桂林花生唐购物中心定位商业报告

城市宏观背景·城市机遇
新桂林 新机遇
国家服务业综合改革试点区域
2010年9月，国家发改委正式批复桂林市为国家 首批服务业综合改革试点城市。 未来5年，桂林市将倾力打造与“桂林山水”相 媲美的“桂林服务”品牌。
“十二五”期间，率先打造五大服务业示范区：
一是以阳朔为中心的城乡互动的生态休闲旅游和度假示范区； 二是以临桂新区和七星区为重点的商务会展与旅游相关产业融 合发展示范区； 三是打造以桃花江旅游度假区、万福休闲旅游度假园区等周边 区域的养生度假和“栖息式”社会化养老产业示范区； 四是以主城区、八里街商贸物流园、铁路西货站、铁路北客运 站和临桂新区两江机场航空港物流园为重点的商贸和现代物流聚 集示范区； 五是打造以叠彩区站前广场为节点、漓江沿岸为轴带的体育文 化特色消费示范区。
世界旅游城规划2020年基本建成，即临桂新区除了作为城市副中心之外，区 域旅游属性进一步增强，因此未来不断增长的旅游人口将是商业发展的重要契 机之一。
城市宏观背景·城市概况
预计2012年桂林市接待游客量将突破3000万人，约6倍于全市总人口，预计将创造超过250亿元的消费，与旅游业息息 相关的商业、酒店、交通、餐饮及其他关联行业都将从中直接受益。
国营百货公司为垄断商业，桂林百货大楼一家独大，缺乏竞争。 商场档次不高，主要经营基本的日常消费品，零售业态较单一，居民消费力也较弱。 由于市场聚集效应，一些商业街区自发形成，中山路商圈雏形显现。
90年代末至2000年
市场成长期
百货业开始由传统百货向现代百货转型，桂林百货大楼于1994年3月创立王城商厦， 与火车站周边商业一起推动了中山路商圈的成型。 1997年6月，中日合资的微笑堂商厦开业，引领桂林商业迈向了一个新高度，也确立 了中山路城市商业核心的地位。
临桂新区地处机场与桂林市区之间，是超过千万级中高端旅游人群的必经之地，同时临桂自身也是旅游目的地之一，客 观上为本区域的商业、酒店及相关服务业创造了重大发展机遇。
桂林市近年游客接待量
桂林市近年旅游收入
资料来源：桂林市人民政府网站
城市宏观背景·城市机遇
新桂林 新机遇
全国唯一建设国家旅游综合改革试验区的地级城市
品牌布局不尽合理，各区域之间缺乏互动； 项目内外均存在广告位规划不足，商业氛围营
造不够； 顶楼露台拥有良好景观，但未有效利用； 停车位严重不足。
城市商业水平·典型项目
项目概况：桂林百货大楼
地理位置
桂林中山中路
物
总建筑面积
业 情
楼层数
况 开业时间
17900平方米 7层（地上6层、地下1层）
1987年11月
改造提升中山路、临桂新区商业主中心， 发展漓东、城北、琴潭、雁山等城市商业副中心。
重点发展临桂综合物流园区和空港保税物流园区，并逐步发展 成为国内重要的物流节点城市和连接东南亚的国际物流中心。”
——《桂林市城市商业网点规划（2011—2020年）》
未来桂林将形成市区商业中心和临桂新 区商业中心的双中心商业格局
2009年底，国务院明确提出“建设桂林国家旅游综合改革试验区”。 全国旅游综合改革“一省、一岛、一市”格局初步形成。
桂林国家旅游综合改革试验区 是我国首个获得国务院确定建 设的旅游综合改革试验区，也 是我国首个以城市为单位建设 的国家旅游综合改革试验区， 从而在全国旅游综合改革方面 初步形成“一省（云南省国家 旅游综合改革发展试验区）一 岛（海南国际旅游岛）一市 （桂林国家旅游综合改革试验 区)”的格局。
城南商圈
TOO联达广场
2008
购物中心
9万㎡
中档
大摩百货、人人乐、星达家电、 城、麦当劳、KFC、上岛咖啡、
城市商业水平·典型项目
地理位置
总建筑面积
楼层数
物 业
开业时间
情
停车位
况
电梯
发展商
经营主题 经营档次 业态组合
经
营
状
况
楼层布局
典型品牌
项目概况：微笑堂
桂林市中山中路
5万㎡
8层（地上7层，地下1层）
桂林花生唐购物中心定位报告
深圳花样年商业管理有限公司
2012年9月
前言——本项目的发展使命
对于企业
•花样年购物中心开山之作，开启未来可复制的商业发展之路
对于项目
•提升项目的整体溢价，同时创造短期现金收益和远期经营收益
对于政府
•提升临桂新区城市形象、代表区域发展水平的标杆项目
城市 宏观背景
2 城市商业分析 3 项目分析 4 项目定位 5 业态规划
高楼层设置有简易儿童乐园，但规模较 小，能帮助吸引一部分客源；
转角铺为米萝咖啡，对增强业态复合度
有一定帮助。
屈臣氏、金至尊、周大福、周生生、 Jeep 、
ONLY、VEROMODA、Etam、百丽、米
萝咖啡等
不足
面临百货大楼和微笑堂的两面夹击，在业态上 无突破，缺乏竞争优势；
内部通道较狭窄、无中庭、导示不明，空间感 较差；
这条被喻为广西生命线的“湘桂线”，将构筑起广西连 接中南、华东、华北地区的快速通道，与黔桂铁路和南昆铁 路共同形成西南地区便捷的出海通道，与新建的贵广、南广 铁路构筑起广西和西南地区通往粤港澳的便捷通道，届时桂 林到广州、贵阳、南宁、长沙仅需2个小时左右，“两小时 高铁经济圈形成”。“
——2011年3月《桂林日报》
2011年——
市场升级期
2012年1月， 青禾美邦家居MALL、红街开业，标志着大型主题商业的出现和城市 商业西进南拓的趋势。 尽管中山中路商圈面临物业老化、停车难等发展瓶颈，但多年沉淀的商业氛围和口 碑仍远超其他区域，因此其城市商业核心的领导地位短期内不会改变。
青禾美邦 （2012）
TOO联达广场 （2008）
6 品牌落位 7 招商策略 8 收益测算
城市宏观背景·城市概况
城市定位 广西北部区域性经济文化中心、“桂湘粤黔”交界区域中心城市。
城市宏观背景·城市概况
桂林世界旅游城
桂林世界旅游城2011年10月正式启动，发展规模约200平方公里，人口约100 万。世界旅游城的整体规划思路基于临桂新区，高于临桂新区，以主城区，即 行政和旅游服务中心区为基础，发展旅游、度假、休闲相关产业，形成以“大 旅游”为统领，以“新产业”和“大物流”为支撑的新城发展动力体系，通过 打造功能完善的综合性旅游新城区，建设世界级的旅游产业集群区。
典型品牌
服饰、首饰、家电、休闲餐饮 位于商业中心，人流量大，临街面广，
-1F：停车场、办公区 1F：珠宝、烟酒、化妆品、名表 2F：休闲女装、女士配饰
外立面造型较独特，背面有一定景观优 势； 交通便利，多条公交线路直达；
3F：职业女装、内衣
梦之岛百货在广西有较高的知名度；
4F：男士正装、皮包、内衣等 5F：运动休闲服饰 6F：家电家具用品、童装 7F：办公区、观景平台
中高档
周大福、ONLY、VEROMODA、 ESPRIT、华歌尔、金利来、杰克
三叶草、肯德基
1.8万㎡
中低档
金利来、TATA、ES、阿迪达
1.5万㎡
臣氏、金至尊、周大福、周生生、 中档 ONLY、VEROMODA、Etam、
米萝咖啡等
16万㎡
低档
沃尔玛、KFC、1905影城、批
5万㎡
中档
南城百货、苏宁电器、甲天下
2001年至2010年
市场快速发展期
商业形态开始多样化：步行街、批发市场、主题卖场、大型超市等商业类型均得到 快速发展。 外来品牌与本土品牌互为促进：南城百货（2005）、梦之岛（2007）、苏宁、国 美、人人乐、沃尔玛（2009）、联达广场（2008）密集布局桂林，与本土的鑫海国 际（2008）、北斗商区（2007）等展开正面竞争，如颐高数码2007年7月开业， 2009年8月即停业，王城商厦数码市场的商户集体搬迁至国展购物公园，这些竞争共 同促进了桂林商业迈向繁荣。 商圈多点布局形成：以四大百货商场为核心的中山中路商圈、漓东商圈、城南商圈 、城北商圈，城市扩张催生了各区域商业中心的出现。
资料来源：桂林市人民政府网站
城市宏观背景·小结
在多重政策机遇的刺激下，桂林城市正处于迅猛发展过 程中，必然带来城市商业的升级和整体商业市场的繁荣。
城市 商业分析
1 城市宏观背景
2 项目分析 3 项目定位 4 业态规划 6 品牌落位 7 招商策略 8 收益测算
城市商业水平·发展趋势
80年代后期
市场萌芽期
交通拥堵点； 业态单一，难以满足顾客综合性消费需求。
城市商业水平·典型项目
项目概况：梦之岛
地理位置
桂林市中山中路20号
总建筑面积
15015平方米
物
楼层数
业 情
开业时间
况
租金情况
7层 2008年1月
——
停车位
约30个
发展商
广西南宁梦之岛百货有限公司
经营主题
现代百货
经营档次
中档
优势
业态组合
经
营
状
况
业态组合
六福珠宝、周大福、ONLY、VEROMODA、欧 时力、ESPRIT、华歌尔、金利来、杰克琼斯、三
叶草、肯德基、DHC、ORIS等
不足
由于早期规划原因，外墙主体广告位严重不足， 不利于商业形象的提升；
场内无导购手册、无活动DM等宣传资料，降 低了外来游客等流动消费群体的消费体验感；
楼层导示规划不尽合理； 停车位严重不足，停车场出入口已形成严重的
1F：化妆品/珠宝首饰/手表精品/女鞋
2F：少女装/饰品
3F：淑女装/饰品
4F：男装
5F：运动休闲服饰/照（摄）像器材
6F：儿童服饰/玩具/婴孕/家居用品