泰州房地产市场报告
2024年泰州市房地产市场分析现状
泰州市房地产市场分析现状一、市场概述泰州市位于中国东部，江苏省的一个重要城市。
近年来，泰州市的房地产市场持续发展，成为经济发展的重要支柱。
本文将从供需关系、价格趋势和政策环境等方面对泰州市房地产市场的现状进行分析。
二、供需关系泰州市房地产市场的供需关系表现稳定。
根据市场调查数据显示，近年来该市居民购房需求持续增加，而房屋供应量相对稳定。
尽管有房地产开发商加大了房地产项目的建设力度，但仍无法满足居民的需求，导致市场上的房屋供需缺口。
三、价格趋势泰州市房地产市场的价格趋势表现出逐年上涨的特点。
近年来，随着城市经济的快速发展和人民生活水平的提高，居民购房的需求不断增加，推动了房价的上涨。
尤其是该市繁华地段和优质楼盘的价格更是持续攀升，呈现出供不应求的局面。
四、政策环境泰州市的政策环境对房地产市场产生了重要影响。
近年来，国家和地方政府相继出台了一系列支持房地产发展的政策，包括鼓励购房、供应土地和优惠贷款等措施。
这些政策的推动使得泰州市的房地产市场更加繁荣，吸引了更多购房者的关注。
五、潜力与挑战泰州市的房地产市场具有较大的潜力和一定的挑战。
潜力在于市场需求持续增长、政策环境积极支持等因素，这为房地产市场的长期发展提供了动力。
然而，市场上房屋供应量不足、高房价、购房贷款压力等问题也带来了一定的挑战。
六、市场前景展望泰州市的房地产市场有望继续保持较好的发展势头。
随着城市经济的不断壮大和政策的进一步优化，市场供求关系可能会逐渐平衡，房价逐渐趋于稳定。
同时，泰州市也将加大住房供应、改善住房贷款政策等方面的措施，进一步促进房地产市场的发展。
结论综上所述，泰州市的房地产市场目前呈现供需关系紧张、价格上涨的趋势。
政策环境积极支持，市场潜力巨大。
然而，市场仍面临着房屋供应不足、高房价等挑战。
展望未来，泰州市的房地产市场有望继续发展，但需加强控制风险，平衡供需关系，提供多样化的房屋选择，以满足居民的需求。
泰州房地产市场调查报告
泰州房地产市场调查报告精品文档泰州房地产市场调查报告泰州市场调查报告目录第一部分项目投资环境可行性分析一、城市概况二、城市经济发展状况三、最新城市建设总体规划第二部分泰州房地产市场分析一、房地产发展势态分析二、房地产一级市场分析三、房地产二级市场分析四、房地产三级市场分析五、城市居民可承接力分析与年需求量预分析第三部分项目分析一、项目概况二、项目各项经济指标三、项目周边竞争楼盘分析四、项目SWTO分析1 / 49精品文档五、项目潜在客户分析(教育博士网欢迎您投稿)泰州市场调查报告第一部分项目投资环境可行性分析一、城市概况1、地理位置泰州市地处江苏省中部、长江北岸,西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。
全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里，全市总面积5790平方公里，其中市区面积428平方公里，总面积中，陆地面积占%，水域面积占%。
自2001年末，泰州市行政区划设海陵、高港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，共有91个镇、8个乡、6个街道办事处、338个居民委员会、1578个村民委员会，其中海陵区、高港区下辖9个镇、2个乡、6个街道办事处、87个居民委员会、127个村民委员会。
2003年末，泰州总户数万户，总人口503万人，其中市区62万人。
2 / 49精品文档2、交通条件泰州滨江近海，有着良好的区位优势。
苏中入江达海的5条重要航道在此交汇。
境内长江岸线近百公里，其中10米以上较为稳定的深水岸线60公里，建有长江港口3个。
以国家一类开放口岸——泰州港为主体的内河港口群初具规模。
投资10多亿元建成的泰州引江河工程集引、排、航于一体，成为泰州经济发展的一条“龙脉”。
全市公路通车总里程5693公里，328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路在境内纵横交错。
泰州房地产市场报告
主力户型：以两房为主，三房为辅；
销售价格：小高层、高层销售均价在9000元/㎡以上； 去化状况：多层接受度较高，去化快，人们购房首选；小高、高层产品抗性较大； 产品品质：产品品质较好，主要依托城中区域便利的交通、浓厚的居住氛围，发达的商 业和完善的生活配套。 主力客源：客源组成广泛，本区域对其他区域的客源吸引力较强，客源面广，但仍以本 区域为主。客层经济实力较强。
2010
2011
26402 30256 35498 42872 50000
1226 1394 1651 2002 2420 GDP GDP增长率 22.36% 13.70% 18.44% 21.26% 20.88%
人均GDP增长率 32.45% 14.60% 17.33% 20.77% 16.63%
西优
东进 • 西优
•
北控
南拓
优化整合西部用地， 结合铁路货站发展物 流用地，并控制化工 园区发展规模，远期 调整为生活性用地
控制新通扬运河以北 的城市建设用地发展 ，保护北部里下河地 区水乡风光。
城市发展
站前 新区
老城 片区
高校 园区
南部 新城
结合海陵区未来发展规划，将来海陵将
中国 医药城
分为：老城片区、高教园片区、站前新区以 及 南部新城四大居住区。另在南部打造中 国医药城
随着沪泰铁路的建成，泰州将融入 上海1.5小时都市圈
空
陆
区划人口
泰州市区人口仅30万，由于多点发展，人口聚集度弱
泰州市辖两个市辖区：海陵、高港。 市区占地639.60平方公里，户籍人口约82.72万人 泰州全市约82.72万人； 其中泰州城区常住人口约37万人，加流动人口共约49万人； 区域 海陵区 （含高新区） 高港区 面积 （平方公里） 300.46 335.14 人口 （万人） 49.31 31.14
2024年泰州市房地产市场分析报告
2024年泰州市房地产市场分析报告1. 引言本报告对泰州市房地产市场进行了全面深入的分析，旨在帮助客户了解泰州市的房地产市场概况，为决策提供参考依据。
2. 市场概况泰州市位于江苏省中部，是一个经济发达的地级市。
近年来，泰州市房地产市场发展迅猛，成为当地重要的经济支柱之一。
3. 政策环境政策环境是房地产市场发展的重要因素。
泰州市政府出台了一系列政策措施，鼓励房地产开发和投资。
例如，降低土地出让价格，简化审批流程等。
4. 市场需求泰州市房地产市场需求旺盛。
随着经济的快速发展和居民收入的增加，人们对于购买房产的需求不断增加。
尤其是中心城区和经济发达的周边地区需求最为旺盛。
5. 房地产市场供给泰州市房地产市场供给充裕。
各大开发商纷纷投资开发房地产项目，供应新建住宅和商业物业。
同时，二手房市场也非常活跃。
6. 房地产市场价格泰州市房地产市场价格总体稳定。
受市场供需关系影响，不同地区、不同类型的房地产价格存在一定差异。
中心城区和发达地区的房价相对较高，而郊区和农村地区的房价相对较低。
7. 市场风险与挑战房地产市场也存在一些风险与挑战。
首先，政策调控风险，政府可能会出台更严格的调控政策。
其次，经济下行压力，经济不景气可能影响购房者的购买力和信心。
8. 市场前景泰州市房地产市场有着广阔的发展前景。
随着经济的持续发展和城市化进程的推进，房地产市场需求将继续增加。
同时，政府支持和投资将促进房地产市场的稳定和发展。
9. 结论泰州市房地产市场发展迅猛，供需平衡良好。
市场前景广阔，但也存在一定的风险与挑战。
因此，投资者在进入泰州市房地产市场时需要谨慎，并密切关注市场变化。
2023年泰州市房地产行业市场环境分析
2023年泰州市房地产行业市场环境分析一、宏观经济环境国家层面：随着国家推进“房住不炒”政策，房地产市场的监管趋于严格，限购、限贷、限售政策加强。
此外，近年来的中国经济增长持续放缓，这使得人民币汇率及利率都在剧烈波动，房地产市场的融资成本显著上升。
省份层面：江苏省是快速发展的省份之一，经济实力及市场前景都很广泛。
泰州市是全国重点发展的城市之一，近年来政策性优势明显，全市房地产市场也呈现出活跃的态势。
二、政策环境泰州市制定了一系列相关的房地产政策:1.出台限贷政策，首套房首付比例不得低于30%，二套房首付比例不得低于50%。
2.实行不动产登记制度，让房产信息更加透明公示，共同营造良好的市场环境。
3.出台了限售期政策，即购买房产需满两年方可上市交易。
4.控制商品房价格上涨，避免房价过快上涨，削弱房企的二级融资。
三、市场环境1.房地产市场特征：泰州市房地产市场是既有城市改造的老旧城区，也有新城区住宅的开发，既有大型房地产企业的营销，也有小型房企的发展。
市场竞争相对激烈，产品丰富度和市场人群差别大。
2.需求特征：随着人口的增长，居民对居住环境的要求越来越高，在购房时对于小区环境的要求也日益严格。
同时，二胎政策的开放也加大了购房者的置业需求。
3.供给特征：泰州市的房地产市场存在着一定的供大于求的现象，尤其是中心城区的成熟小区，可供选择的新盘较少，市场需求较大。
四、竞争环境泰州市的房地产公司较多，在市场竞争中，大型的房地产企业拥有资金、人力、渠道等优势，在高品质的产品推广和宣传方面也更占优势。
但也有许多中小型的房企，他们可以更加灵活地运营自己的产品，以适应市场的需求。
总之，泰州市房地产市场发展态势相当活跃，但市场竞争中，房企需要注重品牌、质量、服务和情感营销等方面，才能更好地占据市场份额。
这也需要政府在政策引导、要素营造等方面给予更多的支持和协助。
2023年泰州市房地产行业市场研究报告
2023年泰州市房地产行业市场研究报告泰州市房地产行业市场研究报告一、市场概况泰州市位于中国江苏省中部，是江苏省下辖的地级市之一。
近年来，随着经济的快速发展，泰州市房地产行业得到了迅猛的发展。
截至2020年底，泰州市的房地产市场总体稳定，需求旺盛，投资持续增长。
以下是泰州市房地产行业的市场概况：1.1 房地产市场供需状况泰州市房地产市场供需状况平衡，市场需求旺盛，尤其是住宅市场需求持续增加。
随着城市建设的不断扩张，居民购房需求提高，同时受到城市化推进的影响，农村居民也逐渐进入购房市场。
1.2 政府政策支持泰州市政府为促进房地产市场的健康发展采取了一系列的政策措施。
包括鼓励居民购房、加大住房供应、提高购房贷款政策支持力度等。
政府的大力支持使得泰州市的房地产市场持续保持稳定增长。
1.3 产业结构多元化泰州市的房地产行业产业结构日益多元化，集中在住宅、商业地产、办公楼等领域。
其中，住宅开发是市场的重点，吸引了大量的投资和购房需求。
商业地产和办公楼的发展也迅速，为市场带来了更多的机遇和挑战。
二、市场竞争状况泰州市的房地产行业竞争激烈，市场上拥有众多的房地产开发商和中介机构。
各大房地产企业通过提高产品质量、降低价格、增加营销力度等手段，争夺市场份额。
同时，政府还采取了一系列举措来推动市场竞争，促进市场的健康发展。
三、市场前景与发展趋势当前，泰州市房地产行业市场前景广阔，发展前景良好。
以下是市场的发展趋势和前景展望：3.1 住宅市场需求旺盛随着城市化进程的不断加快，人们对住房需求的追求不断增加。
低利率政策的推动和购房优惠条件的提供，将继续促进住宅市场需求的增长。
3.2 高端物业市场潜力巨大随着经济的发展和人民生活水平的提高，高端物业市场潜力巨大。
高品质的住宅和商业地产项目将有望受到更多的投资和购房者的青睐。
3.3 租赁市场持续发展随着经济的发展和人口的流动，租赁市场的需求不断增加。
泰州市政府将加大对租赁市场的支持力度，推动租赁市场的健康发展。
2023年泰州市房地产行业市场前景分析
2023年泰州市房地产行业市场前景分析
随着经济的发展和城市化进程的加速，泰州市的房地产行业市场前景不断增长。
未来，泰州市的房地产市场仍将保持稳健发展，并持续带动相关产业的发展。
一、政策环境：
政府在房地产市场调控方面一直保持着高度关注，并出台了多项措施，确保市场稳定。
例如，对房地产市场调控笼统的宏观调控，房产税、土地税等新税制的推行，对购房者及房地产企业的贷款政策的出台。
这些政策的实施有利于促进房地产市场的健康、稳定发展，为泰州市的房地产企业提供了良好的政策环境。
二、城市定位和未来规划：
泰州市作为江苏省的一个重要城市，在城市规划、生态建设、交通基础设施、经济发展等方面都受到重视。
地铁的建设和扶持新区的规划，都增强了泰州市作为一个具有投资潜力的城市的市场竞争力。
三、经济和人口发展：
泰州市的经济发展良好，同时人口也在逐年增加，这意味着更多人需要住房，住房需求将是房地产市场发展的重要推动力量。
另外，随着城市化的加速，会有更多的人涌向城市，这也将对房地产市场带来更多活力。
四、投资环境：
泰州市的投资环境良好，多家企业都将目光投向了泰州市，这为泰州市的房地产市场提供了更多的机会。
同时，房地产企业也需要将投资决策，与泰州市的投资环境相适应，才能在市场中获得更多的竞争优势。
综合以上几点因素，泰州市的房地产市场前景较好，但市场竞争也越来越激烈。
泰州市的房地产企业需要审慎决策，顺应市场潮流，发掘更多的机会和优势，才能够在市场中立足和发展。
2020年泰州房地产市场年报-泰州同策出品
代理·咨询·金融·商业·海外·养老·大数据·产业·公关专业至上 服务至诚 Professional · Sincere 2020（泰州）房地产市场2020年年报年报目录楼市政策及大事件宏观市场环境分析土地供应成交分析房产市场交易分析房产市场营销推广未来发展趋势预判Part 1Part 2Part 3Part 4Part 5Part 601楼市政策及大事件2020年01月——《市区全面启用不动产登记电子证照》2020年04月——《 泰州住房公积金政策调整》2020年07月——《泰州市商品房销售现场信息公示导则》2020年09月——《户口迁移准入登记规定》2020年10月——《住房公积金贷款流程全面优化》2020年12月——《泰州市住宅物业管理条例》市区全面启用不动产登记电子证照2020年01月事件回顾：自2020年1月1日起，泰州市区将全面启用不动产登记电子证照。
不动产电子证照启用后，市民到税务、公安、学校、银行等部门办理相关手续，可以直接出示“江苏省政务服务网”或手机“江苏政务服务”APP上查询、下载的电子证书，办理部门可通过不动产查询共享系统对不动产电子证照的真伪和有效性进行核实，加快业务办理流程，缩短办理时间.据了解，不动产登记电子证照包括《不动产权证书》和《不动产登记证明》，加盖电子印章的不动产登记电子证照，与纸质《不动产权证书》或《不动产登记证明》具有同等法律效力。
个人不动产权利人在不动产电子证照核发后，可登录“江苏政务服务”APP，在江苏省自然资源厅不动产权证页面查看其不动产电子证照。
相关权利人可至不动产登记服务窗口查询和下载不动产权证书电子证照。
同策观点： 颁发电子证照，省去了开发企业和银行等金融机构领取、保管、运送、分发纸质证明的烦琐手续，杜绝了错、假证明的出现，降低了开发企业的交易成本、金融机构的经营风险、群众的丢失风险，为企业和市民登记办证带来极大便利。
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水映蓝庭 联排：5000 双拼：10000 翡翠华府 别墅：10000 江南一品 别墅：7000
中远依云湾 多层：7500 花园半岛 （未开盘） 多层、小高 4800（暂定） 茂业天地 待售
主力客源：该区域多层楼盘均价较低，因此主要以区域内居民以及对价格
较敏感的周边客户为主，洋房，别墅的客源比较广泛，除泰州本地的高收入 群体，部分在泰经商的浙江福建人也是其消费群体；整体市场投资氛围较浓， 以碧桂园为例，一期2000户售罄，但是实际入住率较低，投资的比例较重。
随着沪泰铁路的建成，泰州将融入 上海1.5小时都市圈
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区划人口
泰州市区人口仅30万，由于多点发展，人口聚集度弱
泰州市辖两个市辖区：海陵、高港。 市区占地639.60平方公里，户籍人口约82.72万人 泰州全市约82.72万人； 其中泰州城区常住人口约37万人，加流动人口共约49万人； 区域 海陵区 （含高新区） 高港区 面积 （平方公里） 300.46 335.14 人口 （万人） 49.31 31.14
城市小结 城市第二产业经济特色显著，经济发展后劲较强；全市地区城市化建设进程较快，房地产市场需求 稳步增长，中长期市场前景良好。未来泰州房地产住宅市场重点向南、其次向东发展。
城市
城市具有良好的区位、交通及资源条件，但在长三角城市体系中一直未能 很好的发挥其先天优势，构建其独特的核心竞争力；
经济
城市经济虽进入快速发展通道，但各核心指标绝对值依然偏低，落后于周边 同类城市，产业结构不断调整，但退二进三的速度仍然不够理想；
GDP总量增速较快，2010年GDP总量突破2002亿元；
人均GDP持续增长，2010年人均GDP达42000元； 人均GDP增速平稳；
经济发展保持两位数增长，增长趋势继续升高；
虽然泰州市区的面积是整个
泰州是一个快速崛起的新兴工贸城市。地级泰州市组建以来， 全市国民经济和社会事业取得了长足发展。 泰州工业经济基础雄厚，形成以机电、化工、纺织、食品、轻 工、医药、建材等为支柱行业的工业主体。其中更是以春兰集 团和扬子江药业集团尤为令人瞩目，整体带动了泰州的经济发 展。
板块划分
市中心区，房价高，两房为市场主力
项目 阳光盛景 世纪新城 类别 高层 高层 小高、高层 多层 金通桂园 万达广场 小高、高层 别墅 高层 小高、高层 小高 41 55 1.1 2.8 7.8 建筑面积 19 18 7 均价 （元/㎡) 9000 8500 9300 11000 8500 25000 9000 9800 9200 9200 2R：90-130 2R：80-90 2R：80-90 2R：96-110 2010.12 2009.2 2011.4 2010.6 644 2939 79 151 78% 88% 30% 80% 33 71 3 6 3R：130-140 2010.1 405 60% 16 主力面积 (㎡) 3R：120-130 2R：80-90 3R：110-120 开盘时间 2011.4 2011.9 2010.5 推出套数 300 400 662 去化率 67% 50% 85% 去化速度 (套/月） 20 40 27
3843 10072
12
13
连云港
宿迁
1410
1309
32089
27733
7446
8555
受城市规模影响，城市经济在江苏全省中处于中下流水平
城市经济
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 第三产业 第二产业 第一产业
第三产业 第二产业 第一产业
2007 33.19% 58.25% 8.56%
江苏省各市面积中最小的，但是 仍在全省GDP中排行第九。
城市经济
经济基数小，经济水平在江苏各市中处中下流水平
2011年江苏省各市GDP排行
GDP排行 1 2 城市 苏州 无锡 GDP（亿元） 10500 6900 人均GDP（元） 100382 108320 总面积（KM2） 8488 4787
3
泰州第二产业发达，电子电器、医药、机电、船舶、化工等为泰州第二产业的主体。
城市规划
海陵城区2008-2030规划原则：南拓、东进、西优、北控。
• 东进
•
南拓
北控
城市发展方向主要向 南，重点建设南部新 城。
整合东部各类用地， 结合铁路客站发展成 完善的综合街区，并 与姜堰城区在空间、 交通、基础设施等方 面积极对接。 城市发展 方向
城北
城中
水映蓝庭
6.6
2011.11
36
70%
城东
江南一品 中远依云湾 美林翡翠华府 花园半岛
联排 双拼 花园洋房 别墅 高层、小高 小高、高层 双拼联排 独栋
城西 城南
碧桂园
碧桂园 小高、高层 4800 联体双拼8000 独栋：13000
城北（交通枢纽、物流区）
市场特征
产品：以多层，洋房，别墅为主，少量小高层，高层产品； 主力面积：公寓以100-120㎡为主，别墅以300㎡以下的经济别墅为主； 主力户型：公寓以三房为主； 销售价格：公寓4000-5000元/㎡，别墅5000-13000元/㎡； 去化状况： 90-100㎡左右的经济户型去化速度较快；
2010
2011
26402 30256 35498 42872 50000
1226 1394 1651 2002 2420 GDP GDP增长率 22.36% 13.70% 18.44% 21.26% 20.88%
人均GDP增长率 32.45% 14.60% 17.33% 20.77% 16.63%
万达广场 高层：9000
美好上郡 小高、高层： 9800
阳光盛景 高层：9000 金通桂园 高层：8500 多层：11000 别墅：25000
板块划分
城市发展方向，改善性需求大，以三房为主
项目 类别 高层 多层 高层 东润第一城 彩云居 高层、多层 小高 高层 多层 高层 多层 恒景国际花园 叠加别墅 商住公寓 凤城颐园 高层 别墅 8 30 20 8.5 21 30 建筑面积 29 18 均价 （元 / ㎡ ) 6000 8000 7000 7200 6800 6000 7800 6700 9200 13000 5000 5100 11000 33 11000 7000 11.3 7500 9000 3R：132-139 叠加:180-200 2R：60-70 3R：130-140 双拼：220-300 叠加：180-210 3R：110-120 3R：136-142 2008.8 741 87% 16 2010.9 659 90% 33 2010.5 550 75% 20 2008.5 1181 71% 20 3R：95-105 3R：120 2R：89 3R：120-130 2008.6 2010.12 2011.8 2009.12 1600 440 911 1241 85% 85% 45% 65% 34 27 68 30 主力面积 ( ㎡) 3R：130-140 3R：120-130 开盘时间 2009.4 2010.4 推出套数 1673 1249 去化率 70% 65% 去化速度 ( 套 / 月） 32 33 世贸河滨花园 同济家园
主力户型：以两房为主，三房为辅；
销售价格：小高层、高层销售均价在9000元/㎡以上； 去化状况：多层接受度较高，去化快，人们购房首选；小高、高层产品抗性较大； 产品品质：产品品质较好，主要依托城中区域便利的交通、浓厚的居住氛围，发达的商 业和完善的生活配套。 主力客源：客源组成广泛，本区域对其他区域的客源吸引力较强，客源面广，但仍以本 区域为主。客层经济实力较强。
4 5
南京
南通 徐州
6140
4100 3600
76750
56319 41958
6597
8544 11258
6
7 8
常州
盐城 扬州
3600
2760 2630
78431
38017 58969
4385
14562 6634
9
10 11
泰州
镇江 淮安
2420
2300 1668
50000
73955 34750
5797
从11年泰州市商品房成交数据看，全年各月成交量比较稳定，但是月量较低，仅在10万㎡左右。成交走势看，各月成 交量萎缩明显，尤其在8月以后成交量有大幅下降之势。
成交价格看，泰州商品住宅成交均价走势延续商品住宅销量态势，1-8月市场基本稳定，成交均价一路上涨，8月以后，
市场受调控影响观望气氛日渐浓厚，成交量逐月下降，成交均价也有明显下降，8-12月全市商品住宅成交均价已下降 至4887元/㎡，月均下降40元/平米。
泰州简介 泰州市场 项目分析 项目结论
泰州区位
上海都市圈、南京都市圈、苏锡常都市圈交界处
泰州，长三角城市，区位优越，受上海经济辐射
苏北正中、区位优越
泰州位于长三角中心城市 之一，东西承接上海、南 京两大经济圈，南北连接 苏南、苏北两大经济板块港，国家一类开放港 口，年吞吐量2000万吨 京沪、宁通、宁靖盐、沿 江高速；沪泰、新长、宁 启铁路线 苏中机场（在建）、上海 虹桥机场、上海浦东机场
西优
东进 • 西优
•
北控
南拓
优化整合西部用地， 结合铁路货站发展物 流用地，并控制化工 园区发展规模，远期 调整为生活性用地
控制新通扬运河以北 的城市建设用地发展 ，保护北部里下河地 区水乡风光。
城市发展
站前 新区
老城 片区
高校 园区
南部 新城
结合海陵区未来发展规划，将来海陵将
中国 医药城
分为：老城片区、高教园片区、站前新区以 及 南部新城四大居住区。另在南部打造中 国医药城