分时度假项目
旅游地产项目中分时度假物权模式
旅游地产项目中分时度假物权模式随着全球化旅游经济的持续增长及休闲生活方式的普及，旅游地产项目成为了热点，尤其是分时度假物权模式（Timeshare Ownership Model）作为一种创新的产权共享方式，在旅游地产领域内迅速崛起。
该模式允许购买者按一定周期享有特定度假物业的使用权，既满足了人们追求多样化的度假体验需求，又在一定程度上降低了度假成本。
以下是关于旅游地产项目中分时度假物权模式的六个关键点分析：一、分时度假物权模式的基本概念与运作机制分时度假物权模式是一种将度假房产的使用权按周次或点数形式分割出售给多个购买者的产权形式。
每位购买者即成为业主，按照购买的时段享有该度假房产的使用权。
这种模式通常由开发商或专业管理公司统一管理，负责物业维护、交换服务以及提供各类度假便利设施，确保业主每次到达都能享受高品质的度假体验。
分时度假权益可通过直接购买、继承、赠予或在二级市场上交易，灵活性高。
二、市场需求与消费心理契合现代社会快节奏的生活方式促使人们越来越重视休闲时光的质量，而分时度假正好迎合了这种追求。
它解决了人们渴望拥有度假屋但又担心维护成本高、利用率低的问题，同时满足了体验不同地域文化、享受多样化度假体验的需求。
分时度假模式通过共享经济的理念，让普通家庭也能拥有高端度假生活的可能性，符合现代消费者对性价比与生活品质的双重追求。
三、与资产配置的多元化选择对于者而言，分时度假物权不仅是一种生活方式的选择，也是资产配置的一种方式。
虽然初期相对较大，但长期看，稳定的度假需求和有限的优质旅游资源使得分时度假物业具有一定的保值增值潜力。
部分项目还提供灵活的交换网络，使业主能够在全球范围内交换使用其他度假物业，增加了的灵活性和实用性。
此外，一些分时度假项目还提供租赁计划，业主在不使用时段可将物业出租，获取额外收益。
四、政策与法律框架的支持分时度假市场的健康发展离不开健全的法律法规体系支持。
各国政府逐渐认识到分时度假模式对促进旅游业发展、带动地方经济的重要性，纷纷出台相关政策和法律法规以规范市场行为，保护消费者权益。
第二讲：典型旅游方式——分时度假
分时度假的本质在于将原本完整的房 产使用权在时间与空何的维度予以分割， 分别销售给不同的使用者，从而实现降 低单个使用者购买成本和有限资源有序 共亨的目的。
“分时度假”概念起源于上个世纪60年代法 国的阿尔卑斯地区。70年代起在美国兴起，并扩 展到世界各地，逐步成为全球推崇的休闲度假方 式。 RCI (Resort Condominium International，简称 RCl)分时度假交换公司是该行业内的佼佼者，它 成立于1974年，总部设在美国。在全世界拥有超 过3700间的加盟酒店及度假村等，遍布于100多 个国家。2001年RCI北京办事处正式成立。
90年代以来，我国开始引入旅游分时
度假系统的概念。海南、深圳等地的部
分饭店开始操作单体分时度假产品，北
京、天津、上海、杭州、海南、桂林等
城市的30多家度假村已加盟RCI。
五、旅游分时度假交换系统的产品模式
1．传统分时度假产品
传统意义上的分时度假是指在购买该产品后， 在指定地点、指定时间免费使用住宿设施；在指定 地点、选择时间免费使用住宿设施(时间选择并非 完全随意，而是在一定的期限内选择，并且按先订 先住的原则管理)；或者选择地点、选择时间免费 使用住宿设施，在这种情况下，时间选择仍要受一 定的限制，住宿设施也确定为某种类型。
单位标准权利开发商直接经济收益=2万元/份× 50－建设成本一销售成本
单位标准权利物业管理经济收益=每年的物业管理费用(人民币300元)×40 十公共配套设施平均收益一设施平均折旧一单位经营成本
单位标准权利消费者花费= 2万元人民币+每年房产维护费用(人民币300 元)×40十交通费
分时度假
分时度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。
并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。
具我看见的分时度假信息，我的想法是在国外分时度假成为风靡世界的度假方式，那是按照他们的国情，民情，需求而发展的。
分时度假迅速发展的时期，美国经济衰退，房地产大量积压，急需处理积压和空置，充分盘活闲置房产，在这样的北京下分时度假在美国取得巨大的成功。
中国，高速发展中国家，房地产，地产还没有看见过降价的，这样分时度假的优势可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋，这个优势可能就要大打折扣。
虽然国人的旅游度假方式越来越从走马观花往娱乐休闲发展，可是根据现在的国情，国人性格，分时度假还是困难重重。
根据资料：想去哪就去哪。
根据我国国情，“分时度假”的参加者并不一定能顺利得到想去度假国家的签证。
目前，我国批准的中国公民自费出境旅游目的地国家和地区仅有21个，与某些分时度假公司鼓吹的“97个国家、3600多个度假村”相距悬殊；此外，公民自费出境旅游按规定需要到旅行社报名组团，并采取团进团出的方式。
因而，不要过分相信分时度假公司“保证代办签证”的承诺。
只能说中国具备分时度假的市场潜力，但背景不成熟，准备不充分，观念跟的慢。
《非诚勿扰2》出现的亚龙湾热带天堂森林公园的“鸟巢”屋，如果是这样的环境，这样的房子，我就愿意买了。
所以分时度假的公寓，别墅，酒店，必须极具特色或舒适或豪华，把握住特点优势开发，挖掘一切克利用卖点，也是很有前景的。
桂林，桂林的亮点就是山清水秀，洞岩乳石。
如果在江边山下，桃林中，一座座具有当地特色又结合现代元素的房屋点缀其间，不会有至身世外桃源的感觉嘛。
卖的话，当然要出去外面卖。
去参加大城市，或者外国的房屋展销会。
分时度假项目风险识别与评价
间 的某 一时 间段 使 用 权 或 产 权 的 占有 并 且 通 过 交 换 系 统 ．力
起 和 房 地 产 大量 闲置 的 压 力 ． 时度 假 制度 和 产 品 被 旅 游饭 店 争 实现 社 会 和 个 人 的 最 大 权 益价 值 。 分
经 营 者 和 房地 产 开 发 商 引 入 国 内 ．受 到 众 多 专 家学 者 的关 注 。
分时 度 假产 品 是 一种 将 传统 酒 店类 旅 游房 地 产 物业 与现 代
分时度假项 目的风 险识别指 标体 系
分 时 度 假 项 目的 风 险 一般 由两 大 类风 险 源 引 起 。一 类 ：由
业 ． 确识 别和 科 学 评 价 分 时 度假 项 目的 风 险 是 保 障我 国分 正
时度 假 行 业健 康 发 展 的 重 要 任 务 。 文讨 论 了分 时 度 假 产 品 的 本 特 征 及 运 营模 式 ．研 究 了分 时 度 假 项 目的 生命 周 期阶 段 划 分 ．
计 划 阶段— — 对 应于 项 目生命 周期 中的概 念 形 成和 计 划 编
产 品质 量 缺 陷风 险 。
在这 种 商 业模 式 引 导 下 分 时 度 假 交换 公 司作 为 时 权 交换 的 主 企 业 无 力承 担 后 续 的 建 设 资 金 而 引 发风 险 工 程 质 量风 险则 是
要执行者 ． 酒店 企 业 作 为 时 权 交 换 的热 情 参 与 者 ． 售商 作 为 销 时 权 消 费 的积 极 推 动 者 ．三 者相 互独 立 ．相 互依 存 和 促 进 。
３ 分 时 度 假 项 目的 销 售 阶段 风 险
分时度假及度假例子
某知名酒店分时度假计划
总结词
该酒店分时度假计划受到广泛欢迎，提供灵 活的住宿选择和优质的服务，吸引了许多度 假者。
详细描述
该知名酒店位于旅游胜地，地理位置优越， 拥有美丽的海景和舒适的设施。酒店推出的 分时度假计划允许度假者按天或按周购买住 宿，享受五星级的服务和设施。该计划提供 灵活的预定和取消政策，以及各种套餐选择， 满足了不同度假者的需求。
分时度假租赁系统
租赁模式
分时度假租赁系统允许会员租赁 不同地点的度假别墅、公寓等物 业，通常以周为单位，享受固定 时间的租赁权益。
租赁权益
会员可以根据自己的需求选择租 赁时间，并享受物业提供的各项 设施和服务，如游泳池、健身房、 儿童游乐设施等。
租赁费用
会员需要支付一定的租赁费用， 包括物业使用费、服务费等，以 确保分时度假租赁系统的正常运 行。
分时度假的起源与发展
01
分时度假的概念起源于20世纪60 年代的欧洲，最初是一些企业家 为了解决旅游旺季酒店住宿紧张 的问题而提出的。
02
随着旅游业的发展和消费者需求 的多样化，分时度假逐渐成为一 种流行的旅游方式，并逐渐发展 成为一个庞大的产业。
分时度假的优势与特点
灵活性
分时度假允许消费者在一定期限内任意选择入住时间，不受传统酒店 的预订限制，更加灵活自由。
某豪华公寓分时度假计划
总结词
该豪华公寓分时度假计划以其高品质的住宿 和贴心的服务而受到好评。
详细描述
该豪华公寓位于市中心，交通便利，周边有 许多著名景点和购物中心。公寓提供现代化 的设施和一流的服务，包括健身房、游泳池 、桑拿等。分时度假计划允许度假者按天或 按周租赁公寓，享受私人空间和家庭般的舒 适。该计划还提供旅游信息和活动安排，增
分时度假在国内的现状与发展
分时度假在国内的现状与发展分时度假是指按照特定的时间段购买度假权益，并享受相应的度假服务。
随着人们生活方式的改变和对生活品质追求的提高，分时度假在国内的发展越来越受到关注。
本文将就分时度假在国内的现状与发展进行分析和探讨。
分时度假在国内的现状如何呢？我们可以发现，分时度假在国内市场逐渐走向成熟，各大旅游企业纷纷加大对分时度假产品的投入，通过不断完善产品和服务，吸引更多的消费者。
一些知名的酒店集团和度假地开发商也相继推出了自己的分时度假产品，竞争日益激烈。
政府对分时度假行业的支持力度也在不断加大，相关的政策法规不断完善，为行业的健康发展提供了有力保障。
国内分时度假的发展趋势如何呢？我们可以看到，随着人们对休闲度假的需求日益增长，分时度假市场迎来了发展的黄金时期。
随着消费水平的提高，人们对于度假体验的要求也在不断提升，他们更加注重舒适度和个性化的服务。
未来分时度假产品将更加注重服务品质和体验感，注重打造独特且高品质的度假环境。
随着移动互联网的普及，人们越来越依赖手机和网络进行信息获取和预订，分时度假企业需要更加注重移动端的营销和服务体系建设，提升用户的使用体验。
随着消费者的教育水平提高，他们对于分时度假产品的选择也会更加理性和理性，他们会更加关注产品的透明度和风险控制。
国内分时度假行业面临哪些挑战呢？存在一些不规范的分时度假企业，他们为了追求利润最大化，可能存在虚假宣传和服务质量不达标的情况，这严重损害了消费者的利益，也影响了整个行业的形象。
行业需要加强自律，规范市场秩序，建立更加严格的行业标准和监管机制。
分时度假产品的市场接受度相对较低，很多消费者对于分时度假产品的认知和接受还存在一定的障碍，需要行业进一步开展宣传和教育，提升其在消费者心目中的形象和地位。
随着经济形势不确定性的增加，很多消费者对于未来的消费也存在一定犹豫，他们更加谨慎和理性，对于分时度假产品的消费可能会有所减少，这需要行业采取更加积极的营销手段和措施，刺激消费者的消费意愿。
沙滩景区打发时间的项目
沙滩景区打发时间的项目夏天来了，海滩游玩成为了很多人的首选。
在沙滩上，除了游泳、沐浴阳光，还有很多有趣的项目可以选择。
在这里，我们为大家介绍一些沙滩景区打发时间的项目，希望能够为大家的海滩游玩增添一份乐趣。
1. 滑翔伞滑翔伞是一种飞行运动，它可以让你在空中飞行，感受极速和自由。
在沙滩上，你可以找到滑翔伞的发射点，和专业的教练一起体验这项刺激的运动。
在空中飞行，你可以俯瞰整个海滩，感受海风的呼啸，极度的兴奋和自由感会让你难以忘怀。
2. 海上摩托艇海上摩托艇是一种速度极快的水上运动项目，它可以让你在海上尽情驰骋。
在沙滩上，你可以找到专业的海上摩托艇运营商，租用摩托艇，驾驶它在海上飞驰。
这种运动需要一定的技术和经验，因此建议初学者最好有教练陪同。
3. 沙滩排球沙滩排球是一项非常受欢迎的沙滩运动，它可以让你在海滩上和朋友们一起玩耍，增强团队合作能力。
在沙滩上，你可以找到排球场地，和其他玩家一起组队进行比赛。
这项运动不需要太高的技术，只需要有一定的体能和协调能力即可。
4. 海钓海钓是一种非常放松的运动，它可以让你在海滩上静静地钓鱼，享受大海的美好。
在沙滩上，你可以找到专业的海钓运营商，租用钓具和鱼船，前往海上进行钓鱼活动。
这种运动需要一定的技巧和耐心，但是在海上钓到大鱼的感觉是非常令人兴奋的。
5. 沙滩瑜伽沙滩瑜伽是一种非常健康和放松的运动，它可以让你在海滩上享受阳光和大海的美好，同时锻炼身体和心灵。
在沙滩上，你可以找到专业的瑜伽教练，进行瑜伽练习。
这种运动需要一定的柔韧性和耐心，但是在海滩上进行瑜伽练习的感觉是非常愉悦的。
以上是一些沙滩景区打发时间的项目，它们可以让你在海滩上玩得更加有趣和充实。
当然，在进行这些运动时，一定要注意安全，遵守相关规定和教练的指导。
希望大家能够在海滩上度过一个愉快的假期。
分时度假的现状与发展
分时度假的现状与发展随着人们生活水平的提高和旅游需求的增加，旅游市场也日益繁荣。
而分时度假则是旅游市场新兴的一种旅游产品，为消费者提供了更加灵活的旅游选择。
本文将对分时度假的现状和发展进行探讨。
一、分时度假的概念和形式分时度假是一种将度假房产和旅游服务相结合的旅游产品，所谓“分时”指的是将度假房产以一定的时间段进行分割，出售给旅游者进行度假使用。
在分时度假过程中，消费者可以购买度假房产的使用权，并享受相应的度假服务。
分时度假通常分为固定周和浮动周两种形式。
固定周指的是将一年中的52个周分成固定的周期，每一周期包含7天，即为一周。
消费者可以选择购买一个固定的周数，例如第17周，以享受度假权益。
浮动周则是根据消费者个人需求和度假房产的空闲情况，灵活安排度假时间。
消费者可以根据自己的需要，在提前预定的时间内选择一个适合自己的时间段进行度假。
二、分时度假的现状1、国内市场分时度假在国内市场发展不到十年的时间，但已经成为旅游市场的一个热门产品。
国内分时度假市场主要由南北两家企业垄断：悦榕庄和世纪乐居。
悦榕庄自2008年进入中国市场以来，成为了中国分时度假市场的领导者，目前在全国拥有15个度假村及酒店，包括在云南大理、海南海口、福建厦门等地。
世纪乐居则是由著名地产开发商万科集团旗下的公司，涉足分时度假业务也是从2008年开始。
目前，世纪乐居在国内拥有直至现在的2018年底，共计 21 个O2O 社区和全球共享度假产品服务，从目的地预订、景区购票、酒店预订、攻略行程、夺宝岛、门票可退门票实名制、拼车等多个方面为分时度假游客提供全方位的旅游服务。
世纪乐居的活动丰富，与全球共享度假提供商合作，并开设度假主题活动。
除了悦榕庄和世纪乐居，还有一些其他的企业进入分时度假市场，如万豪国际、凯悦国际等知名酒店集团。
这些企业通过分时度假市场，扩大企业影响力，提高利润。
2、国际市场与国内市场相比，国际分时度假市场已经相当成熟，并且稳步发展。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
分时度假项目，是目前在国际上当红的房地产物业类型。
在美国，丰厚诱人的利润空间使得有条件的开发商对此类产品趋之若鹜，乐此不疲。
各种品牌产品也纷纷面世，并形成规模。
近年来，在国际上分时度假项目正在经历着二次创新，其主要特点是：高档化；配备齐全化；管理完善化。
分时度假的概念近年才进入中国，业内人士普遍认为在经历一段时期的培育及调整后，这一产品类型将在中国落地开花，并有着广阔的市场前景。
因此，及时地从理论上对分时度假产品的规划设计进行研究与探讨非常必要。
■分时度假的起源及发展
分时度假的概念起源于60年代的法国。
当时欧美国家经济发展稳定，中产家庭成为社会主流，旅游业发展迅猛。
在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出分时酒店(TimeshareHotel)的概念，即出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。
70年代，第一批真正意义上的分时酒店在法国阿尔卑斯山旅游区诞生，并立即在瑞士和欧洲其他国家传播开来，引进美国后得到了迅速的发展，之后的20年里逐渐向北美、加勒比海地区和太平洋地区发展，并扩展到世界各地。
一开始，分时度假是针对积压的房产和经营不善的破旧度假酒店而操作的，其目的是为了通过改建来盘活闲置产业。
因此参与其事的，大多是些名不见经传的小开发商和业主。
这种情况在80年代末期发生了重大变化，一些大型的开发商及管理公司在超额利润的诱惑下，纷纷加入这一领域，产生了各种著名的品牌，如万豪(Marriott)，希尔顿(Hilton)，迪斯尼(Disney)。
一大批全新规划、设计的分时度假酒店如雨后春笋般在世界各地的风景名胜区及旅游城市周边出现，令人刮目相看。
以RCI及FI等为代表的分时度假交换系统的形成，更为这一旅游房地产的主要产品类型注入强大的生命力。
今天，在全世界80多个国家和地区已有4145家左右的分时度假的度假地。
已有来自于世界174个国家和地区的超过450万个家庭拥有至少一周的分时度假时段。
1999年全球销售额达到67.2亿美元。
预计1995年至2009年，全球的分时度假营业收入将达到2000亿美元。
美国是分时度假产业最发达的国家，它拥有的分时度假地占全球的37.3%，已售出的房间占全球的50.5%，分时产权所有者占全球的50.4%，销售额占全球的55%。
调查显示，海滨、湖滨、滑雪地、高尔夫度假地依次是最受欢迎的度假区。
佛罗里达州最受欢迎的度假地区，拥有最多的分时度假区。
■分时度假项目的规划设计前期工作
在美国，规划设计资深公司往往在项目的前期即扮演着重要角色，即协调人及策划者的角色。
在这一阶段，作为技术方面的协调者和项目用地的规划师，
其工作内容主要有以下几个方面：
A.协助开发商组建规划设计团队一个成功的房地产开发项目的规划设计要靠一个紧密配合的团队来共同参与，其中包括发展商、规划景观师、建筑师、室内设计师、工程师及其他各科专家的紧密配合。
分时度假项目作为房地产开发的一种类型，在这一点上的要求是一致的。
所不同的是，在这一类项目中，更需要强调土地规划与景观设计的重要性。
分时度假项目一般坐落在风景秀美的旅游区或观光城市的边缘，其功能布局是否合理和景观效果是否令人满意，直接决定着项目的成败。
在一般的居住环境中，使用者也许无暇享用周边的环境景观，他们一般对户型和室内布置更加注意，但是在分时度假的项目中，使用者一般处于更加身心放松的状态，他们对户外的一草一木也就更加地关注。
再者，人们外出度假主要是为了享受户外环境。
因此，在这一类项目的开发前期，以景观规划设计师牵头组织设计咨询团队成了非常普遍的现象。
B.协助开发商进行市场与产品定位。
规划设计师与建筑师、室内设计师等组成的咨询团队凭借自己以往参与这一类项目的经验和对景观设计新趋势的了解，应该当好开发商项目企划和产品定位方面的参谋。
有些人也许认为，规划设计师只是照着任务书画图的，而项目搞什么，多大规模，采取什么风格，配备哪些配套设施等都应该是由甲方与企划部门解决的问题。
其实在这些方面，规划设计师从各自的背景和角度出发，都可以对业主提出非常有价值的参考意见。
其中包括项目的造价，配套设施，风格取向，工程进度控制等等。
具有丰富经验的景观规划设计师在分时度假项目产品定位阶段所起的作用，尤为重要。
分时度假的主要使用方式是通过交换公司(RCI等)进行产品的交换，市场上的产品若要进入交换系统，就必须具备一定的可比性和产品类型的近似性。
而这一点主要表现在建筑的户型和室内布局上。
例如客户在奥兰多购买一套两居室分时度假屋，在度假屋中配备有开敞式家庭厨房、温泉浴室等。
当他通过交换来到中国杭州度假时，他一定希望这里的户型和配备与奥兰多的度假屋相类似。
如果差得太多，就有吃亏上当的感觉。
正因为如此，分时度假产品从户型到室内的设施等“硬件”都变得相似。
在这种情形下，作为“软件”的户外设施及景观环境，便成为这一类房地产项目成功与否的重要环节。
因此，户外的道路系统，功能关系，配备什么样的泳池，什么样的风格，有没有网球场，如何突显用地的特色以及康体设施配备比例等都成为甲方非常关心的问题。
而景观规划设计师恰恰可以在这些方面施其所长，为项目的策划提供有益的建议。
■分时度假项目规划设计工作的两个层面分时度假项目的规划设计一般可以归纳为两个层面的工作。
第一层面的工作是基础层面，它是建成一个分时度假项目所必须面对的那一部分工作。
例如：用地的基础设施，基本的项目配套设施。
政府的规划设计法规和用地法规，以及与这类项目有关的建筑、卫生等方面的法规等等。
第二层面的工作则是集中于突显该项目特色，使得功能合理，并且能够创造卖点。
所有的分时度假都必须做好第一层面的工作，而成功的分时度假项目大都是解决好了第一和第二两个层面的问题。
分时度
假项目第一层面的规划与设计要素表中所列的诸项要素都是开发商要面对的问题，也是规划设计师在设计中必须考虑的问题，一个分时度假项目的成败将在很大程度上决定于对这些问题的回答。
第一层面的设计问题具有普遍意义，它针对这一类项目所面临的基本要素。
在规划设计中它们是解决第二层面设计要素的基础。
第二层面需要解决的问题则是每个项目所面临的特殊问题，需要根据每一个项目的特点(所在地、定位、规模、风景旅游资源等)拿出更富于创造性的解决方案。
因此，每一个项目，当进入第二层面时，所面临的问题有时有很大的差异。
第二层面的设计问题需要设计师付出很多创造性的劳动，也是分时度假项目成败的关键。
它最能体现出一个设计师的想象力。
然而设计是一个循序渐进的过程，只有在能解决好第一层面的基础上，才能很好地面对第二层面的问题，有的放矢为开发商和用户创造一个良好的度假环境。
该文章转自[林海雪莲]
原文地址：/dispbbs.asp?boardid=13&Id=5151。