第二章房地产市场与市场运行讲义习题
一、单选题：1、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）。
A .建筑师B .结构工程师C.设备工程师D .监理工程师标准答案：a2、在房地产产品的生产过程中，（）一般承担结构、供暖、给排水、照明、以及空调或高级电气设备等设计工作。
A •建筑师B •工程师C.造价工程师D •估价师及物业代理标准答案：b3、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。
A .完全竞争B .垄断竞争C.寡头垄断D .完全垄断标准答案：b4、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。
A .竞争多于垄断B .垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D .不存在竞争和垄断标准答案：a5、在房地产市场的分类中，二级市场是指（）。
A .土地使用权转让市场B .新建商品房租售市场C. 土地使用权出让市场 D .土地使用权转让和新建商品房租售市场标准答案：d6、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是（）。
A .二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B .三级市场是指存量房地产交易市场C.按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场 D .按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场，二级房屋市场和三级房屋市场标准答案：d7、2007年末，某市住房总量为5000万怦，其中经济适用住房400万怦，商品住房3750万怦；同期住房空置量为750万怦，其中经济适用住房为50万怦，商品住房为450万怦，则该市2007年末的商品住房空置率是（）。
A. 9%B . 12%C. 12. 5%D. 15%标准答案：b解析：空置率=报告期期末空置房屋/同期房屋存量=450/3750=12%。
8、按（）细分对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。
A .地域范围B .房地产用途C.增量存量D .交易方式标准答案：a9、某市2009年新开工的房屋建筑面积为120万平方米，2008年末完工转入2009年继续施工的房屋建筑面积为80万平方米，2009年竣工的房屋建筑面积为100万平方米。
那么，该市房屋的平均建设周期为（）。
A . 0. 8 年B. I . 2 年C. 2 年D . 3 年标准答案：c解析：（120+ 80）-^100= 2 （年）。
二、多选题：10、按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为（）类型结构。
A .完全竞争市场B .核心竞争市场C.垄断竞争市场D.寡头垄断市场E.完全垄断市场标准答案：a, c, d, e解析：按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。
11、房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，它包括（）。
A •销售人员控制B •销售时间控制C.销售数量控制D.销售价格控制E.销售区域控制标准答案：b, c, d解析：房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。
12、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。
A .物理结构B .区域结构C.产品结构D .供求结构E.总量结构标准答案：b, c, d, e13、下列属于房地产供给指标的有（）。
A .新竣工量B .销售量C .空置量D .灭失量E.可供租售量标准答案：a, c, d, e14、在房地产市场的分类中，二级市场是指（）。
A .土地使用权转让市场B .存量房地产交易市场C. 土地使用权出让市场D .新建商品房预售市场E.新建商品房租售市场标准答案：a, e15、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。
A .空置量B .房地产价格指数C .平均建设周期D .吸纳率E.失业率标准答案：b, d三、判断题：16、政府会根据不同时期住房问题的特点和社会经济发展状况，通过产权政策、土地政策、金融政策、税收政策、市场规制政策和财政补贴政策等，对房地产市场进行不同程度的干预。
（）标准答案：正确17、当承包商同时兼做开发商的角色时，其对房地产开发项目利润水平的要求与开发商相同。
（）标准答案：错误解析：当承包商同时兼做开发商的角色时，其对房地产开发项目利润水平的要求也相对较低，因为其承担工程建设工作也能为企业带来一定的收益。
18、租买结构有承租和购买两种方式，这两种方式都可以满足房地产空间的使用需求，相应的也就形成了房地产市场上的租买结构。
（）标准答案：正确19、房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。
（）标准答案：正确20、新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）、转让和抵押等子市场。
（）标准答案：错误解析：新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）、抵押等子市场。
21、开发投资杠杆率反映开发企业的财务风险水平，它的数值越高，越说明开发商投入自有资金越多，利用杠杆资金越多，财务风险越大。
（）标准答案：错误解析：开发投资杠杆率反映开发企业的财务风险水平，它的数值越高，越说明开发商投入自有资金越少，利用杠杆资金越多，财务风险越大。
22、住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。
（）标准答案：正确23、量价弹性是指报告期内房地产价格变化与交易变化的比值。
（）标准答案：错误解析：量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。
依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。
1、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。
A •供给非同质性B •需求多样性C.竞争充分性D •交易复杂性标准答案：c2、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）。
A •第一阶段B•第二阶段C.第三阶段D •第四阶段标准答案：b3、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度, 理水空置率上升并逐渐接近合平，这一阶段处于房地主市场自然周期的（）。
A•第一阶段B•第二阶段C.第三阶段D •第四阶段标准答案：c4、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。
A .土地稀缺B•城市进程快C.投机需求膨胀D .过度放贷标准答案：c5、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。
A•市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B •可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C .房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D •金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成标准答案：d6、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。
A •投机需求的膨胀B .金融机构过度放贷C. 土地的稀缺性D .开发商对市场预测的偏差标准答案：c7、政府的土地供应政策直接影响房地产开发的（）。
A .产品质量B .产品性价比C.规模和结构D .产品档次标准答案：c二、多选题：8、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）A •未来预期收益变化B .获得金融机构融资的难易程度C.政府税收政策的影响D .土地供给的变化E.原用于其他方面资金的介入标准答案：a, c, d, e解析：引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化；政府税收政策的影响；收入水平变化或消费品味变化；原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。
9、房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指（）。
A .租金和价格都不发生变化B .建造成本不发生变化C.新增量和灭失量相等D .房地产资产存量保持不变E.价格与重置成本相同标准答案：a, c, d, e10、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况一般不会出现在（）。
A .第一阶段B .第二阶段初期C.第二阶段末期D .第三阶段E.第四阶段标准答案：c, d, e11、房地产市场的功能有（）。
A .配置存量房地产资源和利益B .显示房地产市场需求变化C.指导供给以适应需求的变化D .引导需求适应供给条件的变化E.指导政府制订科学的住房供给计划标准答案：a, b, c, d12、产生房地产泡沫的原因有（）。
A .土地的稀缺性B .需求大于供给C.投机需求膨胀D .金融机构过度放贷E.开发商之间的博弈标准答案：a, c, d13、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有（）。
A .加大城市基础设施建设投入B .调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D .调整房地产税收政策E.加快城市化进程标准答案：b, c, d三、判断题：14、房地产市场的需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，可以是自用或投资，也可以是常住或季节性使用。
（）标准答案：正确15房地产市场区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性、信息不对称性和适应性等方面。
（）标准答案：错误16房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。
（）标准答案：错误解析：房地产空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，房地产资产市场的需求者是希望拥有房地产的投资者。
17投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。
（）标准答案：错误解析：投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
18在房地产自然周期的下降阶段，物业租金的增长率总是下滑的。
（）标准答案：错误解析：在CD阶段，租金增长率仍缓慢上升。
房地产开发经营管理模拟试题及答案第二章房地产市场与市场运行
第二章房地产市场与市场运行一、单项选择题1.房地产市场体系的客体要素是（）。
A.交易当事人B.作为交易对象的房地产资产C.房地产交易需求D.交易组织机构2.由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）。
A.重要因素B.特殊因素C.一般因素D.基本因素3.下列影响房地产市场运行环境的因素中，不属于社会环境的影响因素是（）。
A.社会福利B.家庭收入水平及分布C.家庭数量及其结构D.家庭生命周期4.房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。
A.国际环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境5.产业与结构布局，属于房地产市场运行环境中的（）。
A.微观环境因素B.宏观环境因素C.经济环境因素D.产业环境因素6.（）从事开发投资企业的经济核算等多方面的工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况。
A.会计师B.房地产估价师C.造价工程师D.房地产经纪人7.（）在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或者售价水平。
A.会计师B.房地产估价师C.资产评估师D.房地产经纪人8.在房地产开发过程中，（）主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。
A.建筑师B.工程师C.造价工程师D.估价师及物业代理9.指同一物业类型不同档次的供求关系是（）。
A.供求结构B.投资结构C.产品结构D.区域结构10.下列不属于房地产商业物业市场的是（）。
A.写字楼市场B.零售商场或店铺C.休闲旅游设施市场D.仓储用房市场11.将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是（）。
A.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围划分的D.按照房地产购买者目的划分的12.在房地产市场的分类中，二级市场是指（）。
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房地产开发经营与管理：房地产市场与市场运行考试题及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、多项选择题 一个好的房地产项目案名，应该具备以下哪些要素？（ ）A.对产品定位的暗示 B.社区规模的传达 C.对物业功能属性的传达 D.对目标客户价值观的迎合 E.要通俗上口，音节搭配和谐 F.需要体现高档 本题答案： 2、单项选择题 在房地产产品的生产过程中，（ ）一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。
A.建筑师 B.工程师 C.造价工程师 D.估价师及物业代理 本题答案： 3、判断题 房地产价格，指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的平均数价格表示。
中国现有房地产价格统计，是基于各类物业平均价格的统计。
（姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------）本题答案：4、单项选择题由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈（）的趋势。
A.向上波动B.向下波动C.上下波动D.随机波动本题答案：5、单项选择题2011年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡,商品住房3750万㎡，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置量为450万㎡，则该市2011年末的商品住房空置率是( )。
A、9%B、12%C、15%D、20%本题答案：6、单项选择题房地产市场也存在资产市场和( )这两个层面。
A、信托市场B、证券市场C、资本市场D、空间市场本题答案：7、单项选择题( )是政府调控房地产市场的主要对象。
第9讲第二章房地产市场与市场运行(新版)
一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1．掌握房地产市场的含义、运行环境，影响房地产市场转变的社会经济力量和房地产市场的参与者；2．掌握房地产市场结构与市场指标；3．掌握房地产市场的特性与功能；4．熟悉房地产空间市场与房地产资产市场；5．掌握房地产市场的周期循环；6．了解房地产泡沫与过热；7．了解房地产市场的政府干预。
二、内容讲解第三节房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性【2009、2006年考试考点】房地产市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。
但由于房地产具有区别于其他商品的特性，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性等。
（一）市场供给的垄断性开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
一般而言，在垄断的房地产市场中，开发企业会倾向于使用减少供给从而获得垄断价格的手段来对消费者进行价格歧视，这将总体上造成社会福利的损失。
有关研究表明，在香港房地产市场中，土地存量主要掌控在大型开发企业手中，因此开发企业已经在市场中形成了一定的垄断势力，会通过调整房地产供给策略来影响房地产价格。
北京市虽然有几千家房地产开发企业，但它们实际上并非在同一市场上进行竞争，其定价采取了价格领袖制的形式，本质上形成了合谋和垄断。
（二）市场需求的广泛性和多样性房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性；与市场供给的异质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，可以是自用或投资，也可以是常住或季节性使用，因而需求具有多样性。
房地产开发经营2章练习题
第2章房地产市场及其运行规律一、单项选择题：1、下列因素属于房地产市场运作环境中的金融环境的是（）A利率和通货膨胀B资本市场发育程度C 国际资本流动D政府对待外资的态度2、从事开发投资企业经济指标等方面的工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，是（）的主要工作。
A．估价师B.建筑师C.会计师D.造价工程师3、房地产市场上自用型购买者的主要条件（）A.购买能力B.预期收益C.个人意愿D.其他4、下列交易活动处于房地产一级市场的是（）A.房产出租B.房地产抵押C.土地使用权出让D.土地使用权转让5、将房地产市场划分为甲级写字楼、高档住宅市场、普通住宅市场的划分方式是（）A．按目标市场划分B.按用途划分C.按交易形式划分D.按地域划分6.、反应和描述房地产市场状况的指标，包括供应指标，需求指标和（）指标A．空置率B.价格指数C.市场旧分D.市场交易7、需求继续上涨，供应紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降。
这种状况处于房地产市场自然周期（）阶段A．第一 B.第二 C.第三 D.第四8．房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。
A．租赁B．销售C．保险D．抵押9．某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是（）。
A．0．4月B．2．5月C．0．4年D．2．5年解析：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。
10．在房地产周期循环周期过程中，空置率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段11．如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。
A．减少B．增加C．不变D．同步递减二、多项选择题1.、下列属于房地产市场结构的有（）A. 总量结构B.区域结构C.产品结构D.消费结构E.价格结构2、按房地产市场用途，可将房地产市场细分为（）A.土地市场B.增量市场C.存量市场D.居住物业市场E.特殊物业市场3、属于房地产二级市场的包括（）A. 存量房屋买卖B.新建商品房出租C.土地出让D.土地转让E.二手房市场4、房地产市场交易指标包括（）A. 吸纳率B.城市居民消费价格指数C. 房地产价格指数D.国内生产总值(GDP)E.空置率5、房地产泡沫的成因包括:()A. 土地的有限性和稀缺性B.投机需要的膨胀C.金融机构的过度放贷D.对市场预测的偏差E.开发商的非理性行为6、下列说法正确的是:( )A. 过度开发反映市场上的供求关系,泡沫反映市场价格与实际价值之间的关系B. 过度开发和房地产泡沫都处在周期循环的下降阶段C. 泡沫产生必然引起过度开发D. 过度开发必然引起泡沫E. 过度开发和泡沫是房地产价格中非基本价格的不同程度的体现7、从宏观商说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（）。
房地产市场与市场运行_真题-无答案
房地产市场与市场运行(总分94,考试时间90分钟)一、单项选择题1. 在房地产产品的生产过程中，( )一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等工作。
A. 建筑师B. 工程师C. 造价工程师D. 估价师及物业代理2. 在房地产开发过程中，( )主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。
A. 建筑师B. 工程师C. 造价工程师D. 估价师及物业代理3. 关于房地产市场，下列说法不正确的是( )。
A. 房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B. 房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动C. 虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D. 房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成4. 在房地产产品的生产过程中，( )一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。
A. 建筑师B. 工程师C. 造价工程师D. 估价师及物业代理5. 供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的( )。
A. 第一阶段B. 第二阶段C. 第三阶段D. 第四阶段6. 当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用( )性的货币政策和财政政策刺激经济增长。
A. 扩张B. 复苏C. 紧缩D. 稳健7. 下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是( )。
A. 过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。
过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系B. 房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C. 当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D. “过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益；而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出8. 由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈( )的趋势。
第二章房地产市场及市场运行2
（3）60-70%的居民要求改善住房条件。城镇居民的 平均住房面积要从当前的24平方米增加到35平方米左 右。现有城镇住房每年的淘汰率为4%左右（农村为 2%）。每年都有大量的居民乔迁新居，从旧房子搬进 新房子，从小房子搬进大房子。
（4）到2020年城市化水平将达到55—60%，城镇人口 将要增加到8--8.5亿，住宅的真实需求大约每年增加 5.4亿平方米。
（6）技术环境，是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、 新产品开发能力以及技术发展动向等。（远大新理念）
（7）资源环境，指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等 自然资源条件（有形资源（海南房价）和无形资源(北京上海房 价）。
（8）国际环境，是指国外发生的事情、状况或关系。国际环境 是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国 对国家以外结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、 相互渗透和相互影响的一个互动过程。
1、按地域细分 房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程
度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，因此按 地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分 的主要方式。最常见的是按城市划分，例如北京市房 地产市场、上海市房地产市场等 。 还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地 产市场、山东省房地产市场等。 还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、 东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地 产市场等。
房地产业的运行环境 社会环境 政治环境
主要影响因素
人口数பைடு நூலகம்和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城 市发展形态等
政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对 待外资的态度等
经济环境
城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布 局、基础设施状况、利率和通货膨胀等
第二章 房地产市场及其运行
报告期内新竣工房屋的数量，统计指标 建筑面积 是新竣工面积，指报告期内房屋建筑按 或套数 照设计要求已全部完工，达到入住和使 用条件，经验收鉴定合格，可正式移交 使用的各栋房屋建筑面积之和
房屋存量在报告期内由于各种原因（毁 建筑面积 损、拆迁等）灭失的部分 或套数
—
灭失量 （δt） 空置量 （VCt）
二、房地产市场的周期循环（掌握）
1.房地产周期循环的定义
房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当 的波动现象，且此现象重复发生。
2.房地产周期循环的原因
1）供需因素的影响：金融因素最关键 2）市场信息的不充分 3）生产者和消费者的心理因素：追涨不追跌、投机、非理 性预期 4）政策影响：容积率控制、农地征用控制等
一级市场 二级市场 三级市场
三、房地产市场指标
包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种
类型。
（一）供给指标
供给指标 存量 （St） 指标含义 报告期期末（第t年或半年、季度月， 下同）已占用和空置的物业空间总量 单位 建筑面积 或套数 公式 St = St-1 +NCt—δt
新竣工量 （NCt）
以房屋正式开始 破土刨槽（地基 处理或打永久桩） 日期为开工
指标含义 供给指标
单位 公式或统计方法
CPt= BUCt / NCt 平均建设周期 某种类型的房地产开发项目从开工到竣 天 （ CPt） 工交付使用所占用的时间 在报告期内竣工房屋本身的建造价值， 万元 一般按结算价格 计算 一般按照房屋设计和预算规定的内容计 算。包括竣工房屋本身的基础、结构、 屋面、装修以及水、电、卫等附属工程 的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成 部分而列入房屋建筑工程预算内的设备 竣工房屋价值 （如电梯、通风设备等）的购置和安装 费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺 （VBCt） 管线的购置和安装，工业设备基础的建 造，办公和生活家具购置费用，购置土 地费用、迁移补偿费、场地平整费、何 城市建设配套费用。
第二章 房地产市场与市场运行
第二章房地产市场与市场运行1.房地产市场体系包罗■交与生意业务当事人－主体■作为生意业务工具的房地产资产－客体■生意业务制度－制度■生意业务组织机构等－组织2.房地产市场的运行情况（八类，三根本因素）■社会情况﹡■政治情况﹡■经济情况﹡■金融情况■执法制度情况■技能情况■资源情况■国际情况3.区别社会因素和经济因素4.房地产市场结构■总量结构－总量（开发与销售总量，供应与需求总量）■区域结构－差别地域■产物结构－差别产物■供求结构－同一物业类型差别档次的供求干系（供应档次与需求之间的干系）■投资结构－差别投资目的和方法■租买结构－租赁和购置的比例干系5.租买结构的影响因素■租金和售价的干系■偏好■可供出租数量■经济生长水平6.房地产市场按增量存量细分*■一般的分类◇房地产一级市场－土地使用权出让市场◇房地产二级市场－土地使用权转让，新建商品房租售市场◇房地产三级市场－存量房地产生意业务市场■土地市场◇土地一级市场－土地使用权出让市场◇土地二级市场－土地使用权转让市场■衡宇市场◇一级衡宇市场（增量市场或一手房市场）◇二级衡宇市场（存量市场或二手房市场）7.房地产市场按生意业务形式细分*■房地产生意业务市场总分◇转让◇租赁◇抵押■土地生意业务市场（土地使用权的生意业务）◇土地买卖◇土地租赁◇土地抵押■房地产产物生意业务◇新建成的房地产产物生意业务子市场﹥销售（含预售）﹥租赁（含预租）﹥抵押◇存量房地产生意业务子市场﹥租赁﹥转让﹥抵押﹥保险8.房地产市场指标（四大类40小项）*■出题类型◇区分具体指标属于哪一大类◇重要指标的盘算◇重要指标的寄义■四类指标◇供应指标◇需求指标◇市场生意业务指标◇市场监测与预警指标9.供应指标（10）■具体指标◇新竣工量◇灭失量◇存量◇空置量◇空置率◇可供租售量◇衡宇施工面积◇衡宇新开工面积◇平均建立周期◇竣工衡宇代价■重要指标盘算◇存量＝上期存量＋陈诉期新竣工量－陈诉期灭失量◇空置率＝空置衡宇/同期衡宇存量◇可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量＋本期新竣工量◇平均建立周期＝施工面积/新竣工面积10.需求指标（11）■海内生产总值■人口数量■都会家庭人口范围■就业人员数量■就业漫衍■城镇登记失业率■都会家庭可支配收入■都会家庭总支出■衡宇空间使用数量■商品零售代价指数■都会居民消费代价指数11.市场生意业务指标（9）■具体指标◇销售量◇出租量◇吸纳量◇吸纳率◇吸纳周期◇预售面积◇房地产代价◇房地产租金◇房地产代价指数（反响一定时期代价变更趋势和步伐的相对数）■重要指标说明◇吸纳量＝销售量＋出租量◇吸纳率＝吸纳量/可供租售量◇吸纳周期－同期可供租售量可全部被市场吸纳所需要耗费的时间，在数值上即是吸纳率的倒数12.市场监测与预警指标（10）■具体指标◇土地转化率（反响土地转化为衡宇的效率）◇开发强度系数（反响房地产开发投资与宏观经济协调生长的总体状况）◇开发投资杠杆率（反响房地产开发投资的风险）◇住房可支付性指数（家庭对房价的蒙受能力）◇住房代价公道性指数（住房与都会经济根本面指标的协调干系）◇房价租金比（考察房价是否偏离其使用代价）◇量价弹性（反响市场合处的周期阶段和生长趋势的市场景气指标）◇小我私家住房抵押贷款还款收入比（反应小我私家住房抵押贷款违约风险水平）◇住房市场指数◇消费者信心指数■重要指标说明◇土地转化率＝当期土地出让面积/当期政府批准新建商品房预售和销售面积◇开发强度系数＝房地产开发投资/GDP或牢固资产投资◇开发投资杠杆率＝自有资金或权益资本/房地产开发投资◇住房可支付性指数＝家庭可蒙受房价的上限/实际住房中位数代价◇房价租金比＝房价/租金◇量价弹性＝已往6个月房地产生意业务量变革率/已往6个月房地产代价变革率◇小我私家住房抵押贷款还款收入比＝抵押贷款月还款额/家庭收入13.房地产市场的特性（6特性）■市场供应的垄断性■市场需求的遍及性和多样性■市场生意业务的庞大性■市场代价与位置密切相关■存在遍及的经济外部性■市场信息不对称性14.经济外部性■正外部性◇经济行为运动使他人受益，而受益者无须花代价（底子设施建立）■负外部性◇经济行为个别的动使他人或社会受损，却没有为此负担本钱（制作纸厂使周围房价下降）15.市场信息的不对称性■观点◇指在市场生意业务中，产物的卖方和买方对产物的质量、性能等所拥有的信息是不以称的■一般情况◇房地产市场中卖方对信息的了解水平远远高于买方，使消费者的利益容易受到损害■解决信息不对称的途径◇生长房地产估价等专业办事－提高专业水平◇政府增强房地产市场信息的公布事情－提高高层透明度16.房地产空间市场■房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间■需求者－是需要使用房地产空间的家庭和企业■供应者－房地产资产市场中存量房地产的提供者（开发商和存量房所有者）17.房地产资产市场■资产市场◇房地产被看成一种资产被家庭和企业持有和生意业务，其目的是获取投资收益■投资收益（两部门）◇在拥有房地产期间内每单元时间所得到的租金◇在转售时所实现的增值收益18.空间市场和资产市场的干系■空间市场的供求干系，决定其在资产市场中的需求◇空间市场的供求干系－房地产租金水平－房地产资产的收益水平－在资产市场中的需求■资产市场决定空间市场的供应【影象要点】A决定B的需求，B决定A的供应19.房地产市场均衡状况■均衡状况的特点◇租金和代价都不产生变革◇代价与重置本钱相同◇新增量和灭失量相等◇房地产资产存量保持稳定■实质◇这种均衡状况事实上不存在◇但市场总是在向均衡复兴，围绕均衡状态进行上下颠簸20.房地产周期循环的原因■界说◇是指房地财产运动或其投入与产出有相当的颠簸现象，且此现象重复产生■原因（七原因）◇供求因素影响，金融因素变更最要害◇市场信息不充实，导致供需两方面调解不均衡的时间存在时滞◇生产者与消费者心理因素影响◇政策因素影响，如容积率控制，用途管束等◇政治打击◇制度因素影响◇生产时间落差、季候性调解、总体经济形势等21.房地产市场的自然周期﹡﹡■平衡点◇从历史多个周期变革的资料中盘算出的恒久平均空置率（公道空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点■自然周期分为四个阶段（两线五点四阶段的倒V型）■两线◇水平的时间轴，向右表明时间流逝◇垂直的空置率轴，向下表明空置率增高■五点◇到达最高的空置率水平AE◇到达恒久平均空置率水平BD◇到达最低的空置率水平C，是供求转折点■第一阶段（A-B）吸纳过剩供应◇始于市场周期谷底，此时空置率最高，存在供应过剩◇此阶段需求增长，供应不增加，需求的增长将吸纳先前过剩的供应◇没有新项目出现，空置率下降◇租金有小幅度的增长■第二阶段（B-C）新增供应◇始于凌驾了平衡点◇需求继承增长，原有的过剩供应吸纳完毕，形成了对分外衡宇空间的需求◇空置率降到了公道空置率以下，租金开始迅速上涨◇新项目出现，供应增加◇需求的增长和供应的增长会以一个大抵相同的速率保持相当长一段时间，到达峰值后，需求的增长的速度低于供应增长的速度■第三阶段（C-D）空置增大，开工项目少，竣工项目多◇始于供求转折点◇空置率低于公道空置率◇供应增长速度高于需求增长速度，空置率回升趋向于公道空置水平◇该阶段不存在供应过剩，租金停止上涨，开工项目少，但竣工项目多■第四阶段（D-E）◇始于市场运行到平衡点并向下运动◇供应高增长，需求低增长或负增长◇租金低落，空置率上升【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结22.房地产市场的投资周期■第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目■第二阶段，投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高，资本流入市场■第三阶段，由于空置率低于平衡点，投资者继承购置存量项目并继承开发新项目23.房地产市场自然周期和投资周期的干系■投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变革，但在其他阶段则超前于市场自然周期24.房地产泡沫及成困■观点◇是指由于房地产投机引起的房地产市场代价与使用代价严重背离，脱离了实际使用者支撑而连续上涨的历程及状态◇是一种代价现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果■成因◇土地的稀缺性是房地产泡沫产生的底子◇投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因◇金融机构过分放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂－须要条件■权衡－房地产泡沫指数（综合了以下指标）◇实际代价/理论代价◇房地产代价增长率/实际GDP增长率◇房地产代价指数/居民消费代价指数◇房价收入比◇小我私家住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率◇房地产投资需求/房地产使用需求25.过分开发及诱因■观点◇过分开发也称过热，是指当市场上的需求增长赶不上新增供应增长的速度时，所出现的空置率上升，物业代价和租金下降的情况■诱因◇开发商对市场预测的偏差◇开发商之间的博弈和非理性行为◇开发商资金的易得性26.房地产泡沫和过分开发的区别与联系■区别过分开发房地产泡沫是反应两个差别层面的市场指标新增供应的增长速度凌驾了需求的增长速度以映市场代价和实际代价之间出现严重偏离严重水平和危害性方面差别严重水平高，危害大属不正常的大起大落在房地产周期循环中所处的阶段差别存在于下降阶段存在于上升阶段市场到场者的到场动机差别为得到恒久收益短期投资，增加现期的购置与囤积，以待代价更高时抛出■联系◇泡沫产生，就一定会引起过分开发，但过分开发却不一定由泡沫引发27.房地产市场非均衡■总量非均衡◇体现为潜在总需求大于有效需求，实际供应大于有效供应，即超额需求与超额供应同时并存，或称短缺与过剩同时并存■结构非均衡◇差别子市场之间在供求方面的结构失衡【2009年真题】■某市可供租售衡宇面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的衡宇总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。
第二章、房地产市场及其运行（习题）
第⼆章、房地产市场及其运⾏（习题）⼀、单项选择题1、下列房地产市场运⾏环境中，属于社会环境因素的是（ ）。
A、经济发展状况B、家庭收⼊⽔平及分布C、家庭数量及其结构D、资本市场发育程度2、（ ）是指影响房地产市场发展的⼟地、能源、环境和⽣态等⾃然资源条件。
A、政治环境B、资源环境C、技术环境D、国际环境3、房地产市场的（ ）特征，给予房地产供给者⼀定程度的销售控制能⼒，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。
A、移动B、异质C、垄断竞争D、买卖4、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（ ）特征。
A、垄断竞争B、寡头垄断C、垄断D、竞争5、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同⽬的和⽅式，分析不同投资⽬的或⽅式之间的⽐例关系及其动态变化的是（ ）。
A、区域结构分⼼B、租买结构分析C、供求结构分析D、投资结构分析6、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（ ）。
A、产品结构B、总量结构C、供求结构D、投资结构7、针对某⼀物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，属于房地产市场的（ ）。
A、供求结构分析B、产品结构分析C、区域结构分析D、投资结构分析8、下列房地产市场的分类中，属于⼀级市场的是（ ）。
A、⼟地使⽤权转让市场B、存量房地产交易市场C、⼟地使⽤权出让市场D、新建商品房租售市场9、按房地产⽤途对房地产市场进⾏细分时，仓储⽤房市场属于（ ）。
A、居住物业市场B、商业物业市场C、⼯业物业市场D、特殊物业市场10、按照地域范围对房地产市场进⾏划分，是房地产市场细分的主要⽅式，地域所包括的范围可⼤可⼩，最常见的是按照（ ）划分。
A、城市内某个区域B、省或⾃治区所辖地域C、城市D、中国房地产市场11、从市场营销的⾓度出发，⼀些甲级写字楼市场、⾼档住宅市场、青年公寓市场等是按照（ ）。
第二章房地产市场与市场运行题库1-2-10
第二章房地产市场与市场运行题库1-2-10问题：[单选]由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的（）。
A.基本因素B.首要因素C.一般因素D.重要因素问题：[单选]基础设施状况，属于房地产市场运行环境中的。
A.A、微观环境因素B.B、宏观环境因素C.C、经济环境因素D.D、产业环境因素基础设施状况，属于房地产市场运行环境中的经济环境因素。
参见教材P30。
问题：[单选]在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或者售价水平。
A.A、会计师B.B、房地产估价师C.C、资产评估师D.D、房地产经纪人房地产估价师在房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或者售价水平。
参见教材P34。
(飞禽走兽金鲨银鲨 https:///)问题：[单选]房地产市场的特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。
A.A、移动B.B、异质C.C、垄断竞争D.D、买卖房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。
参见教材P35-36。
问题：[单选]投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是。
A.A、供求结构B.B、投资结构C.C、产品结构D.D、区域结构投资结构：投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。
参见教材P36。
问题：[单选]下列选项中不属于居住物业市场的是。
A.A、普通住宅B.B、别墅C.C、休闲旅游设施D.D、公寓市场C选项属于商业物业市场。
参见教材P37。
问题：[单选]将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是（）。
A.按房地产用途细分B.按增量存量细分C.按交易方式细分D.按目标市场细分问题：[单选]2011年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡,商品住房3750万㎡，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置量为450万㎡，则该市2011年末的商品住房空置率是。