资产评估笔记word版

第一章总论

第一节资产评估的含义

一、资产评估的概念

1、定义：一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。

2、六大要素：（通过定义）

六大构成要素：

二、资产评估的特点

一般来说，资产评估具有以下特点：

资产评估的现实性表现在以下三个方面：

1、资产评估直接以现实存在作为评估的依据。

2、以现实状况为基础反映未来。

3、现实性强调客观存在。

三、资产评估与会计计价的区别

第二节资产评估的对象

一、资产的含义（不同于会计学上的观点）

1、资产是一种权利

2、资产是一种获利能力

3、资产必须为某一主体所拥有和支配

二、资产的分类

（一）按资产存在形态分类

（二）按资产是否具有综合获利能力分类

第三节资产评估的价值类型

一、资产评估的特定目的（目的决定价值类型）

资产评估的特定目的主要有：资产转让；企业兼并；企业出售；企业联营；股份经营；中外合资、合作；企业清算；抵押担保；企业租赁；债务重组等等。

二、资产评估的价值类型

（一）价值类型的作用

1、影响和决定资产评估价值的重要因素

2、制约资产评估方法的选择

3、可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。

（二）价值类型的类别

我国：现行市价、重置成本、收益现值和清算价格。

国际：市场价值、在用价值、投资价值、持续经营价值和清算价格、保险价值和课税价值。

1、市场价值

影响市场价值的因素：

（1）公开和公平的市场条件。

（2）当事人是理性的。

（3）市场价值是价值估计数额。

2、在用价值

在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。不考虑最佳用途或变现。

3、投资价值

4、持续经营价值

5、清算价格——清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格，一般低于市场价值。

6、保险价值——是保险单条款中记载或认同的某项资产损失

7、课税价值

（三）价值类型的决定因素

1、评估的特定目的（经济行为）；

2、市场条件；

3、资产功能及其状态。

第四节资产评估的假设

1、假设的种类：

第五节资产评估的原则

一、资产评估的工作原则

第六节资产评估的程序

一、资产评估程序的定义

资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。

二、资产评估程序的重要性

法定规范的程序有助于避免疏漏，评判业务质量。

三、资产评估程序的内容（即八项评估程序）

四、履行资产评估程序的基本要求（略）

第二章资产评估的基本方法

要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。

第一节市场法

一、市场法的定义

市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。

二、市场法运用的前提条件

1、有一个活跃的公平的资产交易市场。

2、类似资产交易的资料是可以搜集的。

三、运用市场法评估资产的步骤

四、市场法具体计算途径

（一）直接法

直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其现行价

格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。

（二）市价类比法

在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确定被评估资产价格的一种方法。其基本计算公式为：

评估价格=参照物价格+Σ评估对象比参照物优异的价格差额-Σ参照物比评估对象优异的价格差额

或者为：评估价格=参照物价格×（1±调整系数）

参照物差异调整因素：时间因素、地域因素和功能因素。

第二节成本法

一、成本法及其适用的前提条件

（一）定义：成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

实体性贬值——使用过程中的磨损；功能性贬值——技术相对落后导致的贬值；经济性贬值——政策导致闲置、使用价值不能很好发挥的贬值。

（二）采用成本法评估资产的前提条件：

1、应当具备可利用的历史资料；

2、形成资产价值耗费是必须的。

二、成本法运用的形式及其各项指标的估算

1、基本公式可表述为：

被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

2、运用成本法评估资产的步骤：

①确定被评估资产，并估算重置成本；

②确定被评估资产的使用年限；

③估算被评估资产的损耗或贬值；

④计算确定被评估资产的价值。

（一）重置成本的估算

重置成本的估算方法

（2）物价指数法

定义：是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。

公式：资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或者为：

资产重置成本=资产历史成本×（1±物价变动指数）

（3）功能价值法

定义：也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。

公式：被评估资产重置成本=参照物重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量

（4）规模经济效益指数法

被评估资产重置成本=参照物重置成本×（被评估资产年产量/参照物年产量）x

（二）实体性贬值及其估算

1、观察法或成新率法

资产的实体性贬值=重置成本*（1-实体性成新率）

2、公式法

资产的实体性贬值=[（重置成本-预计残值）/总使用年限]*实际已使用年限

实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率

资产利用率=实际利用时间/法定利用时间

（三）功能性贬值及估算

被评估资产的功能性贬值=∑（被评估资产年净超额营运成本×折现系数）

或=复原重置成本-更新重置成本

（四）经济性贬值（略）

（五）成新率及其估算（综合考率各类损耗后的成新率）

1、观察法

2、使用年限法

成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)

3、修复费用法

成新率=1-（修复费用/重置成本）*100%

第三节收益法

一、定义：收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

二、收益法中各项指标的确定

（一）收益额（会计法）

（二）折现率和资本化率

1、无风险报酬率(国债利率或存款利率）

2、风险报酬率（社会平均收益率）

3、通货膨胀率

（三）收益期限

收益期限主要考虑国家法定的年限和经济寿命。

第三章机器设备评估

机器设备的评估在历年考试中会出现相应的题目，例如判断题、选择题、计算题，比分大概在10分左右。

知识目标：机器设备评估主要考虑的是机器设备的特点、机器设备评估的鉴定、机器设备价值规律及改变，以及机器设备评估过程中方法的选择和应用。

第一节机器设备评估的特点

典型的机器设备由原动机部分、传动部分和工作部分组成。

（一）特点

1、单位价值高、使用期限长;

2、价值高低与所处地域不具有直接关系;

3、机器设备中依附着无形资产;

4、机器设备更新换代较快。

（二）机器设备的分类

1、按国家固定资产分类标准分类；

2、按现行会计制度规定分类

3、按机器设备的组合程度分类：单台、机组和成套设备。

4、按机器设备的来源分类：自制和外购

二、机器设备评估的特点

1、一般不具有独立的获利能力；

2、整体性的机器设备评估时应该考虑相互对价值的影响（即贡献原则）；

3、个体贬值差异性较大，确定贬值时应单台单件进行；

4、考虑其功能性贬值和经济性贬值

三、机器设备评估的程序（六步）

明确目的及对象——性能鉴定——收集资料——评估——写报告

第二节机器设备的核查与鉴定

一、机器设备的核查：逐项（数量少或贵重）和抽样（数量多）

二、机器设备的鉴定

1、宏观鉴定（站在企业整体层面）；

2、微观鉴定（单台设备具体情况）；

3、判断性鉴定（工程技术人员对设备的性能指标进行分析判断）

第三节机器设备评估的成本法

机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值- 经济性贬值

一、机器设备重置成本的构成

总体来说包括购买费、运输费、安装调试费（简而言之：达到可使用前的一切开支）二、机器设备重置成本的估算

（一）重置核算法

该法是分别估算设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本。

对于外购设备

1、外购单台不需安装的国内设备重置成本（设备不属于消费品）

重置成本=全新设备评估基准日的公开市场交易价格+运杂费

或=全新设备评估基准日的公开市场交易价格（1+运杂费率

2、外购单台需安装的国内设备重置成本

重置成本=全新设备评估基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费

或=全新设备评估基准日的公开市场交易价格（1+运杂费率+安装调试费率）

3、外购单台不需安装的进口设备重置成本

重置成本=（FOB价格+途中保险费+国外运杂费）*基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费

其中：CIF=FOB价格+途中保险费+国外运杂费

4、外购单台需安装的国内设备重置成本

重置成本=3+安装调试费+人员培训费+其他

5、外购成套需安装的国内设备重置成本（考试可能性很小）

6、车辆重置成本（应税消费品）

国内：重置成本=车辆价格+购置附加税+证照费及其他费用

进口：重置成本=车辆价格(CIF)+进口关税+消费税+增值税+证照费及其他费用

进口设备从属费用的计算方法

（1）国外运费（海运费）

A、可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算

B、可按一定比例计算

海运费=货价*海运费率其中：远洋一般取5%~8%，近洋一般取3%~4%。

（2）途中保险费

途中保险费=（货价+海运费）*保险费率[X1]

上述两项用外币计算

（3）进口关税=(CIF)*进口税率

（4）消费税=（CIF+进口关税）*消费税率/（1-消费税率）

理解：（消费税/消费税率）[X2] （1-消费税率）=（CIF+进口关税）

（5）进口增值税=（CIF+进口关税+消费税）*增值税率（注意税率顺序：发生先后）

上述3项中的CIF均为人民币价格

[X1]一般在0.4%左右

[X2]总价

（6）银行财务费=货价（人民币数）*费率（一般为4‰~5‰）

（7）外贸手续费=到岸价（人民币数）×外贸手续费率

（8）车辆购置附加税

=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×费率

对于自制设备

1、通用非标准设备

（1）价格构成

直接材料、燃料和动力、直接人工、制造费用、期间费用、利润和税金、非标准设备设计费（2）综合评估方法

P=(Cm1/Km[X1] +Cm2) ×(1+KP)[X2] ×(1+Kt)(1+Kd/n)[X3]

[X1]主材总成本

[X2]材料总成本

[X3]单台设备设计费率

式中：P非标准设备重置成本；Cm1不含外购件主材费；Km不含外购件的成本主材费率；Cm2主要外购件费；KP成本利润率；Kt销售税金率；Kd非标准设备设计费率；n非标准设备产量。

Cm1=(某主材净消耗量/该主材利用率)[X1] ×不含税价（因为增值税可以抵扣）Cm2=某主要外购件数量×不含税税价

（二）物价指数法

设备重置成本=设备历史成本×（评估基准日定基物价指数/设备购买时定基物价指数）或=设备历史成本×环比物价指数

[X1]材料总重

1、定基物价指数：固定时期的物价指数

2、环比物价指数：都是以其上一期为基期

如：某设备2002年历史成本30000元，2003年物价指数为1.9%、1.8%、2.7%，计算2005年该设备的重置成本。

重置成本=30000×（1+1.9%）×（1+1.8%）×（1+2.7%）

注：物价指数法没有考虑技术进步和市场影响，故只是复原重置成本。

利用物价指数法估算进口设备的重置成本

重置成本=账面原值中的到岸价×（评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率）×（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）×（1+现行进口关税税率）×（1+其他税费率）+账面原值中支付人民币部分价格×（1+国内同类资产价格变动指数）

注：技术进步大的或已更新的设备不宜采用物价指数法。

（三）规模经济效益指数法（条件：设备的生产能力与价格存在一定的比例关系）

三、机器设备的实体性贬值及其估算（详见第二章）

经过大修或改造设备的成新率计算

成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%

加权投资年限=∑（加权更新成本）/∑（更新成本）

加权更新成本=已使用年限×更新成本

更新重置成本如果没有直接给出，可以采用原有成本乘以价格变动系数

贬值率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）

用修复费用法计算贬值率

不可修复性损耗引起的贬值=（重置成本-可修复性损耗引起的贬值）×（已使用年限/经济寿命）

实体性贬值=可修复性损耗引起的贬值+不可修复性损耗引起的贬值

贬值率=实体性贬值/重置成本

机器设备功能性贬值及其估算

功能性贬值是指由于技术落后引起的，可以通过超额投资成本和超额运营成本估算

计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下：

1、分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素（找差别）

2、确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本。

3、计算净超额运营成本。

4、确定折现率，计算超额运营成本的折现值。

净超额运营成本=税前超额运营成本×（1-所得税率）

机器设备评估的市场法

1、基本步骤（同第二章）

2、运用市场法的比较因素分析

包括：个别因素、交易因素、时间因素和地域因素。

评估值等于各参照物按因素调整后的平均值，因素综合调整系数等于各因素差异的连乘

第四章房地产评估

房地产评估概述

一、房地产的概念

是指土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益（产权：无形资产）和区位的结合。

二、房地产的特征

1、位置固定性

2、耐用性（居民用地70年、工业用地50年、其他用地40年）

3、影响因素多样性（区域、用途、使用强度、周边环境、国家政策）

4、投资大量性

5、保值增值趋势

三、评估程序（同前）

第二节土地使用权评估的特点

一、分类（见课本）

二、特性（自然特性和经济特性）

1、土地价格

基准地价、标定地价和土地使用权出让底价之间的区别：

基准地价：是大面积评估的区域平均地价，以考虑宏观区域因素为主。

标定地价：是政府认定并公开的地价，是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件制定的宗地评估地价。

土地使用权出让底价：是根据土地使用年限、用途地产市场行情等因素确定的带出让宗地的地价，是政府控制的最低标价，是不公开的。

土地市场

2、土地市场

根据土地使用权流转方式，可分为一级市场和二级市场。

一级市场是政府垄断市场，与其对应的包括：基准地价、标定地价和土地出让底价。

二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和，是竞争性市场，是评估的基本类容和对象。

三、影响土地价格的因素

1、一般因素：行政因素（政策和制度）社会因素（社会发展状况和安定状况）经济因素

2、区域因素（位置、交通条件、基础设施条件、环境和城市规划等）

3、个别因素（位置因素、地形地质因素、面积因素：采光、通风等、地块形状因素、土地利用

因素：容积率和土地用途）容积率是指土地的建筑面积和土地总面积的比率。

四、评估的原则：替代原则、最有效使用原则、变动原则和供需原则、贡献原则

土地权属及其处置

土地所有权、土地使用权、划拨土地和出让土地等。

城市的土地属于全民所有即国家所有，农村的土地属于农民集体所有

划拨土地不得单独转让、抵押、租赁

集体所有土地必须转为国有后方可出让。

处置：

1、一般竞争性行业，非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股。

第四节土地使用权评估的方法

一、市场法

定义：是将待估土地与在近期已进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地价格，修正得出带估土地价格的土地评估方法。

条件：市场上存在类似的土地交易案例。

公式：待估土地评估值=参照物交易价格+正常交易因素/参照物交易因素+待估土地区域因素/参照物区域因素+待估土地个别因素值/参照物个别因素值+待估土地评估基准日价格指数/参照物交易日物价指数

市场应用的步骤与过程

1、收集交易资料，确定参照物

2、进行交易情况的修正

3、进行交易时间的修正

4、进行区域因素修正

5、进行个别因素修正

土地使用年限修正系数=【1-1/（1+r）m】∕[1-1/(1+r)n]

r折现率，n参照物土地使用权剩余年限，m待估土地使用权剩余年限。

容积率修正系数=待估土地容积率与土地相关系数/参照物土地容积率与土地相关系数

6、确定待估土地评估值。

一般选择3个或3个以上的参照物，评估结果可采用算算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法。

7、基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用大地政府制定颁布的基准地价作为参照物，对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。

待估土地使用评估值=基准地价×基准地价时间因素系数×个别因素修正系数×市场转让因素修正系数

土地使用年限修正系数=【1-1/（1+r）n】∕[1-1/(1+r)N]

r折现率，n实际转让年限，N最高出让年限

收益法

收益法亦称还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的折现率将其折算为现值之和，从而确定土地评估值的一种方法。

土地、劳动和资本是产生收益的三大因素。

土地还原利率及其估算

1、利用收益还原法公式：即利用最近类似土地交易的纯收益除以其价格，得到该土地出让的收益率，最后求得各参照物收益率的平均值，即为收益还原利率。

2、还原利率=安全利率+风险调整值

成本法

公式=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

一般适用于新开发的土地评估，特别是土地市场发育不完善。

1、土地取得费=征地及土地补偿费+土地管理费（土地使用为无限期）

2、土地开发费：改变土地形态的费用

3、税费：主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等，土地增值税在集体土地征为国有土地时不考虑。

4、利息：指投资利息，主要包括土地取得费利息和土地开发费利息

利息=（土地取得费+税费）×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%

5、利润=（土地取得费+土地开发费+税费）×合理利润率

6、土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×增值收益率（一般在

20%~25%）

7、估算土地价格（见上公式）

法定最高出让年期地价为：无限期地价×【1-1/（1+r）n】

假设开发法

假设开发法，亦称剩余法。是指在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税费及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。

公式：

地价=楼价[X1] -建筑费[X2] -专业费用[X3] -利息-利润-税费-租售费用

专业费用=建筑费×i（为一定的百分率）

利息=（地价+建筑费+专业费用）×r（为利息率）

利润：全部预付资本的机会成本

=（地价+建筑费+专业费用）×p(正常利润率)

税费=地价×t（税率）

租售费用可以根据经验预测确定

代入公式得：

地价=楼价-建筑费-建筑费×i-【建筑费×（1+i）+地价】×r-【建筑费×（1+i）+地价】×p-地价×t-租售费用

=【楼价-建筑费（1+i）（1+r+p）-租售费用】/(1+r+p+t)

注：计算楼价及建筑费时，因为楼价及建筑费非现值，因此要对其进行折现。

建筑物评估的特点

一、建筑物及其分类

1、定义：是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋及构筑物两大类。

房屋建筑的基本组成：基础、主体承重结构、屋顶和维护结构

2、分类：

按承重结构分类：钢结构：钢主梁、次梁和柱

钢筋混凝土结构：钢筋混凝土排架结构、框架结构、框架剪力墙结构和剪力墙结构

混合结构：砖混结构和砖木结构

其他结构：木结构、竹木混合结构和简易建筑物

按使用功能分类：工业用建筑物和民用建筑物

二、建筑物评估的特性

评估类型：房屋所有权评估、房屋使用权评估和租用权评估

三、评估时需考虑的因素：

物理因素（决定因素）、环境优劣影响、经济地理因素、新旧程度、用途、产权（所有权、使用权和租用权）、政策因素、供需状况和其他。

评估原则

替代原则、最有效使用原则、供需原则和房地合一原则

建筑物评估的方法

一、成本法（公式同房地产）

（一）成本构成（见课本152页）

（二）建筑物重置成本的估算方法（预决算调整法、重编预算法、指数调整法）

1、预决算调整法

决算价格即为建筑物的历史成本，可根据竣工决算资料计算。

1、三材差价（水泥、木材、钢材和钢窗）

=愿用数量*价差

2、地材差价（地板砖）=定额直接费*地价价格指数

3、人工费和机械调整费

人工费调整数=工日数*（价差额/工日）价差额/工日=评估基准日工日单价-预决算工日单价调整后的机械费=定额直接费*本地规定的取费系数

4、其他直接费调整

调整后的机械费=工程决算直接费*评估基准日其他直接费取费标准

5计算重置基价

调整后的工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费

重置基价=调整后的工程直接费+调整后的间接费+调整后的其他间接费+调整后的利润+调整后的税金

6计算重置成本=重置基价+附加税费（设计费、勘察费、质监费、招待费建设单位管理费、建设期利息和投调税等）

使用条件：用途相同、结构相同、数量众多的建筑物

2、重编预算法

建筑物重置成本=∑【（实际工程量*现行单价）*（1+现行费率）+材料差价】+按现行标准计算的各项间接成本

3、价格指数调整法

综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物构建时价格指数

或=（1+a1）（1+a2）…(1+an)*100%

待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值*综合价格指数

（三）建筑物实体性贬值率及成新率的估算（见课本160页）

1、使用年限法（同前）

2、打分法

完好房：设施齐全完好，成色新，使用良好。成新率大于等于80%

基本完好房：构件及设施基本完好，成色略旧（微损），基本正常使用。成新率在60%~79%。一般损坏房：构件及设施部分损坏，成新率在40%~59%。

严重损坏房：构件及设施明显损坏且不齐全。成新率小于40%。

危房：随时有倒塌的可能。

（四）建筑五功能性贬值及估算

与重置成本和成新率一并考虑，避免重复。

（五）建筑物经济性贬值及其估算

就是利用正常资产收益率对建筑物年收益净损失额折现。

成本法案例见课本164页

市场法

若想单独评估建筑的自身价格了采用成本法或市场法评估出房地合一价格后，再运营合理的方法单独评估土地价值，然后轧差得出建筑的价值。

1、建筑物评估中市场法的应用

主要有交易实例比较法和基准价格（政府给定的标准房地产的合理价格）对照法。

1资料收集2选择做比较的交易实例3交易行为的补正修正系数=1-∑补正值/交易价值4交易日期的修正调整系数=评估基准日价格指数/交易日期价格指数5区域（地段）因素的修正

修正系数=待估房地产总积分/交易实例总积分

双百分制比较法

十等分因素比较法

方法

环境成熟度修正法

残余估价法

是指建筑物与其基地合并计算收益，扣除归属于基地所产生的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。

第五章无形资产评估

无形资产评估的特点

一、无形资产及其分类

（一）特点

1、非流动性、有效期较长

2、没有实物实体，未来收益较大

3、单独不能获得收益，必须附着于有形资产。

（二）分类

1、按取得渠道分：自创和外购

2、按有无法律保护：法定无形资产（专利权、商标权等）和收益性无形资产（专有技术）

3、按可辨识程度分：可确指和不可确指（商誉）

二、影响无形资产价值的因素（9类）

无形资产成本（研发成本、开发成本）、机会成本、效益因素（核心因素）、使用期限（一方面取决于无形资产的先进程度、另一方面取决于无形损耗的大小）、技术成熟程度、（技术成熟则风险小）、转让内容因素（所有权的转让价值高于使用价值）、国内外该种无形资产的发展趋势、更新还贷情况和数度、市场供需状况和同行业同类无形资产的价格水平

无形资产评估的程序与方法（通胀率即为物价变动指数）

一、无形资产评估的程序

明确目的——鉴定无形资产（鉴定纯在：先进性、适用性、归属）、确定种类、确定有效期限（期限越长价值越高）——确定方法、收集资料——结论

2、收益法

应考虑的因素：附着性、共益性、积累性和替代性

无形资产评估价值=∑K*Ri(1-T)/(1+r)i

或=最低收费额（旱涝保收）+∑K*Ri(1-T)/(1+r)i

K——无形资产分成率Ri——分成基数，即销售收入或销售利润T——所得税率i——受益期限r——折现率

无形资产转让的最低收费额（具体案例见课本192页）由一下因素决定：重置成本和机会成本无形资产转让的最低收费额=重置成本净值*转让成本分摊率+无形资产转让的机会成本

转让分摊率=购买方运用无形资产的设计能力/运用无形资产的总设计能力

机会成本=无形资产转出的净减收益+无形资产再开发净增费用

无形资产转出的净减收益指在无形资产尙能发挥作用期间减少的净现金流量

无形资产再开发净增费用指保护该无形资产追加的科研费和其他费用

无形资产收益额的确定

无形资产收益额=销售收入（利润）*销售收入（利润）分成率*（1-所得税率）

销售收入分成率=销售利润分成率*销售利润率

销售利润分成率的确定方法：

边际分析法

利润分成率=∑追加利润现值/∑利润总额现值

追加利润现值等于有专利技术利润现值减去无专利利润现值

约当投资分成法

无形资产利润分成率=无形资产约当投资量/（购买方约当投资量+无形资产约当投资量）

无形资产约当投资量=无形资产重置成本*（1+适用成本利润率）

购买方约当投资量=购买方投入的总资产的重置成本*（1+适用成本利润率）

无形资产评估中折现率的确定

折现率=无风险利率+风险报酬率+通货膨胀率

无形资产评估的成本法

（一）无形资产成本特性

1、不完整性（前期费用没有计入）

2、弱对应性（成果的出现带有随机性）

3、虚拟性（只是外在形式的代表，如商标）

（二）成本法的应用

无形资产评估值=无形资产重置成本*成新率

1、自创无形资产重置成本的估算

（1）财务核算法

无形资产重置成本=∑（物质资料实际耗用量*现行价格[X1] ）/∑（实耗工时*现行费用标准）[X2]

用实耗用量而非现行耗费，是因为无形资产是创造性成果，不能原样复制。

（2）市价调整法

自创的只有物化劳动和人工费的支出，而市价包含有利润和税金。

重置成本=市价*销售成本率

2、外购无形资产重置成本的估算（包括购买价和购置费用（差旅费等））

市价类比法（选参照物）、物价指数法：重置成本=账面成本*（评估时物价指数/购置时物价指数）

3、无形资产成新率的估算（没有实体性贬值）

专家鉴定法、剩余经济寿命预测法：=剩余使用寿命（法律保护期）/（已使用年限+剩余使用年限） [X1]材料费用

[X2]工时费用

专利权的评估

一、专利权的特地那及评估目的

（一）专利权的特点

1、定义：专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的独占权和专有权。一般包括发明、外观设计和实用新型。

2、特点

独占性（排他性）：未经许可不得进行盈利性实施、地域性：只在一定的地域范围内有效、时间性：一般为20年、可转让性

（二）评估目的

1、使用权限

独家使用权（仅买方有权使用）、排他使用权（卖方和一家买方）、普通使用权（多家买方和一个卖方）

回馈转让权（买方必须将对技术的改进反馈给卖方）

2、地域范围、

3、时间期限

4、法律和仲裁

二、评估程序（同第一节）

三、专利权的评估方法

（一）收益法

1、直接测算专利技术超额收益

（1）收入增长型专利

A、高价销售带来的超额收益R=[(P2-P1)Q](1-T)

B、销售量增加带来的超额收益R=【（Q2-Q1）(P-C)】(1-T)

（2）费用节约型专利（如节能型装置）

R=[(C1-C2)Q](1-T)

2、采用利润分成率测算专利技术收益额（见第二节）

（二）成本法

外购专利技术的成本确定比较容易，自创的成本一般由下列因素构成：

1、研制成本：直接成本、简接成本（管理费用、折旧费和公共费用等）

2、交易成本（技术服务费、差旅费、手续费和税金）

评估值=重置成本*成新率

重置成本=账面成本（可根据历史资料查得）*价格指数

专有技术的评估

又称非专利技术，不是一种法定权力，是一种收益性无形资产。

特点：实用性、新颖性、价值性、保密性（核心）、

二、专有技术的评估方法（同专利权）

商标权的评估

一、商标评估对象的确认

（一）商标及其分类

1、定义：商标是商品的标记，一般由文字、图案或两者组合而成，代表着一定的商品质量。

2、分类

按是否具有法律保护分：注册商标和未注册商标

按商标的构成：文字商标、图形商标、符号商标等

按商标的作用分：商品商标、营业商标、等级商标、防御商标、制造商标、销售商标、服务商标和证明商标等。

（二）商标权及其特点

商标权是以申请注册的的时间先后为审批依据。转让注册商标需转让人和受让人共同向商标局提出申请。

商标权和专利权都属于知识产权中的工业产权，需要经过申请、审批、核准和公告等法定程序才能获得。

特点：取得时具有显著性、不重复性、不违反禁用条款。有效期为10年，但可一按照每一期10年无限续展。

二、评估程序（同前：略）

三、评估方法（一般采用超额收益现值法，同专利技术）

计算机软件店的评估

一、计算机软件店的特点

（一）特点：独创性（原创性：软件转让不得转让开发身份权）、无形性（计算机语言是无型的，磁介质只是载体）、复制性及复杂性

（二）分类

按软件功能划分：系统软件、支撑软件和应用软件

按规模分：小型、中型、大中型、大型、超大型

按复杂程度分：一般、较复杂、复杂

按可靠性分：（见课本

二、评估方法

企业自己开发的，一般采用成本法评估；外购的，参照购价进行评估；如果是为了销售的应采用收益法进行评估。

商誉的评估

一、商誉及其特点

1、不能单独存在或出售

2、形成商誉的个别因素不能单独计价

3、商誉本身不能产生收益

4、商誉需要长期积累

二、商誉评估的方法

（一）割差法：是根据企业整体评估价值与各单项资产评估价值之和进行比较确定商誉评估价值的方法。

公式：商誉的评估价值=企业整体资产评估价值-企业的各单项资产评估价值之和

（二）超额收益法

1、超额收益资本化法（经营稳定的企业）

商誉的价值=(企业预期年收益-行业平均收益率*该企业的单项资产评估价值之和)/适用资本化率

或=被评估企业单项资产评估价值之和*（被评估企业预期收益率-行业平均收益率）/适用资本化率

被评估企业预期收益率=企业预期年收益/企业单项资产评估价值之和

商誉评估需要注意的几个问题

1、商誉评估是在产权变动或经营主体变动时进行的。

2、不是所有企业都有商誉（只有超额收益才有）

3、必须坚持预期原则（体现在未来收益：不看目前盈亏）

4、与当前投入无关（只与未来相关）

5、不能采用市场类比的方法评估。

6、与负债无直接关系资本收益率=资产收益率/资产负债率

7、与商标不同

8、怎样入账，有待进一步研究。