生活方式决定未来地产发展

中国房地产业大有发展
美国人１１年搬５次家的启示
主题内容
一、故事的开始 二、影响美国人购房的因素 三、影响中国人购房的因素 四、制约中国人搬家的因素 五、生活理念对中国房地产业的影响 六、值得关注的需求 七、三纬度下的客户细分 八、未来中国房地产业发展前景
一、故事的开始
美国人劳伦斯，自1997年至2008年，共 搬5次家，平均2年多一点时间就搬一次家。 频率实在是高！这其中的原因究竟是什 么？ 中国人一生要搬几次家？搬家的原因又 什么呢？
关键因素
1、价值观； 2、收入水平； 3、生周期； 4、个性需要；
但最为根本的是其社会保障保障制度完 善，为美国人实现自由迁徙、平衡工作 和生活、圆满度过人生提供了坚实的保 证！
三、影响中国人搬家的因素
1、除非变故，基本不搬：一生一个省份、一个城市、 一个区域、一个街区、一个房子——稳定型社 会——固定人生。 2、工作变动——主动、被动； 3、小孩教育——主动； 4、经营需要——主动、被动； 5、个性需要——主动，很少； 6、地区发展差异——人往高处走。 7、收入增长——主动。
1、度假型（产权型收益） 2、养老型（产权型收益） 3、学区型（最终要受教育资源超负荷限制） 4、租赁型（毕业大学生、继续教育群体） 5、就业型（买房就业+地域风情）
七、价值观+生命周期+支付能力三 维度下的客户细分
1、美国PULTE的11类； 2、中国万科的5类； 3、台湾的单身妈妈型（是否有社会歧视？） 4、个别到群体（画家村、创意群落）； 5、要求产品线非常丰富，链条长——从摇篮 到坟墓。 6、客户细分——企业战略——产品战略—— 产品线——项目——产品
八、未来中国房地产业发展前景
1、社会保障到位——最大变局因素，快慢有别。 2、户籍管制取消——较大变局因素，快慢有别。 3、经济发展——较大变局因素，快慢有别。 4、收入提高——较大变局因素，快慢有别。 5、生活理念变化——较大变局因素，快慢有别。 6、土地出让金分期支付——变局影响因素。 如此之多的限制因素，在未来要逐步取消，地 产业前景无限。新变老，老变新。低变高，小变 大，东西南北中，乾坤大转移。地产商机会多多。
五、生活观念对房地产业的影响
1、集资型的首次置业刚性需求大，且成为主 流（教育产业化、城镇化）。 2、消费梯次发展：村——乡——县——市— —省会——超大城市。 3、收入稳步提高——改善型需求。 4、被动型刚性需求——旧城改造型。 5、个性化初初萌芽——画家村落、创意大厦。
六、值得关注的需求（项目创新）
二、影响美国人搬家的因素
1、价值观——不为什么？自己喜欢是第一。 2、生存理念——哪里有面包，哪里就是祖国。美国人先祖 从欧洲移民到北美时的口号，发展至今为“哪里生活好，哪 里就是家园”。 3、生活方式——个性自我，一代人有一代人的开心事。热 爱生活，家庭。工作在那，家安在那。 4、工作方式——换工作地点频繁。搬家因之成为常事。 5、收入水平——由低到高，购房搬家成常事（租小、租大、 买小、买大、买好、卖好，平均6次）。 6、经济发展不均衡——地区存在差异，人往高处走。 7、户籍管理——自由迁徙，没有管制。 8、社会保障——驾证国内通行（机动车辆处），社会保障 号码通行。 9、个性需要——学校、社区、本组裔人多、餐馆、环境、 税收等。 10、家庭生命周期——单身、家庭、上班、退休。
关键因素
1、收入增长是决定因素。 2、被动要求多（工作、就学、拆迁）。 3、主动性逐步增加（投资等）； 4、个性需求被压制。
四、制约中国人搬家的因素
1、社会保障——严重缺失——不敢 2、支付能力——安家置业费用——没有 3、生活方式——工作重于生活——局限 4、生活观念——稳定，不求变化——不想 5、户籍管理——限制迁徙——不能 6、失衡发展——热点效应——冷热不均 7、社会结构——乡土社会——资源配置失衡 8、两元社会——乡村到城市多—城市到城市少
令人振奋 令人鼓舞 令人奋发 ——地产行业大有发展！
THE END
二00八年九月二十七日初稿 二00八年十一月二十七日修订