09第二章第三节房地产市场的特性与功能及第四节房地产市场的运行规律(一)(2013新版)
一、本讲考点1．房地产市场的六大特性。
2．房地产市场的功能中的“指导供给以适应需求的变化”，2005、2011年考点。
3．房地产空间市场和资产市场的联系。
4．房地产市场的自然周期是重要考点，也是本章难点。
5．房地产市场自然周期和投资周期关系。
6．房地产泡沫和过度开发的关系、泡沫成因、过度开发诱因、房地产泡沫指数。
7．国际上通常采取的住房保障方式。
包括：政府直接建房、依靠政府贷款利息补贴、鼓励非营利机构建房、对住房投资人减税、对住房承租人补贴以及政府干预等。
8．政府干预市场的七种手段。
二、内容讲解第三节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性（2012、2009、2006、2005年考试考点）（一）市场供给的垄断性房地产市场是垄断竞争市场。
市场供给在短期内缺乏弹性、供给具有异质性，由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
（二）市场需求的广泛性和多样性（三）市场交易的复杂性（四）房地产价格与区位密切相关（五）存在广泛的经济外部性（房地产投资特性中的存在效益外溢和转移）经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。
正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。
负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。
【2012年试题】某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（）。
A．垄断性B．外部性C．复杂性D．信息不对称性答案：B见教材P44（六）市场信息的不对称性通常产品的卖方对自己所生产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有很少的信息。
在缺乏完善的法律保护的情况下，消费者的利益就很容易受到损害，甚至出现“逆向选择”和“道德风险”等问题。
延伸阅读：逆向选择是指由交易双方信息不对称和市场价格下降产生的劣质品驱逐优质品，进而出现市场交易产品平均质量下降的现象。
道德风险是从事经济活动的人在最大限度地增进自身效用的同时做出不利于他人的行动。
或者说是：当签约一方不完全承担风险后果时所采取的自身效用最大化的自私行为。
道德风险亦称道德危机。
【2009年试题】房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。
A．竞争性B．垄断性C．外部性D．均衡性E．信息不对称性答案：BCE解析：房地产市场区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性。
二、房地产市场的功能（2005、2011年考点）（一）配置存量房地产资源和利益（二）显示房地产市场需求变化引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。
（三）指导供给以适应需求的变化房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起：1．建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式2．某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例，如果售价太高，那么对出租住宅的需求就会增加，反之亦然。
用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化。
房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。
（四）引导需求适应供给条件的变化供给在很大程度上影响和引导着需求。
例如调整住房供应的户型结构，增加中小户型供给，就会使居民逐渐减少对大户型住宅的依赖。
再例如高层住宅不断增加和多层住宅供给减少。
（五）指导政府制定科学的土地供给计划【2005年试题】如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。
A．减少B．增加C．不变D．同步递减答案：B解析：某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化，售价太高，对出租住宅的需求就会增加。
第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场（2007、2006、2004年考点）房地产兼有消费品和投资品的双重特征，因此，房地产市场也存在空间市场和资产市场这两个层面。
（一）房地产空间市场空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。
（二）房地产资产市场在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。
房地产资产市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源则是新建的建筑物。
必须拥有房地产，这一点与空间市场不同。
（三）房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态空间市场的供求关系影响资产市场中的需求，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。
房地产市场在大部分时间上都处于一种不均衡的状态，围绕均衡状态进行上下波动。
【2007年试题】房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。
（）答案：×解析：房地产空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，可以租也可以买，而资产市场供给者必须要拥有房地产。
【易混淆点辨析】问：房地产空间市场和资产市场的区别和联系？答：房地产空间市场更强调房地产市场的物理属性及其使用功能，房地产资产市场是从投资房地产的角度下的定义。
两者的联系体现在：空间市场的供求变化影响资产市场的需求，如房地产租金越高，则资产市场中的需求越旺盛，反过来，资产市场又决定空间市场的供给，如资产市场新建房地产越多，则空间市场的供给越充裕。
两者的区别在于：房地产空间市场的存在形式有租赁房地产或购买房地产两种途径，换句话，房地产空间市场的存在形式不一定非要拥有产权；房地产资产市场存在形式只能是通过拥有房地产这一条途径。
二、房地产市场的周期循环（一）房地产周期循环的原因房地产周期循环的主要原因包括：供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞（Time－lag）；生产者与消费者心理因素的影响，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期；政策因素的影响，如容积率控制、农地征用控制；政治冲击，如社会政治动荡；制度因素的影响，如预售制度的期货效应、中介等房地产专业服务制度的健全程度等；生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。
（二）传统房地产周期理论的主要内容在市场供求平衡的前提下，房地产市场平衡性会持续一定的时期，市场具有自我修正能力，在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。
（三）分析房地产周期运动的新观念在不确定、不连续且正处于转变的经济环境中，必须强调对未来可能变化的全盘了解，而不仅是利用过去作预测，因为均衡是瞬间的状态，不均衡才是真实的、永续的。
（四）房地产市场的自然周期（重要考点）在市场周期运动中有一个供需平衡点（从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定数量的空置），长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。
从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段（图2-2）：史家解读：在图2－2中，要掌握两个重要节点：一是供需平衡点。
即长期平均空置率线与自然周期的交点，在整个自然周期中有两个供需平衡点，一是在第一阶段向第二阶段过渡时点，二是在第三阶段向第四阶段过渡时点），二是供需转折点，位于第二阶段向第三阶段过渡时点，在此点上，供给增长率＝需求增长率，而且此点也是空置率由下降转向上升的转折点。
在第二阶段需求增长率大于供给增长率，在第三阶段需求增长率小于供给增长率。
（1）自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底。
由于前一时期新开发建设的数量过多或需求的负增长导致了市场上供给过剩，所以谷底的空置率达到了峰值。
通常情况下，市场的谷底出现在前一个周期中过量建设停止的时候。
净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底。
这时供给保持基本静止不变，没有或很少有新的投机性开发建设项目出现。
随着存量房地产被市场吸纳，空置率逐渐下降，房地产租金从稳定状态过渡到增长状态。
随着这个市场复苏阶段的继续，对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度地增加租金，使市场最后达到供需平衡。
（2）在自然周期的第二阶段（增长超过了平衡点），需求继续以一定的速度增长，形成了对额外房屋空间的需求。
由于空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平。
在这个阶段，如果能获得项目融资，会有—些开发商开始进行新项目的开发。
此后，需求的增长和供给的增长将会以一个大致相同的速率保持相当长的一段时间，令总体市场缓慢攀升，这个过程可能像爬山那样迟缓。
当到达该周期的峰值点，即供求增长曲线上的“转折点”时，需求增长的速度开始低于供给增长速度。
（3）自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。
此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。
由于在该过程中不存在过剩供给，新竣工的项目在市场上竞争租户，租金上涨趋势减缓甚至停止。
当市场参与者最终认识到市场开始转向时，新开工的开发建设项目将会减少甚至停止。
但竣工项目的大量增加所导致的供给高速增长，推动市场进入自然周期运动的第四阶段。
（4）自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。
市场下滑过程的时间长短，取决于市场供给超出市场需求数量的大小。
在该阶段，如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金的话，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平。
物业的市场流动性在这个阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或有价无市。
该阶段随着新开发项目的停止和在建项目的陆续竣工而最后到达市场自然周期的谷底。
【2012年试题】关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（）。
A．房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一B．传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性C．合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点D．在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率E．房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段答案：ABC 见教材P48～52解析：D选项，在房地产市场自然周期的第二阶段，空置率降到了合理空置率以下；E选项，房地产市场租金在房地产市场自然周期的第三阶段的上涨趋缓或者停止，出现下滑是在第四阶段。
【2007年试题】在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。
第2章 房地产市场及其运行
• 二、房地产市场的运行环境
• 房地产市场的运行环境是指影响房地产 市场运行的各种因素的总和。包括以下 八类：社会环境、政治环境、经济环境 、金融环境、法律制度环境、技术环境 、资源环境和国际环境。 • 房地产市场的运行环境中，由社会环境 、经济环境和政治环境分别决定的社会 因素、经济因素和政策因素，是影响房 地产市场发展的基本因素
• （二）房地产市场的数量比例关系 • 从对市场指标进行数量比例关系分析角度看 ，房地产市场结构可分为：总量结构、区域 结构、产品结构、供求结构、投资结构和租 买结构等维度。 • （1）总量结构：（2）区域结构： • （3）产品结构：（4）供求结构： • （5）投资结构：（6）租买结构：
• 二、房地产市场细分 • （一）按地域范围细分 • 按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市 场划分的主要方式。 • 最常见的是按城市划分，还可以按照城市某一个 区域划分，市场所包括的地域范围越大，研究成 果对房地产投资者的实际意义也就越小。 • （二）按房地产用途细分 • 居住物业市场（含普通住宅、别墅、公寓市场等 ）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、 休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（ 标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展 用房、工业写字楼、仓储用房市场等）、特殊物 业市场、土地市场等。
第二节 房地产市场结构与指标
• 一、房地产市场结构 • （一）房地产市场的垄断竞争关系 • 市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其 特征。 • 市场可分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场 和完全垄断市场四种市场结构类型。四种市场结构中，完 全竞争市场竞争最为充分，完全垄断市场不存在竞争，垄 断竞争和寡头垄断具有竞争但竞争又不充分。 • 由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中 度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。房地 产供给者有一定程度的销售控制能力，存量住房市场表现 为竞争多于垄断，新建住房市场上的垄断多于竞争。
第二章 房地产市场及其运行
报告期内新竣工房屋的数量，统计指标 建筑面积 是新竣工面积，指报告期内房屋建筑按 或套数 照设计要求已全部完工，达到入住和使 用条件，经验收鉴定合格，可正式移交 使用的各栋房屋建筑面积之和
房屋存量在报告期内由于各种原因（毁 建筑面积 损、拆迁等）灭失的部分 或套数
—
灭失量 （δt） 空置量 （VCt）
二、房地产市场的周期循环（掌握）
1.房地产周期循环的定义
房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当 的波动现象，且此现象重复发生。
2.房地产周期循环的原因
1）供需因素的影响：金融因素最关键 2）市场信息的不充分 3）生产者和消费者的心理因素：追涨不追跌、投机、非理 性预期 4）政策影响：容积率控制、农地征用控制等
一级市场 二级市场 三级市场
三、房地产市场指标
包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种
类型。
（一）供给指标
供给指标 存量 （St） 指标含义 报告期期末（第t年或半年、季度月， 下同）已占用和空置的物业空间总量 单位 建筑面积 或套数 公式 St = St-1 +NCt—δt
新竣工量 （NCt）
以房屋正式开始 破土刨槽（地基 处理或打永久桩） 日期为开工
指标含义 供给指标
单位 公式或统计方法
CPt= BUCt / NCt 平均建设周期 某种类型的房地产开发项目从开工到竣 天 （ CPt） 工交付使用所占用的时间 在报告期内竣工房屋本身的建造价值， 万元 一般按结算价格 计算 一般按照房屋设计和预算规定的内容计 算。包括竣工房屋本身的基础、结构、 屋面、装修以及水、电、卫等附属工程 的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成 部分而列入房屋建筑工程预算内的设备 竣工房屋价值 （如电梯、通风设备等）的购置和安装 费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺 （VBCt） 管线的购置和安装，工业设备基础的建 造，办公和生活家具购置费用，购置土 地费用、迁移补偿费、场地平整费、何 城市建设配套费用。
第二章-房地产市场及其运行规律
2、按房地产用途细分：居住、商业、工业、特殊物业 和土地市场。
3、按存量增量细分：一级、二级和三级市场
4、按交易形式细分：面向增量的交易，销售、租赁和
抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在租赁 、转让、抵押、保险等子市场。
5、按目标市场分：某物业类型按建造标准和价格水平
，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业
•《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院 林龙镔
第二节 房地产市场结构与市场指标
3、市场交易指标：销售量、出租量、吸纳量（销售 量＋出租量）、吸纳率（吸纳量/同期可供租售量） 、吸纳周期（1/吸纳率）、预售面积、房地产价格 指数、房地产租金。
•《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院 林龙镔
第三节 房地产市场的特征与功能
理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社 会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产 市场上的主要结构关系。
1、总量结构
2、区域结构
3、产品结构 （不同物业） 4、供求结构
5、投资结构
•《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院 林龙镔
第二节 房地产市场结构与市场指标
二、房地产市场细分
1、按地域范围细分
市场；市场的群体特征细分：老年住宅市场和青年
公寓市场。 •《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院 林龙镔
第二节 房地产市场结构与市场指标
三、房地产市场指标
1、供给指标：存量、新竣工量、灭失量、空置量、 空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工 面积、平均建设周期、竣工房屋价值。
2、需求指标：国内生产总值（GDP）、人口数、城 市家庭人口、就业人员数量、就业分布、城镇登记 失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、 房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民 消费价格指数。
房地产市场及其运行的一般规律
典型的房地产市场
买卖参与人 参与者众多，没有垄断、参与者少，买卖双方分别在买方市场、
数
没有寡头或者垄断竞争 卖方市场中掌握控制权
专业知识和 买卖双方对商品了解较 买卖双方缺乏专业知识、交易牵涉较
交易方式 多，容易达成交易
多的法律手续和较高的费用
产品的标志 产品具有同一性、可互 房地产具有异质性，每一宗各不相同
灵”
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2.2.1市场运行机制
内涵
三要素：房地产交易主体—供给主体和需求主体； 房地产交易客体—土地/物业；房地产交易法规 及其监督者、市场管理者。
运行机制
动力机制 价格机制 供求机制 竞争机制
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2.2.2宏观调控机制
城市的规划控制和土地供应计划机制 财政税收机制 信贷及利率机制
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2.2.3 “政府失灵”和“市场失灵”
1.“市场失灵”与政府干预
市场失灵:市场机制在正常运作的条件下出现的资源 配置失效 原因是不能满足下面的理想条件: 市场的普遍性、市场的完全性、信息的完全性 在生产技术方面不存在不可分割性和规模经济性 现实的市场存在: 外部性、垄断、社会分配不公、经济的周期性波动
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政府失灵的表现： • 宏观经济的波动与周期性经济的不稳定 • 资源配置效率低下 • 国民经济比例失调 • 生产单位自主权的丧失与创新的丧失 • 收入分配的扭曲 • 行政部门的官僚化 • 寻租与政治腐败
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2.3土地出让市场供求均衡
土地出让市场的供给和需求 地价本质和形成 地价的运动规律 土地价格弹性
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3
2.房地产市场功能
房地产市场指标与运行规律(ppt 46页)
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（三）传统房地产周期理论的主要内容
在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正 常运作，且这种平衡性会持续一定的时期；在此时 期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变， 投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的 发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间 的时间差异和投资回报差异微乎其微。
经济管理学院
第二章 房地产市场及其运行规律
房地产市场概述 房地产市场结构与市场指标 房地产市场的特性与功能 房地产市场的运行规律 政府对房地产市场的干预
经济管理学院
学习目的与要求
掌握：房地产市场结构、细分方式、反映和描 述房地产市场状况的指标。 熟悉：房地产市场的含义，房地产市场的特性 与功能，房地产市场的周期循环特征，房地产市 场与资本市场的关系，房地产市场中的泡沫与过 热问题。 了解：房地产市场的运行环境、影响因素和主 要参与者，政府干预房地产市场的原则、措施。
①土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生 的基础
②投机需求膨胀是直接诱因 ③金融机构过度放贷是直接助燃器 *资金支持是房地产泡沫生成的必要条件。
经济管理学院
3、房地产泡沫的衡量（研究）
（1）实际价格/理论价格 （2）房地产价格增长率/实际GDP增长率 （3）房地产价格指数/居民消费价格指数 （4）房价收入比 （5）个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭 收入增长率 （6）房地产投资需求/房地产使用需求
空置率有所下降
供给（竣工）增长率超 过需要，空置率上升， 租金增长率仍缓慢上升
需求停止增长或以很低的 速度增长，开工减少，但 竣工量使空置率继续上升，
租金增长率开始下滑
E
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（五）房地产市场的投资周期
1、当房地产市场自然周期处于谷底并开始向第一 阶段运动的时候，很少有资本向存量房地产投资，更 没有资本投入新项目的开发建设。
房地产开发经营与管理 第二章笔记
第二章房地产市场概述第一节房地产市场概述一、房地产市场的含义二、房地产市场的运行环境三、影响房地产市场转变的力量四、房地产市场的参与者第二节房地产市场结构和指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分三、房地产市场指标第三节房地产市场的特性和功能一、房地产市场的特性二、房地产市场的功能第四节房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场二、房地产市场的周期循环三、房地产泡沫与过度开发第五节房地产市场的政府干预一、政府干预房地产市场的必要性二、政府干预房地产市场的手段三、政府规范房地产市场行为的措施第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的含义二、房地产市场的运行环境房地产市场运行环境影响因素中，社会因素、经济因素、政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。
三、影响房地产市场转变的力量四、房地产市场的参与者第二节房地产市场结构和指标一、房地产市场结构二、房地产市场细分：1、按地域范围细分2、3、按增量存量细分4、按交易方式细分抵押）5、按目标市场细分1、一级市场（土地使用权出让市场）2、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）3、三级市场（存量房地产交易市场）1、一级土地市场2、二级土地市场、一级房屋市场（增量市场或一手房市场）、二级房屋市场（存量市场或二手房市场）三、房地产市场指标………..下一页一、供给指标 ①、新竣工量 ②、灭失量③、存量 （报告期存量=上期存量+报告期竣工量-报告期灭失量） ④控制量 ⑤、空置率 （报告期期末空置房屋同期房屋存量的比例）⑥、可供租售量（可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+报告期新竣工量） ⑦、房屋施工面积 ⑧、房屋新开工面积（1， 不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积；2，不包括上期停缓建二在报告期恢复施工的房屋面积） ⑨、平均建设周期 （房屋施工面积新竣工面积）⑩、竣工房屋价值 （报告期内竣工房屋本身的建造价值。
竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算）二、需求指标 1、 国内生产总值（GDP ） 2、 人口数量3、 城市家族人口规模4、 就业人口数量5、 就业分布6、 城镇登记失业率7、城市家庭可支配收入 8、城市家庭总支出 9、房屋空间使用数量 10、商品零售价格指数 11、城市居民消费价格指数三、市场交易指数1、 销售量2、 出租量3、 吸纳量 （吸纳量=报告期内销售量+出租量）4、 吸纳率 （报告期内吸纳量同期可供租售量） 5、 吸纳周期 （同期可供租售量报告期内吸纳量）6、 预售面积7、 房地产价格8、 房地产租金9、 房地产价格指数四、市场监测与预警指标一、供给指标二、需求指标三、市场交易指数四、市场监测与预警指标1、土地转化率2、开发强度系数3、开发投资杠杆率4、住房可支付性指数（HAI）HAI=100，正好能承受HAI>100，居民能承受更高的价格HAI<100，居民只能承受更低的价格5、住房价格合理性指数6、房价租金比7、量价弹性（房地产价格变化率交易变化率）<依据交易量和价格的升降关系，判断市场所处景气阶段>8、个人住房抵押贷款还款收入比<反映个人住房抵押贷款违约的风险水平>9、住房市场指数（HMI）10、消费者信心指数第三节 房地产市场的特性和功能二 、房地产 市场的功能第四节 房地产市场的运行规律一、房地产空间市场与资产市场二、房地产市场的周期循环（房地产业的发展也存在周期循环的特性）（二）房地产周期循环的原因1、 市场供给的垄断性 2、 市场需求的广泛性和多样性 3、 市场交易的复杂性 4、 房地产价格与区位密切相关（区位决定价格60%-70%） 5、 存在广泛的经济外部性 6、 市场信息的不对称性 1， 未来预期收益变化2， 政府税收政策的影响3， 收入水平变化或影响品味变化4， 原用于其他方面资金的介入和土地供给变化。
第2章 房地产市场及其运行规律
第二章房地产市场及其运行规律一、房地产市场概述（※掌握）1、概念：房地产市场：活动场所＋一切交易途径和形式经济学：潜在的买卖者+当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场：主体、客体、价格、资金、运行机制2、八大环境：（考点应该是各环境包含的主要影响因素的混淆）（1）社会环境：人家剧社（居社）人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展观念。
（2）政治环境：5项，都带“政”字头的。
（政治、政局、政府、政策、政府）（3）经济环境：城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况（该项易忽略）、利率和通货膨胀（该项容易混淆为金融环境）（4）金融环境：2金融1资本（金融环境、金融工具、资本市场）（5）法律制度环境：有关的正式规则、法律法规与相关政策。
（6）技术环境：3建筑2信息（建筑材料、建筑工艺、建筑设备）（信息技术、信息化）（7）资源环境：土地、资源、生态（8）国际环境：国际资本流动和经济的全球化。
4、影响房地产市场转变的社会经济力量（6大力量）【金星（金融、信息）生人自治】（1）金融业的发展金融资本供给方的决策会直接影响房地产市场的价格。
金融和资本市场的支持，对房地产市场的发展起到了不可替代的重要作用。
（2）信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善缩短了物业相对距离、推动了不同地域消费品的交流。
（3）生产和生活方式的转变第三产业发展壮大、产业由劳动型转变资金型和技术型、高新技术产业的发展，模式和观念改变（4）人文环境的变化社会老龄化、家庭小型化、教育程度提高引起消费观念和消费模式发生变化。
（5）自然环境的变化（易忽略）城市污染、农村人口大量涌入导致住宅郊区化；解决这些问题后，城区住宅重新受青睐。
（6）政治制度的变迁（政府通过政策干预）5、房地产市场的参与者（7大参与者）（1）土地所有者和当前的土地使用者：【判断】同一开发土地上的当前土地使用者越多，对开发影响越大，会使开发周期延长，增加前期费用。
第二章_房地产市场与其运行规律(刘洪玉2013)12级
第二章房地产市场及其运行规律第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动房地产市场的构成：当事人、房地产资产、交易制度、交易组织机构。
二、房地产市场的运行环境指影响房地产市场运行的各种因素的总和。
表2-1，影响房地产市场发展的基本因素：社会因素、经济因素、政策因素。
三、影响房地产市场转变的社会经济力量1.金融业的发展2.信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善3.生产和工作方式的转变近年我国各产业比例年度第一次产业第二次产业第三次产业2005 12.4% 47.3% 40.3%2006 11.8% 48.7% 39.5%2007 11.7% 49.2% 39.1%2008 11.3% 48.6% 40.1%2009 10.6% 46.8% 42.6%2010 10.2% 46.8% 43.0%2011 10.1% 46.8% 43.1%2012 10.1% 45.3% 44.6% （根据各年国民经济和社会发展统计公报）4.人文环境的变化5.自然环境的变化6.政治制度的变迁四、房地产市场的参与者（一）土地所有者或当前的土地使用者（二）开发商（三）政府及政府机构（四）金融机构（五）建筑承包商（六）专业顾问1.建筑师2工程师3.会计师4.造价工程师或经济师5.房地产估价师及房地产经纪人6.律师（七）消费者或买家第二节房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构1.总量结构2.区域结构3.产品结构4.供求结构：针对某一物业类型5.投资结构6.租买结构：租住空间和购买自住空间的比例关系二、房地产市场细分（一）按地域范围细分（二）按房地产用途细分（三）按增量存量细分房地产一级市场：土地出让市场房地产二级市场：土地转让、增量房房地产三级市场：二手房市场（存量房）土地一级市场、二级市场房屋一、二级市场（四）按交易形式细分转让、租赁、抵押、保险（五）按目标市场细分低、中、高档、按照目标市场的群体特征进行细分，如：老年住宅市场、青年公寓市场可以将五种划分方式叠加在一起，如北京新建甲级写字楼出售市场三、房地产市场指标（一）供给指标1.新竣工量：报告期内新竣工房屋的数量2011年住房竣工面积71692万平方米（国家统计局）2012年住房竣工面积79043万平方米（国家统计局）2.灭失量3.存量：报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量4.空置量：不包括拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
房地产市场运行的一般规律
(2)按市场交易客体划分 按照市场交易客体划分可分为土地使用权市场、房 产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。 其中还可以进一步细分，比如房地产中介服务市场又 可以分为房地产评估、房地产经纪、房地产咨询市场 等。 (3)按物业类型划分 可以分为住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、 工业物业市场、农用物业市场、休闲娱乐物业市场等。 每一类又可以细分，如住宅市场可以细分为普通住宅 市场、别墅市场等，工业物业市场可以细分为厂房市 场和仓储市场等。
房地产供给弹性具体表现为土地总体供给的刚性和房地产 供给的缺乏弹性。土地供给分为自然供给和经济供给两类，自 然供给是指自然界为人类所提供的天然可利用的土地，它是有 限的，相对稳定的，土地的自然供给是没有弹性的，具有刚性。 土地的经济供给是指在自然供给的基础上，经社会经济的协调 规范，可供开发利用或再开发利用的土地。土地的经济供给是 有一定弹性的，随着经济、政治、法律等因素的变化而变化， 但由于受自然供给的刚性的限制，以及土地用途转换的相对困 难性的约束，其弹性也是不足的。房地产供给由于受土地经济 供给的缺乏弹性的影响，加上房地产开发建设周期较长，房地 产增量部分供给缺乏弹性，存量部分相对而言具有弹性。
房地产二级市场是指一级市场的土地使用权受让人，对土 地开发和房屋建设完成之后，作为卖方与房地产买方进行交易 而形成的市场。在城市扩张和人口快速集聚阶段，房地产交易 主要集中在二级市场。 房地产三级市场是指在二级市场取得的房地产再度交易而 形成的市场。 在房地产开发趋于饱和的区域，三级市场的交易活动将赶 上、超过二级市场。在房地产市场成熟的国家和地区，三级市 场的交易量远远大于二级市场的交易量。
2.2.3房地产需求的特性 房地产商品是一种特殊的商品，其需求具有 以下特征： （1）房地产需求具有区域性； （2）房地产需求具有层次性； （3）房地产需求具有消费与投资的双重性； （4）房地产需求的可替代性。
房地产市场的运行规律
房地产开发与经营
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1.2 房地产泡沫
1. 房地产泡沫 查尔斯·P·金德尔伯格在为《新帕尔格雷夫经济学辞典》撰写的“泡沫”
词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价 格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进 一步上涨的预期，从而吸引新的买者，这些人一般是以买卖资产牟利的 投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨， 常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。” 《辞海》(1999年版)写道：“泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关 交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、 地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机， 造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经 济崩溃。”房地产泡沫主要表现为以下几个方面：
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（1）地产价格泡沫 土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投 机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格 成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。地价虚涨是不能持久 的，在一定阶段便会破灭。 （2）房屋空置泡沫 在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给 增长属于虚长，构成经济泡沫。 （3）房地产投资泡沫 一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡 供求关系。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困 难，连带引起金融危机时，才能形成泡沫，进而经济破灭。 （4）房价虚涨泡沫 房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商 对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞 涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，也会形成房地产泡沫经济。可 见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。