_中山中心城区商业网点研究报告

中心城区商业网点的资源整合与精细化经营商业是城市满足广大人民生产和生活需要的主导产业。

中心城区包括石岐区、东区、西区、南区、五桂山和火炬开发区，以及沙溪、大涌、港口、南朗等六区四镇，面积约为全市总面积的40%。

这不仅是中山市主城区的自然蔓延和主要的功能拓展延展区域，而且是市级商业中心、市级商业副中心、区域商业中心、社区商业中心、大型商业网点、商业街、大型综合及专业批发市场、物流基地及会展中心等商业网点经营相对集中的地方。

最近以来，市政府为了优化中心城区功能，提升整体发展实力，提出了中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的课题。

对此，我们分析了中心城区商业网点经营发展现状及存在问题，提出具体的解决对策，以期对我市中心城区商业网点实现资源整合与精细化经营进行新的探索。

一、中心城区商业网点经营取得的可喜成绩近年以来，中山以贯彻落实《珠三角地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》为契机，在中心城区积极实施“退二进三”发展战略，大力发展现代服务业，商业网点经营取得了较大成效。

1.商业网点总量扩张加快，经济增长贡献潜力大。

中心城区形成了以孙文西路商业核心区为主体、以大信新都汇和益华商业区为两翼的“一体两翼”市级商圈。

改造和建设各类商业街19条，改（扩）建各类大型商店或商业购物中心21个，引导改扩建各类批发市场12个，新建物流配送中心（网点）5个及其他商业网点新增150多个。

商业对当地经济增长的贡献率从2006年的11.1%左右提高到2010年的16.9%；人均零售网点面积从2006年的0.95平方米提高到2010年的10.26平方米。

中心城区商业发展潜力十分巨大。

2.政策扶持力度加大，新型商业业态发育成长。

先后下发了中委【2002】1号、中发改【2008】36号、中府办[2011]38号等文件专门扶持商业经营发展。

近3年来年均固定资产投资增长28.6%，建成一批商务中心区、商贸广场等重大商业载体；新型生产性商业网态和新型生活性商业网态竞相生长，改变了商业内生发展结构，传统的商业服务方式正在向现代化的商业服务方式转变。

出台了《关于“三旧”改造工作的若干意见》等一系列改造利用“三旧”资源发展现代商业的政策。

3.商业集聚度提高，商业服务功能有所增强。

中心城区各区镇已经提出建设多个现代商业集聚区，大信商圈、益华商圈、假日广场、逢源商业街、富华道商圈、孙文路步行街、太阳城商贸中心等商贸改造升级集聚度得到提高。

2010年中心城区的东区、石岐区、西区、南区等商业增加值合计222.4亿元，同比增长23.6%，高于全市平均增速近11个百分点，中心城区商业增加值合计占全市商业增加值的比重达到33%，中心城区首位度提升。

二、当前中心城区商业网点的资源整合与精细化经营存在的主要问题随着《珠三角地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》的深入贯彻落实，珠三角地区进入了新型工业化、信息化、市场化、城市化快速融合发展时期，从区域各城市中心城区商业网点的资源整合与精细化经营情况分析，逐渐呈现出合理化、连锁化、人文化、规范化、网络化、超前化的新特点，我市中心城区商业网点的资源整合与精细化经营存在以下四个问题。

（一）缺乏科学统一的商业规划，商业结构与布局不合理，严重地制约了中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的集约发展。

中心城区商业发展缺乏全市科学统一的产业规划特别是商业总体发展规划和网点布局规划。

各区镇商业空间布局主要立足于服从本辖区产业，在跨区域、跨部门的商业基础设施建设方面各自为政， “诸侯经济”现象普遍存在。

中心城区商业网点总量不少，但空间布局不均衡，比如商业中心的主力商业街大多都集中在发展空间小的旧城区，而在五桂山、沙溪、大涌、港口、南朗等区镇商业网点供给严重不足。

目前，现有网点遍地开花严重，见缝插针、规模小、配套设施差，如孙文西路-富华道等道路沿街商业网点密集，人流、车流、物流相互交织，城市交通不畅。

对社区商业网点更缺乏规划，功能不完善，业态结构不合理。

社区周边零星店铺林立，表面呈现“繁荣”景象。

从中心城区整个商业网点经营来看，老城区零售为主的百货商场、商业街、临街铺面过剩；新城区一站式购物的大型商业、专业市场、批发市场、物流配送中心不够，群众购物环境较差，既浪费了城市土地资源，又影响了城市景观形象。

（二）商业集聚度滞后于城市功能定位，商业功能辐射力较弱，严重地阻碍了中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的实力提升。

由于“强镇弱市”工业决策模式的惯性定势、严格的行政壁垒、城镇组团式的 “多中心镇”等因素作用，五桂山、沙溪、大涌、港口、南朗等区镇在建和拟建的商业集聚区普遍存在规模小、主导产业集聚度低、辐射半径小、服务产品档次低。

石岐区、东区、西区、南区作为中心城区的主体区域商业的中心地位不突出，如处于黄金地段的孙文西路步行街、民族路等商业网点，服务商品档次低。

各级商业以零售为主，商务办公、金融、娱乐餐饮等综合功能较弱，商业中心的形象不够强化，相当一部分消费群体愿意到区域交通方便的深圳、珠海、澳门、广州等周边城市购物。

与周边城市相比，中山中心城区在商业设施规模、质量能级、业态种类、功能集聚度等方面存在一定的差距，缺乏具有较强影响力和辐射力、鲜明个性特色的标志性集聚区，与中山“适宜创新、适宜创业、适宜居住的幸福中山”的现代生态文明城市定位、主城区首位度和综合服务能力要求极为不符。

（三）商业网点与地产及交通业发展严重脱节，商业设施配套不足，严重地限制了中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的规模扩张。

中山市在中心城区建设规划上对房地产、城边交通发展的商业配套建设重视不够。

中山房地产业开发基本是避开老城区向泛城区发展，商业网点的布局发展未能与房地产业发展进行有效衔接，多数房产商铺经营项目形不成规模，出现大量门店空置，有场无市。

交通枢纽建设与商业平台建设脱节，公路交通枢纽站同轨道交通的中山北站、中山站及其交互节点布局未能完善，现在中心城区的路网建设既不能互相衔接又无法与周边尤其是广佛经济圈、珠中江经济区进行有效对接，镇区之间路网建设滞后并存在许多断头路，造成了现有交通枢纽地的商业网点基础设施功能和布局协调不力、衔接不足。

（四）商业市场化引导推进机制不完善，商业业态低水平重构，严重地削弱了中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的职能转型。

中山市和区镇建立了引导推进商业市场化发展的两级服务业办公室或第三产业办，市发展和改革局、经贸局、规划局、科技局等市直职能部门和区镇分担不同的工作任务指标，每年高调开办了“3.28”招商大会。

但是，对商业管理与推进带有很强的行政特色，市场化引导机制不健全；没有从土地、税收、融资、水电等资源要素价格方面系统化地制定出台具有市场化支持的制度安排；大多数行业协会从属业务主管单位或企业集团，“官办”和“政企不分”色彩浓，市场主体性不明。

同时，中心城区绝大多数中小型商业网点的信息化水平不高，商业企业间、商业行业间和政企间的资源缺乏有效的整合。

新型业态发展缓慢，粗放经营严重，商业市场定位模糊，形成零售业态同质化严重，销售模式单一，导致商业结构性矛盾突出，市场无序恶性竞争和资源浪费。

三、中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的政策建议目前，中山已进入了后工业化时期，中山自有的土地、人力、技术等生产要素资源客观上不能满足商业经营发展需要，中小城市的规模、有限的市场需求空间使中山在珠三角区域一体化进程中被边缘化。

所以，中山必须按照“东承、西拓、南联、北接、中集聚”的开放思路，把握城市商业功能的综合性、专业性和分层性，优化中心城区功能，提升整体发展实力，形成以主城区为核心、区域副中心为支撑、沿轻轨站场为主要节点的中心城区发展空间格局，实现各具特色细分市场的错位竞争和协作格局。

（一）提高对中心城区首位度的认识，科学制订一体化商业网点规划，是实现中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的行为指向。

今年以来，市委市政府提出了“提高中心城区首位度战略”。

中心城区首位度是用于测量中心城区规模的主导型指标，它包括高端要素首位度、产业水平首位度、城市功能首位度。

区域首位度越高，其凝聚力和集聚力就越强，带动地区经济的能力就越强。

基于此，我们要从中心城区性质和主导产业上进行商业定位，提高对商业服务的首位度，就必须制订好科学的一体化商业网点规划，打破原来区镇各自为政的商业规划决策模式，成立由市政府层面建立的组织协调机构，将中心城区作为一个行政区来统一进行功能定位，科学制订一体化商业网点经营规划。

充分重视中山城市总体规划的修改，合理安排城市商业布局和功能配置，确定市级购物中心、物流中心、批发中心的规划选址，平衡商业服务业用地比例，为城市商业设施建设提供必要的发展空间。

要突出东拓、西联、南整、北进、中优空间发展的策略，合理选定商业发展的基本模式，重点做细商业中心、大中型商业网点、商业街、大型批发市场、物流配送中心、新型生产性服务商业网点、新型农产品流通网点等专业规划。

要结合现有的高端商业中心、总部经济、金融服务等各类商业网点规划与建设的特点，指导其规划的修订与修编。

完善各类专业商业网点规划体系，强化规划的指导作用。

（二）促进商贸业与城际交通业的协调发展，优化商业网点空间布局，是实现中心城区商业网点的资源整合与精细化经营的基础架构。

城际交通是一个城市的骨架，是城市商业网点的资源整合与精细化经营所依存的生命主线。

中山原来的主城区面积只有170.1平方公里，同比惠州的1471平方公里极低，相邻的江门的324平方公里、珠海的300平方公里、东莞的229平方公里都小；主城区的占全市经济比重仅为16.9%，相比以上几个城市经济比重低。

主要原因是商贸业发展与城际交通业不协调，商业网点经营的空间布局回旋地少。

因此，我们要跳出原来唯石岐区、东区、西区、南区为主城区商业网点的资源整合与经营的传统思维定势，站在石岐区、东区、西区、南区在内并包括五桂山、火炬开发区、沙溪、大涌、港口、南朗等六区四镇的中心城区全局高度，思考中山商业网点与交通路网的协同性。

一是强化中心城区的交通枢纽地位。

港珠澳大桥与深中大桥建设的实施将突出显现出中山的“南北逢源、东西联结”地理枢纽地位。

城市轻轨是中山交通发展的重大标志和最大亮点。

我们要“内改外联”地依托中心城区现存路道和边界路网，超前谋划、全力打造并形成中心城区公路、高速、城轨、水运贯通的“棋盘放射叠加型”交通网。

二是高标准建设配套交通设施。

要以公路、高速、城轨、水运、港口、站场等交通结点为支撑，加大投入，实现交通公共设施一体化布局。

重点配置好交通工具和交通结点的服务设施；改造好西区、石岐区等地的交通路道，治理和疏导中心城区交通拥堵地段；畅通公路与城轨的换乘方式。

三是科学引导交通商圈布点。