第九章抵押贷款市场解析
第九章 抵押支持证券
x
12 955.65
1
(1
1 0.08
)180
12
（元）
例题9.1.1分析
（2）利息和本金的分割
第一个月支付的利息 第一个月支付的本金 第一个月支付后剩余本金
0.08 100000 666.67 （元）
12
955.65666.67 288.98 （元） 100000 288.98 99711.02 （元）
不动产抵押贷款的现金流特征
从不动产抵押贷款的额度、期限和利率方面来看。不动产抵押 贷款的额度一般由贷款人根据借款人的资信程度、企业的经营 状况等来确定，大多数情况下，抵押贷款的额度最高不能超过 抵押物市场评估价格的70% 。不动产抵押贷款的期限可分为短 期贷款和中长期贷款。不动产贷款的利率需要根据贷款期限、 贷款人资信特征等确定。 从不动产抵押贷款中现金流的流入和流出情况来看。不动产抵 押贷款的出借方一般是一次性将相关款项发放到贷款人账户中 的，而不动产抵押贷款的贷款人一般按照贷款合同中双方的约 定分多次偿还贷款本息。对于期限不太长，金额不太大的不动 产抵押贷款，还有一种可供选择的方式是每年支付利息，期满 一次性偿还本金。 从不动产抵押贷款抵押物处分所产生的现金流来看。如果不动 产抵押贷款的贷款人不能按时归还贷款，那么不动产抵押贷款 的出借方就有权通过法院对抵押物的拍卖来获得相关的还款。
固定收益证券第九章
抵押支持证券
主要内容
不动产抵押贷款 抵押支持债券 抵押支持债券的提前偿付行为 抵押支持债券市场
第一节 不动产抵押贷款
不动产抵押贷款特点 不动产抵押贷款的现金流特征
不动产抵押贷款概念
不动产抵押贷款：是指以房地产或企业的设备 等不动产作为抵押品所给予的贷款。
抵押方式介绍展示课件
市场风险
总结词
因市场环境变化导致抵押物价值下降的风险
详细描述
市场风险是指由于市场环境的变化，如经济周期、供求关系、政策调整等因素， 导致抵押物（如房产、土地等）价值下降，从而影响抵押权人的权益。这种风险 通常与市场的不确定性和波动性有关。
利率波动风险
负债压力
虽然抵押贷款的利率相对较低，但仍然存 在利率波动风险，借款人需要关注市场利 率变化，以便及时调整还款计划。
由于抵押贷款的额度较高，借款人需要承 担较大的负债压力，需要合理安排个人财 务，避免陷入债务困境。
04 抵押贷款的风险与防范
信用风险
总结词
借款人违约不偿还贷款的风险
详细描述
车辆抵押
抵押物要求
一般为具有一定价值的机动车。
贷款期限
通常较短，适用于短期资金需求。
贷款额度
根据车辆评估价值、借款人信用状况等因素 确定。
利率
相对较高，因为车辆抵押贷款风险较大。
其他抵押物
01
02
03
抵押物要求
这些抵押物通常具有一定 的市场价值和可流通性。
贷款额度
根据抵押物评估价值、借 款人信用状况等因素确定 。
贷款期限和利率
根据具体情况而定，但通 常较为灵活。
03 抵押贷款的优势与劣势
抵押贷款的优势
资金保障
抵押贷款提供稳定的资金流，满足各 种大额消费和投资需求，如购买房产 、汽车或进行创业等。
利率较低
由于有抵押物作为担保，银行承担的 风险相对较小，因此通常可以获得较 低的贷款利率。
第九章、房地产金融与项目融资（习题）
第九章、房地产⾦融与项⽬融资（习题）⼀、单项选择题1、在房地产资本市场中，上市融资渠道属于（ ）。
A、私⼈权益融资B、私⼈债务融资C、公开权益融资D、公开债务融资2、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（ ）。
A、投资期限较长B、资⾦来源⼴泛C、流动性好D、绝少涉及公开市场的操作3、（ ）的资⾦融出⽅不承担项⽬投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费⽤。
A、权益融资B、债务融资C、发⾏企业债券D、吸收其他机构投资者资⾦4、债务融资筹集的资⾦具有使⽤上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（ ）特点。
A、短期性B、可逆性C、负担性D、流通性5、租赁融资在房地产领域的应⽤模式主要是（ ）。
A、置业投资B、设备租赁C、售后回租D、权益融资6、下列各项中，不属于证券市场功能的是（ ）。
A、筹资功能B、定价功能C、资本配置功能D、规避风险功能7、关于房地产企业股票市场融资的说法中，错误的是（ ）。
A、降低流动性风险B、发⾏费⽤⾼C、容易分散股权D、房地产企业⾸选的重要融资⽅式8、对于上市公司⽽⾔，可转换债券的优点不包括（ ）。
A、稳定上市公司的股票价格B、完善公司治理结构C、减少筹资数量D、低成本融资9、（ ）是通过合理的⽅式估计出拟上市公司未来的经营状况，并选择恰当的贴现率与贴现模型，计算出拟上市公司价值。
A、类⽐法B、收益折现法C、净资产折扣法D、成本法10、（ ）是⽬前国际上最常⽤的新股发⾏⽅式之⼀，是指发⾏⼈通过询价机制确定发⾏价格，并⾃主分配股权。
A、固定价格⽅式B、收益折现法C、竞价⽅式D、累计投标11、房地产开发贷款风险中，（ ）是指由于房地产投资者运⽤财务杠杆，即使⽤债务融资⽽导致现⾦收益不⾜以偿还债务的可能性。
A、贷款保证风险B、经营风险C、财务风险D、政策风险12、为降低房地产开发贷款风险，商业银⾏对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项⽬总投资的（ ）。
第09章 担保法
23
（三）最高限额抵押权 最高限额抵押权是抵押权的一种特殊形式。 所谓最高限额抵押，是指抵押人与抵押权 人协议，在最高债权限额内，以抵押物对 一定期间内连续发生的债权作出担保，债 务人不履行到期债务或者发生当事人约定 的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最 高债权限额内就该担保财产优先受偿。
24
二、抵押物
28
四、抵押权的效力
（一）抵押权担保债权及抵押权标的物的范围 （二）抵押权对租赁的影响 （三）抵押权对抵押物处分权的影响 （四）抵押权对抵押物的用益权的影响 （五）抵押权不得与债权分离而单独转让或者作 为其他债权的担保 （六）抵押权设定后可因抵押合同当事人行为而 发生变化
29
五、抵押权的实现
（一）抵押权实现的事由 （二）法律保护抵押权的期间 （三）抵押权实现的方式 （四）同一抵押物上设定多个抵押时抵押 权实现的顺序 （五）抵押权实现的其他情况
11
（二）保证的特征 1，人身性 2，债权性 3，相对独立性
12
二、 保证人
（一）保证人的资格 《担保法》第七条规定：“具有代为清偿能力的 法人、其他组织或者公民，可以作为保证人。” （二）不能成为保证人的主体 1，国家机关 2，学校、幼儿园、医院等 3，法人的分支机构、职能部门 4，有些主体虽然可作为保证人，但须根据自愿 的原则，自愿地决定是否为他人提供保证。
13
三、保证合同
（一）保证合同的含义和分类 1，保证合同，是指债权人与保证人签订 的确立双方权利义务关系的书面协议。 2，根据保证责任的不同，保证合同可以 分为：一般保证合同与连带保证合同。
14
（二）保证合同的内容 1，被保证的主债权的种类和数额 2，债务人履行债务的期限 3，保证责任的范围 4，保证期间 5，双方认为需要约定的其他事项
第9章抵押贷款的二级市场
第9章抵押贷款的二级市场
3.成熟阶段
1968年美国通过了《住宅和城市发展法》，使 抵押二级市场法制化并趋于成熟。根据该法案，联 邦全国抵押协会分为政府全国抵押协会GNMA和联 邦全国抵押协会，把政府的重要作用由GNMA来行 使，促进了二级市场的迅猛发展。
第9章抵押贷款的二级市场
一、政府广泛的参与
政府的广泛参与一方面提高了市场参 与者的信心，另一方面加强了对市场的调 节，使房地产抵押二级市场可以在一定的 体制环境和良好的社会预期下运行。
政府的广泛参与具体包括——
第抵押贷款的二级市场
因此，房地产抵押二级市场的发展 能够很好地适应投资者的投资需求，是 金融市场化发展的重要方向。
第9章抵押贷款的二级市场
3.对房地产市场的稳定和推进作用
房地产抵押二级市场的发展，为放款 银行创造了大量持续不断的资金来源，从 而为其增加放款规模提供了资金保证。自 然就对房地产市场需求提供了一种重要的 支撑——借款人更容易借到希望的款项， 购买理想的住房，也就大大促进了房地产 市场的消费需求，对房地产业的发展具有 非常强大的推进。即使在经济不太景气情 况下，也能够保证有足够的购房者的购房 需求，来支持和稳定房地产市场。
美国房地产抵押二级市场的萌芽在20 世纪50年代之前，有两个很值得借鉴的做 法：
• 政府成立权威的保险和担保机构，促进住房抵押 贷款的标准化，为二级市场的发展创造条件。
• 尝试建立二级市场运营机构，不断总结经验教训， 逐步完善体制建设，为下阶段的大发展创造了更 好的体制环境和市场条件。
第9章抵押贷款的二级市场
房地产抵押二级市场的主要功能体现 为以下几个方面——
抵押市场分析报告
抵押市场分析报告1.引言1.1 概述抵押市场作为金融市场的重要组成部分，在当今经济环境中扮演着至关重要的角色。
本文将对抵押市场进行深入分析，旨在揭示该市场的特点、发展趋势和影响因素，并提出相应建议。
通过对抵押市场的全面剖析，我们可以更好地了解其对经济和金融体系的影响，为相关方提供决策参考和战略规划。
1.2 文章结构文章结构部分的内容：本报告主要分为引言、正文和结论三个部分。
在引言部分，将对抵押市场进行概述，并介绍本报告的结构和目的。
正文部分将深入分析抵押市场的概况、发展趋势和影响因素。
最终,结论部分将总结主要发现，并提出针对抵押市场的建议，最终对报告进行总结。
1.3 目的文章的目的是通过对抵押市场的深入分析，探讨其发展趋势和影响因素，以及对市场进行有针对性的建议，从而为相关行业和投资者提供可靠的市场分析情报，帮助他们更好地了解抵押市场的现状和未来走向，以及制定更加有效的投资策略和决策。
同时，通过这份报告，也希望为政府部门和监管机构提供参考，促进抵押市场的健康有序发展，推动整个经济系统的稳定和可持续发展。
1.4 总结总结: 通过本报告的分析，我们可以得出以下结论：抵押市场在近年来发展迅速，受到了市场和政策环境的双重影响。
市场发展呈现出明显的增长趋势，但同时也存在一些不稳定因素和风险。
针对这些问题，我们提出了一些针对抵押市场的建议，希望能够帮助市场发展更加健康和可持续。
在未来的发展中，需要加强监管和风险控制，促进市场的透明和高效运行。
希望本报告能够为抵押市场相关人士提供有益的参考和指导。
2.正文2.1 抵押市场概况抵押市场是指借款人将自己的资产作为保证，以获取贷款的一种金融手段。
在抵押市场中，借款人通常会将房屋、车辆或其他有价值的资产作为抵押品，以换取金融机构提供的贷款。
抵押贷款通常用于购买房地产或进行重大投资，因为借款人在未能偿还贷款的情况下，金融机构可以依靠抵押品收回部分或全部贷款金额。
抵押市场在金融领域扮演着重要的角色，它为借款人提供了便利和灵活的贷款途径，同时也为贷款机构提供了更安全的贷款方式。
2023年房产抵押行业市场调查报告
2023年房产抵押行业市场调查报告市场调查报告：房产抵押行业一、行业概述房产抵押行业是指将房屋所有权转让给贷款人作为借贷的担保，并在偿还贷款后再将房屋所有权转回借款人的行业。
随着人们对购房需求的不断增加，房产抵押行业迅速发展起来。
房产抵押行业的主要参与者包括房产抵押公司、银行、抵押代理人等。
二、市场规模及增长趋势根据数据显示，房产抵押行业市场规模不断扩大。
预计在未来几年，市场规模将进一步增长。
以下是几个市场规模的关键数据：1. 截至2020年，房产抵押贷款总额达到了X亿元，相比上年增长了X%。
2. 预计未来五年，房产抵押贷款总额将以每年X%的速度增长。
3. 市场份额方面，银行是房产抵押行业的主要参与者，占据了X%的份额，其次是房产抵押公司和抵押代理人。
三、市场竞争及前景分析1. 竞争格局房产抵押行业竞争激烈，市场上存在着众多的房产抵押公司和银行。
房产抵押公司通过灵活的产品和个性化服务获得了较大的市场份额，但银行由于其信誉和长期稳定的经营记录具有竞争优势。
2. 前景分析房产抵押行业有着较好的发展前景。
一方面，房产抵押行业可以满足人们购房需求中的融资问题，帮助购房者实现自己的人生目标。
另一方面，随着房产市场的发展，人们对房产抵押的需求将进一步增加。
因此，房产抵押行业在未来几年有着良好的发展空间。
四、市场风险及对策1. 风险分析房产抵押行业存在一定的市场风险，主要包括以下几点：- 利率风险：由于房产抵押贷款通常具有较长的期限，利率风险可能会影响贷款人的还款能力。
- 法律风险：法律规定的变化可能会对房产抵押行业产生不利的影响。
- 市场风险：房产市场的波动可能会对房产抵押行业带来风险。
2. 对策建议- 风险管理：建立完善的风险管理体系，包括风险评估、风险控制等。
- 多元化产品：推出多样化的房产抵押产品，以降低市场风险。
- 加强监管：加强对房产抵押行业的监管，防范市场风险。
五、市场推动因素1. 政策支持政府对房产抵押行业给予了一定的政策支持，以促进房地产市场的健康发展，并满足人们的融资需求。
房产抵押担保市场分析报告
房产抵押担保市场分析报告1.引言1.1 概述在房产抵押担保市场分析报告的概述部分，首先我们将介绍房产抵押担保市场的基本情况，包括市场规模、发展历程和主要参与者。
然后分析房产抵押担保市场的重要性，以及对整个经济和金融体系的影响。
此外，我们还将讨论本报告的研究方法和数据来源，以确保分析的准确性和可靠性。
最后，我们将总结概述部分的内容，为读者提供一个整体的预览。
1.2文章结构文章结构部分的内容可以是这样的：文章结构本报告分为引言、正文和结论三个部分。
在引言部分，将概述本报告的主要内容和目的，以及总结本报告的主要观点。
在正文部分，将对房产抵押担保市场的概况、市场趋势分析以及风险与挑战进行详细分析。
在结论部分，将展望房产抵押担保市场的前景，提出投资建议，并进行总结。
通过这样的结构，读者可以清晰地了解本报告的内容和结构，便于阅读和理解。
1.3 目的文章的目的是通过对房产抵押担保市场的分析，了解市场的现状和趋势，识别市场中存在的风险和挑战，进而为投资者提供明智的投资建议。
同时，通过展望市场前景，帮助投资者更好地把握市场机会，最终实现投资收益最大化的目标。
此外，本报告还旨在为业内人士提供全面的市场情报，促进行业发展和市场竞争力的提升。
1.4 总结"总结"部分内容如下：在本报告中，我们对房产抵押担保市场进行了全面的分析和研究。
从市场概况、趋势分析到风险与挑战，我们全面掌握了市场的情况。
在展望市场前景和给出投资建议的同时，我们也意识到市场存在的一些挑战和风险。
然而，我们相信随着行业的进一步规范和政策的支持，房产抵押担保市场将迎来更多的发展机遇。
我们建议投资者要对市场风险有所预期，同时也要抓住市场机遇，做出明智的投资决策。
最后，希望本报告对读者有所启发，为他们在房产抵押担保市场的投资决策提供有益的参考。
2.正文2.1 房产抵押担保市场概况房产抵押担保是指借款人将自己名下的房产作为担保物，在贷款机构的监管下，获得一定数额的贷款。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
债务资产证券化
Chapter 9
Mortgage Markets
“Securitizing one’s future income flow”
Chapter Outline
按揭（不动产抵押）贷款及其特点 机构投资者与按揭贷款市场 按揭贷款的价值评估 Mortgage-backed securities 次贷（Subprime)危机的形成与影响
二、住房抵押贷款的类型
抵押贷款付款模式的发展
Development of mortgage payment patterns
早期的抵押贷款模式
1、首付高，50%以上 2、看重偿还贷款的能力远甚房地产的抵押价值
1.分期偿还固定本金式抵押贷款CAM
the Constant Amortization Mortgage Loan
$0.89 $2.60 $0.11
$11.03 1-4 Family Multifamily residential Commercial Farm
/Pubs/supplement/2008/12/table1_54.htm
联邦保险抵押和传统抵押
PLAM---the price level adjusted mortgage，根据 价格指数的变化定期调整按揭利率 SAM---shared appreciation mortgages，在开始放 贷时规定一个利率，并评估抵押房地产的市值，整个贷 款期间利率不变，但每过一段时间，重新评估抵押房地 产的市值，放贷者按比例分享部分房地产增值额，作为 利息补偿
Analysis of Principal and Interest
I1 Pi 60000 0.01 600
A1 R I1 617.17 600 17.17
A120 600 1.01 56.10 360 1.01 1
119
I120 R A120 617.17 56.10 561.07 A348 542.28 A358 593.09
退伍军人管理局（VA）保险
Veterans Administration, VA
符合条件的退伍军人购买住宅，可以得到VA
提供的部分抵押担保。服役情况不同，担保 额也不一样，一般在抵押贷款总额的25%至
50%之间
VA的抵押担保无需付担保费。VA的抵押担保和FHA的抵押
担保可以结合一起来用，如VA提供25%的担保，再向FHA申
I 348 74.89 I 358 24.08
Hale Waihona Puke Monthly Interest and Principal
Payment
Principal
Interest
Years
30years
未清偿贷款余额
(Outstanding loan balance)
B12
1.01360 1.0112 60000 1.01360 1 60000 0.99637121 59782.27
分期付款（Amortized）
保险费由借款人支付，计入抵押贷款当中
按揭贷款合同
特点
按揭贷款是否带有联邦担保
按揭贷款总额 按揭贷款利率是不变利率还是可调整利率
按揭贷款利率水平
到期期限（maturity） Other special provisions Discount points (1 point=1% of the loan amount),即发起人 (originator)的发起费用
接受按揭申请并评估申请人的信用记录 按揭合同约定按揭贷款利率、期限和抵押物（collateral） 发起人赚取按揭利率与资金筹集利率之间的息差
按融资财产划分的抵押债务类型
Mortgage Loans Outstanding
截至2008年第四季度，美国按揭贷款余额约为14.64万亿美元
不等额还款方式
分期还本金加利息的不等额抵押贷款还款方式(递减 还款) 这种还款方式是以总贷款金额除以还贷期，得出 每期应还的本金，再加上该期利息，便得出各期应还金 额。与按揭贷款递减 还款的计算原理相同，只是一般是 按年还款。 背景:经济繁荣,长期增长和低通货膨胀率 动因:家庭偿债能力增强,房屋贬值可能性降低 贷款形式:自摊销贷款(self-amortizing loan)
Amortization : the repayment of a mortgage loan by installments with regular payments to cover the principal and interest.
CAM的计算
设贷款额为P,利率为i,分N期偿还
P Pi 第t期还款 Rt Pi ( t 1) N N
t 1 ,2,3,, N
N 1 利息总额 Pi 2
CAM的特点
付款额逐期递减
Payment
P Pi Rt Pi ( t 1) N N
贷款余额逐期递减
0 Balance
N
t
P Bt P t N
联邦保险抵押贷款 联邦机构提供担保以保证贷款者偿付按揭款 保费为抵押贷款金额的0.5%，用于补偿抵押贷 款提供保证的成本 保证提供者为FHA（联邦住房管理局）or the VA（退伍军人管理局） 法律限定了抵押贷款的最大金额 The volume of FHA loans has consistently exceeded that of VA loans
请75%的抵押担保，那么，对中低收的退伍军人来说，他们可 以得到100%的抵押贷款，无需付首期。
传统抵押
常规（Conventional）按揭贷款由商业保险公司提供担保
传统抵押（conventional mortgage）：有工资或有足够收入 证明人士，假如房屋贷款首期为购买价的25%或以上 无联邦保险，但有私人担保 传统按揭贷款：均额偿付、固定利率
R PV 1 1 im im
m
0.12 12 60000 360 1 1 0.01 60000 0.010286126 617.17
还款总额 617.17 360 222181.20
利息总额=还款总额-贷款总额
利息总额 162181.20
CPM的特点
利息逐期递减
It
1 i 1 i Pi N 1 i 1
N
t 1
t 1 ,2,3,, N
贷款余额加速递减
1 i N 1 i t Bt P N 1 i 1
Example . Solution
一、按揭贷款及其特点
Background on Mortgages
按揭（mortgage）是发放给个人或企业用于购买房屋、土地和其他 实物资产的贷款总称。
首付（down payment）和所购资产应付额之间的差值
主要是储蓄机构和按揭贷款公司（mortgage companies）作为发 起人（originator）发放按揭贷款
4.3 CAM与CPM的比较
CAM
现值 利率 初始付款 首月还款本金 60000.00 0.12 766.67 166.67
CPM
60000.00 0.12 617.17 17.17
差异
0.00 0.00 149.50 149.50
利息总额
贷款余额 付款总额
108300
直线下降 168300.00
162181.20
先慢后快降 222187.20
53881.20
前者更快降 53881.20
付 款 比 较
Years
CPM
CAM
贷 款 余 额 比 较
30years
Years
从CAM转向CPM的前提是:
贷款人相信借款人的收入将增加,财产价值将不 变或增加 一个价格相对稳定,收入和财产价值增长,呈现出 真实增长的经济,会降低与CPM相关的拖欠风险. 尽管贷款余额递减缓慢,但抵押财产的价值是充 足的,很可能在贷款期内保持高于贷款余额的水 平。
付款额 逐期递减金额
P i N
0
N
t
Example
A loan was made for $60000 for a 30-year term at 12 percent (annual rate compounded monthly); payment were to be made monthly and were to consist of both interest and amortization, so that the loan would be repaid at the end of 30 years. 12%：表示每月还款一次的年名义利率，故每个月 的实际利率为12%/12=1%
3. 可调整利率按揭贷款
Adjustable-Rate Mortgage (ARM)
ARM根据经济条件的变化，相应调整利率（有时也包括付款方式） 的按揭贷款。 在放贷时设定一个起始利率（起始利率一般较低），然后每隔一 定时间，按利率实际变动情况调整利率，一般事先规定一个上限 （caps）和下限(floors) 常见的可调利率按揭贷款有二种
联邦住房管理局（FHA）保险
FHA是美国1934年大萧条时期产物，其初衷是为了稳定住房业，而 长期策略是向符合标准的中低收入者直接发放住房贷款或者提供全 额担保。已为2400万个家庭提供了贷款保险，同时为许多住宅工程 贷款提供了保险。 凡FHA保险的抵押贷款，由FHA承担因借款人无力偿还或房屋贬值 造成损失的全部责任。 FHA利用收取的保险费建立三种保险基金，分别是共同抵押保险基 金、一般保险基金和特别风险保险基金，分别为不同种类的住房抵 押贷款提供保险。当FHA担保的抵押贷款出现坏账时，FHA利用保 险基金给予赔偿。