赢商网山东烟台威海荣成商业市场分析报告PPT课件
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市场需求分析
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市场供给分析
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01 02 03 04
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商圈分析ppt课件.ppt
商圈分析的意义在于：第一，一旦商圈确定以后就可相应地得到消费者的人口和社会经 济特征，可以通过政府机关来了解消费者情况，然后提供相应的产品和服务。商圈分析 是零售企业成功的必要条件。第二，可以确定促销活动。一旦商圈确定后，可以根据商 圈大小选择传媒，避免一个只有5公里商圈的大百货店却在全国性媒体上做广告的做法。 第三，对于在一定区域内已有分店的连锁店而言，可以确定新店是否会与老店争生意。 第四，在一定地理区域内可以确定上的缺点。如，距居民区太远，交通不便等。第六，像竞争情况、金融服务、 交通运输、劳动力是否易于获得，供应商的位置、法律限制等均可确定。因此商圈分析 是开店的第一步。
如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多 角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内 居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会 相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。
商圈分析的第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码 分析、调查等。第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中 程度。第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。第四步是确定商圈内居民人口特 征的资料来源。第五步是确定商圈内居民的特征。第六步是竞争与饱和情况的分析。 第七步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。最后要确定商店的区域、地点和业 态。
关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的 人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定 商品的零售额，有效购买收入，总的零售额等资料。
在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新 店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都 可能处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商 圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与 服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈 内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一 个固定数量。
最新2019-商铺分析报告-PPT课件
3
中海紫藤苑（在售）
➢面积：50-90㎡ ➢套数：21套 ➢销售均价：2.8万元/㎡ ➢总价区间：140-270万 ➢去化情况：全部销售完毕 ➢经营业态：小型超市，便利店，理发店等生活配套 ➢年投资回报率：3%左右
2019年12月市场形势最为火爆时销售。 21间商铺均为沿街商铺，由于面积较小、 总价不高、位置较好，21间商铺全部销 磬。
5
兰韵天城（在售）
➢物业状态：现房 ➢小区规模：635户 ➢面积：140-500 ㎡ ➢附赠：无 ➢销售均价：17400元/㎡ ➢总价区间：220万-750万，去化率70%
➢经营业态：小型超市，便利店，理发店等生活配 套 ➢租金:1.9元/平米/天 ➢物业费：1.2 元/平米/月 ➢年投资回报率：3%左右
良渚文化村（在售）
目前在售，商铺销售分两类：重要节点采用反租形式， 每年按2%回报率进行反租，租期两年；非重要节点店 铺仅销售不反租。商铺销售情况较好。
➢经营业态：餐饮酒吧，精品购物，婴童教育， 生活服务配套 ➢年投资回报率：2.8%左右 ➢面积：60 ㎡以下占51%，60-100 ㎡占34% ➢销售价格：2.5-3万元/㎡ ➢总价区间：150-300万
竞品市场分析
竞品分布图
1、商业性质 —— 社区商业； 2、地缘性质 —— 同一或相邻板块； 3、项目规模 —— 具有一定体量规模。
良渚文化村 天阳棕榈湾
在售
已交付
中海紫藤苑 三墩颐景园
白马尊邸
本案
亲亲家园
天阳美林湾
润达花园
兰韵天城
1
竞品市场分析
竞争区域商铺市场概况：
商铺性质界定：由于本案本次推出的商铺为住宅底商，即社区商业，因此选择竞品均为小区底商和社区商业； 专业性市场与底商在销售及后期升值上均有一定差异，故不作为竞品比较，但本案紧邻三墩新天地，但周边目前 商业气氛不浓。 地缘界定：考虑到地段对商铺价格的决定性影响，地域相近，产品相似性，竞争区域选择在本案周边、三墩。 交付状态：考虑到商铺与住宅的差异性，去化速度与预期的投资回报率密不可分，故竞品选取在售及已交付两 类。 根据上述两点，选定商铺竞品如下： 在售：天阳棕榈湾、白马尊邸、中海紫藤苑、三墩颐景园 已交付：亲亲家园、天阳美林湾
中海紫藤苑（在售）
➢面积：50-90㎡ ➢套数：21套 ➢销售均价：2.8万元/㎡ ➢总价区间：140-270万 ➢去化情况：全部销售完毕 ➢经营业态：小型超市，便利店，理发店等生活配套 ➢年投资回报率：3%左右
2019年12月市场形势最为火爆时销售。 21间商铺均为沿街商铺，由于面积较小、 总价不高、位置较好，21间商铺全部销 磬。
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兰韵天城（在售）
➢物业状态：现房 ➢小区规模：635户 ➢面积：140-500 ㎡ ➢附赠：无 ➢销售均价：17400元/㎡ ➢总价区间：220万-750万，去化率70%
➢经营业态：小型超市，便利店，理发店等生活配 套 ➢租金:1.9元/平米/天 ➢物业费：1.2 元/平米/月 ➢年投资回报率：3%左右
良渚文化村（在售）
目前在售，商铺销售分两类：重要节点采用反租形式， 每年按2%回报率进行反租，租期两年；非重要节点店 铺仅销售不反租。商铺销售情况较好。
➢经营业态：餐饮酒吧，精品购物，婴童教育， 生活服务配套 ➢年投资回报率：2.8%左右 ➢面积：60 ㎡以下占51%，60-100 ㎡占34% ➢销售价格：2.5-3万元/㎡ ➢总价区间：150-300万
竞品市场分析
竞品分布图
1、商业性质 —— 社区商业； 2、地缘性质 —— 同一或相邻板块； 3、项目规模 —— 具有一定体量规模。
良渚文化村 天阳棕榈湾
在售
已交付
中海紫藤苑 三墩颐景园
白马尊邸
本案
亲亲家园
天阳美林湾
润达花园
兰韵天城
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竞品市场分析
竞争区域商铺市场概况：
商铺性质界定：由于本案本次推出的商铺为住宅底商，即社区商业，因此选择竞品均为小区底商和社区商业； 专业性市场与底商在销售及后期升值上均有一定差异，故不作为竞品比较，但本案紧邻三墩新天地，但周边目前 商业气氛不浓。 地缘界定：考虑到地段对商铺价格的决定性影响，地域相近，产品相似性，竞争区域选择在本案周边、三墩。 交付状态：考虑到商铺与住宅的差异性，去化速度与预期的投资回报率密不可分，故竞品选取在售及已交付两 类。 根据上述两点，选定商铺竞品如下： 在售：天阳棕榈湾、白马尊邸、中海紫藤苑、三墩颐景园 已交付：亲亲家园、天阳美林湾
2019年5月威海富安花园商业部分定位报告-PPT课件
12
威海旅游产业发展情况
旅游业稳步发展。2019年共接待海内外游客2149.26万人次，旅游总收入220亿元，分别增 长14.9%和16.7%，其中国内游客2112万人次，旅游收入207.3亿元，分别增长14.9%和 16.7%；国外游客37.26万人次，旅游外汇收入19151万美元，分别增长15.5%和19.1%。 威海旅游业的发展使更多的旅游者汇集威海，他们在威海的消费拉动了当地零售业及服 务业的发展，成为带动城市经济的重要因素。旅游的发展带动酒店业的发展，随着国内游 客生活水平的提高及对更高生活品质的追求，另有国外游客的消费观念，威海五星级酒店 13 的需求和市场空间巨大。
城市总体规划方向
威海市是首批国家环境模范城市，全国第一个环境保护模范城市群，中国人居 环境范例城市，全球改善人居环境最佳范例城市，成为世界上最适合人类居住的 范例城市之一。2019年，联合国人居署授予威海市政府“联合国人居奖”。 2019年，威海市对市域5,698平方公 里的土地进行整体规划控制，在保护整 体性和层次性的基础上，充分利用资源 优势，建设组合型城市群，构筑城乡发 展百年格局。按照“中心积聚，轴线拓 展”的原则，逐步形成以中心城市为依 托，以重要交通线路、经济走廊为发展 主轴的城镇空间发展格局。对基本建设 用地、旅游景区用地、山体水体保护用 地、农业用地四种不同类型的用地进行 宏观界定，对中心城、次中心城、中心 镇统筹规划，整合生产要素，完善基础 设施，园区互补配套，进一步研究全市 土地容量和环境容量，确定了合理的建 设标准。
8
威海市三大产业结构
产业结构不断优化，2019年第一产业增加值153.94亿元，增长1.3%；第二产业 增加1087.03亿元，增长11.4%；第三产业增加值703.73亿元，增长17.7%。 三次产业结构由上年的7.87:57.75:34.38优化为7.92:55.89:36.19，第三产业增 加值所占比重提高了1.8个百分点。
威海旅游产业发展情况
旅游业稳步发展。2019年共接待海内外游客2149.26万人次，旅游总收入220亿元，分别增 长14.9%和16.7%，其中国内游客2112万人次，旅游收入207.3亿元，分别增长14.9%和 16.7%；国外游客37.26万人次，旅游外汇收入19151万美元，分别增长15.5%和19.1%。 威海旅游业的发展使更多的旅游者汇集威海，他们在威海的消费拉动了当地零售业及服 务业的发展，成为带动城市经济的重要因素。旅游的发展带动酒店业的发展，随着国内游 客生活水平的提高及对更高生活品质的追求，另有国外游客的消费观念，威海五星级酒店 13 的需求和市场空间巨大。
城市总体规划方向
威海市是首批国家环境模范城市，全国第一个环境保护模范城市群，中国人居 环境范例城市，全球改善人居环境最佳范例城市，成为世界上最适合人类居住的 范例城市之一。2019年，联合国人居署授予威海市政府“联合国人居奖”。 2019年，威海市对市域5,698平方公 里的土地进行整体规划控制，在保护整 体性和层次性的基础上，充分利用资源 优势，建设组合型城市群，构筑城乡发 展百年格局。按照“中心积聚，轴线拓 展”的原则，逐步形成以中心城市为依 托，以重要交通线路、经济走廊为发展 主轴的城镇空间发展格局。对基本建设 用地、旅游景区用地、山体水体保护用 地、农业用地四种不同类型的用地进行 宏观界定，对中心城、次中心城、中心 镇统筹规划，整合生产要素，完善基础 设施，园区互补配套，进一步研究全市 土地容量和环境容量，确定了合理的建 设标准。
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威海市三大产业结构
产业结构不断优化，2019年第一产业增加值153.94亿元，增长1.3%；第二产业 增加1087.03亿元，增长11.4%；第三产业增加值703.73亿元，增长17.7%。 三次产业结构由上年的7.87:57.75:34.38优化为7.92:55.89:36.19，第三产业增 加值所占比重提高了1.8个百分点。
威海荣成商业市场调研报告
商业市场调研报告目录第一章市场运行情况分析一、宏观市场环境1、经济运营状况2、宏观政策分析二、荣成市经济运营状况1、荣成市城市发展状况2、荣成市城市规划3、荣成市经济环境分析4、荣成经济发展趋势三、荣成市消费市场探析1、人口状况2、居民收入特点分析3、市区居民消费特点分析4、消费指标走势分析四、荣成市商业发展状况及相关政策研究1、荣成市商业发展概况2、商圈发展现状及布局情况3、荣成商业网点规划政策第二章荣成市商业地产现状及发展研究一、荣成市商业地产的发展历史二、荣成市商业地产发展现状分析1、荣成商业地产供需分析2、商业地产市场板块分析第三章项目区域市场分析一、项目区域界定1、项目位置2、海洋产业状况3、城市区域规划4、项目区域规划5、区域示意图二、项目区域概况1、经济概况2、市政规划3、区域发展状况及趋势第四章荣成市商铺经营者调查一、商业普查的实施情况二、商业普查对象的基本情况1、商业形态简单统计2、临街商铺经营状况及消费档次等数据统计3、各大商场经营状况及消费档次等数据统计三、商业普查基本结论1、商铺经营调查基本结论2、大商场或或商厦商铺调查情况第五章荣成市可比复合地产项目调研重点项目：第六章同类比项目调查结束语第一章市场运行情况分析一、宏观市场环境1、经济运营状况国家统计局公布的宏观经济数据显示，上半年国民经济运行总体平稳，稳中有进，但经济发展仍面临不少挑战。
数据显示，上半年国内生产总值269044亿元，按可比价格计算同比增长7.4%。
分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%。
分产业看，第一产业增加值19812亿元，同比增长3.9%；第二产业增加值123871亿元，增长7.4%；第三产业增加值125361亿元，增长8.0%。
上半年，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%（扣除价格因素实际增长13.1%），增速比一季度回落 2.7个百分点，其中住宅投资增长13.7%。
某商业楼市场分析及营销策划报告.pptx
这个阶段推广效果也不佳而且缺乏连贯性；建议新年前 以软文和活动推广为主。
三、机会 ◆区域房地产开发联动的居住人口增加对区域市场消 费市场的刺 激，以及消费层次和供给系统的需求升级带来的机 会。
四、威胁 ◆项目周边其他项目如施乐购物中心的开盘销售造成 了分流客户 的威胁，主要表现在项目原始规划与商业布局的差 异；
操作2 独一无二的个性特色 项目要独树排他性，有效规避竞争风险。
● 市场功能要有突破、创新和提高，在表现上别具一格，树立 个性；
第三章 市场定位
第一节 商业业态定位分析 大型室内品牌步行街、主题店、餐 饮休闲娱乐、部分金融证券
第二节 商业房地产目标市场定位与分析
第四章 商业物业产品定位
第一节 产 品 布 局 一、首先要围绕营业设施进行面积配比。 二、卖场平面形状
◆周边商务、商业及生活配套齐全，为项目的成功销售和 后期运营，提供了强有力的保证；
◆从其它商业项目的销售状况看，市民对商业、写字楼物 业有一定的投资热情。
二、劣 势 ◆ 菏泽相对低的经济状况制约当地的商贸活动； ◆ 不太发达的经济也限制了企业及个人对商业、写字楼物
业的投资力度； ◆项目推广期跨过了农历新年，对写字楼的销售不利。在
4、动线类别
l
客流动线 l
l
车流动线
员工动线
l
货物动线 ll
水平交通 l
垂直交通
5、停车场
6、流线设计
l
顾客出入口 l
l
楼梯
自动扶梯
l
客用电梯
l
l
办公电梯
客货两用电梯
第四节 物业管理定位 一、日常管理工作 1、经营管理 2、服务管理 3、房屋设备管理 4、人力资源管理 5、物资管理 6、财务管理 二、物业公司服务管理的内容 1、日常基本服务 三、物业管理公司品牌形象建设
三、机会 ◆区域房地产开发联动的居住人口增加对区域市场消 费市场的刺 激，以及消费层次和供给系统的需求升级带来的机 会。
四、威胁 ◆项目周边其他项目如施乐购物中心的开盘销售造成 了分流客户 的威胁，主要表现在项目原始规划与商业布局的差 异；
操作2 独一无二的个性特色 项目要独树排他性，有效规避竞争风险。
● 市场功能要有突破、创新和提高，在表现上别具一格，树立 个性；
第三章 市场定位
第一节 商业业态定位分析 大型室内品牌步行街、主题店、餐 饮休闲娱乐、部分金融证券
第二节 商业房地产目标市场定位与分析
第四章 商业物业产品定位
第一节 产 品 布 局 一、首先要围绕营业设施进行面积配比。 二、卖场平面形状
◆周边商务、商业及生活配套齐全，为项目的成功销售和 后期运营，提供了强有力的保证；
◆从其它商业项目的销售状况看，市民对商业、写字楼物 业有一定的投资热情。
二、劣 势 ◆ 菏泽相对低的经济状况制约当地的商贸活动； ◆ 不太发达的经济也限制了企业及个人对商业、写字楼物
业的投资力度； ◆项目推广期跨过了农历新年，对写字楼的销售不利。在
4、动线类别
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客流动线 l
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车流动线
员工动线
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货物动线 ll
水平交通 l
垂直交通
5、停车场
6、流线设计
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顾客出入口 l
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楼梯
自动扶梯
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客用电梯
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办公电梯
客货两用电梯
第四节 物业管理定位 一、日常管理工作 1、经营管理 2、服务管理 3、房屋设备管理 4、人力资源管理 5、物资管理 6、财务管理 二、物业公司服务管理的内容 1、日常基本服务 三、物业管理公司品牌形象建设
山东烟台市场商用物业发展现状分析(64页)-PPT课件
城市发展规划
《山东半岛蓝色经济区发展规划》与《关于打造烟台蓝色经济区的指导意见》
海洋文化旅游业发展目标 把烟台建设成为——
东滨城镇组团
•国际知名的滨海旅游目的地、
•中国北方重要的商务休闲胜地、
烟威城镇组团
•黄渤海旅游协作区中心城市、 •国际海洋休闲度假基地 •国家海洋文化名城
【城市特色】以生态、人文、山海为特色的富有魅力、宜居的滨海城市。
【城市性质】环渤海南部的区域性中心城市，重要的港口及旅游城市。 【市域总人口和城镇化水平】规划2019年市域总人口为720万人，2020年为 790万人。规划2019年市域城镇人口432万人，城镇化水平60%；2020年 市域城镇人口553万人，城镇化水平70%。
牟平组团 •开发区组团——对外开放基地、先进制造业核心区域 牟平组团 •以经济结构优化和产业集聚为核心，以引进大型工业项目为龙头，
拓展产业结构，延伸产业链，增加完善居住、商业等配套设施用地， 使之成为烟台产业发展新区。 •八角组团——临港工业和物流中心 •加大港口建设力度、完善港口配套设 施、提高港口容量、大力发展临港大 工业和现代物流业、实现产业与港口 联动的发展格局。
• 优越的地理区位和交通优势奠定良好的发展潜力；
• 经济持续快速发展，2019年全省17城市GDP排名烟台市GDP总量高于济南，仅次于青岛， 居山东省第二； • 烟台市城镇居民人均可支配收入大幅度增长，购买力持续增强。
经济环境发展利好，区域发展际遇较好
以上资料来源于烟台市政府网站
第二章：区域市场分析
以上资料来源于烟台市政府网站
城市概况——城市交通
烟台有着海、陆、空立体交通， 港区、机场、和铁路、公路的规划修建，构建了完善的城市交通体系。
市场分析报告PPT模板
市场需求分析
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为中心，旋转了起来。 天地异象！ “天，秦无双到底是取得了什么样的突破？声势这样骇人？” “哈哈，这下子太好了，秦师兄突破，叶青羽那个小杂碎必败无疑！” “寒门杂鱼还想要挑战秦师兄，真的是自取灭亡！” “呵呵，这个叶青羽也算是有点儿本事，如果他愿意追随请师兄为仆人的话，也可以放他一马！” “哈哈，听说秦师兄如今还缺一个牵马奴！” 贵族少年们笑了起来。
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商业集中，人气旺盛 亚细亚、铁道大厦等宾馆，华达大厦写字楼、市邮电大厦电子信息中心，市工商银行、华厦银行，火车站、港站、长途汽车站 等 1、该商圈以海港路、南大街为中心，为烟台市最大的市级商圈，形成时间较久，商业氛围浓厚； 2、商圈内大中型商业网点集中，辐射范围广泛； 3、商业功能较齐全，可满足多层次人群的商业消费需求； 4、商业形态较为单一，缺少街区式商业。
布趋于多层次； 出现较为先进的商业形态，如商业街；购物环境有较大改
善； 大型商业网点聚集于城市中心区，网点布局不尽合理；网
点数量多，而街区式商业少；地面停车位严重不足，交通 拥挤。
>>>烟台商业概况
5
二、发展历程简图
>>>烟台商业概况
6
烟台商圈发展
[The Commercial Circle Development of Yantai ]
中偏高档消费者 由海港路、南大街、西大街及北大西街商业街组成 烟台最繁华的商业中心，市级商业功能区内最大的商圈 由大型商业网点及商业街组成 以百货、服装经营为主，其次有餐饮、电器、家居等 振华商厦、振华购物中心、阳光国际购物中心、南大街购物城、百盛购物中心等
由于烟台商业大部分都是在自然发展与市场调节中形成的，购物外街道环境较差，大型商业网点内购物环境较好
1
CONTENTS
目录
1. 烟台商业市场 2. 威海商业市场 3. 荣成商业市场
2
烟台商业概况
[ The Commercial Situation of Y历程
（一）第一阶段：百货大楼时期 烟台的百货大楼建设于文化大革命期间。随着烟台市区范围向东、向西 扩张，城市商贸交易中心范围不断扩大，至上世纪80年代处，商业中心 向西偏移，形成了以百货大楼为主体的商业格局。由于当时城市尚处在 改革开放初期的社会环境下，计划经济模式依然存在，且城市交通不够 便利，商品流通尚不发达，而具有计划经济模式的百货大楼在商品的种 类和质量方面又较有保证，于是受到了居民的信任与追捧，形成了烟台 该时期的主要商业形态。 1、代表性项目：百货大楼 2、主要特点： 具有计划经济的模式，市民购物呈集中购买的形式； 该时期商业模式单一，购物场所的可选择性少； 主营日常用品。
（二）第二阶段：振华商厦、华联商厦时期 该时期大约是上世纪90年代，居民对商品的需求不断增加，而随着 改革开放的深入，民营经济的发展和城市交通条件的改善，出现了 经营商品更为齐全、经营理念更为市场化的振华商厦和华联商厦。 其中华联商厦以舒适的购物环境及相对超前的经营理念深受市民喜 爱。于是，烟台商业在该时期形成了“百货大楼、振华商厦、华联 商厦”“三足鼎立”的竞争格局。 1、代表性项目：华联商厦 2、主要特点： 经营商品较为齐全； 商场经营理念贴近市场，以市民的购物需求为经营导向； 商业辐射范围有所扩大，但商业功能单一。
>>>烟台商业概况
4
（三）第三阶段：城市中心商业聚集时期 随着消费者对商品的需求日益增加、对购物环境的要求不断 提高，众多大型商业网点汇集于烟台城市中心区，逐渐形成 了以海港路、南大街为核心的烟台市市级商圈，其商业经营 规模不断扩大、经营商品品种日益齐全、经营环境不断改善， 商业辐射力逐渐向四周延伸。 同时，海港路和南大街逐步形成了以服装、餐饮为主的街区 式商业，极大的丰富了城市的商业形态。 1、代表性项目：南大街购物城、南大街商业街 2、主要特点： 商业规模扩大，商业辐射力增强，商品种类增多，业态分
7
烟台市主力商业中心为芝罘区，而 芝罘区主要分为南大街商圈、青年 路商圈以及幸福商圈等三大商圈；
>>>烟台商圈发展
三大商圈示意图
而随着城市的发展，莱山区、开发区的 商圈将会形成和发展、壮大。南大街商 圈、青年路商圈同属于市级商业功能区 内两大商圈；幸福商圈属于区级商业功 能区。
8
（一）、南大街商圈
>>>烟台商圈发展
9
南大街市级商圈分析
商业功能较齐全 辐射范围广 交通便利
商业氛围发展均衡 商业网点间竞争激烈
网点布局不尽合理 商业形态单一
购物环境亟需改善 行业管理未得到重视
网点的人流导向性不强 商业功能受到限制
商圈特点 商业网点多而密集，功能较齐全；经营商品品种多，消费者选购空间大。 该商圈是烟台市唯一的市级商圈，是烟台市商业最繁华的区域，具备辐射与服务全市区及周边 腹地地区的能力。 该商圈处于烟台市中心区域，路网发达，交通便利，多条线路公交车抵达。 该商圈内几条主要商业街道的商业氛围较均衡，商铺投资回报率在7%-8%之间。 大中型网点扎堆于市中心，经营层次不分明，经营商品同类化，使得网点之间竞争非常激烈。
存在的问题 大中型商业网点扎堆于该商圈内，其它区域则明显偏少。 大中型商业网点多，缺乏街区式商业。 网点配套设施建设不完善，周边环境较差，人车混杂，缺乏绿化、休闲等空间。 网点建设缺乏引导机制，处于自然发展和市场调节的状态，商业设施布局凌乱，缺乏统筹规划、 开发，行业管理没得到重视。 商业网点顶层商业存在运营差的普遍现象，出现一层与顶层商业人流反差过大、人气淡和面积 空置较高的问题。 商业网点间各自为阵，缺乏良好的有机整合、优势互补，商业功能受到限制。
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商圈内主要商业项目位置
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1、商圈内主要商业项目调查分析
（1）、振华商厦 振华商厦是振华集团的核心店，经过几次装修与品牌调整之 后，已经形成以国际品牌引领，国内一线品牌为主的中高端 商场，在不久前的品牌调整后引进了万宝龙、碧欧泉等国际 一线品牌，提升了商场的整体经营档次，成为烟台人心目中 无可替代的购物场所，但其只有购物功能，没有任何休闲餐 饮设施，停车场、洗手间、客人休息区等公共设施的匮乏也 是其自身弱点。 振华是烟台市经营时间最长、竞争实力最强的商家，其发展 扩张的速度非常快，目前，在烟台市区拥有４家百货店。其 优势主要在于政府的大力支持和长年培育的客户忠诚度。
核心区域是以海港路、大海阳路与南大街交汇处为中心向四周扩展，振华商厦、南购、阳光国际购物中心、 百盛、大润发和沃尔玛做为其主要商业支柱；另商圈内有南洪街、北大街等特色商业街。
行政区属 地域范围 人流结构 商业区域 区域价值 商业特点 经营业态 典型网点
购物环境 商业氛围 其他配套
商圈描述
芝罘区 以海港路、南大街为中心，向西至青年路，南到南大街，北到北马路，东至西南河路
布趋于多层次； 出现较为先进的商业形态，如商业街；购物环境有较大改
善； 大型商业网点聚集于城市中心区，网点布局不尽合理；网
点数量多，而街区式商业少；地面停车位严重不足，交通 拥挤。
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二、发展历程简图
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烟台商圈发展
[The Commercial Circle Development of Yantai ]
中偏高档消费者 由海港路、南大街、西大街及北大西街商业街组成 烟台最繁华的商业中心，市级商业功能区内最大的商圈 由大型商业网点及商业街组成 以百货、服装经营为主，其次有餐饮、电器、家居等 振华商厦、振华购物中心、阳光国际购物中心、南大街购物城、百盛购物中心等
由于烟台商业大部分都是在自然发展与市场调节中形成的，购物外街道环境较差，大型商业网点内购物环境较好
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CONTENTS
目录
1. 烟台商业市场 2. 威海商业市场 3. 荣成商业市场
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烟台商业概况
[ The Commercial Situation of Y历程
（一）第一阶段：百货大楼时期 烟台的百货大楼建设于文化大革命期间。随着烟台市区范围向东、向西 扩张，城市商贸交易中心范围不断扩大，至上世纪80年代处，商业中心 向西偏移，形成了以百货大楼为主体的商业格局。由于当时城市尚处在 改革开放初期的社会环境下，计划经济模式依然存在，且城市交通不够 便利，商品流通尚不发达，而具有计划经济模式的百货大楼在商品的种 类和质量方面又较有保证，于是受到了居民的信任与追捧，形成了烟台 该时期的主要商业形态。 1、代表性项目：百货大楼 2、主要特点： 具有计划经济的模式，市民购物呈集中购买的形式； 该时期商业模式单一，购物场所的可选择性少； 主营日常用品。
（二）第二阶段：振华商厦、华联商厦时期 该时期大约是上世纪90年代，居民对商品的需求不断增加，而随着 改革开放的深入，民营经济的发展和城市交通条件的改善，出现了 经营商品更为齐全、经营理念更为市场化的振华商厦和华联商厦。 其中华联商厦以舒适的购物环境及相对超前的经营理念深受市民喜 爱。于是，烟台商业在该时期形成了“百货大楼、振华商厦、华联 商厦”“三足鼎立”的竞争格局。 1、代表性项目：华联商厦 2、主要特点： 经营商品较为齐全； 商场经营理念贴近市场，以市民的购物需求为经营导向； 商业辐射范围有所扩大，但商业功能单一。
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（三）第三阶段：城市中心商业聚集时期 随着消费者对商品的需求日益增加、对购物环境的要求不断 提高，众多大型商业网点汇集于烟台城市中心区，逐渐形成 了以海港路、南大街为核心的烟台市市级商圈，其商业经营 规模不断扩大、经营商品品种日益齐全、经营环境不断改善， 商业辐射力逐渐向四周延伸。 同时，海港路和南大街逐步形成了以服装、餐饮为主的街区 式商业，极大的丰富了城市的商业形态。 1、代表性项目：南大街购物城、南大街商业街 2、主要特点： 商业规模扩大，商业辐射力增强，商品种类增多，业态分
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烟台市主力商业中心为芝罘区，而 芝罘区主要分为南大街商圈、青年 路商圈以及幸福商圈等三大商圈；
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三大商圈示意图
而随着城市的发展，莱山区、开发区的 商圈将会形成和发展、壮大。南大街商 圈、青年路商圈同属于市级商业功能区 内两大商圈；幸福商圈属于区级商业功 能区。
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（一）、南大街商圈
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南大街市级商圈分析
商业功能较齐全 辐射范围广 交通便利
商业氛围发展均衡 商业网点间竞争激烈
网点布局不尽合理 商业形态单一
购物环境亟需改善 行业管理未得到重视
网点的人流导向性不强 商业功能受到限制
商圈特点 商业网点多而密集，功能较齐全；经营商品品种多，消费者选购空间大。 该商圈是烟台市唯一的市级商圈，是烟台市商业最繁华的区域，具备辐射与服务全市区及周边 腹地地区的能力。 该商圈处于烟台市中心区域，路网发达，交通便利，多条线路公交车抵达。 该商圈内几条主要商业街道的商业氛围较均衡，商铺投资回报率在7%-8%之间。 大中型网点扎堆于市中心，经营层次不分明，经营商品同类化，使得网点之间竞争非常激烈。
存在的问题 大中型商业网点扎堆于该商圈内，其它区域则明显偏少。 大中型商业网点多，缺乏街区式商业。 网点配套设施建设不完善，周边环境较差，人车混杂，缺乏绿化、休闲等空间。 网点建设缺乏引导机制，处于自然发展和市场调节的状态，商业设施布局凌乱，缺乏统筹规划、 开发，行业管理没得到重视。 商业网点顶层商业存在运营差的普遍现象，出现一层与顶层商业人流反差过大、人气淡和面积 空置较高的问题。 商业网点间各自为阵，缺乏良好的有机整合、优势互补，商业功能受到限制。
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商圈内主要商业项目位置
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1、商圈内主要商业项目调查分析
（1）、振华商厦 振华商厦是振华集团的核心店，经过几次装修与品牌调整之 后，已经形成以国际品牌引领，国内一线品牌为主的中高端 商场，在不久前的品牌调整后引进了万宝龙、碧欧泉等国际 一线品牌，提升了商场的整体经营档次，成为烟台人心目中 无可替代的购物场所，但其只有购物功能，没有任何休闲餐 饮设施，停车场、洗手间、客人休息区等公共设施的匮乏也 是其自身弱点。 振华是烟台市经营时间最长、竞争实力最强的商家，其发展 扩张的速度非常快，目前，在烟台市区拥有４家百货店。其 优势主要在于政府的大力支持和长年培育的客户忠诚度。
核心区域是以海港路、大海阳路与南大街交汇处为中心向四周扩展，振华商厦、南购、阳光国际购物中心、 百盛、大润发和沃尔玛做为其主要商业支柱；另商圈内有南洪街、北大街等特色商业街。
行政区属 地域范围 人流结构 商业区域 区域价值 商业特点 经营业态 典型网点
购物环境 商业氛围 其他配套
商圈描述
芝罘区 以海港路、南大街为中心，向西至青年路，南到南大街，北到北马路，东至西南河路