州河、洋房老街等。 （2）核心地段 居住指标： （1）耐久的品质外观，关系租金收益和房屋保值， （2）物业管理，物业服务是房屋升值保值以及租金收益的保障。 （3）居住群体，高端客户注重邻里的社会层次和素养。 价值指标： （1）房屋总价，总价可在一定程度上区隔客层。 （2）租金收益，高端客户注重房屋的长线投资价值与保值性，租金 收益可作衡量。