谈农村集体建设用地使用权流转
农村集体建设用地使用权流转若干方面的思考
农村集体建设用地使用权流转若干方面的思考农村集体建设用地使用权流转长久以来一直是一个值得争论的问题，但实践中农村集体建设用地使用权的流转已经大量存在，其数量和规模也呈现明显上升趋势。
面对农村集体建设用地大量流转的事实，争论是否放开农村集体建设用地使用权流转市场显然是不合时宜的，既然流转市场已经存在，问题的焦点就应该是弄清导致流转的深层原因，流转中存在着什么问题，以及如何规范流转行为，促进市场的良性发展。
一、农村集体建设用地使用权流转的深层原因（一）扩大城市建设规模形成巨大的用地需求拉力面对巨大的用地需求，依靠传统的征收土地供地方式必然陷入困境，多年来的国家征收土地的矛盾增多明显反映出土地供求的紧张状态。
农村集体建设用地使用权的流转作为土地供给的新途径，无疑是缓解土地市场紧张局面的出路。
（二）土地利用方式的转变迫切需要流转市场的调节众所周知，由于长期的无偿使用政策，农村集体建设用地的低效利用和闲置浪费问题严重。
作为人均土地资源极其匮乏的国家，不可能坐视这种资源的浪费，如何实现土地利用方式由粗放型向集约型的转变，流转市场无疑是最好的选择。
通过市场供求机制、价格机制和竞争机制的作用，可以实现土地要素的充分流动，从而保障资本、技术、劳力和土地更优的结合。
（三）农民增收和农村稳定要求开辟土地流转新途径按照十七届三中精神，如何促进农民的增收，如何维持农村社会的长治久安，是党和国家长期关注的重点。
其中，解决好土地问题首当其冲，而土地流转更是重中之重。
过去，农村集体建设用地流转必须通过征地途径，“低进高出”的特点突出，征地前后土地价格相差甚远，不可避免的造成农民心理失衡，因此产生诸多征地纠纷，部分甚至演变成暴力冲突，带来农村发展的不和谐音符。
允许农民集体在保留土地所有权基础上的自主流转，不仅能够充分尊重农民的土地权益，而且有助于绕开征地环节中补偿偏低和安置不到位等问题。
（四）集体土地产权安排为土地流转创造了空间尽管国家法律对农村集体建设用地的流转做出很多限制性条款，但土地既然为集体所有，农民集体就掌握着土地的实际处置权。
农村集体建设用地使用权流转的思考
农村集体建设用地使用权流转的思考潘洪稳青州市国土资源局益都分局青州市益都街道办事处驻地摘要：集体建设用地使用权的流转可以发挥土地在市场中的合理配置，充分利用农村中的建设用地，提高土地的利用率，增加农村集体经济组织和个人经济收入，保障农村社会稳定，促进新农村建设。
关键词：土地流转；现状；问题；建议一、集体建设用地使用权流转的含义随着我国社会经济的快速发展，市场体系的不断完善，土地作为生产要素的重要组成部分，已越来越被人们认识。
在坚守十八亿亩耕地的高压线下，众多产业者将目光投向农村集体建设用地这块蛋糕。
目前，农村集体建设用地的流转市场已悄然形成，并爆发出很强的生命力。
我们应该面对并重视农村建设用地的流转市场的形成，并加以引导规范，使之走上正确的轨道上。
集体建设用地使用权的流转是指集体建设用地的所有者将土地使用权转移给其他主体以及土地使用权拥有人再转移土地权利的行为。
二、农村集体建设用地使用权流转产生的原因1、我国经济的快速发展，对建设用地产生巨大的需求经过30多年的改革开放，工业化、城镇化发展，对土地的依赖越来越严重。
近年来我国固定资产投资增长率为15%左右，房地产开发增长率20%左右，国家建设高速铁路、公路，城市乡镇基础设施的配套完善，极大地改善了人们的生活条件的同时，也占用了大量的耕地。
土地的巨大需求使得农村集体建设用地使用权的流转得到契机2、我国严格的耕地保护制度，促进了集体建设用地使用权的流转。
粮食安全与否决定耕地的保有量，坚守十八亿亩耕地红线是我国的基本国策，为此，我国制定了世界上最严厉的耕地保护制度。
为保障经济发展，我国每年批转的非农业建设用地的数量为400万亩。
数量有限制，批准条件提高，土地与经济发展的矛盾，将众多的产业者积极拓展建设用地寻找范围，集体建设用地使用权的流转因此得到了发展平台，顺应了市场的需求。
3、集体建设土地使用权的流转，提高土地的利用率。
合理利用每一分土地，集约节约利用土地是我国提倡的用地原则。
谈农村集体建设用地使用权流转
谈农村集体建设用地使用权流转•摘要: 从农村集体建设用地使用权流转存在的问题入手,提出了农村集体建设用地使用权流转应注意的几个问题,以期逐步建立健全农村社会保障体系,弱化农村土地的社会保障功能,解决农民的后顾之忧。
关键词:农村集体建设用地;使用权;流转农村集体建设用地使用权流转是整个土地使用制度改革的重要组成部分,是建设和发展社会主义市场经济的必然趋势,是实现工业向园区集中、农业向规模集中、居住向城镇集中的必由之路,是改善和提高农民生活水平的重要手段。
因此,积极开展集体建设用地使用权流转,对不断完善和发展社会主义市场经济将具有一定的推进作用。
1农村集体建设用地使用权流转存在的问题(1)违反现行法律规定。
目前,我国法律规定只有4种情况能够使用农村集体建设用地:一是农村村民兴建住宅使用宅基地;二是农村公共设施用地;三是农村兴办的乡(镇)村办企业或者联营企业用地;四是根据担保法,使用农村集体建设用地抵押权实现的时候可以允许。
除此之外,都是现行法律所不允许的。
其他情况下,如想使用农村集体建设用地,必须征收为国有,改变土地的所有权,才能使用。
实现农村集体建设用地使用权的流转,使集体土地与国有土地享受同地、同权、同价的同等待遇,直接进入市场,这样不仅有利于活跃农村经济,保护农民合法权益,而且有利于农村社会稳定。
(2)耕地保护将变得更加艰难。
如果将规划建设用地作为流转对象、纳入流转范围,大量非法用地行为便会在土地使用制度改革、加快小城镇建设、增加农民收入等口号下,名正言顺地得以实施。
在目前有关法律制度不完善的情况下,其结果必然是加快农用地向建设用地转化的速度,耕地保护将遇到更大的挑战。
在实践中,已有相当数量的农用地以“流转”的名义提前变成了建设用地。
近年来,随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的日益增多,集体土地使用权流转从幕后走向前台,并且速度明显加快,但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。
2农村集体建设用地使用权流转应注意的几个问题(1)注意有关政策衔接,充分尊重和保护土地所有者和经营者的权益。
农民集体土地使用权流转问题研究
农民集体土地使用权流转问题研究农民集体土地使用权流转是指农民集体经济组织依法将土地使用权有偿、无偿地转让给农户、企事业单位或个人使用的过程。
这是中国农村改革的重要内容之一，旨在调动农民集体经济发展的积极性，提高农村土地的利用效率和经济效益。
农民集体土地使用权流转问题研究，首先需要明确流转的目的和意义。
农村土地资源相对集中，流转可以实现土地资源的集约利用，提高生产力水平，提高农民收入。
流转还可以促进农村劳动力的合理流动，推动农业现代化进程，加快乡村振兴步伐。
农民集体土地使用权流转问题需要解决的是权益分配、流转价格和管理机制等方面的问题。
要明确土地所有权和使用权的关系，保护农民的权益。
流转价格要公平合理，既要让农民得到合理的补偿，又要让流转方能够获得合理的回报。
要建立流转的监管和管理机制，确保流转过程中的合法性和规范性。
在解决农民集体土地使用权流转问题中，还需要考虑农民的参与和意愿。
要尊重农民的知情权、选择权和决策权，鼓励他们积极参与流转过程。
要加强政府的引导和政策的支持，为农民提供相关的法律、政策和经济支持，帮助他们更好地参与到流转中来。
在农民集体土地使用权流转过程中，还需要加强土地流转的监督和评估工作。
要建立健全的流转登记和信息发布制度，加强流转过程的信息公开，提高流转的透明度和公正性。
要加强对流转过程中涉及的各方权益保护的监督和评估，及时发现和纠正问题，确保流转的顺利进行。
农民集体土地使用权流转是一个复杂的问题，涉及到土地资源、农民利益、农村发展等多个方面。
需要全社会共同努力，明确政府、农民、企事业单位和社会组织的责任和角色，形成共同参与、共同管理、共同受益的机制和机构，实现农民集体土地使用权流转的良性循环和可持续发展。
农村集体建设用地使用权流转浅析
层 出不 穷 。
使用 权流 转中 必须坚 持土地 用途 管制 ， 必须把 符合规 划作 为流转
（ ） 三 加快 农村 土地 所有权 及 使用 权 的确权 登记 ， 晰产权 明 明晰集 体土 地产 权关系 ， ｕ 完成土 地确权 工 作是推进 集体 Ｊ快 Ｊ
（ ） 村 集体 建设用 地缺 乏规 划引导 ， 三 农 无序 流动 多 ， 导致 政 的前 提条 件 。 府 调 控土 地 市场 的能 力被 削弱
无需 的流转 更 多的是缘 于 资本的趋 利性 ， 高收 益 的行 业成 为
流转 的主 要方 向 ， 忽视 了 国家 的产业 政策 和 土地政 策 ， 却 导致 政 建 殴用地 使用 权 流转 重 要环 节 。既 要采 取有 效措 施确 保 土地
府 难 以有效控 制 建 设用地 供应 总量 ， 冲击 土地 利用 总体规 划 和城 确 权 工作 及时 完成 ， 又要 认真 解 决遗 留问题 ， 以减 少土 地流 转过
市 规 划的 有效 实施 ， 成土 地 利用 混乱 ， 造 土地 市场 秩序 受 到严 重 程 中产 权 纠纷 的产 生 。 干扰。 二、 积极 开 展农村 集 体建 设用 斯使 用权 流转 的有 利 条件 （ ） 立健 全收 益分 配机 制 四 建
（ ） 家尽快 出台相 应 的政 策 ， 到有 法可依 一 国 做 农 村集 体建 没用地 流转 的立 法创新 是一项 全新 的实践探 索 ，
国家层 面 由于历 史和现 实 的原因 ， 尽管要 求 出台相 关政 策的呼 声 很高 ， 却始 终没 有 制订相 应 的法规 政策 予 以 明确 。 种制 度建 设 这
农村集体存量建设用地使用权流转
农村集体存量建设用地使用权流转随着我国社会经济的发展和城乡一体化进程的加快，乡镇企业改制、破产、兼并、撤销和旧村改造、实施小城镇建设等，促使更多的集体建设用地进入市场，集体建设用地自发流转已相当普遍，隐形市场已客观存在。
开展农村集体存量建设用地使用权流转工作是促进农村集体存量建设用地进入市场、充分盘活集体存量建设用地、促进农村土地节约集约利用、保护耕地的重要举措，也是国土资源管理部门从实际工作出发促进社会主义新农村建设的实际行动。
一、农村集体存量建设用地使用权在一定条件下流转符合法律规定1、《宪法》修正案(一)第二条“土地使用权可以依照法律的规定转让。
”《物权法》第一百五十一条“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”。
国家的基本法律制度为集体建设用地使用权的依法转让留足了法律的空间。
2、《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。
”3、《乡镇企业法》第二十八条第三款“乡镇企业使用农村集体所有的土地，连续闲置两年以上或者因停办闲置一年以上的，应当由原土地所有者收回该土地使用权，重新安排使用。
”以上法律规定体现了集体存量建设用地使用权作为用益物权实现权能的法律途径。
我国的土地管理制度规定土地所有权不允许流转，而建设用地使用权具有实现流转的功能。
对于集体建设用地使用权如何流转，虽然没有具体的管理规定，但法律上没有完全禁止。
二、集体建设用地使用权流转符合国家政策的导向《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发〔2007〕71号)规定，“严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。
符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。
其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。
浅析农村集体建设用地的流转
浅析农村集体建设用地的流转依据我国现行的法律法规的规定，所谓农村集体建设用地，是指农民集体所有的、一般是地处农村的、并经依法批准使用的兴办乡镇企业用地、村民建住宅用地、乡(镇)村建设公共设施和公益事业建设用地。
也称之为“农村集体非农建设用地”，或简称为“农村建设用地”、“集体建设用地”。
在我们国家，集体土地向国有土地的“流转”只能通过国家征收这一种渠道实现，而国家对集体土地的征收又具有很强的行政色彩，因此，在我国所研究的“土地流转”，说到底是一种土地使用权的转让和流通。
一、农村集体建设用地流转的现状及特点1987年我国实行土地使用制度改革，国有土地使用权进入市场流转。
国有土地有偿使用制度的建立，促进了经济和社会的发展，然而集体土地使用制度改革却相对滞后。
农村集体土地使用权的流转包括农用地和建设用地的流转。
农用地在不改变用途的情况下，按照《农村土地承包法》规定进行。
但是农用地转为建设用地目前只能通过国家征收。
1.现实中农村集体土地使用权流转普遍存在，尤其是建设用地的流转现行《土地管理法》禁止农村集体所有土地使用权流转用于非农业建设。
城乡二元结构，国家与集体“两种产权”形成了两个分割的土地市场。
上个世纪80年代开始，经济发达地区随着城市和农村城镇化不断发展，集体建设用地资产性质逐渐显现出来，以出让、转让、出租和抵押等形式自发流转集体建设用地使用权的现象屡有发生，在数量上和规模上有不断扩大趋势，集体建设用地隐形市场实际上就客观存在。
广东、浙江、江苏、上海等地，为了解决国有建设用地不足和农民参与工业化、城市化进程等问题，城市郊区、县城、中心集镇，大量的企业使用集体土地，使得集体建设用地进入市场成为事实。
珠江三角洲地区尤为突出。
据统计，珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50％，在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20％。
而这些现象与现行农村集体建设用地管理制度存在一定的矛盾，反映了市场经济条件下对集体建设用地使用权流转的内在需求，有其深刻的合理性。
集体建设用地使用权流转
集体建设用地使用权流转陈壮斌华南农业大学公共管理学院摘要：本文就目前我国客观存在的集体建设用地使用权流转现象，总结了集体建设用地使用权流转的涵义、背景、形式和条件，以及其中产生的问题及应采取的措施。
关键字：集体建设用地，使用权，流转1.集体建设用地使用权流转的涵义农村集体所有土地建设用地使用权流转，指的是在符合土地利用总体规划和城市规划的前提下，权属合法、界址清楚的农民集体所有土地建设用地使用权发生转移的行为，包括转让、租赁、作价入股、联营联建、抵押等。
其中:集体建设用地包含3部分：乡镇企业用地；农村宅基地；乡(镇)村公共设施和公益事业建设用地参照左图象(表一) 就江苏苏州，安徽芜湖，佛山南海这三个国土资源部试点，概述集体建设用地流转的背景和形式2.集体建设用地使用权流转的背景2.1 对于农村集体建设用地流转，我国法律政策一直持限制甚或禁止的态度。
一方面，随着社会经济的发展，城镇国有建设用地不能满足经济建设对用地数量的需求，廉价的集体土地受到青睐；另一方面，农民土地资产价值意识逐步提高，而惯用的征地制度却没有尽可能地维护农民的利益，广大农民及农民集体想通过土地获利。
2.2尽管都是适应城镇化、工业化发展的需要，但由于发展程度不同，集体建设用地流转的动因亦有所不同。
如受农村工业化、城镇化冲击较大的广东南海，为满足对建设用地数量的需求“自然诱发”了集体建设用地的流转。
而安徽芜湖则是乡镇政府为推动或加快城镇化、工业化而引发的对集体建设用地的一种主动需求。
3.集体建设用地使用权流转的形式3.1 集体建设用地使用权流转是一种“保权让利”的模式，不同于“转权让利”的集体土地征收。
集体建设用地使用权流转只是将使用权以某种方式转移，其所有权不发生改变3.2从上表可以看出，尽管不同地区有着不同的流转形式，但总的来说可以分为五种类型，即出让、出租、转让、转租、抵押：3.2.1 出让：是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。
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谈农村集体建设用地使用权流转•摘要: 从农村集体建设用地使用权流转存在的问题入手,提出了农村集体建设用地使用权流转应注意的几个问题,以期逐步建立健全农村社会保障体系,弱化农村土地的社会保障功能,解决农民的后顾之忧。
关键词:农村集体建设用地;使用权;流转
中图分类号:f321.1文献标识码 : a文章编号:
1007-5739(2009)20-0390-01
农村集体建设用地使用权流转是整个土地使用制度改革的重要组成部分,是建设和发展社会主义市场经济的必然趋势,是实现工业向园区集中、农业向规模集中、居住向城镇集中的必由之路,是改善和提高农民生活水平的重要手段。
因此,积极开展集体建设用地使用权流转,对不断完善和发展社会主义市场经济将具有一定的推进作用。
1农村集体建设用地使用权流转存在的问题
(1)违反现行法律规定。
目前,我国法律规定只有4种情况能够使用农村集体建设用地:一是农村村民兴建住宅使用宅基地;二是农村公共设施用地;三是农村兴办的乡(镇)村办企业或者联营企业用地;四是根据担保法,使用农村集体建设用地抵押权实现的时候可以允许。
除此之外,都是现行法律所不允许的。
其他情况下,如想使用农村集体建设用地,必须征收为国有,改变土地的所有权,才能
使用。
实现农村集体建设用地使用权的流转,使集体土地与国有土地享受同地、同权、同价的同等待遇,直接进入市场,这样不仅有利于活跃农村经济,保护农民合法权益,而且有利于农村社会稳定。
(2)耕地保护将变得更加艰难。
如果将规划建设用地作为流转对象、纳入流转范围,大量非法用地行为便会在土地使用制度改革、加快小城镇建设、增加农民收入等口号下,名正言顺地得以实施。
在目前有关法律制度不完善的情况下,其结果必然是加快农用地向建设用地转化的速度,耕地保护将遇到更大的挑战。
在实践中,已有相当数量的农用地以“流转”的名义提前变成了建设用地。
近年来,随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的日益增多,集体土地使用权流转从幕后走向前台,并且速度明显加快,但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。
2农村集体建设用地使用权流转应注意的几个问题
(1)注意有关政策衔接,充分尊重和保护土地所有者和经营者的权益。
流转期限不得超过国有土地使用权出让的最高年限。
在集体土地流转过程中,既要考虑经济发展的需要,又要充分尊重和保护土地所有者和经营者的权益,做到二者兼顾。
转让集体土地使用权的方式应该多种多样,如租赁、以地入股、联营联建等,不应单一采用国有土地使用权出让的方式。
(2)高起点、高标准做好规划,围绕“三个集中”,实现集约、节约用地。
搞好集体土地流转的重要前提,是要高起点、高标准修编
土地利用总体规划和村镇规划,严格按规划用地,实现集约、节约用地。
在规划中,对农民宅基地、公益事业用地、乡镇企业用地等,逐一分类分项作出近期、中期、远期安排,使之具备功能齐全、环境优美、布局合理、交通畅通、定位准确、特色鲜明的特点,据此编报的年度土地利用计划,一经审批,坚决执行,不因乡镇换届、人事变动而随意改动。
流转必须在各级政府的指导下,在符合土地利用总体规划和村镇规划条件下,围绕“三个集中”,做到有序流转,规范运作。
一是工业向园区集中,过去那种村办、乡办企业处处点火、户户冒烟的行为,既浪费土地,又导致重复建设、基础设施投资过大等,将相近的工业安排到同一园区建设,由乡(镇)统一进行基础设
施建设,统一供地,既可降低投资成本,又简化了用地手续;二是农
业向规模集中,激活产业结构调整;三是居住向城镇集中,改善和提高农民居住和生活质量。
(3)逐步建立健全农村社会保障体系,弱化农村土地的社会保障功能,解决农民的后顾之忧。
作为一个发展中国家,农业、农村和农民问题一直都是我国带有全局性、战略性的问题,关系到整个国民经济发展的根本和整个中国面貌的改进。
而目前除个别经济发达地区以外,我国绝大多数农村地区的经济发展水平仍比较落后,农民
的生产和生活还缺乏许多必要的保障,农业生产所面临的风险难以回避,农民抵御风险的能力十分微弱。
与此同时,我国广大农村地区社会保障体系建设严重滞后,与城市社会保障体系相比,在建立时
间、项目内容和保障水平等方面都有很大差距,且缺乏整体制度设计,不仅严重阻碍了我国农业经济的发展和农村社会的稳定,而且成为我国现代化建设和农村市场化改革道路上的阻碍性因素,更与“构建社会主义和谐社会”这一伟大目标相去甚远。
因此,保障我国广大农民的基本生活,建立健全适合我国国情的农村社会保障体系,弱化农村土地的社会保障功能,解决农民的后顾之忧,已成为一项亟待解决的重要课题。
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