主力店、次主力店区分
浅议主力店与次主力店标准
浅议主力店与次主力店标准万商俱乐部杨泽轩前言：关于主力店与次主力店标准这个话题，是由业内人士潘好龙先生的一句话启发的，当时有小争论也有共识。
于是万商俱乐部83/84期沙龙专题研讨了主力店和次主力店的标准问题，跟大家一起分享下，希望能对业内同仁有所启悟。
本文成稿要特别感谢万商俱乐部沙龙线上线下的参与者：詹润东、王玉、李保煜、唐明杰、龚安华、卢玲、贺全、徐扬、张琰、许大金、潘好龙、刘洋、张洋、高倩、骆飞。
主力店和次主力店是在我们国内的购物中心规划、招商和运营中经常使用的名词。
提起主力店，业内又称“锚店”（Anchor Store）或叫“核心租户”，其作为购物中心“磁石点”和“定盘星”的作用这里不再赘述。
但是对于次主力店，本人查遍国内外关于次主力店的定义或者权威的标准解释，也找不到比较标准和广泛认同的概念，看来还真是国内的发明。
同时，在对国内外包括港澳台地区的购物中心租户目录进行比较时，我们也发现，他们是把我们国内平常所谓的次主力店也归在主力店或核心租户的。
为了行文方便，下面谈到核心租户时，指广义上的主力店，包括主力店与次主力店概念，而谈到主力店时，则特指狭义上的主力店。
由于主力店、次主力店这个定义是从租户在购物中心中的地位或功用来进行的定性解释，因此下面我们首先从租户在购物中心中的功能与角色来进行租户类别的辨析。
一、租户在购物中心中的功能与角色提起租户在购物中心的功能与角色问题，我们首先会想到“租户组合”这个词，它提示我们购物中心的各个租户如同一台精彩大戏中的不同角色，他们发挥户，区域购物中心以百货店为核心租户，娱乐中心以娱乐业态为核心租户，这也是为什么从符合规律的做法上讲，要先确定核心租户的原因。
需要说明的是，个别核心租户虽然不代表购物中心的主题或特色，但却体现购物中心的主要功能，如餐饮目前在购物中心中成为必不可少的功能，知名餐饮品牌就可能成为购物中心的核心租户。
第三，核心租户是项目客流的主要贡献者或主要贡献者之一，一般而言，由于核心租户的品牌知名度高，其对目标客流具有很强的吸引力，这也是其“人流磁石点”的名称的由来。
购物中心主力店与次主力店划分
购物中心主力店与次主力店划分商业地产专业讲台第17期：购物中心主力店与次主力店划分本期讲师：万商俱乐部主任杨泽轩讲师简介：杨泽轩，万达集团(企业专区,旗下楼盘)商业地产研究部副总经理，社会职务有：万商俱乐部主任、中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会学术委员、中国步行商业街工作委员会专家委员、商务部全国社区商业示范社区评审专家。
有着数年零售业从业经历，历任知名商业集团店铺总经理、集团营运经理、集团招商经理、总裁助理等职务。
以下是本次专业讲台的精彩图文视频实录： 杨泽轩：各位朋友，大家好！我是来自万商俱乐部的杨泽轩，今天在这里跟大家分享一下主力店与次主力店的区分问题。
关于主力店和次主力店，业内日常用的比较多，但在实际过程中大家对于一个购物中心的同一个商户，有的叫主力店，有的叫次主力店。
到底主力店和次主力店的区分在哪里？一直是业界比较模糊的话题。
今天我们在这里也和大家分享一下我们万商俱乐部通过业内一些专业人士研讨得出的一些结果。
关于这个话题的引起，还是要感谢我们圈子里的业内人士潘好龙先生，这个话题最早是由他引起的。
我们在万商俱乐部第83期和84期沙龙进行了研讨，结论现在通过研讨已经比较清晰了，下面我们和大家一起分享。
主力店、次主力店定义之惑 提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店 ”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
所以主力店一般对大家来讲比较清晰。
但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。
这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。
我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。
由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。
今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。
第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。
主次力店、餐饮铺对接关注要点
谢 谢
观看
机电条件：
工程条件详解
1、正式电：审核完成商户提交的用电设备清单，确定最后供电量提交项目公司（按各广场招商进度制定计划，
建议分两批提交，最后一批不得晚于开业前90天）；提示：按照最新下发的OA，6.2条如下：
非餐饮体验类：（1）美容美体 供电 250W/㎡
（2）包含餐饮的书吧、网吧、VR/DIY体验 供电250W/㎡
永辉超市
超市工程对接会议由大客户部发起，项目公司、 商管公司、超市代表及总包分包一起进行参会。 按照2017版房产条件进行对接，关注要点如下： 1、房产条件中明确的界面划分； 2、进场条件：运输动线、提资点位完成（排油烟、 上下水等）、墙体砌筑、降板回填、各系统主管、 顶部喷漆、临水临电、现场可封闭； 3、厨自灭在对接会中明确由超市方自行采购； 4、明确各项时间节点，商管公司提前对各项要求 进行复核，特别是进场条件的满足。
洋快餐对接关注要点
洋快餐对接关注要点
Star bucks
星巴克
KFC
肯德基
M
麦当劳
常规餐饮对接关注要点
模块化时间节点要求
进场时间节点
开业前120天至开业前 90天。
开始
达到消防验收条件
开业前65天，完成标准： 1、吊顶完成（裸顶喷 漆完成）； 2、喷淋下引或上翻完 成
装修完成
开业前35天，完成标准： 除移动货架、移动道具 及店招面层外，天、地 、墙装修完成；
1、疏散距离是否满足 2、若有借用疏散距离的，排布是否合 理（尤其是仓库）
挡烟垂壁
快时尚一般都是全吊顶，需要按照不大 于500㎡的要求设置挡烟垂壁，在房产 条件中要求项目公司完成的提前对接图 纸，由商户自行完成的，要进行审图。
娱乐业态的细分和梳理
人流贡献型， 主力店
文化部令第55 号 娱乐场所管理 办法第三条
大歌星、好乐 迪、钱柜、麦 乐迪、糖果、 畅歌ktv等
主力商户，置 于动线端头或 较高层以吸引 人流
1-5层
2500
酒吧
繁华商圈
简洁、明快、 娱乐。中高档 消费
都市白领、商 务人员，收入 较高阶层
人流贡献型， 次主力店
文化部令第56 号 娱乐场所管理 办法第三条
-1-3层
500-2000
商业比较成熟 时尚、丽人， 都市白领丽
次要或较差位
美容spa/纤体 和住宅较多的 中高端市场为 人，高收入阶 租金贡献型
置
2-5层 300-500
闲
区域
主
层
娱 桑拿足浴
商业繁华地段 、中高档住宅 区
舒适、放松、 休闲、健康。 中、高档次， 大众消费
商务人员、家 庭成员，工薪 阶层、年龄段 宽
6-10年
≥3.5
≥20个
视实际情况而 定
3-5年
≥3.6
需要
标准层高 5.4m，净高 3.6m
≥20个
8×8m以上 ≥50个
标准层高
5.4m，净高
3.7m
需要
4.5米左右 无特殊要求
无特殊要求
≥3
标准层高 5.4m，净高 3.6m
需要
30-40个 50-80
商洽 15-50
5年 2～10年
30-80
人流贡献型， 次主力店
惠，各地规定 不同，税率在
淘气堡、
设于3层以下 的零售区内以
3-5层
500-3000
城市主要干道
5%左右
吸引人流
整体单层 整体单层 ≥500 ≥100 整体单层 ≥500
主力店、次主力店区分
一、主力店主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义,大家一般叫它为“锚店”或者核心租户.因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
二、次主力店(一）、次主力店发展状况随着主力店招商难度的增大，近年来次主力店越来越受到业界的重视，次主力店的作用越来越大。
次主力店，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召力，比专卖店大，比主力店小的店铺.涉及的业种也十分广泛，次主力店不是超市、百货，可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。
因此对于不同的项目，它可能是连锁品牌，如快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等.次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高,一方面是因为次主力店自身的迅速发展，另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益.次主力店，具体可概括为门槛相对较低，但品质不低；面积不是最大，但价值较大；涉及面较广，但含金量较高。
次主力店短小精悍，渗透性强;而且品质感强,内涵丰富。
它改变了主力店一统江湖的态势，由单边走向多边,由单一走向丰富；由阵地战走向运动战，由强攻改为穿插，化整为零提高了招商的纵深层次，有力于广泛吸纳创新业态.（二）．次主力店的主要业种及品牌常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌：1、快速餐饮：麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源2、个人护理：屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎3、咖啡饮品：星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座4、家电：顺电、苏宁、国美、生活本色5、服装：海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福6、运动休闲：SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑7、书店：贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心8、珠宝:周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝9、数码通讯:易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯10、娱乐休闲:汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX11、纤体美容：玛花纤体、NB自然美、雪姬美素、自然堂、依贝佳12、健身会所：中航健身会13、家居饰品：家福特、特力屋14、中式餐饮：陶然居、湘江老厨、鼎泰丰、潮江春、新梅园、漓江又一轩、湘江老厨、民间瓦罐、毛家饭店、巴蜀风、老院子15、便利店：万店通、百里臣、7—11。
主力店与次主力店的区别
主力店与次主力店的区别主力店、次主力店定义之惑提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
所以主力店一般对大家来讲比较清晰。
但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。
这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。
我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。
由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。
今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。
第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。
接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。
搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。
租户在购物中心的功能角色分析下面，我们跟大家探讨第一部分，就是租户在购物中心的角色。
可能这个话题业一些人士没有专门的说法。
但在实际过程中有一个惯例，我们分为六类。
租户在购物中心的功能角色分析第一类是人流贡献型的购物中心。
这类业态主要以吸引客户为主，比如一些电玩、冰场、影院等等。
但是这一类租户一般都有一个特点，就是租金承受能力比较低。
第二类，我们叫品牌引领型租户。
举个简单的例子，很多品牌，业人士在招商过程中会发现，如果另外一个品牌进来我就进去。
他所说的另外一个品牌，我们就指这种引领型租户。
不管是翠微商场化妆品的改善，包括新中关，也都是这样，因为一个引领型的租户导致了招商的顺利进行。
比如像大家耳熟能详的zara，比如像快餐里的必胜客，他们的承租能力，有的比较高，有的比较低。
相对来讲不太一样，主要是看购物中心的客流、交通、地段等情况来判定。
第三类，就是租金贡献型租户，有的业人士也叫“寄生型租户”。
浅谈大型购物中心评估难点及解决方案
浅谈大型购物中心评估难点及解决方案内容摘要随着我国房地产市场的快速发展，房地产市场越发活跃。
特别是国家经济政策转型的开始，由出口和投资为导向的经济发展模式转型为以消费为主要发展方向的消费模式，购物中心项目建设投资日益增多，其投资评估需求也越来越多。
房地产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。
而成本法为历史成本的原则不适用于经营性的购物中心价值评估。
对于交易比较活跃的地产项目市场法是一种最简单、最有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为所评估。
但是购物中心由于其基于地域经济的独特性和经营业态上的独特性，在市场上非常难以找到相似度很高的可比实例。
即使建筑体量、区位相近的购物中心业也会由于其业态配比和商业租户的不同而导致收益有巨大差异。
因此市场法在评估购物中心评估中的应用主要在于适用收益法情况下对租金的计算。
经营性物业最适用的收益法，对购物中心项目评估来说也同样适用，但是如何根据不同业态类型和租约条件建立租金评估模型，是收益法进行评估的难题。
本文通过分析购物中心的经营特点来寻找决定租户租金水平的微观决定因素，并提出了如何通过选取适当的修正因素来建立租金模型修正评估对象的租金水平，以及如何根据业态规划计算租金收益的可能方法及技术线路。
关键词：收益法购物中心购物中心项目评估业态配比技术线路第一部分、购物中心的特点商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。
狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。
广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。
我们今天主要讨论狭义的购物中心的评估，也就是大型商场和Shopping Mall的评估。
购物中心（Shopping Center/Shopping Mall）国际上没有一个统一的标准定义，不同国家及组织对购物中心的定义不同。
主力店和普通经营户存在什么样的关系？
主力店和普通经营户存在什么样的关系？主力店与经营散户之间的关系，既是一种头羊与羊群的关系，也是一种锚与船的关系.主力店既能有效地带动散户的商业经营，也能对散户的商业经营起到稳定和促进的作用.然而在一个大的购物中心内，存在众多的、各种类型的商家。
在这些商家当中,有些是经营面积过万平方米的大型卖场，也有的是经营面积只有数百平方米的中型卖场，有的是经营面积几平方米至几十平方米的中小型店铺，那么，在这些商家当中，什么样的商家才称得上是主力店呢？如果以面积来划分，以经营面积达到一定的额度来作为划分主力店与经营散户之间的标准，这样的划分标准有可能失之偏颇。
因为在很多情况下，大面积的店铺如家居商场对吸引人流和促进招商的作用并不大，虽然这种家居商场所占的面积往往达到数千平方米甚至上万平方米之多。
相反，一些面积不大的中型店铺对人流的吸引和招商的促进作用还更大一些，如麦当劳和肯德基。
一个店铺经营面积往往只有数百平方米，但每日能吸引充足的人流，增强商户的经营信心。
由此可以看出，经营面积不能作为划分主力店与经营散户之间的唯一标准。
主力店既能有效地带动散户的商业经营，也能对散户的商业经营起到稳定和促进的作用.然而在一个大的购物中心内，存在众多的、各种类型的商家。
在这些商家当中，有些是经营面积过万平方米的大型卖场，也有的是经营面积只有数百平方米的中型卖场,有的是经营面积几平方米至几十平方米的中小型店铺，在一个大型购物中心内,如何合理地处理主力店与经营散户之间的关系，是一门艺术.1、合理设定主力店的经营面积首先是经营面积的分配。
在大型购物中心的招商过程中，往往存在这样一个现实：即主力店招商是亏损的，主力店凭借品牌优势,往往将低成本运营作为一个首要的先决条件。
给付租金不高，甚至于还要附加一些苛刻的条件，购物中心在这种前提下获利的可能性不大。
引入主力店的目的是为了促进散户的经营,因此,招商过程中对主力店的牺牲是有目的的.但主力店的面积应该有多大;主力店与经营散户各占可经营商业面积的比例是多少;则考验着商业地产发展商的智慧.主力店面积越大，所占比例越高，则商业经营的结构越稳定，但租金收入却较少.主力店面积越小，所占比例越少，则商业经营的可变性越大，预期来自经营散户的租金收入相对较高.因此，如何合理地处理主力店与经营散户的面积比例关系，就需要一个科学的测评。
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一、主力店
主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
二、次主力店
（一）、次主力店发展状况
随着主力店招商难度的增大，近年来次主力店越来越受到业界的重视，次主力店的作用越来越大。
次主力店，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召力，比专卖店大，比主力店小的店铺。
涉及的业种也十分广泛，次主力店不是超市、百货，可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。
因此对于不同的项目，它可能是连锁品牌，如快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。
次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。
次主力店，具体可概括为门槛相对较低，但品质不低；面积不是最大，但价值较大；涉及面较广，但含金量较高。
次主力店短小精悍，渗透性强；而且品质感强，内涵丰富。
它改变了主力店一统江湖的态势，由单边走向多边，由单一走向丰富；由阵地战走向运动战，由强攻改为穿插，化整为零提高了招商的纵深层次，有力于广泛吸纳创新业态。
（二）．次主力店的主要业种及品牌
常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌：
1、快速餐饮：
麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源
2、个人护理：
屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎
3、咖啡饮品：
星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座
4、家电：
顺电、苏宁、国美、生活本色
5、服装：
海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福
6、运动休闲：
SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑
7、书店：
贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心
8、珠宝：
周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝
9、数码通讯：
易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯
10、娱乐休闲：
汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX
11、纤体美容：
玛花纤体、NB自然美、雪姬美素、自然堂、依贝佳
12、健身会所：
中航健身会
13、家居饰品：
家福特、特力屋
14、中式餐饮：
陶然居、湘江老厨、鼎泰丰、潮江春、新梅园、漓江又一轩、湘江老厨、民间瓦罐、毛家饭店、巴蜀风、老院子
15、便利店：
万店通、百里臣、7-11。