2019张家口房地产市场城市研究

快速交通体系通达世界
京张高铁
张家口 预计2014年动工，2017年通车， 将纳入北京一小时城市 圈。
张家口机场
军民合用机场，已于2013年6月16日正式通航。
崇礼距张家口机场50公里，淳享机场资源。
三、土地规划 土地利用总体规划(经开区)
三、土地规划 经开区2005-2012年已征地块
纬一路(盛华大街) 纬二路(长城大街) 纬三路(朝阳大街) 纬四路(站前大街)
二、城市规划 总体规划
中心城区
洋河新区
宣化区
目前正在委托中规院 编制2030年规划，计 划今年10月完成方案 编制，年底前上报国 务院审批。城市规划 区由原来124平方公 里扩大到300平方公 里。
下花园区
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二、城市规划 重点项目——城中村、棚户区改造
张家口市启动棚户区改造三年攻坚行动（2016-05-19）
张家口市启动棚户区改造三年攻坚行动
聚焦经开区
① 2016年5月16日：张家口经开区与中国建筑国际集团就棚户区改造投融资项目正式签约，标志着该区率先在张家口市棚户区改造工作中
实施政府购买服务模式，而纬一路棚户区改造项目作为第一批合作项目先行实施（我司可重点关注）。
② 经开区区与中建国际投资(中国)有限公司签订的投融资建设项目合作协议，采用政府采购模式，由张家口经开区管委会授权的控股公司 与中建国际投资按照出资比例设立项目公司，项目公司与张家口经开区管委会签订政府采购合同，具体负责项目的投资及建设，工程完 工后由张家口经开区管委会向项目公司支付购买服务费。
桥 西 区
桥 东 区
划陈旧。 桥东区为市内中心区，城区配
套完善，市中心所在，人口较为
密集，可开发用地较少。
经开区 面积：152平方公里 总人口数：20万人
经开区
经开区是张家口市的新城区， 人口较少，规划较好，市政设施 和公共服务设施正在完善中。
二、城市规划 发展方向
➢发展中心南倾 整体发展中心南倾，与大北京“一轴三带”经济圈的规 划相吻合。 ➢一轴带四翼 四翼驾全城 “强化中心”：强化以主城区为核心的市域中心城市建 设； “依托中轴”：沿京包铁路、京张、丹拉高速公路形成 的城镇密集带，尤其要加快沙城的建设； “发展四翼”：坝上、坝下地区沿主要交通线各两翼分 别发展若干潜力较大的城镇； “带动全域” ：形成中心城市、小城市、县城、建制镇 组合有序、功能互补、布局合理、协调发展的城镇体系 新格局。
775.37 1023.74 842.62
2014
成交均价 （万元/亩）
224.17 176.11 134.03
土地面积（亩）
184.07 427.99 125.02
2015
成交均价 （万元/亩）
187.98 402.95
0.00
土地面积（亩）
733.93 17.52 0.00
成交单价状况：
占2015年市区建设用地供应计划 3158.88亩的23.79%
数据来源：张家口市国土局官网
年份
2012
2013
2014
桥西+桥东+经开区 土地面积（公顷） 22.896200
176.114989
49.138300
建筑面积（㎡） 46，4109.84 409，6370.89 120，5387.61
2015 50.096663 120，7748.68
500 400 300 200 100
胜利路(张宣路)
经开区已征地块中，目前可 供开发建设的地块，大部分 地块已经与部分开发商签订 框架协议，我司可介入商谈 合作事宜。
小结
面
从京津冀协同发展、环首都经济圈、京津冀生态环境支撑规划、京津冀土地利用总体规划等空间 面层看，张家口东南侧功能定位燕山、太行山生态涵养区，西北属于坝上高原生态防护区，整体 开发强度有限。
张家口市区2015年国有建设用地供应计划汇总表（单位：公顷）
用途 张家口市本级
合计 517.2570
商服 用地
60.5118
工矿 仓储 用地
182.9263
住宅 用地
公共管理 与公共服务
用地
交通运输 用地
水域及 水利设
施 用地
210.5713
34.2391
23.2085
0
特殊 用地
5.8
张家口市区2016年国有建设用地供应计划汇总表（单位：公顷）
市辖区新范围
一、城市概况 中心城区
张家口市桥西区和桥东区均为老城区，各项配套设施完善，产品需求线多样，但居住环境亟待翻新。
桥西区 面积：141平方公里 总人口数：27万人
桥东区 面积：113平方公里 总人口数：35万人
桥西板块是张家口历史最悠久
的老城区，市政设施和各项商业
配套完善；但老旧建筑较多，规
线
规划新建：京张高铁、崇礼支线、延崇高速 已建线路：京张铁路、京藏高速、京新高速、国道110 规划新建城铁、高速途径沿线城区（如怀来县、下花园区、宣化区）将进一步壮大
点
借冬奥机遇，崇礼区成为张家口市热点投资开发区域 京张城际高铁、官厅水库一带城镇（如市域经开区、宣化城区、下花园城区、沙城镇）成为投资 热点
3158.88亩
用途 张家口市本级
合计 626.439
商服 用地
50.8623
工矿 仓储 用地
164.1531
住宅 用地
118.7569
公共管理 与公共服务
用地
106.9776
交通 运输 用地
185.6891
水域 及水利
设施 用地
0
特殊 用地
0
1781.25亩，相比2015年，指标减少近50%
0 截止目前，2016年张家口市区出让住宅用地规模总量和宗地数均为 ！！！
张家口市新行政区划调整，增加了城区辖区面积，市区建设用地指标巧然增长，城市发展方向 南进，城市规划、土地规划、产业规划的空间范围逐渐拓宽； 市辖区人口增多，经开区加快开发，基建正在加强，改建机遇增多、力度加大，对接京津冀交 通一体化、产业承接的空间距离拉近；
[B]
土地市场分析
市区土地供应与成交分析（住宅） 我司土地市场占比情况（无）
——10个县分别为：康保县、沽源县、尚义县、张北县、 赤城县、怀安县、阳原县、蔚县、涿鹿县、怀来县；
—— 2个管理区分别为：察北管理区、塞北管理区； —— 1个经济技术开发区是指高新区和洋河新区合并。
市辖区变化：全市市辖区面积由868.96平方公里扩大到 6377.81平方公里，人口由111.37万人增加到175.42万人。
2022年冬奥会：改变城市面貌，全力迎接冬奥
项
京津冀协同发展：打造“三区两城”（水源涵养功能区、绿色产业聚集区、
目 背
可再生能源示范区、国际休闲运动旅游城市和奥运名城）
景 新型城镇化：破除城市内部“二元结构”、改善老城区居住环境、提高居民生活质量
时间节点：2016-2018年，共3年；
2013年10月，党中央、国务院批准京 张联合申办2022年冬奥会后。2015年 7月31日，获得主办权。
京津冀协同发展
国家战略
河北战略
2022年冬奥会
国廊家坊战行略动
承接首都【产业转移】【功能疏解】【沉淀人口】
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二、城市规划 交通协同
一小时交通圈、生活圈，打破“近京不亲京”尴尬
张家口陆空快速交通体系的建立将拉近张家口与北京的距离
410万/亩
343万/亩 300万/亩
唯一一宗 住宅用地 403万/亩
年份 区域
指标 经开区 桥东区 桥西区
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ2012
成交均价 （万元/亩）
82.03 176.59 159.99
土地面积（亩）
239.39 90.40 13.66
2013
成交均价 （万元/亩）
209.26 202.85 66.01
土地面积（亩）
数据来源：张家口政府网、新闻网
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二、城市规划 产业协同
跨越发展 绿色发展
——首都新经济增长极的战略突破口，承接京津功能疏解和产业转移，在京津冀协同发展与京张城乡一体化时代机 遇下打造张家口跨越式发展
2013年习总书记提出，2014年226讲 话，2015年4月，协调发展规划纲要 通过审议。
两大历史机遇
2012年，市区共出让343.45亩住宅建设用地，出让均价桥东区最高为176.59万元/亩，经开区出让规模为239.39亩，出让量最多； 2013年，市区共出让2641.73亩住宅建设用地，桥东区和桥西区出让规模骤增，但经开区和桥东区成交单价突破200万元/亩，桥西 区单价不容乐观； 2014年，市区共出让737.08亩住宅建设用地，经开区成交单价继续领跑，且有小幅上升，桥东区出让规模占比达到全市一半以上； 2015年，桥东区、桥西区出让规模骤减，经开区成为供地主力，且产生新地王410万元/亩，桥东区出让一宗用地，成交单价也突破 400万元/亩的大关；
0 2012 2013 2014 2015
土地面积 建筑面积
➢近四年，张家口市区土地出让面积以2013年最高， 2014年放量缩紧，2015年与2014年几乎持平； ➢近两年市区市场主要去化2013年存量； 建筑面积按照地块出让时所控容积率计算
（数据来源：土地市场信息 网）
桥西区 经开区
年份 2012年 2013年 2014年 2015年
出让土地面积/公顷 建筑面积/㎡
0.9107 56.174904 8.3347 0
14571.2 1199287.77 154706.6 0
年份 2012年 2013年 2014年 2015年
出让土地面积/公顷 15.959 51.691 12.271 48.9287
建筑面积/㎡ 301453.9 1199679.1 279211 1178549.6
➢2012-2013年，桥东区土地放量较大，居首位，2014-2015年，桥西区、桥东区皆递减，桥西区2015年土 地放量为零，桥东区仅为约1.17公顷，而经开区近两年土地放量快速增长，居市区首位
经 开 区
2015
年 住 宅 用 地 出 让 明 细
桥东区 2015 年住宅 用地出 让情况
桥西区2015年无住宅用地出让情况
张家口城市研究
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分
城市空间分析 土地市场分析 房产市场分析 社会经济分析 意向地块分析 潜力区县分析
[A]
城市空间分析
城市概况 城市规划 土地规划
一、城市概况 地理位置
地处河北省西北部，西南与山西省大同市交界，北与内蒙古 交界，东邻承德市、东南接壤北京市，南接保定市； 连接内蒙古、山西、河北和北京的纽带，北京市的后花园 ➢北京至张家口约210公里（约两个半小时车程） ➢京张高铁预计2019年通车，北京至张家口仅需40分钟 ➢张家口机场可通航深圳、上海、广州、西安、成都、沈阳、 石家庄等
政府购买存量商品房作为安置房、纯货币安置三种方式；
确保新启动的棚户区改造项目货币化安置比例不低于80%；
政府购买棚改服务，尽快制定出台本地区政府购买棚户区改造服务的管理办法
数据来源：张家口日报、张家口新闻网
市县 （区）行政审批中心要牵头分别成立棚户区改造项目 “一站式”审批服务小组
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二、城市规划 重点项目——城中村、棚户区改造
项 完成任务：改造项目438个，约12，5794户。 2016年改造棚户区191个、约51300户， 占三年改造 目 数 总量的40.9%； 2017年改造棚户区169个、约44227户，占三年改造总量的35.1%； 2018年改造棚户 据 区78个、约30267户，占三年改造总量的24%
实施要点：积极开展货币化安置，货币安置可采取政府组织棚户区居民自主购买商品房作为安置房、
4
一、城市概况 市域市情
行政区域面积：3.6万平方公里 区域人口： 全市全市户籍总人口469万人，其中农业人 口319.23万人；非农业人口146万人；市区人口103万。
行政区划调整：2016年1月行政区划调整为6个区、10个 县、2个管理区、1个经济技术开发区。
——6个辖区分别为：桥东区、桥西区、宣化区、下花园 区，崇礼区、万全区；
③ 建设的项目包括张家口经开区内棚户区改造项目、公建、场馆建设项目、市政及基础设施配套项目以及其它以张家口经开区管委会主导 的政府投资类建设项目。
④ 按照市委、市政府的部署，未来三年该区将把棚户区改造工作作为“一号工程”，纳入三年棚改计划的包括玉宝墩、闫家屯、太平 寨等14个村和南站、马路东2个棚户区，涉及居民18400户，现已完成改造4840户。
桥东区
年份 2012年 2013年 2014年 2015年
出让土地面积/公顷 建筑面积/㎡
6.0265 68.249085
148084.74 1697404.01
28.5326 1.167963
771470.01 29199.08
80 60 40 20
0 2012 2103 2014 2015
桥西区 桥东区 高新区