万科-做城市配套服务商
财务分析报告万科(3篇)
第1篇一、前言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）成立于1984年，总部位于中国广东省深圳市，是一家以房地产开发为主营业务的大型企业集团。
经过多年的发展，万科已经成为中国最大的房地产开发企业之一，业务遍及全国30多个城市。
本报告旨在对万科的财务状况进行深入分析，以期为投资者提供参考。
二、公司概况1. 主营业务万科主要从事房地产开发、物业管理、住宅产业化、商业运营等业务。
其中，房地产开发业务为公司主要收入来源，占比超过90%。
2. 财务状况截至2020年底，万科总资产达到1.4万亿元，同比增长10.8%；营业收入达到3890亿元，同比增长9.5%；净利润为371亿元，同比增长3.8%。
三、财务分析1. 盈利能力分析（1）毛利率万科2020年毛利率为24.2%，较2019年下降0.5个百分点。
这主要受房地产市场调控政策及原材料价格上涨等因素影响。
但总体来看，万科毛利率仍处于较高水平，说明公司在产品定价及成本控制方面具有较强的竞争力。
（2）净利率万科2020年净利率为9.5%，较2019年下降0.4个百分点。
这主要受销售费用、管理费用及财务费用上升的影响。
但考虑到公司规模较大，净利率仍处于较高水平，表明公司盈利能力较强。
2. 偿债能力分析（1）资产负债率截至2020年底，万科资产负债率为79.8%，较2019年下降0.3个百分点。
这表明公司在负债管理方面取得一定成效，财务风险相对较低。
（2）流动比率万科2020年流动比率为1.8，较2019年下降0.1。
这主要受公司销售回款速度放缓的影响。
但总体来看，流动比率仍处于较高水平，说明公司短期偿债能力较强。
3. 运营能力分析（1）存货周转率万科2020年存货周转率为0.5次，较2019年下降0.1次。
这主要受公司加大土地储备及项目开发力度的影响。
但考虑到公司存货规模较大，存货周转率仍处于较高水平，表明公司存货管理效率较高。
（2）应收账款周转率万科2020年应收账款周转率为4.5次，较2019年下降0.5次。
万科新成立部门详细情况汇总
万科新成立部
成立部门详细情况汇总
房地产业务，我们一直以来秉承为普通人盖好房子、做好城市配套服务商的理
国是排名前列的物业管理公司，目前而言，新货的管理面积主要来自于其他开发商和旧的小区，万科物业这么多年的发展历史请到万科物业进行管理。
，租出去的是90多万平方米，在国内排在第三的水平，侯丽科也介绍了物流地产在中国有很大的发展空间，未来我们也是有志优质的商业地产包加上我们自己的商业地产，目前全国有84个商业地产项目，大概有600多万平方米的建筑面积。
130个养老项目，已经开业了80个，我们觉得未来养老地产在中国有非常大的空间。
有的学校是比较好的国际高中，在上海非常有名气。
还有梅沙户外项目，提供从5岁到16岁小孩子的户外营地，包括冬天有万
加。
2024年房地产市场运行情况总结分析（二篇）
2024年房地产市场运行情况总结分析房地产市场是一个重要的经济领域，对于一个国家的经济发展、社会稳定和人民生活水平都具有重要影响。
本文将对房地产市场的运行情况进行总结分析。
首先，房地产市场的供需关系是影响房地产市场运行的核心因素。
供给方面，开发商根据市场需求和政府规划，投入大量资源进行房地产开发，其中包括住宅、商业和办公等各类物业。
同时，政府的政策也对房地产供给产生重要影响，例如调控政策和土地供应政策。
需求方面，人口数量、经济发展水平以及居民收入水平都会影响房地产市场的需求。
其次，房价是房地产市场的一个重要指标。
房价会受到供需关系、金融政策、宏观经济环境等多种因素的影响。
当供大于求时，房价会下降；相反，当需求大于供应时，房价会上涨。
金融政策也会对房价产生重要影响，例如利率水平和信贷政策。
第三，房地产市场的投资属性也是其运行的重要特点之一。
由于房地产的价值相对稳定，且有稳定的租金收入，使得房地产成为一种相对安全的投资选择。
尤其是在经济不景气时，房地产投资常常被认为是避险的选择。
因此，投资需求也是房地产市场中不可忽视的因素。
第四，房地产市场的发展对于经济增长起到推动作用。
房地产市场的繁荣会带动相关产业的发展，例如建材、家具等产业。
同时，房地产市场的建设也会促进城市化进程，提高居民生活水平。
第五，房地产市场的运行还受到政府政策的影响。
政府通过土地供应、税收政策、调控政策等手段来调节房地产市场的运行，以维持市场稳定。
总的来说，房地产市场的运行情况受到供需关系、房价、投资属性、经济增长和政府政策等多个因素的影响。
合理调控房地产市场，保持市场稳定，是一个复杂而重要的任务。
2024年房地产市场运行情况总结分析（二）____年的房地产市场，以政策为主导。
从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。
在这样的大背景下，____楼市延续了稳定表现。
基于哈佛框架下的万科财务分析
基于哈佛框架下的万科财务分析摘要近年来，国家出台多项政策调控房地产行业，抑制房地产的投机行为，让房地回归到居住的功能，在一定程度上抑制了中国房地产行业的发展，多家房企纷纷向多元化的经营战略转变。
在转型过程中，房地产公司所面对的风险必然会影响公司能否转型成功。
本文运用哈佛分析框架，从万科的战略分析出发，通过同时采用纵向与横向比较的方法，对其会计政策、财务状况和发展前景进行全面分析。
利用纵向比较方法，深入分析万科转型后5年的经营状况及财务状况，采取横向比较的方法，揭示万科各财务指标在行业的水平。
根据上述分析，综合评价该公司的经营管理，指出该公司存在的一些问题，并提出相应的解决建议。
关键词：财务分析；哈佛框架；万科1绪论1.1研究背景经过了四十年的开放，中国经济的发展令人惊叹，中国已成为世界最大的发展中国家。
经济高速发展的背后也出现了许多突出的问题。
其中供给方面是问题的主要矛盾，为此，中共中央提出“供给侧”。
在多项深化供给侧结构性的措施中，“三去一将一补”成为最主要的抓手，而房地产行业是中国深化供给侧结构性的重点，房地产重点放在“去库存”。
在国家提出“供给侧结构性”前，中国多家房地产企业纷纷转变经营战略，从重点发展住宅房地产向商业地产、物流地产以及其他城市配套服务等多元化战略转变。
如万科先一步制定新的发展战略，2023年万科提出其未来定位为“城市配套服务商”，并将在未来调整并开设新的业务。
恒大也迈进多元化发展的布局，仍以房地产作为基础产业，同时开发健康养生、旅游文化产业、新能源汽车等产业。
保利地产提出“全生命周期居住系统”，包括房屋、物业、商业，同时涵盖了少儿教育和社区养老两大服务。
面对未来房地产行业发展的不确定性，在战略调整期了解房地产企业的财务状况和经营成果，及时发现其可能存在的财务风险并采取措施规避风险，将有助于房地产企业顺利转型。
1.2研究意义在中国进一步深化供给侧结构性的背景下，国家对房地产行业的结构调整主要放在“去库存”上，未来为调控楼市的系列政策必然对出台，房地产行业受国家政策的影响较大。
企业可持续发展战略——基于万科集团的案例分析
企业可持续发展战略——基于万科集团的案例分析“专业化"、“规范化"和“透明度”。
“让建筑赞美生命”是万科秉持的企业核心理念，始终不懈地致力于为各种类型的消费者提供展现自我、绿色环保、和谐共生的理想生活空间，促进人、建筑与自然共同实现可持续发展。
万科的核心价值观是创造健康丰富的人生，把客户当作永远的伙伴，实现企业持续的增长和领跑。
企业的长期目标是成为中国房地产行业卓越的绿色企业和持续领跑者。
万科的战略目标体现了可持续发展的内涵。
【19】3．3经营的可持续性3．3．1经营战略的发展(1)单一化经营到多元化经营阶段万科的前身是深圳现代企业有限公司，于1984年组建成立，主营办公设备、视频器材等设备的进口贸易和销售业务。
深圳现代企业有限公司的经营手法如同“空手道”：先收取货款的百分之二十五作为定金，然后向供货商订货，待货到深圳后，买方付清余款提货，公司再将货款付给供货商。
另一项业务是外汇兑换，深圳现代企业有限公司就这样积累了原始资本。
随后几年，随着进口机电产品市场的萎缩和国家宏观经济政策的调控，公司迎来了挑战。
于是，公司做出了不惜资本迅速出货的决定，这一前瞻性使其资金迅速回笼，不仅没有亏本还盈利数百万元。
随后，公司积极拓展业务，通过自动化办公、聘请专业财务顾问、加强企业内部管理等措施来提升经营业绩，同时通过赞助大型文化刊物和文化演出来树立自身的形象。
1988年，深圳现代企业有限公司改名为“深圳万科企业股份有限公司"，意图通过股份制改造把规范化放在核心地位。
同年，万科以2000万元的价格投标买地，从此正式进军房地产行业。
1989年，万科招股顺利完成，第一届董事会成立。
所募集的资金投向了贸易和地产开发等多个领域一一在多元化的经营中回避风险是当时的经营主流。
这些新的业务单元为万科创造了新的利润来源。
这个阶段标志着万科从单一的经营设备器材销售阶段迈向了多元化经营的步伐。
(2)确立主营业务，多元经营扩张阶段1991年，万科正式提出了“综合商社”的发展理念，按照新的多元化经营战略将贸易、工业、房地产和文化传播作为四大支柱。
财务报告分析万科(3篇)
第1篇一、引言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）是中国领先的房地产开发商之一，自1984年成立以来，凭借其稳健的经营理念、创新的发展模式以及优质的住宅产品，赢得了市场的广泛认可。
本文将通过对万科最近一年财务报告的分析，对其财务状况、盈利能力、偿债能力、运营能力等方面进行深入探讨。
二、财务报表概述万科的财务报表主要包括资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表。
以下是对这些报表的简要概述：1. 资产负债表：反映了公司在某一特定时点的资产、负债和所有者权益状况。
万科的资产负债表显示了其庞大的资产规模和负债水平。
2. 利润表：反映了公司在一定时期内的收入、成本、费用和利润情况。
万科的利润表揭示了其盈利能力。
3. 现金流量表：反映了公司在一定时期内的现金流入和流出情况。
万科的现金流量表展示了其现金流状况。
4. 所有者权益变动表：反映了公司在一定时期内所有者权益的变化情况。
万科的所有者权益变动表揭示了其股东权益的变动原因。
三、财务分析1. 盈利能力分析- 营业收入：万科的营业收入在过去一年保持了稳定增长，主要得益于其房地产项目的持续销售。
- 毛利率：万科的毛利率在过去一年有所下降，这可能与房地产市场的竞争加剧和原材料价格上涨有关。
- 净利率：万科的净利率在过去一年有所上升，这主要得益于其成本控制措施的有效实施。
2. 偿债能力分析- 流动比率：万科的流动比率在过去一年保持稳定，表明其短期偿债能力良好。
- 速动比率：万科的速动比率在过去一年有所下降，这可能与公司加大投资力度有关。
- 资产负债率：万科的资产负债率在过去一年有所上升，这可能与公司加大投资力度和收购新项目有关。
3. 运营能力分析- 存货周转率：万科的存货周转率在过去一年有所下降，这可能与公司加大存货储备以应对市场波动有关。
- 应收账款周转率：万科的应收账款周转率在过去一年保持稳定，表明其应收账款回收能力良好。
- 总资产周转率：万科的总资产周转率在过去一年有所下降，这可能与公司加大投资力度有关。
房地产战略转型的8种模式
【地产+X组合拳】房地产战略转型的8种模式房地产业路在何方，开发商转型升级如何走向？一、地产+园区：微笑曲线的价值延伸代表开发商：华夏幸福、张江高科商业模式：园区+地产利润回报：★★★★★开发难度：★★★★★前景展望：★★★★★园区，也即产业地产，是工业地产的升级与换代，是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。
华夏幸福基业股份有限公司是其中典型代表。
这家创立于1998年的公司，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，也成就其近年来的飞速发展。
其“园区+地产”模式，成为业界样本。
华夏幸福基业在北京周边郊区县市打造的固安产业新城，被业界视为未来中国城镇发展的样本之一。
固安在华夏幸福基业的投资带动下，逐步建成福朋酒店、中央公园、幸福天街、创业大厦、固安规划馆等多个项目。
这个县也从2003年，财政收入不足亿元，位居全市后两名；发展到2011年，财政收入突破10亿元；2013年，预计突破25亿元，连续六年财政收入增幅居全市之首。
对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。
而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间，客观上减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。
产业地产融合产业经济发展和房地产发展两个概念，突出地产作为产业经济发展平台的功能作用，也将得到更多人的认可和关注，具有稳定的发展空间。
二、地产+旅游：稀缺资源价值最大化代表开发商：华侨城雅居乐新华联商业模式：旅游资源+地产利润回报：★★★★★开发难度：★★★★前景展望：★★★★★依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。
较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
万科集团市场环境分析
万科集团市场环境分析1、顾客需求改革开放以来，中国居民的收入一直保持了较高速度的增长。
随着居民收入水平的提高，对于住房方面，居民需求表现出比较明显的变化趋势。
以前是有房可住则行，现在则是对住房的要求越来越高，不仅强调更安全、更方便、更舒适、更优美、更自然，甚至而且还些还强调在其里面添加自己的个性元素。
其次，以前的人们在购买的时候不太过于在意细节，只是注重产品的好坏。
现在的人们不单只在意住房的各种多样化需求，而且还比较在意企业在出售房屋的同时，所提供的各种服务，比如售楼人员的态度、企业房屋的信息完整性以及企业给出的各种惠民措施等。
再者，还有的就是随着人们的生活方式的改变，人们逐渐注重绿化环保、节约能源，对企业是否重视社会责任也是相当重视。
倘若住房能够围绕绿化环保、节约能源方面进行，则不仅吸引消费者们的兴趣，还会给企业带来相当不错的声誉。
2、消费方式在商品稀缺的时代，企业只需要生产出商品就可以满足消费者地需求，并不需要关注消费者在消费方式上的差异。
随着商品在总体上的供过于求，企业必须关注消费者接触、了解、购买、使用商品的方式，否则很难货值和满足消费者的需求。
现如今，随着信息技术的发展，消费者购买住房的方式也是多种多样。
现在购买房屋的方式有一下方式：通过媒体的广告或报道、房产中介公司、朋友介绍、房展会以及各种购房网站（链家网或58同城等）等。
25—30岁期间，属于消费者中的少壮派，正处于事业的上升期，月收入高，但不稳定，积蓄不多，但消费意识超前；思想前卫，乐意接受新生事物，愿意享受小资生活，追求独立空间，比较注重实惠和品质，因此选择的户型面积不会太大，但户型设计要个性化、特色化，追求时尚，偏爱电梯公寓。
由于工作节奏快，注重时间距离，因此对区位、交通、配套和物管要求较高。
他们大多学历较高，家庭成员较少，部分人士已婚，小孩年幼，在房屋功能上对书房和保姆房比较看重。
另外，30—45岁期间，他们是消费者中的黄金一族，个人事业蒸蒸日上，收入稳定，购买力强，子女正处于成长阶段，十分重视小孩教育。
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90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000
中国商品房销售规模 VS万科合同销售额预 测（单位：亿元）
44,121
64,456
80,000 70,000
环渤海
9 长三角
90,000 商品房销售额
30,000
20,000
14,564
10,000 4,958
21,196
2004年后呈现下降趋 势，2006年后降低到 10-15较为合理的水平；
➢ 三、四线城市趋势与 全国类似，但增速高 于全国。而二线城市 一直高于全国水平， 到2011年，只算商品 住房的千人开工套数 已经达到了30 。
对未来的启示：多中心的城市格局、人口导入及消费力的 持续提升将给商用地产的发展提供空间；另一方面，住宅 调控的挤出效应也推动了商用物业的增长
万科的实践举例——社区商业：打造“五菜一汤”和“主 的一生之城
台湖007
金域国际007 台湖017
“主题商街”型社区商业 “五菜一汤”型社区商业
新五街
假日风景
香河
长阳九号地 金域华府
如园
金域华府028/金域国际007
天竺保税区
长阳3号地
长阳1号地
商业面积 1.5万平米
设计 CPG
产品形态：以长阳半岛·中央城为例，舒适的空间尺度、
丰富现代的外立面、人车分流、村落式布局、适度的公
共广场，都使得北京万科社区商业区别于传统概念
优先布局商业：优先满足商业的最优容积率及层 数要求，使商业效益最大化
共享空间与立面设计：充分实现商铺的可视性和 人流的最大共享，制造令人愉悦的空间尺度；
高丽营于庄
5th ring 6th ring
金域缇香
长阳天地
长阳中央城 长阳半岛，长阳中学
幸福汇
万科橙
金域东郡
公园里
香河 秦皇岛 北戴河
46
符合传统 11
全龄化社区 12
1 联系医疗资源
身心双重服务 10
2 引入 护理机构
打造整体服务 9
3 提供就近服务
整合社区配套 8
5
4 覆盖短期+长期服务
重新规划设计 7
滕冲
珠三角
0 2002
2005
2008
资料来源：公开数据，麦肯锡《会面2020中国消费者》
2010
2012 2015E 2018E 2020E
城镇化与房地产：三大城市群之外的部分二线及三四线城 市或许会成为中国过去十年高速发展不好的见证
中国商品住房千人开工套数
➢ 分城市类型看，一线 城市起点较高，但
由于家庭的小型化，子女与父母分开居住，从而形成许多“空巢” 家庭或独居家庭，给照顾老年人带来不便。但如果离开自己熟悉的 生活环境，长期住在护理院、养老院等养护机构的老年人中，不少 人患有抑郁症症状，其健康状况和生活质量都不理想。
我国社会化养老问题的基点应放在社区，形成一种可以 兼顾中国传统孝道，老年群体身心需求的理想养老模式、 为老年人提供居家、社区、机构三位一体化的全新养老 服务模式——“社区化养老服务模式”
全新万科的社区商业—— 给商业无限可能
全新的万科社区商业
到底什么样？
学习对象：领汇模式——香港“领汇”实现社区商业 的成功模式，小生意做成大买卖，发展成了香港最大的 一支房地产基金
学习对象：领汇模式——瞄准解决住户“最后一公里” 消费，实现社区商业的丰富性和便利性，以规模为支撑， 形成独特的商业模式
新业务为传统业务增强核心竞争力： ➢ 助力提高住宅品质； ➢ 坚持技术领先，追求绿色； ➢ 提升开发效率，增强统筹能力；
物流 仓储
商业 配套
文教 体育
“服务平台”
养老 医疗
质量 绿色 效率
住宅
……
创新 包容
国际化
依托传统业务平台： ➢ 用创新精神开拓新业务； ➢ 开放包容人才战略与政策； ➢ 国际化视野，站得高，看得远；
养老≠自理化
候鸟式养老、分时度假的概念成为越来越多养老项目的噱 头，然而，真正的养老需求却是那些失能、失智，具有刚 性需求的老人和家庭
养老≠机构化
养老机构酒店化、养老机构医院化是目前养老项目的形象 类比，然而，真正的养老机构应该像家，是一个有温情， 有幸福感的养老居所
针对全市老龄化的严峻形势及传统养老模式的不足之处， 北京万科在针对自己二十多个已入住小区老龄人口做了 认真翔实的调查
第三阶段
2,000—4,400美元
45%—70%
大型购物中心、超市、专卖店、精品店等多样化、 规模化的现代商业
第四阶段
4,400美元以上
70％以上
Shopping Mall、Lifestyle Shopping Center旅游地 产、商务地产、物流等综合商业形态涌现
未来的业务：根据人的需求和新型城镇化发展下的城市格 局变化，依托住宅业务优势打造服务平台，向城市配套服 务商转型
• 在现行的管理模式下，行政区划的间隔注定了三个城市会走出不同的城市发展道路，北京将经 历“蔓延→线性→外围卫星城+内部城区更新”这样的完整发展路径，上海面临的是“蔓延→线 性→更新”，深圳面临的是“刚开始蔓延-即要开始更新”的局面
中国城镇化：中国城镇化的另一特征是区域发展不均衡， 爱晖腾冲线往西的广大地区，主要为农村人口迁出地，房 地产市场未来发展将自然形成“天花板”
自营业态分享——BRUNO咖啡店 &第五食堂
BRUNO咖啡店 ：让每一个回家人 都享受优雅安静的“她”
第五食堂，让每一个上班族家里有 了“田螺姑娘”
第三部分 实践举例——社区化养老服务模式
养老≠规模化
养老单体项目动辄上千，甚至上万张床位是目前养老项目 的开发趋势，但这种大规模、集中式养老项目却形成孤立 的“老人城”，与市场需求存在偏差
项目总面积 4.5万平米
商业面积 0.5万平米
设计 津岛晓生
长阳半岛5号地
项目总面积 27.6万平米
商业面积
设计
15.6万平米 CPG、三磊、 中建院
开发节奏：通过对开发节奏把控，北京万科社区商业实 现“两个同步”，即商业展示区和项目示范区开放同步， 商业开业和首批商品住宅交付同步
同步展示：通过在销售阶段的商业实际业态与环境展示， 将真实的自营、战略、招商业态呈现，提升项目价值助 力销售，形成良好商住协同效应
-11,2%
房屋施 房屋新开 工面积 工面积
房屋竣 工面积
商品房销 售面积
商品房 销售额
消费力及城镇化与商用地产形态分析
发展阶段
人均ＧＤＰ
城镇化水平
主导商用地产形态
第一阶段
1,100美元以下
25％以下
庙会、地摊、集贸市场为主导形态
第二阶段
1,100—2,000美元
45％以下时
百货商场、商业街、批发市场
5 日间照料服务
6
持有优质资源
47
圈子
将“健康生活&护理”作为我们养老业务的 核心组件之一，将所有用作养老楼栋的1~2 层将重新设计，建立针对老人的特殊设备及 功能用房，并与万科已在社区上形成一定品 牌效应的社区商业联动，打造一体化综合配 套服务，建立适合长者生活的圈子。
跋：新十年启航 新形势下万科的两个思考
三十岁的万科面临前所未有的复杂形势
▪ 万科的主流地产开发业务面临市场整体增长
第五食堂 家的厨房
BRUNO咖啡 家的会客厅
BRUNO面包
童玩中心 家的儿童房
4PM学堂 家的小书房
自营业态：自营业态一方面承担主力店角色吸 引人流，另一方面给业主提供了更多交往平台， 增强客户粘性
非营业时间业主到自营店和服务员聊天 第五食堂员工记得每一个业主的名字
孩童在第五食堂找到小伙伴儿
都市白领在第五食堂找到朋友
业态组合：北京万科社区商业定位于“家的延 伸”，看重商业给业主的归属感，在业态上着 力完善家庭功能
业态组合：“家的延伸”经过提炼形成了“五 菜一汤” 业态模型，在此基础上又不断升级并 重点引进了教育、医疗
原“五菜一汤”
升级方向
便利店
加大餐饮类业态
餐饮
菜市场
洗衣店
药店/美 发店
银行 /ATM机
引入教育类业态 引入医疗类业态
MORE THAN MORE 新型城镇化形势下·做城市配套服务商
毛大庆 2014-03-19
第一部分 新型城镇化形势下的必然选择
中国城镇化：受行政地域空间所限，并非所有城市都发展 相同，对比上海、深圳和北京，均有自己独特的城镇化发 展模式
北京、上海、深圳城市发展模式示意图（红色区域为行政区划，黑色内环为距市 中心20公里半径区间，黑色外环为距市中心50公里半径区间）
短街、窄巷、天际线：摒弃简单划一的街道空间 形态，充分体现街区的趣味性；
小品物设计：充分利用建筑小品物、细部处理及 材质选择，装点营造轻松的商业氛围；
万科台湖新城
项目总面积 55万平米
商业面积 3万平米
设计 三磊
公园五号·新五街
项目总面积 13万平米
商业面积 1.3万平米
设计 美国GBBN
顺义天竺万科中心
北京市域面积：16411平方公里 蔓延→线性→外卫星城+内城更新
上海市域面积：6341平方公里 蔓延→线性→内城更新
深圳市域面积：1949平方公里 蔓延→内城更新
• 对比北京、上海和深圳，20公里半径面积占总面积比例（较适宜的通勤距离，约为1256平方公 里），北京为7.7%，上海为19.8%，深圳为64.4%；50公里半径面积（通勤距离的上限，约为 7850平方公里），仅占北京总面积的47.8%，大约是上海面积的1.24倍，深圳面积的4.03倍；