【地产营销策划】-2020年上半年张家口市场分析

2020年9月张家口房地产市场快报

宗数
规划建面（万㎡）
同比（%）
326
1285.37
4.88
121
750.63
2.27
114
294.38
-2.89
91
240.36
27.55
整体市场|供求分析
2020年19月，张家口市共推出土地规划建面1313.05万㎡，成交912.60万㎡，成交楼面均价1041元/㎡。2020年9月，共推出土地规划建面78.48万㎡，成交59.67万㎡，同比下降62.06%，成交楼面均价876元/㎡，同比下降41.4%。
排名企业名称
拿地宗数 ( 宗)
拿地面积 ( 万㎡)
拿地金额 ( 亿元)
楼面均价 ( 元/㎡)
排行榜|地块排行
2020年9月张家口市成交地块排行（按成交楼面价）
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
地块编号 [2020]52 企遗留2020-0002 [2020]51 [2020]12 [2020]44 [2020]45 [2020]46 [2020]49 [2020]48 [2020]50
20-09 78.48 59.67
876
元/㎡ 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
推出规划建面
成交规划建面
成交楼面价
整体市场|土地出让金
2020年19月，张家口市成交土地出让金达96.36亿元，平均溢价率为0.1%。2020年9月张家口市土地出让金为5.23亿元，同比下降77.8%，溢价率为 2.4%。
20-08 17.35 31.01 1177
20-09 0 54.45 29.31
659

张家口市房地产市场摸查报告(市区)

居室两居
1 两居三居 3 三居 2
三居四居四居四居五居两居三居三居三居一居一居两居三居四居联排双拼
面积 90 102 110 120 160 185 380 200 240 80 120 140 170 40 70 80 136 160 300 430
面积 102 107 120 140 160 190 380 232 240 100 140 150 170 50 70 100 138 160 330 430
已售 2235 180 1302 801 237 196 0 0 99 167 719 0 0 0 0 316 60 24 37 4 6376
已售占比 34.9% 2.8% 20.3% 12.5% 3.7% 3.4% 0.0% 0.0% 1.5% 2.6% 11.2% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 4.9% 0.9% 0.4% 0.6% 0.1%
富裕阶层
中产阶层
张家口作为河北省资源型城市和老重工业基地，近几年受城市产业转型影响，大量产业工人收入下降，目前城市中产阶层人群以公务（党政机关），泛公务（事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗）机关／单位中层管理者、个体工商户为主。企事业单位职工、其他第三产业职工，城市白领阶层相对较少，蓝领及服务行业从业者是工薪阶层主力军。
480 30000 26069 25000 20.0% 18.0% 16.0%
443 440 400 360
10.0% 8.0% 5.2% 5.8% 7.0%
10.0%
8.0% 6.0%
0.46%
0.44%
320 280 240 200
20000
12.4% 11.3%

张家口市房地产市场分析调查报告(PPT 41页)

张
家
口市
人口规模
房
地
产
市
场
分
析
500
2006年末，张家口市人口总户数为158.96万户，户籍总人口453.61万人，农业人口312.36万人，占总人口的68.9%，非农人口140.35万人，占总人口的30.1%，人口自然增长率为5.83‰
400
300 总户数
200
总人口
100
0 2003年
劲增长势头。从八大类消费看：增长的占
七类。食品人均支出868.36元，同比增长
12.2%;衣着支出307.97元，同比增长
34.6%；医疗保健支出204.05元，同比增
长17.0%；交通和通讯支出166.52元，同
比增长5.2%；教育文化娱乐支出202.92元
，同比增长3.8%。居住支出219.34元，同
析
钻石路，也就是工业路，因
张家口卷烟厂的钻石香烟而命名
以纬一路为届,以北为旧城区
，是一条以工业为主的街区，钻石路两边多为规模较大的企业。
目前，多数企业经营不景气，面
临转型或转产。
张
家
口
市
房
地
结论：
产
市
场
从以上的分析可以总结出，张家口市的住宅市场正处于改旧换新,迅速
分
发展的阶段，当地居民对小区定位高档,物业配套齐全,物业管理水平高
张家口市房地产市场分析
项目提案张家口房地产市场调研报告
张
家
口
市房
序言
地
产
市
场
本次研究主要目的是希望通过对张家口市宏观经济状
分
析
况研究、张家口城区房地产市场发展状况和发展规律的研

张家口房地产市场调研

张家口房地产市场调研张家口房地产市场调研报告一、城市简介全市面积2964.4平方公里，张家口市下辖4个区、13个县、2个管理区、1个高新技术开发区。

其中4个辖区分别为：桥东区、桥西区、宣化区，下花园区；全市全市户籍总人口450.29万人，其中农业人口319.23万人；非农业人口130.55万人。

市区人口98.68万。

二、城市经济2010年，五大工业主导产业：装备制造业，新型能源、电力热力、矿产品精深加工业和食品加工业、电子信息产业三大产业均是稳步增加，第二产业增加相对较高，工业化进程加快。

第三产业稳步增长，以滑雪和草原风光为特色的旅游业发展成为新的亮为三个区域。

高新区作为新兴区域是张家口近年来房地产市场做活跃的区域。

3、板块发展情况A：桥东区桥东区项目较多，且价位也是张家口市房价较高区域。

该区域的项目供应主要集中在陵园路区域和红旗楼区域，供应体量以20万平米左右的项目为主，10万平米左右的项目为辅，体量较大的是38万平米的上东红郡和25万平米的龙山水郡。

在陵园路区域和东山附近，多层较为常见，多层均价大约在3800元/平米，高层均价约3700元/平米；红旗楼区域主要为高层供应，该区域城市配套完善，繁华度较高，均价大约在4400-4500元/平米。

整个桥东区户型面积配比因各项目定位不同，面积划分差别较大，但各项目的主力户型仍以70-120平米的南北通透的2-3居室为主。

各楼盘都配有底商，均价为14000元/平米，小区配套车库较少，多为露天车位。

随着河北永兴房地产开发的维多利亚广场的建设开盘桥东房价将被进一步推高。

B：桥西区桥西区作为旧城改造的重点，多层为主高层为辅的项目形态。

由于是老城区，商业卖点胜于桥东区。

区域供应主要集中在西坝岗沿路的赐山大街和祭风台大街，规模以10-20万平米的项目为主，目前多层价格集中在4100元/平米左右，高层均价约在4000元/平米左右，供应均衡。

户型设置具体价格差异主要由项目的品质和区位等因素决定。

对张家口经济发展的一些思考

张家口文化旅游产业的发展
资源优势
张家口拥有丰富的文化旅游资源，如历史文化遗迹、自然风光等。
产业定位
文化旅游产业被视为张家口经济发展的重要方向之一。
政策支持
政府出台了多项支持文化旅游产业发展的政策，包括财政资金投入、税收优惠等。
市场表现
张家口文化旅游产业市场表现良好，吸引了大量游客前来观光旅游。
能源设施
加大铁路、公路、航空等交通基础设施建设的力度，提高交通网络覆盖范围和服务水平，吸引更多的物流和客流。
水利设施
积极推进电力、燃气、石油等能源设施建设，满足经济发展对能源的需求，提高能源供应的可靠性和稳定性。
加强水利设施建设，提高防洪抗旱能力，保障城市供水和农业灌溉需求。
推动绿色发展
从经济总览的角度来看，张家口市的经济增长速度较快，但总体经济规模相对较小。这主要是由于张家口市的历史、地理和资源等因素的限制。然而，随着国家对京津冀地区的战略布局和政策支持的加强，张家口市的经济有望得到进一步的发展。
产业结构
张家口市的产业结构相对单一，主要以传统的农业和工业为主导。其中，农业是张家口市的重要产业之一，但工业发展相对滞后。此外，张家口市的现代服务业和高科技产业也相对较少，这在一定程度上限制了该市的经济多元化和高质量发展。
创新驱动发展
张家口将推动科技创新和产业升级作为经济发展的重要方向，为经济发展提供了强大的动力。
绿色发展理念
张家口积极推进生态文明建设，发展绿色经济，为经济可持续发展提供了保障。
03 张家口经济发展的挑战和问题
经济结构调整
传统产业Байду номын сангаас型
张家口市传统产业比重较大，面临转型升级的压力。需要加大技术改造和设备更新力度，

河北张家口项目营销策划大盘销售推广策略研究

汇龙森招商服务中心
张家口市概况
张家口市目前的城市化发展特征发展次序发展阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段
初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期
30% 30%-50% 50%-90% 90%以上城市化水平城市工农业生产工业基础比工业产业成城市经济高水平较低，较雄厚，经为城市的绝度发达，农发展工业提供的济实力明显对经济支柱，村人口的绝特征就业机会有增强，工业城市经济的对数量已经限，农业人产业快速扩乘数效应迅不大，城市口缓慢释放大，工业吸速刺激第三发展表现为收大批农业产业的发展，内部人口由人口城市经济进第二产业向入高速曾长第三产业转期移
2329
2757
2854
3286
08年张家口市城市居民人均可支配收入12054元，增长 19.9%，高于计划增速9.9个百分点；农民人均纯收入3286元，增长15.1%，高于计划增速5.1个百分点；
汇龙森招商服务中心
张家口市概况
张家口市社会消费品零售总额(亿元)
08年张家口市社会消费品零售总额为232.6亿元，较07年增长 42.38亿元，表明经济低迷期并未对张家口当地居民的消费习惯造成较大的影响
从02年至08年的数据分析，张家口城乡居民收入相差较大，且城市居民的增长幅度明显高于农村人口，张家口市人均可支配收入总体水平不是很高
20000 15000 10000 5000 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年农民人均纯收入城市居民人均可支配收入 5233 1534 5689 1777 6520 2116 7714 8940 10051 12054

张家口小环球地产项目营销策略报告

建筑可利用面积较少。
抛弃整体大盘开发模式，分期开发培养、
烘托组团地块，实现项目利润最大化。
走组团式开发
从区位上看1-6号地靠近市区，生活
路线，把4号地做为一期开发地块
配套较完善，1-3号地拆迁量过大，46号地拆迁量小，适于一期开发。
防范风险是项目的重要目标，要保证
项目的成功开发。尽快筹集到一期开发滚动资金。
项目本体条件——进入性与地块四至
北起西太平山、南至长方沟以南200米，
西至翠云路与赐山底，东以西坝岗路为界。
市区西域是张家口市西北部主要出入口，
对外交通联系十分便捷。区内西坝岗路、平门大街为城市的主要交通干道，是联系市区坝上各县及内蒙地区的主要通道，同时规划范围内还有城市总体规划所确定的西外环路，该路的建设对促进浅山区开发和全区产业结构调整将产生重大影响。
开发目标与建议
开发目标
财务指标难题
•最低目标：短期之内筹集资金，实现一期资金滚动
价值提升预期
•实现大盘整体形象初步定位，保证后期有价值提升的空间。
销售控制风险
•一期销售平稳过渡，控制1年左右。
开发建议
坚持分期组团开发的路线方针为指导，
地块大而分散，山坡、洼地过多，
不断调整和优化开发节奏和方向。
张家口小环球项目
北京协成
地块认识
塞上明珠－张家口凤凰左翼－桥西浅山区
张家口是一座有悠久历史的北方名城，自古即为兵防重镇和进入蒙俄及东欧市场的陆路商埠。张家口地处京、晋、蒙交界处，东临首都北京、西连煤都大同、北靠内蒙古草原、南接华北腹地，面向沿海，背靠内陆，是沟通中原与北疆、连接中西部资源产区与东部经济带的重要纽带。是古丝绸之路的咽喉要道，也是中国目前连接西北和内陆的关键经济结点。张家口是中国北方早期的工业城市，大中型企业89家，是河北省重要的工业城市。全市发现矿产中有10多种矿产储量居全省之首。张家口市还是北方正在发展的粮食、蔬菜、果品、畜牧四大基地，并被列为外贸商品生产基地。由于军事政治因素，商业发展水平很低，是中国少有的“商业处女地”，张家口开放时间晚，导致张家口发展滞后，随着开放政策到位，张家口经济发展速度将出现跳跃式的发展，未来发展空间比较大。

张家口市市场调研报告96276537

城区规划
张家口市以纬一路为分届线，纬一路以北为旧城区，以南为高新开发区。（1）旧城区：以清水河为分届线，清水）河以东为桥东区；清水河以西为桥西区。桥西区是张家口市中心,是市政府的所在地. 桥西区长青路为主,是张家口市经济、政治文化中心。（2）新城区：纬一路以南为张家口市高）：新开发区，建筑较新，发展速度较快。
通过对本项目地块特征、市政规划等的分析，确定未来客户群、用地布局、建筑类型、开发进度等计划。
通过对项目方案的投资成本预算、售价分析，建立资金流量模型，整体预测其综合投资回报水平。
张家口市房地产市场分析
研
究
框架
张家口市房地产市场分析
研
究
框架
第一步，地区市场分析。将专业市场（房产市场）在张家口市整个地第一步区经济中，考察其地位和状况，找出影响这个市场变化的主要因素。并通过直接或间接资料分析，对地区经济发展进行预测，从而发现它对专业物业市场的影响，例如通过人口、收入等资料，推算对专业物业的需求增量。
资料来源:张家口市统计局
张家口市房地产市场分析
张家口市国民经济主要指标分析
国民生产总值预测
700 600 500 400 300 200 100 0
683.45 575.25 415.79 484.17
国民生产总值
2005年 2006年 2008年 2010年
本预测以年平均增长率9%进行预测，根据预测至2010年张家口国内生产总值有望达到683.45亿元。
张家口市居民的居住性消费涨幅居各项涨幅的首位,居消费观念正逐步加强,由此可见可见张家口的住宅市场正处于一个迅速上升的良好状态下,具有很好的发展空间和升值潜力.