城市更新政策解读PPT
备注：修正后更新单元面积 = 更新单元面积-现状道路区面积-其余用地区面积
三、主要内容
p 更新模式应符合城市更新 专规政策分区管控要求
p 更新单元必须整体实施、 成片改造，一个单元原则 上只有一个改造主体
三、主要内容
必须采取政府主导改造模式的：
• 从生态控制线、工业保护线内置换且变更为商业、居住等经营性用途的 • 利用“倍增企业”政策完善用地手续后调整为商业、居住等经营性用途的 • 事业单位、国有企业、公有经济成份占主导地位的企业等单位土地 • 其他约定为政府收储的项目
土地
周边Biblioteka 土地 利用权属 信息建筑 安全
道路 设施
历史 使用
现状
质量
情况
改造必要性
三、主要内容
拆除重
细 建区 分 历史文 区 化保护 域区
现状道 路区
生态修 复区
三地和 超标三 地区
现状保 留区
整治活 化区
其余用 地区
单元外 拆除区
8+ 1
细分理由
• 拆除重建区：符合“三旧”改造标图建库 • 生态修复区：生态控制线和高速公路中心
单
整治活 化区
历史文
化保护 区
三地和
超标三 地区
元 外 拆
除
区
其余用
现状道
现状保
地区
路区
留区
三、主要内容
如何
判别 是否 纳入 拆除 范围
p 应纳入
• 与规划道路的线型或宽度不一致的， 规划道路中现状为建成区的部分
• 因道路、河流等因素需对现状建成区 进行清理的区域
• 单元内城市重要道路沿线和改造需求 迫切的旧村庄、旧城镇
二、名词解释
更新单元
l 是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑 道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作 为城市更新规划、建设、监管的基本单位
根据规划功能主要可分为以下七类：
① 传统产业类更新单元：规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元
不得采取土地权利人自行改造模式的：
城市更新政策解读
2020年5月
1
城市更新单元划定方案 编制和审查工作指引（试行）
政策解读
目录
01 起草背景 03 主要内容
02 名词解释 04 工作流程
05 调整退出 06 特殊情形
一、起草背景
标图建库
专项规划 单元划定
年度计划
专项规划批
准后才受理 2019年单 元划定方案
总体 工作 流程
确认主体
• 以道路、河流、山体等为界，结合权属和行政界线修正，保证边界相对规整 • 一般以道路中心线为界，需实施道路的以道路红线为界，将规划道路纳入单元 • 改造（实施）需求迫切的旧村庄和规划公共设施，原则上应纳入单元统筹考虑 • 现状保留的建成区、可单独开发建设的新增用地和空地原则上不纳入单元范围
边界 要求
线两侧70米范围 • 三地和超标三地区：符合“三地”（超标
“三地”）政策要求，无法单独出具规划 涉及条件 • 其余用地区：不符合标图建库和“三地” 要求，但确需纳入单元一并实施 • 现状道路区：24米及以上道路 • 单元外拆除区：单元范围切割现状建筑物
三、主要内容
拆除范围
拆除重 建区
生态修 复区
非拆除范围
p 可纳入
• 现状已建且地类为建设用地
p 酌情纳入
• 现状已建但地类为非建设用地或 现状已拆除但地类为建设用地
p 不应纳入
• 现状未建且地类为非建设用地
三、主要内容
特优 殊化 情路 况径
纳入“三地”和超标“三地”区的新增用地和空地必须符合“三地”（含
01 超标“三地”）标准，分析各地块面积以及占拆除重建区面积比例，并重
② 新型产业类更新单元：规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元
③ 产城融合类更新单元：规划为产业（含M0）用地占经营性用地比例不少于50%的更新单元
④ 居住类更新单元：规划为居住用地的更新单元
二、名词解释
⑤ 商住类更新单元：规划为商业、居住用地且商业建筑面积占比不少于10%的更新单元 ⑥ 综合类更新单元：规划为产业、居住、商业、公共设施等多种类型用地的更新单元 ⑦ 公益类更新单元：规划为公共设施用地且集中贡献用地比例不少于50%的更新单元
单一主体挂牌招商
1+N总体实施方案
实施监管
单元实施前
必先完成单 元划定工作
一、起草背景
简化建筑量计算方式，加 快审批效率，为后续挂牌 招商明确设立条件
联合多部门集中审 查，加强统筹谋划， 提升更新单元整体 改造效益
明确 条件
加强 统筹
提高 准入
适当提高准入门槛， 鼓励产业改造、连片 改造，杜绝“圈地囤 地，吃肉留骨”
命名规则 xx镇/街道/园区+xx社区/村+特征词+功能类型+更新单元
不应出现“改造”、“项目”或标图建库号等文字表述
三、主要内容
主 要 章 节
三、主要内容
空间 要求
• 更新单元原则上应位于专项规划确定的更新改造区域内 • 超出更新改造区域部分占单元总面积比例不大于10% • 工业（不含M0和产业转型升级基地）或仓储用途不受比例限制
规模 要求
• 单元面积原则上在150至500亩之间，大型改造片区面积不超过1500亩 • 莞城、东城、南城、万江、石龙范围内的更新单元面积可适当降低 • 政府主导、传统产业类、公益性改造及市政府特别批准的单元不受面积限制
三、主要内容
对拆除重建区、“三地”和超标 “三地”区范围内不符合土规的地 块，园区、镇街应出具承诺函，承 诺在更新单元划定方案获批之日起 半年内完成所有土规调整工作，提 供土规调整初步方案（含土规调整 位置示意图），并注明调整面积
三、主要内容
实施改造面积
占修正后更新单元面积
70%
• 拆除重建区面积 • 生态修复区面积 • 整治活化区面积 • 历史文化保护区面积
已纳入标图建库面积
占修正后更新单元面积
60%
要求今后必须先纳入“三 旧”改造标图建库才能申 报单元划定方案
拆除范围面积
占修正后更新单元面积
50%
旧村改造为主（即旧村用 地面积占拆除范围面积比 例大于等于80%）的单元 可降至30%
点说明能否单独出具规划设计条件
02 按控规用途规划为道路或公共设施的新增用地和空地可纳入其余用地区，
规划为其他用途的新增用地和空地原则上不纳入单元范围
实际已建但不符合标图建库要求且需拆除使用的土地，优先考虑纳入“三
03 地”和超标“三地”区。确需纳入其余用地区的，要求将土地无偿移交政
府或交由集体自行使用，且不能核算各类比例、指标
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城市更新策略研究讲义52页PPT
33、如果惧怕前面跌宕的山岩，生命 就永远 只能是 死水一 潭。 34、当你眼泪忍不住要流出来的时候 ，睁大 眼睛， 千万别 眨眼!你会看到 世界由 清晰变 模糊的 全过程 ，心会 在你泪 水落下 的那一 刻变得 清澈明 晰。盐 。注定 要融化 的，也 许是用 眼泪的 方式。
35、不要以为自己成功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
城市更新策略研究讲义
31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人停滞 不前时 ，我继 续拼搏 。
35、不要以为自己成功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
城市更新策略研究讲义
31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人停滞 不前时 ，我继 续拼搏 。
深圳市城市更新政策解读【精选】PPT共30页
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
深圳市城市更新政策解 读【精选】
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
深圳市城市更新政策解 读【精选】
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽
城市更新规划PPT课件
高级设计建筑艺术服务高品质特色展贸一体的艺术产品特色商业综合体集写字楼公寓商业为一体可编辑课件ppt14功能定性功能筛选分析从市场功能调研分析餐饮文化娱乐共享交流特色商业产业集聚品质服务企业办公配套服务精英公寓艺术集群教育培训城市发展企业需求市场需求本体条件及比较优势与周边差异化策略企业办公精英公寓特色商业艺术集群教育培训展贸中心可编辑课件ppt15功能定性功能构成建议功能构成综合判断生活配套精英公寓可编辑课件ppt16如何把握科学的可编辑课件ppt17界定更新范围容量预测容量校核容量确定影响要素叠加分析市场开发需求预测容积率指引上层次及相关规划指引拆建比校核开发容量规划策略可编辑课件ppt18开发容量界定拆除重建范围环境影响因素可编辑课件ppt19开发容量开发容量研究一相关规划指引可编辑课件ppt20开发容量开发容量研究二密度分区指引可编辑课件ppt21开发容量开发容量研究三拆建比经验值校核可编辑课件ppt22开发容量开发容量校核建议开发容量建议可编辑课件ppt23可编辑课件ppt24交通流线组织功能结构组织公共空间组织可编辑课件ppt25组织结构交通组织区域交通情况可编辑课件ppt26组织结构交通组织基地交通现状问题可编辑课件ppt27组织结构交通组织交通改善建议可编辑课件ppt28组织结构功能组织道路职能与功能联系可编辑课件ppt29组织结构功能组织平面功能布局可编辑课件ppt30组织结构功能组织平面功能结构可编辑课件ppt31组织结构空间组织地铁站点因素可编辑课件ppt32组织结构空间组织建立主要人流方向的联系通道可编辑课件ppt33组织结构空间组织根据周边分布增加联系通道可编辑课件ppt34组织结构空间组织创造不同的公共空间节点可编辑课件ppt35组织结构空间系统平面构成交通功能结构公共空间可编辑课件ppt36如何选择适宜的可编辑课件ppt37空间肌理尺度意向可编辑课件ppt38方案构思可编辑课件ppt39方案分析此课件下载可自行编辑修改此课件供参考
《深圳市城市更新培训》PPT课件
城市更新主要程序
Special lecture notes
3.3 单元规划制定计划
申报条件 （一）法定图则已划定城市更新单元。 （二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿。 （三）已形成计划申报主体。 （四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合法定图则等上层次规划。
申报条件 （一）城市更新单元拆迁范围内用地为单一地块的，须占建筑物总面积三分之二以上且占总数量三分之
城市更新主要程序
Special lecture notes
3.3 单元规划制定计划
申报主体 （一）权利主体自行申报。 （二）权利主体委托单一市场主体申报。 （三）市政府相关主管部门或区政府申报。 *计划申报主体负责申报单元规划制定计划、编制城市更新单元规划等工作。市规划国土部门对汇总上
报的申报材料进行审核。
城市更新政策解读
Special lecture notes
城市更新政策解读
2.4 拆除重建类城市更新
Special lecture notes
什么样的片区能改？ ——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）
（一）更新范围符合更新单元划定的条件 （二）拟建用途符合法定图则的基本规定 （三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件
《深圳市城市更新培训》
【Applicable to lecture training work report】
Special lecture notes
深圳市城市更新培训
投资部
目录
1 2 3 4
Special lecture notes
城市更新政策介绍 城市更新政策解读 城市更新操主要程序
经验分享
核发施工许可证
城市更新专题分享最新优质PPT课件
? 1998年，深圳市政府决定对岗厦河园片区进行 全面改造。
? 2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政 府组织实施；
? 2006年，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司 和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推 动岗厦河园片区整体改造；
? 2009年，开始拆除 ? 2014年，旧改后的深圳中心即将入市
30 9.6 9.7 355.3.5
清水河片区 布心片区 中兴路片区 银湖片区 水贝片区
161.1.7
0.6 127.4.9
罗湖商业中心区 22.1
大头岭片区
21.3
东门片区 泥岗片区 新秀罗芳片区
6.7 192.1.3
福田区
96.6
上步工业区
17.2
福田南片区
17.5
莲花村片区 皇岗公园片区
园岭片区
基础设施
市政、道路、供水、商业、金融等
二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗 留问题
国有土地 城市规划建设区 合法用地
集体土地 城市规划建设区外 非法用地 390平方千米
城市化历史遗留问题
1992、2004两次城市化 划定用地红线：
红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地
非农建设用地：指标不能落实
摸索时代（2004年之前） 各区试点摸索，出台相关政策
2002 深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法 深龙府[2002]5号文
试验时代(2004-2008年)
市政府出台城中村改造和工改工政策
2004 《 深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》深府[2004]177号 2005 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 2007 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 2007 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 2008 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号
? 2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政 府组织实施；
? 2006年，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司 和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推 动岗厦河园片区整体改造；
? 2009年，开始拆除 ? 2014年，旧改后的深圳中心即将入市
30 9.6 9.7 355.3.5
清水河片区 布心片区 中兴路片区 银湖片区 水贝片区
161.1.7
0.6 127.4.9
罗湖商业中心区 22.1
大头岭片区
21.3
东门片区 泥岗片区 新秀罗芳片区
6.7 192.1.3
福田区
96.6
上步工业区
17.2
福田南片区
17.5
莲花村片区 皇岗公园片区
园岭片区
基础设施
市政、道路、供水、商业、金融等
二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗 留问题
国有土地 城市规划建设区 合法用地
集体土地 城市规划建设区外 非法用地 390平方千米
城市化历史遗留问题
1992、2004两次城市化 划定用地红线：
红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地
非农建设用地：指标不能落实
摸索时代（2004年之前） 各区试点摸索，出台相关政策
2002 深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法 深龙府[2002]5号文
试验时代(2004-2008年)
市政府出台城中村改造和工改工政策
2004 《 深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》深府[2004]177号 2005 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 2007 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号 2007 《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 2008 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号
城市更新PPT课件
不改变土地使用权的权利主体和使用期限 保留建筑物的原主体结构 ✓ 改变部分或者全部建筑物使用功能
✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
4
再看城市更 新
• 广义的城市更新：一个城市中，对建成区中的部分不符合城市功能， 城市面貌，城市发展的区域进行类似综合整治、功能改变或者拆除 重建的活动。
破
政府
市场
市场
城市
社区
• 开发商与
社区的博
弈
2
城市更新
• 城市更新的定义：是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以 下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功 能改变或者拆除重建的活动
• 地区：深圳特有
城市的基 城市更新为什么率先发生在深圳
市场利润
政府 增量 收益
市场 利润
成本
成本计算 成本
弱政府，强市场； 政府土效地率储低备，成本高；城市更新 企业效率高，成本低。
深圳人民的产 权意识强。
深圳城市发展 走在全国前列。
政策突破
城市更新解决土地 市场一二级联动问 题。 开发商取得土地拆 迁平整后直接通过 土地招拍挂市场得 到地块。
用地总量“，以对招耕标地、实拍行卖特或殊者保挂护牌。方式出让国有土地使用权的，适用本规定”“商业、旅游、娱乐和
农民集体商所品有住的宅土等地各的类使经用营权性不用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
得出让、协转议让出或让者：出除租依用照于法非律农、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可
9
市场驱动
✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
4
再看城市更 新
• 广义的城市更新：一个城市中，对建成区中的部分不符合城市功能， 城市面貌，城市发展的区域进行类似综合整治、功能改变或者拆除 重建的活动。
破
政府
市场
市场
城市
社区
• 开发商与
社区的博
弈
2
城市更新
• 城市更新的定义：是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区
（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以 下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功 能改变或者拆除重建的活动
• 地区：深圳特有
城市的基 城市更新为什么率先发生在深圳
市场利润
政府 增量 收益
市场 利润
成本
成本计算 成本
弱政府，强市场； 政府土效地率储低备，成本高；城市更新 企业效率高，成本低。
深圳人民的产 权意识强。
深圳城市发展 走在全国前列。
政策突破
城市更新解决土地 市场一二级联动问 题。 开发商取得土地拆 迁平整后直接通过 土地招拍挂市场得 到地块。
用地总量“，以对招耕标地、实拍行卖特或殊者保挂护牌。方式出让国有土地使用权的，适用本规定”“商业、旅游、娱乐和
农民集体商所品有住的宅土等地各的类使经用营权性不用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
得出让、协转议让出或让者：出除租依用照于法非律农、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可
9
市场驱动
1-深圳市城市更新政策和流程解析.ppt
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——相关政策
5、关于城市更新实施工作若干问题的处理意见 ? 2017年4月7日印发（一），包括计划申报及清理、已批容积率调整、
旧工业区综合整治、市与区的委托事项、地价政策衔接、开具地价 款证明、宗地图制作、贡献用地审批、电子政务平台。 ? 2017年12月13日印发（二），包括计划管理、规划管理、用地管理、 土壤环境风险防控。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
（二）政策背景
为全面、系统规范更新改造工作，适应特区内外广泛的改 造需求， 深圳市于 2007年启动了“深圳市城市更新办法” 的起草工作。
2009年8月，广东省政府出台了“三旧”改造政策， 要求 各地加快推进“三旧”改造工作，促进节约集约用地试点 示范省建设，确保经济社会稳步发展。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
（四）主要政策——征求意见稿
12、深圳市地价测算规则（第二次征求稿） ? 汇总各类地价政策，包括新增用地、城市更新、土地整备、棚改等。 ? 土地市场价格统一由土地行政主管部门组织市非盈利性评估机构评估
省政府相关政策的出台促使各方对“城市更新办法”的认 识趋向一致。
AUTHORITATIVE INNOVATION FINE 权威 丨 创新 丨 精细
一、城市更新相关政策
亮点
1、首部系统、全面规范的城市更新活动政府规章。 2、城市更新目标明确，范围全面。 3、重视公众参与及合法权益的保障。 4、首次设立城市更新单元规划制度，并实行计划管理。 5、与相关政策保持良好的衔接。 6、提出多种改造模式和改造方式。
城市更新-拆迁补偿安置专题PPT课件
2、实施拆迁及土地移交
2.4用地面积确认
2.5改造监管协议 • 改造实施主体与新区管委会签订改造监管协议，约定公共设施用地移交、回
迁安置、保障性住房建设等义务，并附加在土地使用权出让合同中。 2.6申请建设用地报备 • 改造实施主体持更新单元规划批复、改造实施主体核准文件及其他有关资料
向是规划国土委管理局申请建设用地报备，由城市更新科主办。 2.7建设用地方案图和建设用地规划许可证
2、同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建 筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上 的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。
————《深圳市城市更新办法》（2009年）
（三）深圳城市更新发展历程
——————————————————————————
起步阶段（1980-1990）
• 改造实施主体在取得相关拆迁核准后，凭与业主签订拆迁补偿协议及有关资料向市房地产登记 主管部门申请办理房地产证注销。
2.2建筑物清除
• 改造实施主体对改造范围内的建筑物进行拆除。
2.3土地征转移交
• 建筑物拆除完成后，改造实施主体持相关材料向办事处申请办理征转移交手续，办事处向新区 申请，获转地批复后，改造主体持转地批复向规划国土部门申请办理土地入库手续。
注意要点：
1、拆除重建类城市更新项目范围内
的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权
人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通
过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也
可以由多个权利主体签订协议并依照《中华人民共和国公
司法》的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实
施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。
城市更新专题培训ppt课件
（一）Ⅱ城市更新项目经济分析需收集的资料
1 ．更新单元周边（最好是同一街道）的专项规划数据 2 ．区域的法定图则 3．更新单元周边房地产状况 a、各类（工商住办）私宅的市场租金及售价； b、周边商品房（工商住办）的售价 4．基准地价： 国土委颁布的2013年更新范围内的基准地价信息 5 ．市场地价（土地估价师看地价） 6．更新单位所属区域基础信息及综合情况 包括所属街道信息及周边的公共配套 7．现状照片
①项目的测算补缴地价
项目
用途
用地面积
规划容积 率
分类补缴项目
基准地价 市场价格 （元/㎡）
最大补缴金额 （元）
扣减地价金额 （元）
应补缴地价金 额 （元）
5.0
商业
a%
2,050 用地面积 x规划容积率x 分类补缴项目 比例 x基准地价 占地1.5倍 免缴地价 ，超过部 分按基准 地价补缴
住宅
老屋村用 地
二、 旧屋村改造—老屋村用地
—《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区 拆除重建类城市更新单元 旧屋村范围认定办法》
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分 按照公告基准地价标准补缴地价。 举例（假设容积率是5.0）： 老屋村用地扣减地价 =1.5 × 基准地价
老屋村用地补缴地价测算表
工改工补缴地价测算表
①项目的测算补缴地价 项目 用途 用地面积 规划容 积率 分类补缴项目 基准地价 市场价格 （元/㎡） 最大补缴金 额 （元） 扣减地价金额 （元） 应补缴地 价金额 （元）
5.0 工业 工业用地 A1
配套商 业
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基准地价
用地面积 x规划容积率 x分类补缴项 目比例 X基准地价 合法建筑 面积 最大补缴 金额-扣减 地价金额
制度和机制(以深圳市“城市更新”制度为例)PPT讲座
1.建立了以《深圳市城市更新方法》为关键旳一整套法律法规体系; 2.建立了市统筹、区实施两级城市更新管理机构; 3.借鉴形成了城市更新单元规划制度; 4.强调公众参加，提升了意愿征求旳方式和合理旳原则; 5.坚持了政府引导，市场运作; 6.经过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配套等方式保障公共利益; 7.经过地价征收减免和容积率奖励形成鼓励机制; 8.涉及旧工业区旳提升改造
伯明翰运河区--布林德利
概念
二、国内法规对城市更新旳概念定义
深圳市政府颁布《深圳市城市更新方法》，所表述旳“城市更新”，是指由 符合本方法要求旳主体对特定城市建成区(涉及旧工业区、旧商业区、旧住宅 区、城中村及旧屋村等)内具有下列情形之一旳区域，根据城市规划和本方法 要求程序进行综合整改、功能变化或者拆除重建旳活动。
吴良镛先生
陈占祥先生
吴良镛先生从城市旳“保护与发展”角度，于 90年 代初提出城市“有机更新”旳概念。
概念
我国学者张茜茜在其一书《中国城市更新旳迷茫与出路——专访东中西部区 域发展和改革研究院执行院长于今》中提出：城市更新是对城市中某一衰落 旳区域进行改造，使之重新繁华。
它涉及两个方面旳内容： 一方面是对客观存在旳实体旳 改造； 另一方面是多种生态环境、空 间环境、文化环境、视觉环境、 游憩环境等旳改造与延续，涉 及邻里旳社会网络构造、心理 定势、情感依恋等软件旳延续 与更新。
仓储功能旳弱化： 伴随深圳特区经济旳迅速发展，昔日位于城市边沿旳笋岗仓储区已成为 深圳市旳城市中心区和将来商业旳黄金地段。随特区内地均产值旳升高 ，仓储业体现不出片区上地旳实际开发价值。 1996一2023年，笋岗仓储设施使用功能逐渐发生变化，展示、交易旳商 业功能逐渐成为片区旳主导功能，仓储配送功能逐渐弱化，
伯明翰运河区--布林德利
概念
二、国内法规对城市更新旳概念定义
深圳市政府颁布《深圳市城市更新方法》，所表述旳“城市更新”，是指由 符合本方法要求旳主体对特定城市建成区(涉及旧工业区、旧商业区、旧住宅 区、城中村及旧屋村等)内具有下列情形之一旳区域，根据城市规划和本方法 要求程序进行综合整改、功能变化或者拆除重建旳活动。
吴良镛先生
陈占祥先生
吴良镛先生从城市旳“保护与发展”角度，于 90年 代初提出城市“有机更新”旳概念。
概念
我国学者张茜茜在其一书《中国城市更新旳迷茫与出路——专访东中西部区 域发展和改革研究院执行院长于今》中提出：城市更新是对城市中某一衰落 旳区域进行改造，使之重新繁华。
它涉及两个方面旳内容： 一方面是对客观存在旳实体旳 改造； 另一方面是多种生态环境、空 间环境、文化环境、视觉环境、 游憩环境等旳改造与延续，涉 及邻里旳社会网络构造、心理 定势、情感依恋等软件旳延续 与更新。
仓储功能旳弱化： 伴随深圳特区经济旳迅速发展，昔日位于城市边沿旳笋岗仓储区已成为 深圳市旳城市中心区和将来商业旳黄金地段。随特区内地均产值旳升高 ，仓储业体现不出片区上地旳实际开发价值。 1996一2023年，笋岗仓储设施使用功能逐渐发生变化，展示、交易旳商 业功能逐渐成为片区旳主导功能，仓储配送功能逐渐弱化，