商业地产盈利模式
浅析商业地产的运营管理模式
浅析商业地产的运营管理模式商业地产的运营管理模式是指商业地产项目在经营过程中所采取的管理方法和策略。
商业地产是以商业为主导的地产项目，包括购物中心、商业综合体、商业街等。
商业地产的运营管理模式影响着商业地产项目的盈利能力、竞争力和持续性发展。
首先，商业地产的运营管理模式应包括策划和定位。
商业地产项目的策划是指在项目前期进行市场调研和分析，确定项目的商业定位和特色，确定项目的定位目标，包括面向人群、定位市场和定位品牌等。
商业地产项目的定位决定了项目的商业形态和发展方向，对后期的运营管理起到指导作用。
其次，商业地产的运营管理模式应注重市场营销策略。
市场营销是商业地产项目的核心内容，其目标是吸引更多的消费者和租户，提高项目的知名度和声誉。
商业地产项目应通过优质服务、多样化的业态、具有吸引力的活动和推广营销等手段来吸引消费者和租户，提升项目的竞争力和收益能力。
再次，商业地产的运营管理模式应注重租户管理。
租户是商业地产项目的重要利益相关者，他们的经营质量和经营状况直接影响着商业地产项目的盈利能力。
因此，商业地产项目的运营管理模式应注重租户选择、租户管理和租户维护。
项目经营者应根据项目的定位和业态要求，选择具有潜力和合作意愿的租户，同时加强对租户的管理和服务，提供合适的场地和配套设施，帮助租户提升经营水平，共同推动项目的发展。
此外，商业地产的运营管理模式应注重设施设备的维护和管理。
商业地产项目通常包括大量的设施设备，如空调、电梯、灯光等。
这些设施设备的正常运行对于项目的经营至关重要。
商业地产项目的运营管理模式应包括设施设备的定期检修和维护，确保设施设备的正常运行，提升项目的运行效率，提供良好的消费者和租户体验。
最后，商业地产的运营管理模式还应注重项目的持续改进和创新。
商业地产是一个动态变化的行业，市场需求和消费者行为都在不断变化。
商业地产项目的运营管理模式应紧跟市场的变化，不断优化和改进，提供具有竞争力的商业服务和商业体验，保持项目的持续发展和创新能力。
房地产项目中的综合体盈利模式分析
房地产项目中的综合体盈利模式分析在房地产行业中，综合体盈利模式是一种常见且广泛应用的商业模式。
综合体是指结合了多个不同功能的建筑物，例如住宅、商业区、办公楼、娱乐设施等，并以其丰富的配套设施和服务吸引消费者。
本文将对房地产项目中的综合体盈利模式进行分析。
一、综合体盈利模式的特点综合体盈利模式具有以下几个特点：1. 多元化的功能组合：综合体将不同功能的建筑物集中在一起，形成一个多元化的城市综合体，可以满足消费者的多样化需求。
2. 共享资源与服务：综合体内的不同建筑物可以共享一些基础设施和服务，如停车场、绿化带、物业管理等，提高资源的利用效率。
3. 强大的吸引力：综合体通过丰富的配套设施和服务，吸引更多人流和客流，增加商业机会和销售额。
4. 多元化的收入来源：综合体的盈利不仅来自于出售房产，还包括商业租金、物业管理费、停车收费等多个方面。
二、综合体的构成要素1. 住宅区：综合体通常包括一定比例的住宅区，用于满足人们的居住需求。
住宅区可以分为高档住宅、普通住宅和公寓等，根据不同消费群体的需求提供不同类型的住房产品。
2. 商业区：商业区是综合体中的核心组成部分，可以包括购物中心、超市、餐饮街等。
商业区通常吸引了大量的消费者，为整个综合体提供了稳定的租金收入。
3. 办公楼：办公楼是综合体中的另一个重要组成部分，为企业提供办公空间。
办公楼通常位于商业区附近，方便员工购物、用餐等需求。
4. 娱乐设施：综合体中的娱乐设施可以包括电影院、健身房、游泳池等。
这些娱乐设施吸引了大量的人流，增加了商业机会和收入来源。
5. 其他配套设施：综合体还可以包括停车场、绿化带、社区医疗中心等其他配套设施，为居民和企业提供更便利的生活和工作环境。
三、综合体盈利模式的分析1. 房地产销售：综合体的住宅区可以通过销售房产来获得收益。
开发商可以根据市场需求和消费者的购买力来定价，并通过销售住宅实现盈利。
2. 租金收入：商业区和办公楼可以通过租赁给商户和企业来获得租金收入。
销售型商业地产的可持续经营
➢ 作为商业地产开发企业，必须找到符合中国国情的商业模式，才能在这一 轮发展过程中取得丰硕成果。
Part 2 销售型商业地产的盈利模式
盈利模式
1.稳定的现金流。通过预售，确保项目开发各阶段有稳定的现金流。 2.合理的投资回报。通过预售，不但确保开发需要的资金，还能实现正常 水平的房地产开发利润回报。 3.开发价值最大化。项目开业后，持有物业可以实现稳定的收益，还可以 通过资本运作，实现更大收益。
➢ 价格公平、合理：根据业态的租金回报制定销售价格，确保合理的投资回报， 百货零售类租金坪效高，价格相对较高，餐饮坪效低，售价相对较低；
➢ 可持续的增长性：销售部分占50%左右，开发商持有主力店、休闲娱乐、餐饮 类面积较大的商铺，与投资者共进退，保障投资回报。通过“五年返租，十五 年委托经营”实现统一规划、统一招商、统一管理。
商业地产魔咒：一卖就死
1、“分割出售”使业主产权多元化，难以实行统一经营活动和宣传推广。 2、分散产权分散出租效率较低，难以实现符合规律的的商业规划从而确保商业吸引力。 3、为销售而分割的小铺面规模难以引进较大些的主力店、品牌店，自由经营状态下档 次参差不齐，最后劣币驱逐良币沦为街头摊档。 4、小业主购买后，相互观望、期待不切实际的租金导致开业率低，人气低迷，开业即 死，或难以度过培育期。 5、售价过高，承诺返租回报难以兑现，导致小业主提起诉讼。 6、项目小业主财务目标要求情况复杂，导致经营恶化。 ……
销售
资产经营
资本运作
一、销售
1. 销售是当前中国商业地产最好的融资方式； 2. 通过销售部分商铺，可以收回前期投入的自有资金，还可实 现一定的现金回报；
浅谈房地产的商业模式
浅谈房地产的商业模式房地产商业模式是指在房地产领域运作的一种商业模式，其基本思想是通过购买、开发、销售和管理房地产项目来获得利润。
房地产商业模式的核心是找到适合的地点进行开发并提供符合市场需求的房地产产品，通过有效的销售和管理来实现盈利。
房地产商业模式的兴起可以追溯到房地产市场的发展。
随着经济的不断发展和城市化进程的加速，人们对住房的需求不断增加，房地产市场也蓬勃发展起来。
传统上，房地产商业模式主要以开发商为主导，他们以购地、建设、销售为主要业务，通过将物业转化为现金流来获取利润。
然而，随着时间的推移，房地产商业模式逐渐演变和多样化，新的商业模式不断涌现。
在当前的房地产市场中，除了传统的开发商模式，还存在着其他类型的商业模式。
例如，房地产投资模式，投资者通过购买现有的房地产项目，等待其升值并出售以获取利润。
这种模式相对风险较低，但也需要投资者对市场有一定的判断能力。
另外，高科技企业进入房地产市场的商业模式也越来越受到关注。
这些企业通过引入新的科技和服务，提供智能化、个性化的房地产产品，推动整个行业的创新和发展。
不论是传统还是新型的商业模式，房地产商业模式的核心都是要通过提供符合市场需求的产品来实现盈利。
首先，要通过市场调研和数据分析，找到合适的地点和类型的项目。
其次，要进行项目开发，确保项目的质量和工期。
开发商要具备一定的技术和管理能力，合理筹划项目的设计和施工，并与相关部门合作推进。
然后，通过有效的销售和市场推广，吸引目标客户群体，促进销售增长。
房地产销售是一个复杂的过程，需要了解客户需求和市场趋势，并采取相应的营销策略。
最后，要进行项目的管理和运营，确保物业的良好维护和管理，提供优质的售后服务。
房地产项目的管理是一个长期的过程，要确保物业的价值得到维护和增值。
在房地产商业模式中，还存在着一些风险与挑战。
首先，市场需求的波动性较大，房地产市场受到宏观经济和政策的影响，需求的变化可能会带来销售的波动。
建筑与房地产行业的商业盈利模式解析
建筑与房地产行业的商业盈利模式解析随着城市化进程的加速，建筑与房地产行业成为了经济发展的重要支柱。
在这个行业中，商业盈利模式的设计和运用是关键。
本文将分析建筑与房地产行业的商业盈利模式，并探讨其对行业发展的影响。
一、房地产开发商的盈利模式1. 土地开发土地开发是房地产开发商主要的盈利来源之一。
他们通过购买土地、规划和开发建筑物，然后以较高的价格销售或租赁给消费者，从中获取盈利。
土地的地段、位置以及配套设施的完善程度都会对开发商的盈利产生影响。
2. 房地产销售房地产销售是开发商的主要盈利方式之一。
开发商将所建设的房屋进行销售，通过销售获得较高的利润。
销售房产的盈利取决于市场需求、定价策略、销售渠道等因素。
3. 房地产租赁除了销售，房地产开发商还可以通过出租房屋来获取持续收入。
租金收入可以稳定地为开发商带来现金流，并延长房地产在经济周期中的回报期。
租赁盈利的因素包括租金定价、租户的稳定性和租赁合同的条款。
二、建筑公司的盈利模式1. 建筑咨询与设计服务建筑公司可以提供从项目规划到设计咨询的一揽子服务，其盈利模式主要来源于为客户提供专业设计和咨询服务。
建筑公司会根据项目的需求和规模制定服务费用，并与客户签订合同，从中获取收入。
2. 建筑施工与工程管理建筑公司可以参与建筑工程的施工和管理，通过承包工程项目来获取利润。
他们与建筑材料供应商和施工队伍合作，将工程按照图纸进行实施，并负责管理工程进度和质量。
3. 建筑物维护与运营管理建筑公司还可以提供建筑物的维护和运营管理服务，包括设备维修、清洁服务、物业管理等。
这些服务以合同形式提供，建筑公司可以通过与客户签订长期合同来获取稳定的收入。
三、商业模式对行业发展的影响1. 创新与竞争力优秀的商业盈利模式可以促进企业的创新和竞争力。
建筑与房地产行业面临着激烈的市场竞争，只有不断改进和优化自身的商业模式，才能在市场中占据优势地位。
2. 满足市场需求商业盈利模式应当紧密关注市场需求，并有效地满足消费者的需求。
地产商业运营模式表述
地产商业运营模式表述地产商业运营模式是指地产开发商在经济、市场和技术环境下，通过合理配置资源，布局商业项目，发挥市场优势，实现项目价值最大化的经营方式。
地产商业运营模式包括项目定位、产品开发、市场推广、商业租赁及销售、运营管理等环节。
下面对地产商业运营模式进行详细阐述。
首先，项目定位是地产商业运营模式的第一步。
项目定位包括选址和规划。
选址是根据市场需求、交通便利性、人口流动性、竞争对手等因素选择合适的地理位置。
规划则是根据选址确定的土地面积、用途、容积率等因素进行项目规划，确定项目的整体框架。
项目定位的准确性对后续的产品开发、市场推广和运营管理具有重要影响。
其次，产品开发是地产商业运营模式的核心环节。
产品开发包括建筑设计、网络布局、设备配置等方面。
建筑设计要根据目标用户的需求和市场竞争状况进行合理规划，注重功能性和舒适性。
网络布局要考虑网络覆盖范围和设备投入，满足用户对网络的需求。
设备配置要根据市场需求和用户生活方式，提供适合的设备和服务。
产品开发的目标是提供满足用户需求的商业项目，增加项目的吸引力和竞争力。
第三，市场推广是地产商业运营模式的重要环节。
市场推广包括市场调研、品牌建设、销售推广等方面。
市场调研要了解目标用户的需求和消费行为，分析竞争对手的优势和劣势，为产品定位和市场推广提供依据。
品牌建设要塑造项目的独特形象和价值观，提升项目的知名度和美誉度。
销售推广要通过线上线下渠道进行，吸引目标用户，提高销售量和市场份额。
市场推广的目标是增加项目的知名度和吸引力，提高销售业绩。
第四，商业租赁及销售是地产商业运营模式的核心环节。
商业租赁是指将商业空间出租给商户，实现租金收入。
商业租赁需要根据项目定位和市场需求，确定商业空间的租赁方式和租金水平，吸引优质商户入驻。
商业销售是指将商业空间出售给投资者或用户，实现盈利。
商业销售需要根据项目定位和市场需求，确定销售策略和价格策略，吸引潜在买家。
商业租赁及销售的目标是实现项目的价值最大化，增加投资回报率。
商业地产的运营模式及盈利要点分析
商业地产三种盈利模式及六大盈利要点——深圳市华地集团有限公司——常见的五类商业地产形态商业形态底商商业街商业街区独立集中商业城市商业综合体商业与住宅的差异性1、开发：住宅开发遵循的是消费购买力和产品供需理论，而商业地产开发信奉的是投资收益和金融理论。
住宅在本质上是一种供消费的商品，而商业在本质上是一种带收益属性的投资工具。
2、定价：商业地产的定价依据是租金及预期收益的上升空间，住宅定价的依据是市场的供销存。
因此商业定价首先要有租金，租金有上升的空间，售价才有升值的空间。
3、策划定位：商业策划和定位的出发点是怎样实现开业后能成功经营，怎么吸引人流，创造更高的价值。
相信大家在日常生活中会发现，那种一开始经营就冷淡的商业，后面就很难成功。
而住宅产品的稀缺性，即使开盘卖得再差，也总有会清盘甩掉的一天。
基于商业地产的特殊性，商业地产的选址和前期策划相比住宅更加严谨和复杂，后期的运营推广更加具有针对性，更加注重开发、运营、管理三个环节的统一。
商业地产三种盈利模式该模式较适用于资金实力不够，融资渠道局限，急需套现的房企。
优点缺点相对省时省力且能够实现资金的快周转。
无法享受后期增值的超额收益，而且商业各个业态后期的招商运营缺乏统一的管理和规范，杂乱无序。
（如：很多老旧的商业综合体就是存在这个问题，商业招商极为混乱，商场的总体消费等级不高，大多沦为纯粹的餐饮场所）优点缺点产权自有可以进行抵押融资，且不需要配备专业的团队，管理简单，成本较低，且租金收益结算方便。
收益率较低，一般来说只能达到3%-5%的投资回报率，成本回收周期较长，对房企的资金实力要求较高。
即使后期物业升值，出售套现的难度也比较大。
该模式较适用于资金实力雄厚，没有商业的专业运营经验，经营相对保守的房企。
适合一些现金流充裕，且有志于将资金沉淀为资产并且长期经营获利的房企。
优点缺点该模式较适合资金雄厚，且具备丰富的商业运营经验和招商运营团队的房企。
持有部分大体量优质的物业，能够进行抵押融资。
商业地产的四种盈利模式
一、四种赢利模式运作商业地产项目，第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。
第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权,快速回收资金。
如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80％以上，回笼资金逾二亿元。
第二种基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港。
这种模式对发展商的资金要求高，但也有很多的利处： 1. 2。
能为公司带来稳定的资金流,而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想. 产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。
第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营,赚取商业经营利润。
第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售,然后从投资者手中取得经营权,对购物中心进行统一经营和管理。
好处是可以收回部分投资，而且能掌握经营权。
四种基本模式进行合理搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。
如大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈阳五洲商业广场(总建筑面积二十万平方)就同时选择前三种模式,既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢，令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。
选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究,不要盲目跟风;商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商市场定位不准; 二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪；200612 P。
1商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究五是要有后备方案,能够在市场变化时有相应的应变措施. 总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
四、商业地产业务流程
精选
17
产品开发流程－追求市场价值最大化
商业主题
产品包装
文化内涵
用
项
初
地
目
步
研
策
方
究
划
案
市
提
场
出 开
调
发
查
方 向
商
建
开
业
筑
发
方
方
方
案
案
案
业 态 定 位
商 业 征 询
产
商
品
业
定
需
位
求
项目决策
销 售 商
收益预测
周期
成本
风险评估
论 证
市
商
场
业
论
论
证
证
投
实
资
际
客
使
用
者
商 业 诉 求
建
从事房地产近20年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，
谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有
《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》
（清华大学房地产总裁班重点教材），主持或参与了“世博轴”、
“南站地下商业空间”、“万科”项目等近百个项目的策划、规
划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家，还同时
（1）目标定位
（2）消费类型定位
（3）商业定位
（4）规划方向定位
（5）开发策略决策
（6）融资方式定位
（7）盈利模式定位
（8）形象定位
精选
31
3、定位决策依据
（1）前 瞻 性 （2）适 合 性 （3）竞 争 性
精选
32
三、商业地产开发工作要素
精选
33
1、开发方案要素:
（1）开发周期和进程 （2）资金计划 （3）招商计划 （4）人员配置 （5）工程进度 （6）销售计划和进度控制 （7）合作伙伴
精选
14
( 二) 介绍几种开发模式
1、万达VS宝龙；万达是成功的宝龙； 宝龙是不太成功的万达；
2、华侨城VS凯德：一个大思路和进 行，浑然一体；一个两业分置，各成品牌；
3、华润·万象城VS中粮·大悦城；子品 牌渐成气象。
精选
15
( 三 ) 发展趋势
1、模式化
2、综合化
3、规模化
4 、情景化
精选
16
（3）商业步行街（有综合类,如专业类、步行、地铁）
（4）专业市场（综合市场、专业市场）
（5）专卖店
（6）奥特莱斯
（7）商业街区
（8）一般街市
精选
11
(三) 产 品 分 类
1、商场物业 2、街铺物业
精选
12
三、国内商业地产开发 模式和发展趋势
精选
13
( 一 ) 开发形式
1、房地产的开发形式 2、金融行业的投资形式 3、店铺经营的开店形式
精选
6
3、商业地产两种开发类型 一是产品性开发 二是资产性开发
精选
7
4、商铺和住宅的差异
比较项目
商业物业
居住物业
最终用途 评判标准 升值条件 消耗方式 获得方式 类型 属性
商业经营
居住
商业利润或租金
舒适、安全、便捷、私密、经济、景观
经营或商业环境改善 土地或居住环境改善
价值转移(中间商品) 终端消耗
精选
参展
开
销
盘
售
活
阶
动
段
统
银
返
一
行
租
办
按
签
证
揭
约
商
调
场
开
张
整
异
委
地
销
托
售
管
展
开
理
19
持有物业开发流程—追求持续增值
项目条件判析
数
能
倾
量
力
向
消费对象 业态定位
规
消
商
消
品
时
经
经
费
牌
尚
营
营
审
策
流
方
策
划
防
家
美
略
行
式
略
商业规划
商业文化策划
经济测算
交环规物商回商竞业业品服商
通境划业业报圈争态态种务业 条条条条资要范策类构类方文 件件件件源求围略型成型式特
色
建配交业 筑套通态 条条组布 件件织置
商 橱 CI 色
业 主
系
彩 灯
题窗统光
客消 流 频费 率群
盈
外
内
利
部
部
状
动
动
态
线
线
消费资源
租金成本能力
到达路径
引导
纵向
横向
精选
初
成
收
步
本
益
租
测
预
价
算
测
经 济 收 益 评 价
20
对优策价推商签 惠 条
象件略格广洽约
商
招商实施
初
步
业
收
运
益
目
营
商业运营
标
运组建取建财人
营织立费
员
模场制标
培
式地度准档务训
管内商 理部场 目制制 标度度
开
形
业
象
推
包
广
装
开业
装
开
庆
修
业
控
计
制
划
典
开
开
S
业
P
时
业
活
间
率
动
调整
商
商
租
品
店
金
调
调
调
整
整
整
节
幅
奏
度
精选
达到目标收益率
资
内
产
部
包
增
装
值
资产经营
融
转
持
资
让
有
方
方
方
案
案
案
抵
再
收整拆
自
委
投
益
体 产
营
托
方
经
押
资
权权零
案
营
21
五、商业地产评价 标准
七、商业地产的盈利模式
精选
26
一、怎么研究商业 地产项目
精选
27
1、城市研究
2、消费研究
3、商圈研究
4、交通研究
5、市场研究
6、文化背景研究
7、项目(地块或物业)研究
8、开发主体的研究
精选
28
二、商业地产定位
精选
29
1、定位原则
（1）可操作性 （2）适应性 （3）兼用性
精选
30
2、定位要素
投资
购置
经营型物业
消耗型物业
生产资料
生活资料
精选
8
二、商业地产分类
精选
9
（一）项目分类
1、单一型：纯商业地产 2、复合型：商住复合、商旅复合、
商办复合、工商复合 3、多元组合型：商旅办组合、
商住办组合、 精选工商办住组合等。10
（二）商业形式分类
（1）购物中心（专业的，如家居中红星·美凯龙）
（2）百货大楼
精选
22
1、资本对商业地产的要求
增值 安全 持续 可变现
精选
23
2、商业地产的开发要求
经营实心化
资产优质化
开发系统化
项目品牌化
精选
24
下篇 开发技术和盈利模式
精选
25
一、怎么研究商业地产项目
二、商业地产的定位
三、商业地产开发工作要素
四、商业地产营销方案的有哪些要素
五、招商定死活
六、商业地产管理
筑
主
规
力
划
商
论
家
证
承
诺
确
认
初
项 目 方
步 协 议
案
精选
推广
调
开始
整
方
案 方案
设计
资
初
步
金
销
落
售
实
方
案
价
对
推
返
格
盘
租
定
策
方
位
象
略
案
区
推
广
方
域
案
施工单位 项目 报批 开 工 招商 方案
18
(推广) 软文
招商 商管筹备 开
销售筹备 工
按揭银行
施工
SP活动 推广
开 盘 筹 备
落实
商
主
管
力
成
进
立
场
商 企 入 驻
精选
34
一般开发企业商业地产组织架构
企业 专设部门
外包业务
自管业务
市
策
招
委
定
规
开
项
经
托
位
划
发
目
营
管
决
设
企
融
决
调
划
商
理
策
计
业
资
策
精选
35
专业企业组织架构
市场发展部 媒介关系部 运行部
保 障部