工业地产 产业园规划
产业地产业态规划
现代城市对环境的要求越来越高,而园区的生产污染对城市是致命的。
因此,园区地产用地相对较偏，业态规划与用地距离城市中心的距离具有相关性。
随着生态城市的建设和要求，产业规划的绿色环保要求越来越高。
生态型产业综合体是园区地产发展的内在要求.产业的生态规划是产业规划的重要组成部分，必须从战略高度进行，要充分重视环评的重要性。
产业定位很关键，一定要结合产业开发商的自身优势来进行，要有相关的产业资源优势,否则很容易失败。
园区地产的业态规划是园区地产整体定位的具体延续，是项目的主旨和灵魂，也是项目成败的关键。
园区地产的业态规划应结合项目所在地的产业规划、潜在客户群的需求特征、产业配套问题进行综合考量。
生态型产业综合体是园区地产当前发展的最佳模式，能取得政府、开发商、入园企业、企业配套服务商、租（购）房者的多方共赢，实现经济发展、收入提高、生产环境改善、生活品质提升的互动共存。
由开发商主导的园区地产不同于传统的工业地产，产业配套和产业服务不再是辅助性的，它们与产业本身共同构成园区地产的重要组成部分，成为园区地产的亮点，成为园区地产持续发展的利润增长点。
业态规划的整体定位有专业性和综合性之分，应结合产业开发商自身的资源优势,进行充分的市场研究后进行.因此，策划先行,规划设计次之,非常重要.业态规划的深与精、宽与泛是一对矛盾的统一体，专业性和综合性的尺度把握非常关键.专业性市场的客户面过窄，不容易招商；综合性市场客户面过宽，不容易保证后期运营的持续性.必须进行深入的市场调研和分析，形成切合市场的准确定位,再进行业态深化。
业态规划中必须考虑产业生态，即产业之间的相互补充或上下游延伸，以及产业在区域市场的成活度.产业开发商将是未来城市发展的最大贡献者和推进者!是房地产开发转型的真正代表者！是社会进步、经济发展的实际推动力！摘掉非实体经济的帽子！产业园区先期调研应注意：1、拟开发产业是否当地主导产业,市场容量如何?2、政府对园区产业的支持力度与优惠政策如何？3、潜在客户需求量与开发量关系.4、产业配套与产业服务的内容策划。
简述工业园区发展和某科技园区的规划案例
简述工业园区发展和某科技园区的规划案例摘要：随着全球经济的发展，发达国家为降低生产成本，更有利于直接进入我国市场，全球大批量的制造业公司向我国转移；同时我国工业地产已逐步发展成熟，工业用地政策为匹配工业性质的发展而逐渐灵活，投资主体多元化等特点，对我国工业地产发展提供有力条件。
本文基于M1工业用地性质，针对某科技园区项目实践的经验，工业建筑产品的规划及实践进行探索及总结，为工业地产开发提供参考经验。
关键词：工业园区、M1工业用地性质、建筑产品、规划设计1、工业园区的发展及M1工业用地性质1.1我国工业园区的发展历程改革开放以来，伴随着我国科学技术与经济的高速发展，工业园作为工业生产和服务的重要物质载体，发展经历了多个阶段。
工业园的发展折射出一种经济现象，也是工业发展核心要求的外在体现。
结合我国大部分工业园，按照园区功能形态的发展变化历程，大致可以分成以下几个阶段：（1）第一代工业园区（1978年~1989年）—劳动密集型生产车间。
兴起于改革开放之初，主要以工业厂区为主，生产企业单一，规模小，以低端产品的劳动密集型生产活动为主，产业链短，产业附加值低。
从空间上看主要布置在城市的郊区，建筑形态以单一的生产厂房和员工宿舍为主，仅满足基本生产制造功能的需求，缺少其他功能与形态。
第一代工业园以蛇口工业园为代表。
（2）第二代工业园区（1989年~2000年）—高新技术工业园。
经过10年的工业基础发展，已基本满足国民的日常消费产品需求，产业发展有了新的需求。
同时全球经济高度发展，国内廉价的劳动力吸引许多国际企业入驻，我国引进技术含量高的科技企业，为工业现代化进程起了关键的推动作用。
第二代工业园的产业模式和园区功能形态更加丰富，空间规划上除具备生产制造外，出现了科技研发、商务办公的功能。
此阶段建筑形态依旧以生产制造所需的厂房为主体，厂房也逐渐向标准化发展；同时高新技术产业所需的研发办公、孵化办公、公寓配套等建筑形态开始呈现。
产业园区发展规划
产业园区发展规划产业园区发展规划园区经济是区域经济发展的主要载体，中工招商网致力于打造专业的工业园区招商推广平台令其发展阶段从自然发展阶段迈向规划制胜阶段。
园区经济包涵广泛，如：科技园区、开发区、专业园区、文化创意产业园等等。
产业园区发展规划是比较全面的产业园区长远发展计划，是对园区产业发展、空间布局、土地开发、招商引资、运营管理等全局性、长期性、基本性问题的研究分析，是未来一个时期指导产业园区健康发展的行动纲领。
研究制定产业园区发展规划是落实区域经济发展战略、提升园区发展水平的客观要求，高起点、高标准、高要求做好规划研究工作对于充分发挥园区比较优势、科学开展招商引资、切实提升园区核心竞争力等具有重要作用。
多年以来，先后开发策划的中关村科技园区及各分园、北京市各高端产业功能区、北京市各区县及国内重点专业园区等委托的发展规划研究课题，在园区战略、发展定位、开发建设、招商引资、产业发展、园区经营管理等方面积累了丰富的研究经验，课题研究成果得到相关主管部门的高度评价，在为政府部门和金融机构提供决策支撑、保障产业园区持续健康发展、提升区域产业综合竞争力和融资等方面发挥了重要作用。
商圈分析与商业项目调查商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。
也能够说成是一个商业地产项目的消费者所来自的区域，或者是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。
一般，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈）。
商圈调查可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当项目地点的选择，商圈调查的目的包括：（1）了解地区居民的人口特征、社会经济变相及生活形态等；（2）确定产品组合及促销地点；（3）分析商圈是否重叠（4）计算在某一地理区域内应开几家店；（5）找出商圈内的障碍：A、道路设施不便B、人口拥挤C、人口过度拥塞（6）法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况（7）其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次性补齐所需物品，及停车场是否宽广等。
产业园区规划与发展(最新整理)
产业园区规划概述目录一、规划建设面临的问题二、产业园区规划服务内容三、产业园区规划基本框架四、产业园区不同发展阶段的模式五、产业园区的规划方法和新的规划理念产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。
园区的具体形式多种多样，主要包括高新区、开发区、科技园、工业区、产业基地、特色产业园、孵化器、加速器等以及近期各地陆续提出的产业新城、科技新城等。
长期以来，我们围绕园区的发展与运营等问题，帮助地方政府或地产商在园区产业发展问题上明确方向与重点。
产业园区可以说是某产业的聚集区或是技术的产业化项目，简而言之，孵化平台，是企业走向产业化道路集中区域。
“产业园区”是执行城市产业职能的重要空间形态，园区在改善区域投资环境、引进外资、促进产业结构调整和发展经济等方面发挥积极的辐射、示范和带动作用，成为城市经济腾飞的助推器。
大多数大城市在实现工业化后，都把发展创意产业作为催化经济转型的重要战略举措。
创意产业已不仅是一个发展的理念，而是有着巨大经济效益和社会效益的现实。
只有促进创意成果转化为经营资源，通过向传统产业的渗透和产业链的整合与延伸，进行深度开发，才能充分获取创意产业的效益。
产业园区是产业集聚的载体，其主要构成应有相关文化创意设计方面的企业，有提供高科技技术支持（如数字网络技术）的企业，有国际化的策划推广和信息咨询等中介机构；还有从事文化创意产品生产的企业和在文化经营方面富有经验的经纪公司等。
这种相互接驳的企业集群，构成立体的多重交织的产业链环，对提高创新能力和经济效益都具有实际意义。
而目前以行政区域划分或行业分割方式构建的创意产业园区，毕竟会受到传统利益格局和资源配置的影响，难以达到理想的要素组合和产业的深化。
园区规划是园区建设的龙头，规划决定园区建设的规模、方向和品位，所以园区在基础建设过程中也始终坚持“规划先行”的指导原则。
2021年产业园区规划要点
2021年产业园区规划要点产业园区是指由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。
它的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园区、物流产业园区以及各地陆陆续续提出的产业新城、科技新城等。
产业园区规划是比较全面的产业园区长远发展计划。
园区的建设经营规划涵盖五大方面:产业规划、建设与建筑规划、招商规划、运营规划及经济指标规划。
产业定位：明白园区是干什么的产业定位是指某一区域根据自身具有的综合优势和独特优势、所处的经济发展阶段以及各产业的运行特点，合理地进行产业发展规划和布局，确定主导产业、支柱产业以及基础产业。
主导产业是指在某一经济发展阶段中，对产业结构和经济发展起着较强的带动作用以及广泛、直接或间接影响的产业部门，它能迅速有效地利用先进技术和科技成果满足不断增长的市场需求，具有持续的高增长率和良好的发展潜力，处于生产联系链条中的关键环节，是区域经济发展的核心力量。
我国中西部地区的新兴工业园区急于发展经济，在工业园区的发展建设中，缺乏先进的指导思想和统一的科学规划，仍没有摆脱粗放式的发展模式。
特别是招商引资之初，为吸引企业入驻，无论企业优劣、规模大小，来者不拒，导致园区企业良莠不齐，并致使园区产业过多，产业定位不明确。
此外没有统一的布局规划，企业往往会根据自身的需要和园区的区位特点，选择适于自己发展的区域进行布局，造成了企业布局杂乱无章，各种产业混杂，为工业园区以后的良性发展埋下了隐患。
因此，园区规划首先要找准定位。
建设与建筑规划：知晓为客户提供给什么样的空间载体园区建设与建筑规划主要涉及三方面：园区建设规划、园区建筑规划和园区工程规划。
建设与建筑规划，虽然主要由专业的规划设计院和建筑设计公司来进行规划，但从产业运营的角度，为设计机构提供一些创新型、前瞻性的建议，十分必要。
(1)建设规划。
大型园区、产业新城的整体建设规划要从城市土地使用与空间布局、市政配套，以及产业分布上着手，着眼未来、立足现在、统筹兼顾、系统规划。
某工业园项目策划定位方案(PPT 77页)
此项目隶属万庄组团，是廊坊未来重点发展区域。随着大交通和小交通的改善， 本案将能充分共享廊坊的发展机遇，并将成为廊坊与北京沟通的核心纽带。
案例价值判断
案例所处区域发展潜力
廊坊发展机会 万庄发展机会 此项目发展机会
案例发展产业初步判断
依托廊坊的产业发展机会 依托北京的产业发展机会 此项目产业选择初步定位
案例开发地产机会研究
廊坊市住宅开发历程和现状 此项目未来住宅需求预测
案例未来机会梳理
区域发展潜力 产业发展机会 职 住 地产开发机会
案例发展产业初步判断
依托廊坊的产业发展机会
廊坊市确定了构建“两带一轴一中心”的产业发展格局，而万 庄则处于环北京产业带上。
“两带”：即依托固安、龙河、廊坊、香河、大厂、燕郊六个 开发区和工业园区，沿涿密高速公路建设环北京产业带； 依托 留各庄、东阜、左各庄、胜芳、扬芬港、东沽港、里澜城等园 区，沿廊泊公路建设环天津产业带。
有较大的发展空间。万庄生态城的开发则奠定了本项目在廊坊市的重要地位。结合
廊坊产业规划和区域特征，可知万庄产业定位为承接北京产业转移。
案例发展产业初步判断
依托北京的产业发展机会：北京产业空间转移“东南飞”
两城两带
怀柔文化科技高 端产业新区
北部研发服务和高新技术产业发展带：中关村科学城
、未来科技城。 南部高技术制造业和战略性新兴产业发展带：大兴、
工业园项目策划定位
——经验分享会
2011年8月
分享大纲
引言 顾问工作方法 项目案例经验分享
引言
工业用地占总用地成交比重越来越大
全国土地供应： 2011年1月至7月份，共成交工业用地6275块，占总成交用地的52.6%，建设用地面 积2.9亿平米占总用地面积的52.3%，超过普通住宅用地。一线城市和二三线城市房地产市场呈现 不同特征，因此分别选取北京和廊坊分析其土地市场。
工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本
工业产业园工业厂房的用地策略与建造成本一、园区工业用地的经营策略工业用地在中国建设用地中占比仅次于住宅用地，比重高达20%。
全国范围内，在工业用地之上建造的各类产业园区超过两万个，存量规模可观，如何盘活资产，通过提升园区运营，助力中国制造升级，反哺地方发展，正成为越来越多的地方政府及投资人关注的领域。
全球产业链重塑的背景下，制造业成各国竞争焦点，推升工业地产成交在近年来稳步增长。
2016-2021年间，全球工业地产交易额复合年均增长约为22.5%，已成为第三大资产交易类型。
工业地产在中国房地产投资市场此前通常被视为利基资产的一种，以往成交金额在所有大宗成交中占比并不突出。
但近三年来，以相关资产为标的的成交在不动产投资领域吸引了众多投资机构的目光，投资活动日趋活跃。
园区涉及形态多样，我们将工业地产定义为具备生产制造功能的产业园区，此类园区早期多以车间、单层厂房为主，但随时代变革，正逐渐过渡至建筑形态更加多样、产业链更为完善的综合性园区，产业结构也从产业聚集链及传统制造业拓展至高端制造业及设计研发等更靠近微笑曲线两端的功能。
无论是早期的标准厂房还是定位更广的产业社区，都在产业升级及投资追捧的当下也对园区运营方带来更多挑战。
与传统的商办资产相比，产业地产涉及的土地及物业形态复杂，厘清产权关系、各类行政及环评许可，是投资工业资产的重中之重。
中国园区工业用地的出让制度主要遵循居住用地的出让办法，采取以较长的年限一次性出让的方法向市场供应工业用地的使用权。
但是这样“照抄居住用地出让”的制度安排是不合理的。
工业用地和居住用地的财务属性不同，没有必要采用长年限的土地批租制度。
居住用地是园区管委会对外发行的“股权”，其主要职能是为政府的公共投资融得资金。
所以，需要将居住用地的出让年限尽量延长，以获得更大规模的一次性融资额度。
同时，居住用地的“股权”性质，也要求其权利年限应该尽量延长，甚至采用“永久性”出让的方式，好与公司“所有者”的地位相匹配。
2106产业园整体规划
品研发基地。
7
本案产业发展优势|区位优势
本案具备的区位优势，将对高科技产业企业产生一定的吸引力。
本案位于天津市“十一五”重点工程， 河西区重点发展的五大功能区之一的陈 塘都市型工业园的重要位置，距城市中 心区约7.8公里，距外环线约4公里，距 天津滨海机场、空港物流区约12公里， 距友谊路金融服务区4.6公里，距天南大 高教区约8公里 。
产业园拥有的丰富科研人力资源，将为产业园区的发展提供核心动力。
项目地缘性学校 天津科技大学 天津财经大学 天津职业技术师范学院 天津经贸职业技术学校 …… 天津大学、南开大学等天 津市其他科研院校
+ 开发公司关联高校
上海同济大学
本案紧邻天津科教区，依托天津 市优势的制造业科研资源：各类 科研院所64个，中高级科技人 员3万多人，有著名南开大学、 天津大学、天津科技大学等16 所大学在校生20万人，研究生2 万多人；同时结合与上海同济大 学的研发人力资源，项目将和滨 海新区、华苑产业园区以及北辰 高科技园区形成产业互补的战略 格局。
15
Contents
产业园项目概况 本案产业发展优势
本案项目定位
本案项目规划
开发思路及招商策略和管理
园区经济效益与社会效益
开发企业概况
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本案项目规划 |功能分区
本产业园主要分为两个功能区：
企业研发和总部办公区 是高科技产业研发机构 聚集区，致力于打造企 业科技高地，服务于周 边生产加工区，以提升 区域产业层次，吸引高 端人才，实现高额利润。
倡导田园工作生活模式 + 环境功能复合的研发园区 + 塑造“硅谷文化”和“硅谷精神”
将园林式的空间布局营造植入产 业园的体系中，给工作者建构了 一个最为适宜发挥他们创造力、 想像力的空间，让他们能够在自 然中工作，回归生活、工作、娱 乐与自然为一体的田园模式。
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第3步
第5步
第5步
第1步 第4步
第1步
第6步
上海日清建筑设计有限公司
新天地20年规划战略
台湖项目概念规划方案设计
上海日清建筑设计有限公司
新天地20年远景规划
上海陆家嘴开发战略
台湖项目概念规划方案设计
以正大广场、香格里拉 大酒店为核心形成的时 尚生活中心
上海国际会议中心
打造该区域高档住宅社区
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• 开发可持续性—阶段共赢的相互增升（值）的模式 • 案例：六本木新城，上海新天地，上海陆家嘴，珠海宾馆
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日本六本木新城开发战略
六本木新城 住宅大厦
台湖项目概念规划方案设计
森大厦:东京凯悦大酒店、 森美术馆、影城以及众多 日本知名企业总部。
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朝日电视台 新总部
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区位概况
环渤海高端总部基地覆 盖面积17.21平方公里，处 于国家第三增长极的高端商 务新城。
基地毗邻京津高速公路、 京津城际铁路，距离亦庄火 车站仅500米；将承载北京 面向环渤海地区“内聚外联” 的战略功能。
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台湖项目概念规划方案设计
亦庄火车站
京津城际铁路
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地块价值重新定位
图例：
0级用地 1级用地 2级用地 3级用地 4级用地 上海日清建筑设计有限公司
台湖项目概念规划方案设计
用地属性重新定位
图例：
写字楼用地 商业用地 独栋用地 其他用地 上海日清建筑设计有限公司
台湖项目概念规划方案设计
开发战略案例分析
台湖项目概念规划方案设计
日本六本木新城开发战略
森大厦:东京凯悦大酒店、 森美术馆、影城以及众多 日本知名企业总部。
六本木新城 露天广场
六本木新城住宅大厦 打造该区域高档住宅社区
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毛利庭园
台湖项目概念规划方案设计
朝日电视台 新总部
新天地20年规划战略
台湖项目概念规划方案设计
第6步
第4步
第5步
第2步
第5步
中央庭院的设计理念
台湖项目概念规划方案设计
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规划空间形态
台湖项目概念规划方案设计
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规划脉络解析
台湖项目概念规划方案设计
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本地块开发战略
第三步：周边 环境的营造
第八步：写字楼的开发 第七步：内部界面的营造
第一步：情景化商业街的打造
第五步：内街界面的营造 上海日清建筑设计有限公司
台湖项目概念规划方案设计
第六步：沿街界 面的呈现
第四步：情景化 展示区的营造
第二步：住宅区开 发，只租不售
空间效果呈现
台湖项目概念规划方案设计
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空间效果呈现
情景化商业街的打造
台湖项目概念规划方案设计
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基地位置
台湖项目概念规划方案设计
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基地
周边环境分析
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上轮规划总图
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上轮规划总图调整策略
台湖项目概念规划方案设计
规划调整策略 1、用地价值分级定位，规划用地界定为外围地块价值高，中心地块价值低 2、产品排布定位，产品类型由外到内分类排布，中心设计公共绿化 3、调整产品平面形态，产品平面要求方正，减少异形空间 4、尽可能减少东西向办公，追求平面布局南北向 5、写字楼由板式调整为点式，追求写字楼空间的通透性
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台湖项目概念规划方案设计
公共景观街区 核心商务街区 公共景观街区 湿地水城
基地位置
台湖项目概念规划方案设计
通马路 site
站前街
项目地块位于环渤海 高端总部基地的最北侧，占 地13.86公顷，从属绿化景 观街区，北侧毗邻城市湿地 公园，紧邻通马路与站前街， 被规划道路分隔成七个地块。
汤臣一品
上海陆家嘴国际金融中心
珠海宾馆开发战略
台湖项目概念规划方案设计
上海日清建筑设计有限公司
珠海宾馆开发战略
台湖项目概念规划方案设计
珠海宾馆高档住 宅社区
万豪 酒店
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保留历史 建筑
明珠 湖
珠海宾馆时馆的布棋子
珠海宾馆开发战略
台湖项目概念规划方案设计
京津高速公路
区位概况
环渤海高端总部基地将 分为核心商务区总部基地园 区，绿色生活区，城市景观 轴线、城市湿地等部分。
上海日清建筑设计有限公司
台湖项目概念规划方案设计
核心商务区总部基地园区 绿色生活区 城市景观轴线、城市湿地
区位概况
配套生活街区
配套生活街区
形成两个配套生活街区， 两个公共景观街区和一个核 心商务街区；并打造7500 亩湿地水域。
北京旧城区图
抽象的规划设计脉络
规划脉络的应用
台湖项目概念规划方案设计
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规划设计理论来源——国外城市规划街区概念的引入 美国曼哈顿
台湖项目概念规划方案设计
上海日清建筑设计有限公司
规划设计理论来源——国外城市规划街区概念的引入
台湖项目概念规划方案设计
上海日清建筑设计有限公司
规划设计母题的衍变与解析
台湖项目概念规划方案设计
基本设计形体
形体的消隐与缺失
形体的衍变与升华
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统一的建筑综合体
独立分开的建筑单体
PLAZA
PLAZA
综合体内部营造独立的中央庭院空间，中央庭院成为城 市公园的延续，并营造一个有别于外部城市的内部环境
中央庭院的设计理念
台湖项目概念规划方案设计
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台湖项目概念规划方案设计 Planning and Architecture Design
上海日清建筑设计有限公司
区位位置
台湖项目概念规划方案设计
地块本地块位于通州区台湖镇环渤海高端总部基地规划区，在北京的卫星城市亦庄和通镇之间。 台湖镇位于北京市通州区西部，面积82.5平方公里。辖区内有45个自然村，46个行政村。 台湖镇域北侧萧太后河流域为通州卫星城规划区。境内有京沈高速路，京津塘高速路，北京六环路三条国家级公路交错通过。
珠海宾馆高档住宅社区
保留历 万豪酒店 史建筑
明珠湖 珠海宾馆商业区
珠海宾馆购 物广场
上海日清建筑设计有限公司
规划设计理论来源——对国内城市规划脉络 的研究
“匠人营国，方九里，旁三门，国中九经九纬，经涂九轨……”——《周礼·考工记》
台湖项目概念规划方案设计
《三礼图》中的周王城图 上海日清建筑设计有限公司