宜昌市伍家岗中心区宜顺地块

宜昌市伍家岗中心区宜顺地块控制性详细规划调整一、规划调整项目概述（一）规划调整范围1、伍家岗中心区规划范围伍家岗中心区控制性详细规划范围是北起白沙路和桔城路，南至柏临河，东接宜黄高速公路，西临长江；南北沿江长约2公里，东西向进深最大约2.6公里。

规划总用地面积353.8公顷。

片区紧临长江和柏临河，地理位臵优越，环境优美，城市天际线清晰明朗，是塑造宜昌市山水城市的重要景观节点之一，同时也是宜昌市城区“东拓”的发展核心区域。

2、宜顺地块范围及现状分析宜顺地块位于宜昌市伍家岗中心区，西起白沙路，东至临江溪，北靠原控规规划的沿江大道，南临长江。

该地块内现状建筑较少，用地大部分为工业和仓储物流用地，临江为大面积填江形成的平整空地，沿江大道热电厂段现状较差。

《长江干流宜昌城区白沙路至临江溪段防洪护岸工程初步设计》设计前、后分别获经水利部长江流域规划办公室、长江航道局宜昌分局、长江航政局宜昌分局和省水利厅的批复，并同时确定了新的长江岸线顶坡线。

该公司现废弃了原未施工完成的护岸部分，按新的设计和批复要求，对护岸工程进行了重新施工，现水下部分已基本完工。

（二）规划调整依据《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1.1）；《城市规划编制办法》（2006）；《湖北省控制性详细规划编制技术规定》（1998）；《宜昌市城市规划管理技术规定》（2008.6）；《宜昌市城市总体规划（2005-2020）》；《宜昌市综合交通规划（2005-2020年）》；《宜昌市伍家岗分区规划（2007-2020）》；《宜昌市伍家岗中心区控制性详细规划》；《宜昌市中心城区教育设施规划（2008-2020）》；湖北省水利厅“关于长江干流宜昌城区白沙路至临江溪段防洪护岸工程初步设计的批复”（鄂水利堤复【2009】51号）；宜昌市水利水电局“转发省水利厅关于长江干流宜昌城区白沙路至临江溪段防洪护岸工程初步设计的批复的通知”（宜水函（2009）13号）；二○○九年第一次市城市规划委员会专题会议纪要（会议纪要【2009】2号）。

（三）规划调整指导思想1、落实《宜昌市城市总体规划（2005-2020年）》和《宜昌市伍家岗分区规划（2007-2020年）》以及《宜昌市伍家岗沿江片区控制性详细规划》，合理确定其功能性质、发展规模和用地布局。

2、高标准、高起点地塑造伍家岗中心区沿江城市景观形象，突出宜昌市双中心之一的地位和职能。

3、合理开发利用土地资源，充分发挥土地的价值，系统组织好城市建设用地，充分利用地块内的自然地貌地物，精心构筑城市景观节点，使生态、人工、自然环境相协调，保证地块与城市的可持续发展。

4、切实实施城市规划，保证地块开发的实际落实，保证城市的综合协调发展。

5、科学分析地块现状地形地貌，营造地块建设特色，加强绿地景观系统规划，提升城市景观建设品味，创造良好的生态环境，满足可持续发展的需求。

（四）规划调整原则1、以人为本原则完善地块配套设施建设，优化环境，满足人们的生活习惯，立足以人为本的原则。

2、经济性原则认真贯彻和落实总体规划，研究土地的经济利用和开发价值，保证城市建设用地的经济性原则。

3、可操作性原则根据宜昌市城市建设的实际情况，立足城市建设和规划管理的现实要求，在尊重总体规划的原则基础上，科学发展，合理规划。

4、可持续发展原则规划应强调控制与引导相结合，保留适当的灵活性。

规划成果体现土地有偿使用和管理运作要求，达到系统、规范、简明的目的，增强可操作性和可持续发展性。

（五）地块开发策略1、完善城市结构、协调整体发展、明确地块性质，科学、合理地进行用地布局。

2、完善地块内道路系统，建立与城市道路相衔接的方便、快捷的交通体系。

3、营造地块特色，加强绿地景观建设，提升地块以及城市品位，创造良好的生态环境，打造城市特色景观地段。

4、充分挖掘宜昌城市历史与人文内涵，继承城市文化精华，体现地方特色，同时兼容并蓄，融合现代文明，与时俱进，创造都市生活新文化，引领城市文化的新潮流。

5、采用“刚性”和“柔性”结合的空间规划结构，体现市场经济下土地开发的适应性弹性原则，更确实地为经济建设服务。

（六）上位规划分析2005年编制的《宜昌市城市总体规划》及2007年编制的《伍家岗中心片区控制性详细规划》考虑按防洪法要求，水利上级主管部门未对长江防洪顶坡线进行复核批准，所以将宜顺公司的用地规划为滨江绿地，规划的沿江大道线型为靠内侧不变，红线宽度由原25米调整为现规划沿江大道线型40米。

二、规划调整原因分析《宜昌市伍家岗中心区控制性详细规划》由宜昌市规划局组织编制，2006年完成后上报宜昌市人民政府，并已获得批准实施。

（一）历史原因1992年经市政府批准（宜府办文【1992】135号），于当年由宜昌市建委与澳门港顺投资有限公司签订协议，联合投资建设伍家岗洋坝项目，并为此注册成立了湖北宜顺房地产发展有限公司。

根据合同，联合投资建设的内容三部分组成：（1）八一钢厂至白沙路全长3.5公里段长江护岸工程建设及场地回填平整工作。

（2）新造土地用于住宅小区及商贸设施的开发建设。

（3）提供修建25米宽的沿江大道用地。

该项目护岸工程初步设计前后分别获经水利部长江流域规划办公室、长江航道局宜昌分局、长江航政局宜昌分局的批复。

（二）历史审批情况1996年，市规划局核发了该项目的规划设计条件。

在本条件中，规划的沿江大道线型为靠用地内侧，道路红线宽度25米，规划范围面积约为853亩（现土地证实际为660亩），规划用地性质为住宅，容积率多层不大于2.0，多层、高层混合不大于2.5。

（按现有土地证面积660亩核算，总建筑面积为88万平方米）1993年，市国土资源局初次核发了该项目的土地证，用地面积约985亩；2000年，扣除沿江大道道路用地面积87500平方米后，市国土资源局重新核发了土地使用证，用地面积约853亩；2004年，因污水处理厂占用该公司用地，市国土资源局再次重新核发了土地使用证，土地用途为住宅、公共基础设施，使用权类型为出让，用地面积约为660亩。

（三）建设单位要求2008年7月，湖北宜顺房地产发展有限公司向市规划局去函，表示洋坝项目是政府大力支持且经省、市多个部门批准的合法工程，前期已投入已达到几千万，不同意将该地块规划为滨江绿地。

要求按原审批条件，进行后续工程施工，因此申请调整规划。

三、规划调整内容（一）控规调整情况本次规划调整，沿江大道线型由内侧调整至外侧，红线宽度调整为40米，滨江绿地宽度调整为20米，以及由此带来相关地块及其技术指标的调整。

（二）宜顺公司用地情况规划调整后，沿江大道及支路需占用宜顺公司用地约121亩；滨江绿地宽度为20米，需占用宜顺公司用地约75.3亩；以上道路、绿地共占用宜顺公司用地196.3亩；堤岸用地维持192亩不变；扣除道路、绿地及堤岸占地后，宜顺公司可建设用地面积约为271亩，其中公建用地面积原则要求不少于原已审批的控制性详细规划要求的65亩用地规模。

四、规划调整前后对比（一）地块范围及编码规划调整以宜顺公司用地范围为主，由于地块四邻关系和道路系统调整的影响，涉及到少数周边地块范围的调整。

具体涉及到的地块编码为：Ⅶ-10～Ⅶ-13、Ⅷ-6～Ⅷ-11、Ⅸ-1～Ⅸ-7、Ⅹ-1、Ⅹ-2、Ⅺ-1～Ⅺ-6以及Ⅶ-13与Ⅹ-2地块临沈家店路侧的两块街头绿地共27个地块，地块总面积约为82.3公顷。

为了更好的整合城市建设用地，此次调整在尊重原控规地块划分的前提下，将调整范围内的部分地块进行重新划分和编码，具体地块编码调整为：Ⅶ-10～Ⅶ-13、Ⅷ-6～Ⅷ-11、Ⅸ-1～Ⅸ-11、Ⅹ-1～Ⅹ-3、Ⅺ-1～Ⅺ-5共29个地块，地块总面积约为79.3公顷。

（具体详见容量控制图调整前后）（二）用地性质及控制指标规划调整后，宜顺公司用地范围外除Ⅶ-12、Ⅷ-8、Ⅷ-9地块用地性质由公共设施用地调整为居住用地（R21）外，其它地块基本保持原控规方案用地性质不变；宜顺公司用地由原控规确定的滨江绿地调整为居住用地、公共设施用地和滨江绿地。

（主要调整地块性质及控制指标对比详见表一）五、规划调整影响分析（一）人口容量本次调整较原控规增加居住用地面积13.1公顷，从而导致居住人口的增加，按照3.5的容积率，100㎡/户、3.2人/户计算，人口容量增加约14672人。

（二）道路交通1、动态交通调整地块内道路等级不变，沿江大道白沙路至沿河路段线型由滨江绿地内侧调整至外侧，滨江绿地宽度为20米，道路红线宽度为40米的城市主干道；沿河路道路宽度保持25米不变，为城市次干道，线型稍向外侧偏移，原沿江段调整为15米宽的城市支路控制；其它连接沿江大道的城市道路线型和道路红线宽度保持不变，分别连通至调整后的沿江大道。

2、静态交通地块容量的增加带来了静态交通量的增加，居住建筑按40辆/100户，公共建筑按5辆/1000㎡计算，需要停车位增加约3295辆。

（三）绿地景观系统本次调整将部分公共绿地调整为居住用地和公共设施用地，滨江绿地宽度调整为20米，公共绿地面积减少26.91公顷，人均公共绿地指标相对减少。

但作为伍家岗中心区整个片区的绿地构成部分，绿地景观系统结构保持不变，城市绿地系统以白沙公园为中心，并与滨江绿化带、防护绿化带及规划小区绿地相统一，形成点、线、面结合的城市开敞空间系统，构成完整的生态绿地体系。

（四）相关配套设施1、中、小学校配套根据《宜昌市伍家岗中心区控制性详细规划》和《宜昌市中心城区教育设施规划（2008-2020）》的规划要求，保留中学1所，配建为30个班的规模，另在沈家店路南侧规划中学一所，配建24个班的规模；保留小学三所，为白沙小学，伍家岗小学，宜棉子弟小学，配建规模分别为24个班，24个班和18个班。

本次调整较原控规增加居住人口数约14672人。

中学按40学生/千人、50学生/班，小学按62学生/千人、45学生/班计算，中、小学生的增加数量分别为586人（约12个班）和910人（约20个班级）。

而《宜昌市伍家岗中心区控制性详细规划》确定中心区人口控制为3.5万人，需要中学约28个班、小学44个班。

因此，本次调整增加的学生数可以就近安排入学，中、小学校在原来控规的基础上不做另外安排学校。

2、公共配套调整地块拟作为宜顺公司开发建设用地，主要为居住和公共设施，该区域位于伍家岗中心区，商业办公、文化娱乐和医疗卫生等公共配套设施齐全。

3、市政公用设施A：给水系统居住用地用水标准按 2.0万吨/k㎡〃d，文化、行政办公、商业及公共设施用水标准按0.9万吨/ k㎡〃d计算，本次调整，居住用地日用水量增加：13.1×200=2620吨，公共设施用地日用水量增加：2.38×90=214.2吨，调整后综合日用水量增加2834.2吨。