浅谈房地产资产证券化—REITs
类reits官方定义
类reits官方定义房地产投资信托基金（REITs）是一种特殊的投资工具，允许投资者通过购买其股票来间接投资于房地产市场。
REITs的官方定义是指由专业管理团队运营的信托基金，通过收集来自投资者的资金，投资于各种类型的房地产项目，如商业地产、住宅地产或工业地产等。
REITs的运作机制相对简单。
首先，投资者购买REITs的股票，成为该基金的股东。
然后，基金管理团队将筹集到的资金用于购买并管理各类房地产资产。
这些资产可以是商业物业，如购物中心、写字楼或酒店，也可以是住宅物业，如公寓楼或独立住宅。
基金管理团队负责管理和运营这些物业，并从中获取租金收入。
REITs的投资回报主要来自两个方面。
首先是物业租金收入。
租金收入是REITs的主要收入来源，一般来自于租户的租金支付。
其次是资产价值的增值。
随着时间的推移，房地产市场的价值可能会上涨，从而使REITs的投资价值增加。
投资者可以通过增值后的资产价值来获取资本收益。
相比直接投资于房地产市场，REITs具有一些独特的优势。
首先，REITs提供了一种相对容易且灵活的投资方式，投资者可以通过购买和出售股票来调整自己的投资组合。
其次，REITs具有良好的流动性，投资者可以随时将其股票转让给其他投资者。
此外，REITs 还提供了一种分散风险的方式，投资者可以通过购买多个REITs来分散投资风险。
然而，投资者也需要注意一些风险。
首先，REITs的股价可能受到房地产市场波动的影响。
如果房地产市场出现下滑，REITs的股价可能会下跌。
其次，REITs的分红收入可能会受到物业租赁市场的波动影响。
如果租金收入减少，REITs的分红收入也可能下降。
总的来说，REITs是一种投资房地产市场的方便工具，可以帮助投资者实现资本增值和分散风险。
投资者应该根据自己的风险承受能力和投资目标来选择适合自己的REITs，并在投资之前进行充分的研究和分析。
通过合理的投资策略和风险管理，投资者可以从REITs中获取稳定的收益。
REITs融资模式及在我国的可行性浅析
REITs融资模式及在我国的可行性浅析第一部分融资方式概述一、REITs简介REITs，是英文Real Estate Investment Trust简称的复数，即房地产投资信托基金。
是由基金公司和其他发起人向不确定的投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
从本质上来讲，它是一种资产证券化的方式。
（一）REITs模式理论介绍从理论上讲，REITs可以分为以下几类。
１．根据REITs的组织类型分类，可以分为契约型和公司型。
２．按照投资人能否赎回的不同，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs 两种。
３．根据REITs的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型 (Equity REITs)。
权益型直接投资并拥有房地产，收入主要来源于属下房地产的经营收入。
投资组合视其经营战略的差异有很大不同，投资者的收益不仅来源于租金收入，还来自源于房地产的增值收益。
抵押型（Mortgage REITs）主要将募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的租金和增值收益。
混合型（Hybrid REITs）。
此类信托带有产权信托和抵押信托的双重特点，不仅进行房地产权益投资,还可从事房地产抵押贷款。
从国外经验来看，无论是数量还是市值，权益型REITs占绝对主导地位，其次是抵押型REITs，混合型REITs的重要性最低。
（二）监管机构实际探讨的试点情况介绍１．央行主导的封闭式债券型REITs。
这是一种抵押型债券属性的产品。
偏信托，只是把物业进行金融证券化衍生，地产业主可继续持有物业所有权，通过良好的租金收益向投资者保证还本付息。
为防范风险和保护普通投资者，这种产品主要面向银行间市场机构投资者，属于私募性质。
２．证监会主导的开放式股权型REITs。
reits 专家解读
reits 专家解读REITs（房地产投资信托基金）是一种公开上市的、通过证券化方式将不动产资产或权益转化为具有较好流动性的标准化金融产品。
REITs的底层资产不涉及居民住宅，其拥有的资产可包括办公楼、公寓、仓库、医院、甚至林场等。
REITs可以在大型交易所公开交易流通，为投资者提供了一个间接获取商业房地产收益的投资渠道。
REITs的性质上属于证券，但与股票、债券、资产证券化产品等有很大区别。
REITs本质上是资产IPO，企业获得一个基础设施资产的资本运作平台，前端可以吸引多元投资用于建设，后端通过公募REITs退出，收回资金再进行投资，持续扩募，吐故纳新，形成管理资产的规模优势，提升基础设施的运营效率和技术水平。
REITs的融资方式将资产出表进行真实销售和破产隔离，是一种结构化融资模式和直接融资工具。
这使得REITs与传统的企业融资方式有所不同。
REITs 需要满足特定的法律和监管要求，例如需要符合《证券法》的规定，并制定专门的法规来确立其性质定位，构建一整套适应REITs特点的发行、上市、交易、信息披露和投资者保护等制度规范。
在操作层面，REITs的具体运作流程包括：首先，由发起人设立REITs并转移资产至REITs；其次，REITs向投资者发行受益凭证；最后，由REITs委托管理机构负责基础设施的运营管理。
总体来说，REITs为投资者提供了一个新的投资渠道，同时也为企业提供了一种新的融资方式。
虽然不同国家和地区的REITs在具体运作方式、法规监管等方面可能存在差异，但它们都具有一些共同的特点和优势。
对于投资者来说，REITs提供了一种风险相对较低、收益相对稳定的投资选择；对于企业来说，REITs则提供了一种低成本的融资方式，可以帮助其盘活资产、提高资金使用效率。
reits 详解
reits 详解
REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是一种特殊的投资工具，通过向投资者发行收益凭证，募集资金投资于房地产市场，并将投资收益按比例分配给投资人。
REITs通常在证券交易所上市交易，投资者可以像买卖股票一样买卖REITs。
REITs的优势在于：
1. 提高房地产的流动性：REITs将流动性较低的固定资产转化为资本市场上的证券资产，使房地产这种不动产流动起来。
2. 降低房地产投资的风险：REITs将募集的资金委托给专业的机构进行管理，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行多元化的组合投资，有效地降低了投资风险，并获得相对理想的投资回报。
REITs的基础资产可以是写字楼、零售物业、酒店公寓、厂房货仓、医院、养老院等，也可以是机场、港口、输电塔、管道、数据中心等基础设施。
REITs具有强制分红、收益稳健、专业化管理等特点。
总之，REITs为投资者提供了一种新的投资方式，可以降低房地产投资的风险，提高房地产的流动性，使投资者能够更好地分享房地产市场的增长。
REITs——文献综述
REITs——文献综述REITs——文献综述引言房地产投资信托(REITs)是一种受到全球关注的金融工具，它扮演着连接房地产市场与资本市场之间的桥梁。
REITs作为一种通常由许多投资者集资而设立的机构，其主要目的是投资于不动产，产生租金收入并通过资本增值来获得回报。
本文对REITs相关的研究文献进行综述，旨在展示REITs在不同国家和地区的应用、影响因素以及发展动态。
一、REITs的发展背景与意义1.1 REITs的起源与发展REITs起源于1960年代美国，由于美国政府政策对其租金收入免税的优惠，使得REITs获得了快速发展的机会，成为一种受到广泛关注的投资工具。
随着时间的推移，越来越多的国家和地区开始引入REITs作为推动房地产市场与资本市场发展的手段。
1.2 REITs的意义与作用REITs在全球范围内的应用越来越广泛，其在房地产投资领域发挥着重要的作用。
首先，REITs提供了一种灵活、高效的融资渠道，帮助房地产开发商筹集资金。
其次，REITs为普通投资者提供了一种低门槛、分散风险的房地产投资方式。
最后，REITs的引入促进了房地产市场的透明度和规范化。
二、REITs的国内外应用比较2.1 美国REITs市场美国的REITs市场是全球最大、最发达的市场之一。
美国REITs市场主要分为股权型和抵押贷款型两种类型，前者主要投资于不动产股权，后者主要通过房地产抵押贷款进行投资。
美国REITs市场的特点是规模庞大、种类繁多，不同类型的REITs适应不同的投资需求。
2.2 亚洲地区REITs市场亚洲地区的REITs市场在近年来迅猛发展。
其中，日本是亚洲地区最早引入REITs的国家之一，其具有规模大、制度完善等特点。
新加坡、香港和韩国等地也逐渐形成了较为成熟的REITs市场，吸引了众多投资者的关注。
2.3 中国REITs市场的前景与挑战尽管中国在2019年推出了首只REITs基金，但中国的REITs市场仍处于起步阶段。
公募reits概念
公募reits概念Reits（房地产投资信托）是指使用财产信托的形式，由面向公众的发行人、受益人和管理人共同组织的、从事房地产投资的机构。
它将经受益人投资的资金投资于房地产，以获取收益，并将收益返还给受益人，以及财产管理人对房地产投资进行管理和操作。
二、 Reits的优势1、泛投资可能性。
Reits是一种可以让广大投资者投资于大型房地产项目的自由投资工具，受益人可以以较低成本进行多个房地产项目的投资，从而获得较高收益。
2、低风险。
由于Reits的管理人进行了适当的风险管理，因此投资者的风险较低。
同时，Reits的投资者受益于投资者自身的经验，使风险更加低廉。
3、好的收益率。
投资者可以从Reits中获得良好的收益率，使投资者能够更充分地利用自身资金。
三、 Reits的发展趋势Reits作为一项新兴的投资模式，在全球不断得到发展。
在中国，Reits行业的规范性也比较充分，投资者可以拥有更安全的投资环境。
1、资范围扩大。
房地产投资信托的投资范围日益扩大，不仅投资于商业地产，而且还投资于住宅地产、物业经营、股权投资和基础设施领域等。
2、加投资风险管理体系。
Reits行业将逐步建立起风险管理体系，以降低投资者的风险，确保可持续发展。
3、强行业规范性。
为了确保Reits行业的良好发展，不仅需要监管部门加强监管，同时还需要发行人、受益人和管理人加强管理，遵守行业规范，以保护投资者的利益。
四、论随着投资者对实体经济的需求和对低风险的投资的呼声越来越高，Reits的发展越来越受到重视。
Reits行业不断发展，其中的投资范围和投资风险管理体系也日益完善，受益人可以以较低的成本进行多个房地产项目的投资，从而获取较高的收益。
试论房地产投资信托基金(REITs)的特征
意义。
【 关 键 词】 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ ； 信托 制 度 ； 特 征分 析
【 中图分类号 】 １ ７ ８ ３ ０ ． ８
【 文献标识码 】 Ａ
【 文章编号 】１ ０ ０ ４ — ２ ７ ６ ８ （ ２ ０ １ ４ ） ０ ２ — ０ ０ ６ ２ — ０ ３
特征 一 ： Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ制 度 移 植 的本 土化 特 征
投融 资制 度缺 陷所 在 。新 时期传 统 间接融 资模式 面 临 冲击 ，以市场 证券 化为主 的直接 权益 融资模 式方 兴未艾 ， 市场 投融 资主体 多元化 、 方式 多样化 特 征 初见 端倪 。２ ０ ０ ５年 ｌ ２月 我 国内地 首 只 Ｒ Ｅ — Ｉ Ｔ ｓ ——广 州越秀房 地产投 资信托基 金正式 在香 港
度移 植 ，居 民可 以通过 投资 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 而 间接 拥有 部 分物业 的产权 ， 规避房 地产投 资税 费 ， 减 少住宅 市 场的“ 假性” 需求 ， 不 仅 引导 炒 房资 金从 住 宅领 域 分 流到商业 地 产 以及 二级 市场领 域 ，缓解 房地 产
REITs最全解读
▌第一章 REITs的定义与相关概念的区别第一节REITs的定义和特点一、REITs的定义REITs就是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。
具体而言，REITs是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分红。
REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。
REITs其实是房地产证券化的一种，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。
REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。
可见，在不同时间区间内，不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。
二、REITs的特点总的来说，REITs具有如下几方面的特点：（1）流动性：REITs将完整物业资产分成相对较小的单位，并可以在公开市场上市或流通，降低投资者门槛，并拓宽了地产投资退出机制。
（2）资产组合：REITs大部分资金用于购买并持有能产生稳定现金流的物业资产，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。
（3）税收中性：不因REITs本身的结构带来新的税收负担，某些地区给予REITs产品一定的税收优惠。
（4）积极的管理、完善的公司治理结构：公开交易的REITs，大多为主动管理型公司，积极参与物业的经营全过程；同时，和上市公司一样拥有完整的公司治理结构。
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浅谈房地产资产证券化—REITs
房地产行业在过去十几年时间里经历高速发展的黄金时期，地产公司规模得到不断壮大，在资产规模不断攀高的同时，过高的杠杆也给整体行业蒙上一丝阴霾。
随着我国经济发展模式的转变，在防范金融系统风险的大背景下，政府通过对房地产行业不断调整，使得原有融资渠道步步收紧。
市场的“凌冬将至”以及“活下去”的口号更像是拉起了一场“现金为王”的变现大剧序幕。
本文通过对国内REITs回顾，结合实际工作揭示其作用以及所面临的方式。
标签：房地产信托基金;税收
一、REITs产生的背景及作用
REITs（房地产投资信托基金）是一种收益凭证，由专业房地产投资机构进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。
对于投资者通过认购份额，享受其基金投资房产、物业带来的升值，另一方面REITs可以促进地产公司由重资产持有向轻资产运营的转型，赋予地产资产金融属性盘活商业地产。
二、REITs产品的类型
根据投资资产权属关系REITs可分为“过户型”和“抵押型类”。
过户型REITs 在本质上是一个“资产重组+资产证券化”的过程，本质是以包含基础物业的项目公司股权进行资产证券化，实现相关资产退出目的。
相对于过户型产品的产品设计简单性。
不存在过户问题，是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。
由于抵押型产品不需要考虑资产重组和税务筹划问题，设计相对于过户型产品简单。
在财务处理上，由于资产不能出表实现销售收入，不能有效解决资产负债过高，故在本文将不重点讨论。
三、过户型REITs产品涉及法律及税务问题
过户型REITs产品要比一般资产证券化复杂一些，一方面基于运营收入与成本、资本支出轧差的净运营现金流需要很详细的分析、假设与测算;另一方面，包含标的物业资产剥离本身就涉及较为复杂的法律和税务事务。
在国内尚未形成完整法律体系，《公司法》未明确REITs的法律主体地位，缺乏法律保护;《信托法》、《证券投资基金法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》均为对REITs的权利与义务明确规定;在税收上，目前国内主流做法为将房地产资产划入SPV公司或专项计划，达到资产破产隔离的效果。
但是税法未对REITs作“税收中性”规定，导致REITs作为中间环节被重复征税，加大了交易成本;监管主体存在多头管理现象;投资门槛高每次准让额度多再500万以上，只对机构投资者开发，散户没有参与机会。
REITs产品形成第一步是资产重组。
资产重组最终要达到的目的，是把一个
物业资产划转到项目公司里面。
在此重组过程中，在税法认定此行为交易行为，会涉及到所得税、增值税、契税、土地增值税等影响交易成本。
通过转让项目股权代替转让资产，控制评估增值空间，可有效达到节税目的。
此外，在搭建结构过程中还需要考虑未来项目公司所赚取的运营现金流，即投资者的收益获得的实现与抽取，这就要求资本架构搭建过程中需要充分考虑到企业所得税、房产税，增值税等税务成本的影响以及工商登记实务细节。
同时公司支付资金占用费（利息）以及分配投资者的分红税收也将会影响到交易成本。
四、国内REITs主要发行模式
根据现行的《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，企业资产证券化的基础资产应权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且正式运营至少3年时间。
由于国内尚未对REITs产品实现真正意义上的开发，“私募基金+专项计划”和“信托+专项计划”成为了主流操作方式。
“私募基金+专项计划”交易结构常见于国内的类REITS项目中，通常借助私募基金通过股票+债权的方式收购和控制项目公司（标的物业），再以私募基金份额作为基础资产发行资产支持证券。
常见交易方式如下：
通过设立双SPV形式，主要为了达到股权收购和债权投资的目的，这样便能够实现对标的资产的间接持有和最终控制。
发起人可通过双层架构实现资产和信用增信主体的风险、法律上的隔离，同时也给以后可能的REITs公募留出操作空间。
在“信托+专项计划”的双SPV结构中，借款人将收益权质押取得信托贷款，原始权益人以信托受益权作为基础资产发行资产支持证券，把未来不确定的收益权转化为确定的债权，满足特定化的要求，同时法律上也方便转让。
对于一些基础设施收费项目，虽然现金流仍存在一定的波动性，但不确定性大大降低，也直接采用单SPV结构。
根据CNABS统计数据，“私募基金+专项计划”是目前的类REITs的主流结构，也有部分采用“信托+专项计划”的模式。
五、结语：
在十九大报告中，明确指出防范系统性风险以及房子应该回归居住属性的前提下，由于房地产行业融资渠道对于银行等金融机构的过度依赖性，化解存量资产，提高资产效益成为当务之急。
REITs非常符合国家层面的诸多政策方针如服务实体经济、防控金融风险、推动高质量发展和实施供给侧结构性改革等，有利于盘活各类存量经营性不动产，降低政府和企业的财务杠杆。
对于农行、工商、中国银行等分别成立理财公司，也将会进一步推动REITs的发行。
同时作为高比
例分红、与股市债市相关性较低的长期投资工具，REITs市场的开发和建设对于深化金融改革、构建多层次的资本市场体系有重要意义。
参考文献：
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