上海万科假日风景案例研究932317829
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万科假日风景
万科中北镇假日风景项目分析项目背景2004年10月，招商地产公司之控股子公司深圳招商地产与万科企业股份有限公司之下属子公司天津万科房地产有限公司签署了《合作经营兴海公司的框架协议》，合作开发兴海公司拥有的西青区中北镇项目，该项目占地228,551平方米，地价总额20,056万元。
楼盘概况中北镇假日风景项目占地面积22.86万平方米，建筑面积29.71万平方米，一期计划开工25栋楼，包括公建与住宅，建筑面积总计9.6万平方米，计划2005年12月竣工，其中2005年7月30日小一期开盘，大约推出230套住宅，共8栋楼，建筑面积近3万平方米，剩余楼盘依市场情况近期陆续推出。
交通条件及生活配套中北镇项目位于外环之外的西青区，沿外环线新津杨公路西行1.5公里。
目前，项目周边主要是农田和荒地，周边生活配套严重缺乏，外环之外基本没有商业、娱乐、学校，公共交通只有便民6号线和654通那里。
假日风景周边金厦、乐康及上投的项目基本都已完成前期准备阶段，会在近期陆续开工。
随着中北镇西部新城整体项目的推进，肯定会有更多的交通路线通过这里，生活配套设施也会逐渐增多，不过好像规划中的地铁2号线在中北镇的站点距离西部新城有一定距离，对于一个规划为400万平米的新城来说，多少有一些遗憾。
地块特征主题概念新天津人理想家住在西部选择万科建筑及景观规划项目目前还是期房，只在入口处做了景观示范区，所以我们无法感受项目入住后的实际情况。
不过根据项目的宣传进行分析，从总体上追求项目品质的均好性，达到整体规划和谐统一，建筑上，强调立面的层次与质感，贴砖与涂料相结合，整体颜色沿袭水晶城外延的颜色，产品上，体现多样化的产品形式，更多的满足不同人群的不同居住偏好，景观上在保留地块中原有的资源的基础上，使之与人工规划巧妙的结合创造和谐自然的居住环境。
产品分析假日风景的住宅体系产品丰富，一期主打洋房设计，销售建筑面积从近90到150多，分为情景洋房、院景洋房、瞰景洋房和宽景洋房。
万科假日风景社区商业街案例研究
11
区域住宅与人口
辐射商圈消费人群（2公里内）
本节导览 一、关键词&重要启示----------------------------------------03 二、开发背景-------------------------------------------------05
(1)地段区位------------------------------------09 (2)区域住宅与人口-----------------------------10 (3)商业环境------------------------------------15
苏豪街
底商 二期 三期
五期
社区中心
5
开发背景
万科假日广场以假日风景为中心
的市镇型社区商业中心 万科假日广场，作为假日风景的社区配 套，已于2002年8月28日全面开业，是 具一定规模、经营内容综合性、商铺品 位层次较高的社区商业中心。
它以假日风景为中心，提供周边2公里 范围内约12万居民的基本生活所需，将 弥补该地区大型社区商业配套设施的空 白。
项目于上海四大居住示范区之一的春申 居住示范区的核心地带，从规划之初即 采用国外先进的“新市镇”造镇理念， 项目占地近1000亩，总住宅建筑面积 约55万平米，规划总居住人口约 1 完备配套及成熟的生活氛围。
二期 四期
蚂蚁工房底商
项目小档案
4
开发背景
万科假日风景是新市镇型社区商
业的典范之一 位于上海四大居住示范区之一的闵行区
假日广场
春申居住示范区
项目总规划用地面积约为60.89万平方
米，分五期开发，总建筑面积约为55
万平方米。整个项目地块四至范围为：
区域住宅与人口
辐射商圈消费人群（2公里内）
本节导览 一、关键词&重要启示----------------------------------------03 二、开发背景-------------------------------------------------05
(1)地段区位------------------------------------09 (2)区域住宅与人口-----------------------------10 (3)商业环境------------------------------------15
苏豪街
底商 二期 三期
五期
社区中心
5
开发背景
万科假日广场以假日风景为中心
的市镇型社区商业中心 万科假日广场，作为假日风景的社区配 套，已于2002年8月28日全面开业，是 具一定规模、经营内容综合性、商铺品 位层次较高的社区商业中心。
它以假日风景为中心，提供周边2公里 范围内约12万居民的基本生活所需，将 弥补该地区大型社区商业配套设施的空 白。
项目于上海四大居住示范区之一的春申 居住示范区的核心地带，从规划之初即 采用国外先进的“新市镇”造镇理念， 项目占地近1000亩，总住宅建筑面积 约55万平米，规划总居住人口约 1 完备配套及成熟的生活氛围。
二期 四期
蚂蚁工房底商
项目小档案
4
开发背景
万科假日风景是新市镇型社区商
业的典范之一 位于上海四大居住示范区之一的闵行区
假日广场
春申居住示范区
项目总规划用地面积约为60.89万平方
米，分五期开发，总建筑面积约为55
万平方米。整个项目地块四至范围为：
万科十七英里产品设计实例分析
1房的户型
• 1房的户型设计，面积虽然小，但基本满足了2人度假的要求。布 置了开放式厨房，供简单的烹调使用。此外还布置了进行创作的 桌椅和活动的空间。 1房1厅的户型设计是所有户型中最有特点的，两层高的客厅，仿 佛把住户带到了欧洲中世纪的城堡。复式的上层是一个完全纯粹 的创作空间（心灵空间），住户可以在此释放心灵的火花沉思人 生的意义。
4．公共设施
住宅区内的配套设施安排在二座建筑物的架空层内，以及结合地下 层泳池等设施，包括商场及会所两部分，商场方面包括了日常需 要的超市，还设有医疗、洗衣、家政及社区活动室等。住客会所 方面则设网球场、室外泳池、健身中心、桌球室、游戏室、SPA和 桑拿等，满足住客的实用需求。 在B栋建筑屋顶设有200平方米的西餐厅及100平方米的会议室。 “17英里”项目是一个近距离接触海扶摸山，和山海紧密结合的 项目。住宅是融入到山海自然中的点缀，大自然永远是美丽的主 角。建筑，自然，人之间的和谐，便构成了“17英里”乐章的韵 律，海边的伊甸园。
住宅设计实例二
——坡地别墅
sea户型图
sea户型图
self户型图
sun户型图
双拼别墅户型图
总平面图
鸟瞰图
3．高层公寓住宅
为了体现项目的尊贵性，高层住宅为分时度假的公寓，物业公司代为业主出租和 管理。为了尽量争取各单位向海的面宽，而又避免造成太强烈的压迫感，高 层在布局方面能充分反映这个考虑，它由正反两座弧型大厦所组成，以争取 最大的海景资源。两栋之间留适当的距离，便于人行和视线穿过。 在住宅主体上，局部掏洞形成空中花园供住户使用，同时减轻了体量还提供 了通风和视线穿过的通道。靠近公路一面通廊全部为开放式花园通外廊，轻 盈剔透，楼梯间附近设有花园平台供住户休息，减弱长走廊的感觉。立面造 型，简捷明快。为了增加通透感，底层架空做成花园，便于视线以及小区通 风。会所也布置在底层，和架空的部分间隔布置。 绝大部分单位均为两层复式小户型单位，每个单位靠海面均附超大阳台。高 层公寓的户型以复式1房1厅为主占户型比的52%，2房的复式占28%，其余为1 房的平层单位。所有的单位都附送两层高的面海露台，1房1厅和2房的露台进 深达到了3米，1房的露台也有2.5米，为住户提供了户外活动的场地，观海， 聊天，就餐等都可以在这里进行。大的面海的露台，充分表达了海滨物业的 特性。
万科深蓝-案例分析
混合风格社区
深蓝社区实景一
深蓝社区实景二
深蓝社区实景三
深蓝社区实景四
和计画 Yamato planning consultant （日本）
参与深蓝设计作品（住宅景观）：
住宅入口实景
住宅内院实景
路边绿化实景
步行小路实景
万科.蓝山别墅社区
【总体规划】 山设计工房（日本） 【建筑设计】 Pekka Salminen Architects（芬兰） ARCHI-MEDIA ARCHITECTS ANDASSOCIATES （日本） 中建国际设计有限公司 集合建筑设计有限公司 【景观设计】 Studio On Site（日本） 和计画 Yamato planning consultant （日本）
获得奖项： 造园学会奖 风之丘（1999） 、优秀设计奖，横滨港口公园 （2001）、造园 学会奖，群马县立馆林美术馆景观及多多良沼公园（2003）、优秀设计奖·金奖， 风之丘（2003） 、优秀设计奖，群马县立馆林美术馆景观及多多良沼公园（2003）、 优秀设计奖・金奖（2005），东云Canal Court、日本经济 新办公室 经济产业大臣 奖，东洋沪机（2006）、绿化城市奖国土交通大臣奖，Honda和光新社屋（2006）、 城市设计奖
高端绿化
1. 2. 3. 4.
高级别的绿化，上海甲级施工单位，提供一个可持续发展的四季的生态花园 四户共享的通车道和下沉庭院空间，抬升的后院与前院绝对的私密分隔 户与户之间依靠浓密的植栽，自然、有效地形成视觉隔离，提高花园的私密性 北边一排别墅平均每户私家花园近350平米，远超蓝山以前各期；超大的面积给 户外活动提供最大限度的可能
中建国际设计顾问有限公司
参与深蓝设计作品：
上海万科城案例分析
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：E型(E型三房（121㎡）房间数 36套
指导均价：20,000元/㎡总价范围231231万 分布楼栋：15号、16号 优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功 能划分明确 3.厨房与卧室相隔较远，减 少油烟影响 4.客厅餐厅开间较大。活动 空间充足 不足： 1.东西不通透 2.非全套房系统
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售楼处外部
对客户进行准备定位，塑造特色人物公仔形象
富有特色的万科人物公仔，代表不同的类型，都是万科Vcity客户
人物造型形象且具有代表性，并对客户进行了准确的定位
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售楼处外部
售楼处外围阵地包装：装饰丰富、色彩鲜明，有很强宣 传性
前广场装饰丰富，色彩明亮
不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性有 所影响 2.缺乏套房设计
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户型分析
户型：A型(A型一房（78㎡）房间数280套
指导均价：19,187元/㎡总价范围136-136万
分布楼栋：1号、2号、3号、5号、6号、7号 、9号、10号、12号、17号、18号、19号 优点： 1.南北通透，通风性佳； 2.动线清晰，功能 划分明确 ；3.客厅卧室均面朝南，朝向佳， 冬暖夏凉，采光充足； 4.房型分割较合理， 布局紧凑，功能划分明确； 5.客厅开间较大 ，活动空间充足。 不足： 1.仅有主卧面向朝南，降低居住舒适性 ；2. 缺乏套房设计。
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户型分析
户型：D型(D型二房（103㎡）房间数106 套 指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万 分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号
万科案例分析PPT课件
2020/3/28
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四、 信息与沟通（载体） ➢企业内部沟通 各部门
产生信息
进行沟通
总经理办公室 建立沟通渠道 沟通反馈和跟踪 是否属于上报集团范围
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按集团规范上报、归档
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➢五、 内部监督（保证）
➢ 建立起涵盖总部、区域、一线三个层面的 监督检查体系
➢ 审计部、风险管理部、总部其它职能部门 或聘请的第三方对各业务领域的控制执行
情况进行定期与不定期的专项检查及评估， 保证控制活动的存在并有效运行
➢ 监事会执行内部反舞弊职能，建立定期对
各子公司的巡查机制，并负责归口处理实 名与匿名投诉事宜，有效发挥其监督作用。
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分析总结： 1、万科在资源方面的优势非常明显 2、管理理念、管理方法国内领先 3、顾客对万科品牌已经高度认可
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二、 风险评估（依据） ➢ 外部风险因素：经济形势、产业政策、市场竞争、资源供给
➢内部风险因素： 财务状况、资金状况、资产管理、运营管理
收集研究内外部风险因素，并采用定量及定性相结合的 方法进行风险分析及评估，为管理层制订风险应对策略 提供依据。
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三、 控制活动（手段）
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四、 信息与沟通（载体）
➢投资者沟通 通过法定信息披露渠道发布公司信息外，投资
者还可以通过电话、电子邮件、访问公司网站、直接 到访公司、参与公司组织的网络路演和见面会等方式 了解公司信息
公司建立网络辅助系统及时响应投资者的各类
需求，保证投资者及时了解公司的经营动态，通过互 动加强对公司的理解和信任；
上海万科城案例分析
万科城VCITY至今共开盘3次，首次开盘6.11（成交600套）、6.28（成交315套）、7.14（ 成交200套）。
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总结
㈠交通环境 轨道交通：项目距离5号线北桥站3公里，华宁路站2.5公里。均有公共交通进行短驳。 公共交通：江川2路（东川路站）、马莘专线（莘庄站）、闵行5路（北桥站）和闵行19路（
有所影响 2.缺乏套房设计
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：B型(B型二房（91㎡）房间数224套
指导均价：20,122元/㎡总价范围168-168 万
分布楼栋：3号、8号、11号、12号、15号 、16号
指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万
分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号
优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功能划
分明确 3.客厅餐厅开间较大。活动空间充足 4.功能区隔分明，餐厅、厨房系统独立 5.内 部动线布局合理 6.精致两房，实用性强
不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性
麦哲地产
上海万科VCity 案例分享
本报告是严格保密的。
麦哲地产 策划团队 2013-8-30
第一部分 区域概况分析 第二部分 产品打造 第三部分 营销包装分析 第四部分 营销动作分析
本报告是严格保密的。
4月13日：售楼处开放 6月11日：开出600套，售罄 6月28日：开出315套，售罄 7月20日：开出210套，售罄
㈡生活配套
商业配套：较为匮乏，目 前主要是以零散的社区配 套商业为主
教育配套：优势明显，项 目地块中间就夹有一“教 育属性地块”，未来规划 为启英幼儿园（暂定名） 和文来小学（暂定名）。
本报告是严格保密的。
总结
㈠交通环境 轨道交通：项目距离5号线北桥站3公里，华宁路站2.5公里。均有公共交通进行短驳。 公共交通：江川2路（东川路站）、马莘专线（莘庄站）、闵行5路（北桥站）和闵行19路（
有所影响 2.缺乏套房设计
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：B型(B型二房（91㎡）房间数224套
指导均价：20,122元/㎡总价范围168-168 万
分布楼栋：3号、8号、11号、12号、15号 、16号
指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万
分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号
优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功能划
分明确 3.客厅餐厅开间较大。活动空间充足 4.功能区隔分明，餐厅、厨房系统独立 5.内 部动线布局合理 6.精致两房，实用性强
不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性
麦哲地产
上海万科VCity 案例分享
本报告是严格保密的。
麦哲地产 策划团队 2013-8-30
第一部分 区域概况分析 第二部分 产品打造 第三部分 营销包装分析 第四部分 营销动作分析
本报告是严格保密的。
4月13日：售楼处开放 6月11日：开出600套，售罄 6月28日：开出315套，售罄 7月20日：开出210套，售罄
㈡生活配套
商业配套：较为匮乏，目 前主要是以零散的社区配 套商业为主
教育配套：优势明显，项 目地块中间就夹有一“教 育属性地块”，未来规划 为启英幼儿园（暂定名） 和文来小学（暂定名）。
上海马陆万科城Vcity房地产项目案例深度研究分析报告(下)
03 营销推广分析
04 项目推售分析 05 项目分析总结
售楼处旁停车空间较小
建有停车场但未开放
22
01 区域属性分析 02 产品规划分析
第三节 现在包装展示
3.3.8 现场管理
03 营销推广分析
04 项目推售分析 05 项目分析总结
保安站岗，指导停车
绿化维护
23
01 区域属性分析 02 产品规划分析
03 营销推广分析
04 项目推售分析 05 项目分析总结
20
01 区域属性分析 02 产品规划分析
03 营销推广分析
04 项目推售分析 05 项目分析总结
第三节 现在包装展示
3.3.8 样板间
以家居、实用为主，不显奢华
21
01 区域属性分析 02 产品规划分析
第三节 现在包装展示
3.3.8 现场管理
3.2.1 纸质媒体广告
楼盘名称
日期
报纸名称
万科城 vcity
2013-4-25 东方早报
万科城 vcity
2013-4-10 上海楼市
万科城 vcity
2013-4-10 上海楼市
广告合计
3次
版面 C15 2-3
广告规格 尺寸大小
其它叠整版 周四周五
33.5*24.4
广告颜色 彩色
内页跨页 28.5*42
03 营销推广分析
第三节 现在包装展示
3.3.2 标识、装饰
形式多样
04 项目推售分析 05 项目分析总结
15
01 区域属性分析 02 产品规划分析
第三节 现在包装展示
3.3.3 售楼处——外部
现代
03 营销推广分析
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目标消费群体是：以万科 假日风景业主及住户为主， 兼顾提供周边2公里范围 内约12万居民。
商业定位是：满足上述消 费群体的基本生活所需。
3级商圈： 核心商圈——500米 （支撑项目55～70%消费） 次级商圈——1公里 （支撑项目15～35%消费） 辐射商圈——2公里 （支撑项目5～10%消费）
2公里
1公里 500 米
10
区域住宅与人口
核心商圈消费人群（500米内）
辐射地域面积近60万平方米。近几年超35万平方米中高 档住宅的开发量及周边就学就业就医带来的消费人口，总 计近2万中高档消费人口。未来3年内核心商圈内没有新 的住宅项目供应。
住宅总价与单价均为当时同区域楼盘较高水平。
一期
二期 三期
目前项目周边有轨道交通5号线（春申 路站），只需步行五分钟左右。距离轨 道交通1号线（莲花路站）需15分钟， 出行便捷。
项目于上海四大居住示范区之一的春申 居住示范区的核心地带，从规划之初即 采用国外先进的“新市镇”造镇理念， 项目占地近1000亩，总住宅建筑面积 约55万平米，规划总居住人口约 16000人，分五期开发。将形成1个学 区、2条大道、3个中心 、4个景区的 完备配套及成熟的生活氛围。
(1)地段区位------------------------------------09 (2)区域住宅与人口-----------------------------10 (3)商业环境------------------------------------15
三、SWOT分析----------------------------------------------17 四、4大策略-------------------------------------------------22
新 市 镇 型万 社科 区假 商日 业风 典景 范
——
4
开发背景
项目小档案
投资商 开发商 物业地址
商圈 七宝商圈 占地面积 /
万科假日风景
万科集团
上海万科长宁置业有限公司 上海市闵行区畹町路99弄
区位 外郊环 建筑面积 20000平方米
开业时间 2002年8月28日
建设日期 2000年10月～2002年4月
(1)选址-----------------------------------------22 (2)定位-----------------------------------------23 (3)开发体量------------------------------------24 (4)建筑规划------------------------------------27
万科在上海的项目包括：浦东地区“金色城市、金 色里程”、北上海品质楼盘“琥珀郡园”、高尚别 墅“翡翠别墅、万科深蓝”等
8
地段区位
万科假日风景位于上海市闵行区春申板块
闵行区
万科假日风景
假日广场
一期 二期 四期
底商 二期 三期
五期
蚂蚁工房底商
苏豪街
社区中心 9
区域住宅与人口
圈定商业辐射圈，确定主要消费人群
上海机构
2009年8月 上海
社区商业经典案例 03
上海 @ 万科假日风景
1
本节导览 一、关键词&重要启示----------------------------------------03 二、开发背景-------------------------------------------------05
二期 四期
蚂蚁工房底商苏豪街来自五期 社区中心6
开发背景
万科假日广场以假日风景为中心的市镇型社区商业中心
万科假日广场，作为假日风景的社区配 套，已于2002年8月28日全面开业，是 具一定规模、经营内容综合性、商铺品 位层次较高的社区商业中心。
它以假日风景为中心，提供周边2公里 范围内约12万居民的基本生活所需，将 弥补该地区大型社区商业配套设施的空 白。
功能定位 社区一站式商业中心
建筑形态 商业中心、商业街
经营模式
先租后售
主要业态
大型超市、餐饮(休闲餐饮\大中型餐饮\快餐\特色餐饮……） 美容美发美体\服装\健身等
5
开发背景
万科假日风景是新市镇型社区商业的典范之一
位于上海四大居住示范区之一的闵行区 春申居住示范区
假日广场
底商
项目总规划用地面积约为60.89万平方 米，分五期开发，总建筑面积约为55 万平方米。整个项目地块四至范围为： 东至畹町路，西至莘奉路，北至春申路 ，南至春申塘。
商户经营内容涵盖日常生活所需的方方 面面，包括易买得大型超市、特色餐饮 、生活服务设施、精品服装专卖店以及 满足孩子们需求的专卖店等。
经营模式为先租后售，运营状况良好。 出租率85%左右。租金价格目前均价9 元，较招商初期，5年内上涨近90%。
7
开发背景
投资商——万科集团
投资商——万科企业股份有限公司成立于1984年5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年 公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积 529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收 入404.9亿元，净利润40.3亿元。经过多年努力，万 科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成 为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、 “城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费 者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是 中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利； 公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证 ；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系 组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年 进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
2
关键词
万科假日 风景——新市镇型综合社区商业
案例特性
上海 外郊环 成熟社区 周期开发 中盘
研究重点
新兴社区与原有老城 区的并存
中高档社区商业与周 边低档商业的共生
“郊区化新市镇”的 发展进程
3
重要启示
策略一：选址在极具发展潜力的新兴居住区 策略二：挑出市场空白点、定位高档社区商业 策略三：社区商业开发循序渐进 策略四：商铺规划—商业中心、商业街、住宅底商兼容 策略五：兼容发展的建筑规划理念