全面理解开展不动产统一登记的作用和意义

全面理解开展不动产统一登记的作用和意义一、前言2013年以来，我国不动产登记制度建设开始提速。

2013年两会公布的“国务院机构改革和职能转变方案”明确提出，将建立不动产统一登记制度，并将其定性为本届政府机构改革和职能转变中三大基础性制度建设工作之一。

在2014年两会上，国土资源部部长姜大明在接受媒体采访时表示，今年要从四个方面推进不动产登记制度，包括建立不动产部际联席会议制度，加挂不动产登记局的牌子，今年6月份出台不动产登记条例，建立统一的信息平台，把目前分散在各个平台的信息统一起来。

也就是说，立法、机构设置和业务开展将在今年同步进行。

不动产统一登记制度的消息公布后，虽然备受社会各界关注，但是专家学者、新闻媒体、社会大众对该制度建设的解读却存在很大争议，如不动产登记服务于征收房产税和反腐。

那么，为什么要进行不动产登记？不动产登记在我国的目的到底是什么？不动产登记与房地产领域的问题是否存在必然联系，这些问题都需要我们去深入分析。

二、不动产实行登记制度的一般原理所谓不动产登记，是指国家设立的不动产登记机构依当事人的申请、有关机关的嘱托或依法定职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿并加以公示的活动。

一个国家的不动产登记制度是由不动产、登记机构、不动产登记簿和登记当事人等要素组成。

开展不动产登记是国际惯例，其主要原因有以下几个方面。

一是不动产登记与不动产“无法移动”的这一特殊属性直接相关。

根据《物权法》物权法定、公示公信的基本原则，不动产物权不像其他可以移动的私人财产一样，可以通过占有显示其权利归属和权利内容，而必须根据登记机构登记簿的记载来确定权利的归属和权利的内容。

例如，不能因为张三住在某一栋房屋里面或有该房屋的钥匙，就认为他是这个房屋的所有权人，因为他很可能是房屋的租客，或仅仅是替主人临时看守房屋的人；不能因为张三欠了银行的债不还，银行就可以将抵押房产拿去拍卖，而需要双方到登记机构办理产权转移手续。

二是因为可移动的私人财产权利归属和内容较为单一，而不动产的权利归属和产权内容维度较多，必须要通过登记来明确，这才能确定产权边界以减少纠纷。

例如，可以有多人共同对不动产享有产权归属，其中任何一人都可以将自己的产权部分转让出去，但房子却无法分割。

同时，不动产的产权包含的内容是多维度的，如不动产的坐落、面积、朝向、层数、结构等自然属性，不动产实际权利状况分为所有权、用益物权，还是担保物权等。

因此，只有通过登记机构，将不动产的上述产权内容记载于登记簿上，并颁发权利证书，才可以确认不动产的权利人、权利的内容、权利的状态，各权利人对于不动产权利的占有比重等。

这样的话，在不动产交易、抵押时，才不会因为不动产不可分割性产生权利侵害的现象。

就我国来说，改革开放以后，特别是本世纪以来，市场经济体制改革进入要素市场化改革的深化阶段，房地产市场化快速发展。

作为市场化基本的生产要素，土地和房产为主的不动产市场化程度不仅快速发展，而且不断加深。

一方面，以农村土地承包经营、土地抵押贷款和入股等为标志的农村土地要素市场深化在加速；另一方面，以房产为主要内容的不动产在短短的20年内迅速成为我国居民最主要的、最大宗的私人不动产。

不动产市场化加速的另一个表现就是除了频繁的不动产交易外，不动产抵押、担保和不动产信托发展非常快。

在集体土地市场化改革、房地产进入存量时代后，不动产交易形式会越来越复杂。

若没有不动产交易、不动产深入的市场化发展，就不需要有不动产登记制度。

因为，各种类型不动产交易的前提是产权清晰明确，交易的过程安全高效，交易的后果稳定可靠，而这都与不动产登记制度密不可分。

三、征收房产税和反腐并非是建立不动产登记制度的主要目的目前，加快建立不动产统一登记制度的消息公布后，备受社会各界关注。

总结来看，新闻媒体、专家学者和社会大众对该消息有三种解读。

一是将之解读为政府在为构建房地产调控长效机制做准备。

如不动产登记以后，每个市民拥有多少套房子就很清楚了，限购、限贷等政策在执行中就基本没有漏洞可钻了。

二是将之解读为征收房地产税做准备，以便尽快消除对饱受诟病的土地财政的批评，为地方政府找到可替代的、长期稳定的新财源。

于是，房地产业界的一些业内人士断言，不动产统一登记制度建立后，房价势必会下跌。

三是将之解读为不动产统一登记制度乃是政府出于反腐的考虑，是应对近一段时间接连暴露出的“房爷”、“房叔”、“房姐”和“房妹”事件而采取的措施，反腐不能再通过网民曝光来进行了，必须要有制度上的制衡措施，不动产登记则是有效的反腐手段。

去年以来，一些大城市二手房产过户、抛盘等异常行为增加明显，不排除是出于对不动产登记后反腐力度加大的考虑。

例如，2013年4月国务院办公厅发文首次明确2014年6月底前出台《不动产统一登记条例》时，当月上海二手房挂牌便增加了1200多套。

事实上，不动产登记是国际通行的一项基本物权制度，发达国家都建立了完善的不动产登记制度。

而且，从上面的分析可以看出，我国市场经济走向完善的过程，其实也就是生产要素市场化的过程，也是全社会财产分配中私有财产占比不断上升的过程。

在此过程中，不仅不动产私有化的速度在加快，居民不动产从无到有，不动产交易也将变得非常频繁，而且交易的复杂程度在上升，如购置和再交易、承包经营、抵押和入股、证券化等。

由此，就产生了不动产物权的设立、变更、转让和消灭的经济现象，相伴随的就是因不动产权登记制度建设的滞后，产生的不动产交易领域的风险。

例如，近期闹得沸沸扬扬的李阳离婚财产纠纷案，本属于夫妻共有房产因离婚而正常分割的程序性事项，却因为当事人的隐瞒、转移而迟迟无法通过法律的途径确认清楚，损害了当事人的利益，这事实上就是由于不动产登记制度建设滞后造成的，这类案例在婚姻财产分割、私人财产抵债、企业破产清算等正常的财产交割中经常发生。

因此，只有对不动产的权利给予界定和保护，才能维护产权拥有者的合法权益、高效率地解决纠纷，也才能降低交易成本，确保市场对资源配置起决定性作用的这一基本原则能畅通无阻。

总的来看，进行不动产登记，主要有两个方面的目的，一是明确不动产权利的归属和权利的内容，维护不动产权利人的合法权益；二是降低交易成本，提高不动产交易效率。

当然，调控房价需要进行不动产登记，这样的话，全国房产信息联网也就实现了，这才能分清楚调控哪些人，保护哪些人等。

而征收房产税的前提也是进行不动产登记，掌握整个区域不动产的总量、价值，及其对于地方政府财政收入的支持程度，这才能确定房产税的税源和税基、税率水平。

同时，通过明确每个家庭、市民拥有不动产的基本情况，才能界定免税面积等。

另外，不动产基础数据和登记资料完善了，就能将不动产的来源、价值等权属搞清楚，贪腐官员利用不动产来洗钱或安置非法财产就很难了，对于反腐也是有帮助的。

但是，这些功效只是不动产登记完善后的附属品，并非是开展不动产登记的目的。

就拿反腐来说，贪腐官员名下的不动产可以不进行登记。

也就是说，不动产登记是自愿而非强制的，只不过不登记所进行转让、抵押是不受法律保护的。

同时，贪腐官员也可以将名下的不动产登记在其他多个户口下或其他人名下，不动产登记也就不一定会起到反腐的作用。

当然，官员财产公示制度是发达国家法律界的共识，想当公务员就必须放弃财产隐私，这可以纳入不动产登记体系，但决不是不动产登记的主体。

四、我国建立不动产登记制度是为了构建社会基础设施1.市场经济条件下需要建立社会基础设施在市场经济条件下，公民个体和市场交易更加自由了，国家不直接干预微观事务。

但除了法律法规外，国家宏观干预的基调更强调精密化、隐形化和深刻化。

国家通过大量制度化的机制让公民逐渐把外在的约束转化成内在的自我约束，并自觉把许多规范看成是社会规范和公共规范，并将其看成是一种“超我”的社会化机制去遵守，从而在不破坏个体自由的前提下实现对公民个体间和整个市场、社会的调控和形塑。

上述国家制度化机制的内容除了法律、法规等正式制度外，更多的是由道德秩序、信用结构和基础秩序构成的社会基础设施。

有效的社会基础秩序为社会问题的解决提供了必要条件，进而才能使社会进入可治理的状态，特别是市场失灵时。

构建社会基础设施的关键是一系列简单而技术化的基础制度，如有效的财产记录制度、规范的收入管理制度、严格的票据和账目管理制度等。

这些基础制度的作用之一，就是对社会各个主体经济社会生活的各个环节进行清晰而准确的记录或登记。

事实上，这种记录或登记是社会基础设施的基础。

2.不动产登记是社会基础设施的重要内容随着我国市场化改革的深入，特别是改革开放和融入一体化世界的程度越来越高，我国在经济建设、金融贸易、社会生活等方面的自由程度越来越高，政府也需要逐渐退出微观事务干预，通过法律法规和社会基础设施来实现对经济社会的间接干预。

但是，我国在社会基础设施建设方面却严重滞后，特别是以不动产为核心的居民私有财产登记制度。

在公民的私有财产中，以房屋为主要载体的不动产往往是占比最大、分量最重的私有财产部分。

不动产登记是不动产产权界定、保护和执法的基础，也是形成保护私有财产文化氛围的基础。

更进一步，以不动产登记来对居民财产进行详尽的数字化管理，形成国家对于居民财产强大的管理能力，激励国民通过自身努力去创造更多的财富，而不是可以轻易地去占有别人的财产或挖空心思地去侵害别人的财产。

同时，通过不动产登记的数字化管理建立赔偿机制，对于侵害不动产的人进行处罚，就发挥了可置信威胁的作用，社会财富累积和增加的源泉也赖于此。

试想，在法律体系、道德约束和信用制度仍有待完善的情况下，如果不动产登记制度不健全，占社会财产主体的不动产领域必将成为被侵害的“重灾区”，对此类大宗不动产觊觎者众多。

而且，不动产统一登记制度也是完善我国社会保障体系、财税体制改革、住房政策制定和房地产市场调控的基础。

在住房为主的不动产已经成为城镇居民社会保障主要渠道的情况下，不动产登记越完备，就越有利于搞清楚居民的不动产拥有和财产拥有情况，可以了解城镇居民社会保障的实际需求，将社会保障投向那些更需要保障的人群，避免目前社会保障存在着“全民覆盖但实际上是撒胡椒面”的弊端。

在建立公共财政和间接税为主的财税体制改革框架下，不动产登记越完备，就越能够科学地了解哪些人群和地区对于公共基础设施的需求越大，财产税应该向哪些人群征收并避免逃税问题。

不动产登记越完备，就越利于了解目前居民住房数量和质量上的结构性差异，未来各个地区住房要建多少、建什么档次的住房、住房保障应该针对哪些人群、采取何种保障模式等问题也就更清楚。

特别是，不动产登记越完备，限购和房产税应该主要针对哪些人群、改善型住房需求和投资型需求如何区分等房地产调控难题也就可以解决了，这就是所谓的房地产调控长效机制建设。