房地产市场及其运行规律(精)
房地产租金 Real Estate Development
供给指标 存量 新竣工量 灭失量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值
19
第四节 房地产市场的特性与功能
一、 房地产市场的特性
1、市场供给的特点：缺乏弹性，非同质性 2、市场需求的特点：广泛性，多样性，融资性 3、市场交易的特点：产权交易，法律性，代理性 4、市场价格的特点：位置决定性，上升性，
个别因素影响性
Real Estate Development
20
第四节 房地产市场的特性与功能
二、 房地产市场的功能
1、配置存量房地产资源和利益
2、显示房地产市场需求变化
影响因素：未来预期收益变化，政府税收政策影响，
收入水平变化或消费观念变化，原用于其他方面资金的介
价格入和土地供给的变化
价格
S
S
P1
RE金融市场
建筑材料市场
土地市场
RE开发建设市场
RE销售市场
RE消费市场
中介服务市场
物业管理市场
房地产市场运行机制基本架构
Real Estate Development
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第五节 房地产市场的运行规律
一、 房地产空间市场与房地产资产市场
1、房地产空间市场 生产、生活空间
2、房地产资产市场 获取投资收益：租金，转让增值收益
增长曲线围绕趋势线上下波动，由此反映经济增长与经济
波动的关系。
经济波动是重复出现扩张与
GDP
收缩的周期波动，经济周期
潜在的GDP 则可称为从波峰到波谷周期
水平线 性运动的经济波动。
产生根源 社会总供给和总需
T 求两个对立面的矛盾和统一。
Real Estate Development
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第五节 房地产市场的运行规律
Real Estate Development
12
第二节 房地产市场的供求关系
三、房地产市场的供求均衡和非均衡
1、供求均衡 RE供求均衡原理的现实意义： ✓在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给
和需求的变动，重视其均衡状态的状况，及时调整生 产经营策略和计划；
✓在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等
1、供求均衡
即供给与需求的均衡状态，是指房地产商品的供给 价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致 的房地产经济运行状态。
价格
S
P
E
D
0
M
数量
Real Estate Development
9
价格 P1 P
0
H
hS
1
D1 数量
Real Estate Development
10
价格 P P1
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第三节 房地产市场结构与市场指标
三、房地产市场指标
需求指标
国内生产总值
交易指标 销售量 出租量 吸纳量 吸纳率 吸交纳易周期 预指售标面积 房地产价格指数 房地产价格
人口数 城市家庭人口 就业人员数量 就业分布 城镇登记失业率 城市家庭可支配收入 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数
国外做法：
✓在海外住房空置率研究中，都没有把已经出售或出租 但是没有人居住的房屋统计在内。
✓盖伯瑞（Gabriel）和诺萨特（Nothaft）将住宅空置 分为两类：偶然（Incidence）空置和长期（Duration） 空置。偶然空置取决于人口流动，而长期空置是市场 搜索的必然结果。长期空置不可避免；偶然空置和产 业结构变化、就业机会及移民流动等要素密切相关。
Real Estate Development
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S2空置率
有人说：“按国际通行惯例，空置率在5%至10%之间为合理区； 空置率在10%至20%之间属危险区；空置率在20%以上为严重 积压区，极度危险。” ？？？？？
所谓～“国际警戒线”恐怕凭空杜撰，说话者试图传递何 样信息？
住宅空置是一个市场显现，除了加强银行信贷纪律之外， 不需要设置什么“警戒线”。
Real Estate Development
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第五节 房地产市场的运行规律
二、 房地产市场的周期循环
6、房地产市场的投资周期
C
B A
D E
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第五节 房地产市场的运行规律
二、 房地产市场的周期循环
7、房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 两者相互联系和相互影响，投资周期在第一阶段和
0
S
D2 Q2 Q1 Q
D1 数量
Real Estate Development
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第二节 房地产市场的供求关系
三、房地产市场的供求均衡和非均衡
1、供求均衡 RE供求均衡原理的要义：
✓是供给和需求两种力量相互作用、相互变化的结果 ✓均衡状态的构成要素，不但包括供、需价格，而且还
包括供、需数量一致，二者缺一不可，且相互联系、 影响 ✓供、需数量一致，微观上，表示特定市场、特定房地 产商品的供求数量相当、供求结构吻合；宏观上，表 示一个城市或一个国家的RE供、需数量相一致
R
P
D1
R1
D
D
D1
0
M
M1
销售数量 0
Real Estate Development
L1 L
出租数量
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第四节 房地产市场的特性与功能
二、 房地产市场的功能
3、指导供给以适应需求的变化
变化原因：
建设新的房地产项目或改变原来物业使用方式变化
租售价格变化 4、指导政府制定科学的土地供给计划 5、引导需求适应供给条件的变化
三种状态： A、总量性供不应求状态 B、总量性供过于求状态 C、结构性供求失衡的状态
！均衡是偶然的，几乎是不存在的； ！非均衡状态是绝对的，常见的。
Real Estate Development
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第二节 房地产市场的供求关系
三、房地产市场的供求均衡和非均衡
3、RE市场供求均衡条件及其实现 A、深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化 B、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场 条件 C、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需 求的总量均衡 D、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调
二、 房地产市场的周期循环
1、定义 是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现
象，且此现象重复发生。 2、房地产周期循环的原因 供需、信息、心理、政策、制度、时间等。 3、传统房地产周期理论的主要内容 扩张，缓慢，萧条，调节，复苏，再次扩张
Real Estate Development
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第五节 房地产市场的运行规律
Real Estate Development
6
第二节 房地产市场的供求关系
二、房地产市场的供给
1、概念 房地产供给：是指在一个特定时期内，房地产开发
商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。 2、房地产供给的特点 1）房地产供给缺乏弹性 2）房地产供给具有层次性 3）房地产供给具有滞后性
第二章 房地产市场及其运行规律
1 2、房地产市场的供求关系 3、房地产市场结构与市场指标 4、房地产市场的特性与功能 5、房地产市场的运行规律 6、政府对房地产市场的干预
第一节 房地产市场概述
一、房地产市场的概念
房地产市场： 是指房地产商品交换的领域和场所。 从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场 所以及一切交易途径和形式。 是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的 当事人之间错综复杂的经济利益关系。
2、社会经济力量
——金融业的发展 ——信息、通讯技术水平的提高 ——生产和工作方式的转变 ——人文环境的变化 ——自然环境的变化 ——政治制度的变迁
Real Estate Development
4
第二节 房地产市场的供求关系
一、房地产市场的需求
1、概念 房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种
经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线沿 着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均衡状 态。
Real Estate Development
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第二节 房地产市场的供求关系
三、房地产市场的供求均衡和非均衡
2、供求非均衡
即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格 与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致， 或者两者都不一致的经济运行状态。
Real Estate Development
7
第二节 房地产市场的供求关系
二、房地产市场的供给
3、房地产供给的影响因素 1）房地产开发成本 2）政府政策的变化（土地增值税费） 3）对未来的预期
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8
第二节 房地产市场的供求关系
三、房地产市场的供求均衡和非均衡
Real Estate Development
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第三节 房地产市场结构与市场指标
一、房地产市场结构
包括： 总量结构：开发与销售之间的数量结构 区域结构：全国不同区域、同一城市不同区域（地
段） 产品结构：住宅（别墅、豪宅、商品房、经济适用
房、廉租房）、写字楼、商业用房 供求结构：供求档次和需求水平 投资结构：投资目的、投资方式
可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。 2、房地产需求的特点
1）房地产需求具有整体性 2）房地产需求具有区域性 3）房地产需求具有层次性
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5
第二节 房地产市场的供求关系
2016年房地产市场运行回顾及2017年展望：“平稳回落,分化发展”
10000
2000030000400002007200820092010201120122013201420152016
亿元
新增个人按揭贷款占房地产销售额比重(右)
宏观观察 2017年第3期(总第174期)
财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》
首套房144平方米以上房屋契税由3%降至1.5%;二套房契税由3%降至1%(90平米以下)等
2016-02-29 人民银行决定,自2016年3月1日起,下调人民币存款准备金率0.5个百分点
这是2016年第一次也是唯一的一次降准。
2016-03-25
一、2016年我国房地产市场运行回顾
2016年初以来,我国楼市快速升温,商品房销量、房价涨幅等多项指标均创历史新高。总的来看,房地产市场发展呈现以下特点:
一是房地产销售快速增长,房地产开发投资止跌回升。2016年,房地产销售面积为15.7亿平方米,销售额为11.7万亿元,均为历史最大值。同期,房地产开发投资10.26万亿元,同比增长6.9%,比2015年上升5.9个百分点。
资料来源:Numbeo ,作者计算
第四,造成经济运行“脱实向虚”,产业空心化风险加大。由于房地产等行业的利润率显著高于工业企业,产业资本出现“脱实向虚”的倾向,一些家电、服装等制造业企业纷纷进入房地产业,如有“小家电之王”之称的苏泊尔、服装巨头雅戈尔等制造业龙头,放弃数十年打拼的主业,专攻地产投资。与此同时,大量上市企业也纷纷通过各种手段进入房地产或其它金融领域,其收入更多依赖于金融投资等非主营业务收入。数据表明,企业经营活动净收益占利润总额平均值由2005年最高点的98%下降至2015年的80.7%(图6)。
报告房地产市场销售周期分析
报告房地产市场销售周期分析房地产市场作为我国经济的重要组成部分，对于国内外投资者、开发商以及购房者来说，都具有重要意义。
了解房地产市场销售周期对于制定投资策略、预测市场走势以及购房决策具有重要的指导意义。
本报告将对房地产市场销售周期进行分析，以帮助各类参与者更好地理解市场运作的规律。
一、背景介绍房地产市场销售周期是指从开发商推出项目到最终售罄的整个时间周期。
销售周期的长短直接影响到房地产市场的供需关系、价格走势以及市场风险等方面。
因此，了解销售周期对于投资者和开发商来说至关重要。
二、销售周期的影响因素1. 供需关系：市场供需关系是决定销售周期长短的最主要因素之一。
当供大于求时，销售周期相对较长，反之则相对较短。
2. 土地开发周期：土地的开发、规划以及审批等环节也会影响销售周期。
一个高效的土地开发流程可以缩短销售周期。
3. 宏观调控政策：政府对于房地产市场调控的政策也会直接影响销售周期。
例如，限购、限贷等政策措施会导致销售周期延长。
4. 房地产企业集中度：市场上竞争激烈的房地产市场，由于企业众多，销售周期相对较长；而当市场上主导企业较少时，销售周期相对较短。
三、销售周期的影响1. 对投资者的影响：投资者可以通过分析销售周期预测未来市场走势，从而制定相应策略，降低投资风险。
2. 对开发商的影响：了解销售周期可以帮助开发商合理安排项目开发计划，优化销售策略，提高销售效果。
3. 对购房者的影响：购房者可以通过了解销售周期合理地选择购房时间，以获取更好的购房体验和投资回报。
四、案例分析以某城市的住宅项目为例，分析该项目的销售周期。
该项目共推出500套住宅，销售周期为12个月，销售方式采用抢购模式。
开发商通过一系列营销手段，吸引了大量客户参与抢购，最终在12个月内售罄。
五、结论与建议1. 销售周期的长短受多种因素的影响，供需关系、土地开发周期、宏观调控政策以及房地产企业集中度等都是起到关键作用的因素。
2. 投资者、开发商和购房者都应该重视销售周期的分析和预测，以帮助他们做出更明智的决策。
思源经纪2016年北京房地产市场总结及2017年市场走势分析71P
01
明确商品房现房销售备案制度
《通知》规定，房地产开发企业要依据不动产权证或者房屋所有权证所载明的房屋范围申请现房销售备案，同一证下未申请销售的房屋,不得再次申请 现房销售备案。开发企业现房销售需要提交一房一价表、开发企业资质证书、不动产权证等6项材料
宏观经济指标 | 新增人民币贷款
0
2008年以来新增人民币贷款及同比变化
信贷宽松：新增人民币贷款7946亿元， 同比增长12.1%
新增人民币贷款（亿元） 同比增长
0% -200% 200%
600%
800%
400%
1000%
1200%
1400%
1600%
数据来源：中国人民银行
7
宏观经济始 收紧，合肥限贷、 廊坊限购，南京、 苏州、厦门、天 津、杭州限购限 贷，其他多数城市 以加强市场监管为 主
伴随北京930（京 八条）发布，此后 26个城市相继颁发 约60轮紧缩调控政 策，中国楼市进入 深度调整期。 三四线城市嘉兴及 下辖嘉善县、张家 口怀来县首次限购
经济依据
政策依据
供需依据
一、经济环境
100000
9.90% 6.10% 7.70% 10.60% 9.4%
200000
300000
400000
500000
600000
700000
800000
0 2008年1季度 2008年1-2季度 2008年1-3季度 2008年1-4季度 2009年1季度 2009年1-2季度 2009年1-3季度 2009年1-4季度 2010年1季度 2010年1-2季度 2010年1-3季度 2010年1-4季度 2011年1季度 2011年1-2季度 2011年1-3季度 2011年1-4季度 2012年1季度 2012年1-2季度
物业经营管理必过提纲(第五章--房地产市场与市场分析)
第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念广义上的房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式，狭义上的房地产市场是指当前潜在的房地产买者和卖者以及当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
房地产市场是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。
二、房地产市场的运行环境（一)社会环境包括人口数量及结构、家庭数量及结构、各地的风俗习惯、民族特点等。
（二）政治环境是投资者最敏感的问题。
（三）经济环境包括经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等.(四）金融环境（五）法律制度环境（六)技术环境(七)资源环境(八)国际环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量(一）影响房地产市场发展的社会经济因素1、社会因素包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等。
2、经济因素包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。
3、政策因素包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。
（二)影响房地产市场转变的社会经济力量包括金融业的发展、信息和通信技术水平的提高、生产和工作方式的转变、人文环境的变化、自然环境的变化、政治制度的变迁。
第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，需求数量与价格呈逆相关关系。
除了价格,还有以下因素会影响商品住宅的需求：收入的变化、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。
二、房地产市场的供给供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线,供给数量与价格呈正相关关系.除了价格，还有以下因素会影响商品住宅的供求:房地产开发成本、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。
哈尔滨市房地产市场形势分析doc9(1)
哈尔滨市房地产市场形势分析doc9(1)哈尔滨市房地产市场形势分析截止2003年11月份，哈尔滨市固定资产完成投资311.8亿元，同比增长22.8％，GDP总量为1267.4亿元，同比增长13.6％。
在宏观经济快速增长的大背景下，哈市房地产市场继续保持平稳良性的发展势头。
一、2003年哈尔滨市房地产市场运行情况（一）商品房市场运行情况1、房地产开发规模继续增长。
截止11月末，哈市市区房地产开发规模为1053.44万平方米，同比增长31.2％，新建房地产开发规模517.3万平方米，同比增长26.8％。
其中，住宅建设规模713.89万平方米，同比增长28.9％，占房地产开发规模的67.7％。
其中经济适用住房建设规模236.08万平方米，同比减少14.9％。
规模增长一是因为有实力开发企业的加入，二是因为成片开发项目的增加，三是因为危改力度的加大，四是因为大力发展松北新区建设。
2、房地产开发投资继续增长。
截止11月末，哈市市区房地产开发完成投资82.5亿元，占全市固定资产投资的26.5％，占全市GDP总量的6.5％，同比增长26.7％。
其中，住宅完成投资49.27亿元，同比增长23.5％，占房地产开发投资的59.7％，其中经济适用住房完成投资12.8亿元，同比减少18.1％，占房地产开发投资的15.5％。
3、房地产开发竣工规模继续增长。
截止11月末，哈市市区房地产开发竣工规模237.44万平方米，同比增长28.6％。
其中，住宅竣工规模187.42 万平方米，同比增长26.8％，占房地产竣工规模的78.9％。
其中经济适用住房竣工规模117.08万平方米，同比减少13.2％，占房地产竣工规模的49.3％。
4、商品房销售量继续增加，市场价格稳中有升，商品房价格与哈市城镇居民可支配收入、商品零售价格同步增长。
截止11月，哈市市区房地产销售规模247.1万平方米，同比增长29.4％，销售金额为57.42亿元，同比增长36.7％，平均价格为2324元／平方米，同比增长5.6％。
中国房地产市场的发展及常见问题郭冬梅
经济研究导刊ECONOMIC RESEARCH GUIDE总第186期2013年第4期Serial No．186No．4，2013随着市场经济体制的逐步建立，房地产市场已发展起来，房地产的买卖、租赁等行为日益活跃，由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。
其中存在的新情况、新问题很多，亦有多年以来未彻底解决的老问题。
一、中国房地产业的发展新中国成立以来，房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近二十年，每次都呈现六至八年的周期性规律。
第一次高涨期来自２０世纪８０年代初期，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。
第二次高涨期起始于１９８８年《宪法》和《土地管理法》修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市。
这一高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于１９９３年落下帷幕。
第三个高涨期起始于１９９８年国家住房制度改革。
停止福利分配住房，实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。
国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。
二、房地产案件中常见问题１．无效房屋租赁合同的认定及处理。
房屋租赁是一种民事行为，它适用民法通则关于无效民事行为的规定，“下列民事行为无效：（１）无行为能力人实施的；（２）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（３）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（４）恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益的；（５）违反法律或者社会公共利益的；（６）经济合同违反国家指令性计划的；（７）以合法形式掩盖非法目的的。
”除此之外，房屋租赁行为还应受一些特别法的约束，如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等。
房地产经济学概述
房地产经济学概述简介房地产经济学是研究房地产市场和房地产经济的学科，它涉及到房地产的供求关系、价格形成、资金流动、政策调控等方面的内容。
房地产经济学对于了解房地产市场的运作规律、预测未来的趋势以及制定合理的政策具有重要意义。
本文将主要介绍房地产经济学的基本概念、主要理论和研究方法。
基本概念房地产市场房地产市场是指房地产买卖活动的场所和组织。
房地产市场依托于法律制度和市场机制，通过供求关系来决定房价，并通过沟通、交易和调节等方式使房地产资源得到配置和利用。
房地产经济房地产经济是指房地产市场与经济系统之间的相互联系和影响。
房地产经济包括房地产的产业活动、房地产投资与融资、房地产政策与管理等方面，对国民经济和社会发展具有重要的影响。
供求关系房地产市场的供求关系决定了房价的运行机制。
供给方包括房地产开发商和个人房地产出租者，需求方包括购房者和租房者。
供给方提供房源，需求方表达购买或租赁的意愿，供求双方通过协商或交易，最终确定房价。
房地产经济周期房地产经济周期是指房地产市场呈现出的周期性波动。
一般分为上升期、高峰期、下降期和低谷期四个阶段。
房地产经济周期的波动与宏观经济周期、政府政策、金融环境等因素密切相关。
主要理论土地价值理论土地价值理论是房地产经济学的基础理论之一。
它认为土地的价值是由土地的位置、用途、市场需求等因素决定的。
土地有限，而需求却不断增长，因此土地的价值通常会随着市场需求的增加而增加。
房地产投资理论房地产投资理论主要研究房地产投资的收益和风险。
它关注投资者对于房地产的购买、持有和出售决策，以及这些决策对投资者收益的影响。
房地产市场均衡理论房地产市场均衡理论研究房地产市场供求关系的调节和均衡机制。
主要包括需求与供给的均衡、价格的形成和调整，以及市场交易的影响因素等方面的内容。
房地产金融理论房地产金融理论主要研究房地产市场的融资机制和金融工具。
它涵盖了房地产贷款、抵押、证券化以及房地产金融市场的运作等方面的内容。
1第一讲 市场是如何运行的
第二节 供给
供给（Supply）：是在一定时期内，在一定价格条件下企业愿意生产并销售
某种商品的数量。 • 单个厂商的供给，是指在某一特定时期内，厂商在各种价格水平下愿意并
且能够提供的某种商品的数量。如果厂商仅有提供商品的意愿而无提供的 能力，那么此时的供给并非现实供给。
经济学原理十六讲
14
College of Business : Chengdu University of Technology
果缺其中的一个条件，就不构成真正意义上的需求。没有意愿谈不上需求；没有支付能力， 则只是一种需要而不构成现实的需求。
思考：为什么中国人跑到日本去买马桶？是供给问题还是需求问题？
经济学原理十六讲
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College of Business : Chengdu University of Technology
• 价格预期
-预期价格的高低与消费者当前消费，存在同方向变动关系。即预期价格上升，消费
者当前需求将会增加，反之，则相反。
6
College of Business : Chengdu University of Technology
经济学原理十六讲
第一节 需求
• 个人需求函数则表现为一个多元函数，如果要建立商品需求与诸因素的对应关 系，则存在：
第一讲 市场是如何运行的
经济学原理十六讲
1
College of Business : Chengdu University of Technology
本讲需要回答的问题？
• 市场是如何配置资源的？ • 均衡价格是如何形成的？ • 影响需求和供给变化的因素有哪些？ • 弹性原理有什么作用？ • 政府征税究竟由谁来负担？
2011中原策划基础知识培训篇
2.5.4.1 效用
消费者决策：指消费者在既定的预算支出条件下，为使自己获得最大的消费满足而 做出的消费选择。 效用：消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度。其取决于两种因素，一是 商品的自然属性可以满足人们的某种使用的需要；二是人们在消费某种商品 时对满足的主观感受。
41
二 、 房地产市场
2.7 房地产市场的运行规律
② 房地产市场的周期循环
• 传统的房地产周期理论认为：房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模 式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次 扩张的过程。
17
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
⑥ 常规物业实用率
• 多层住宅：90-93% 小高层及高层住宅：80-88% 写字楼物业:70-75% 商铺物业：50%左右
• •
18
一、房地产基本概念
1.6 常用的房地产术语
⑦ 不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）
• 1平方米= 10.764平方英尺
25
二 、 房地产市场
2.3 房地产市场的运行环境及其影响因素
房地产业的运行环境
社会环境 政治环境 经济环境 金融环境 法律制度环境 技术环境 资源环境 国际环境
主要影响因素
人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区和城市发展 形态等 政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外资 的态度等 城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基 础设施状况、利率和通货膨胀等 宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等 与房地产业有关的正式规则，包括现行的法律与相关政策 建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；而更为重要的是信 息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产信息化的要求 土地、能源等资源约束 国际资本流动和经济的全球化
房地产经济问题及发展趋向分析
房地产经济问题及发展趋向分析摘要：房地产经济是社会经济活动的重要内容，房地产市场是整个市场体系的有机组成部分，是一个国家向宏观经济发展的坚实基础和中坚力量。
本文阐述了房地产经济现状分析，存在的问题及发展趋向。
关键词：房地产；经济；问题1．房地产经济的分析1.1 房地产投资波动大。
尽管由于对房地产行业的投资收益前景看好，但是房地产投资需求具有一定程度上的投机性，因此也就缺乏消费需求的长期稳定性，导致在房地产经济周期的波峰阶段，投资需求加剧了开发规模的进一步扩大，而在房地产经济周期的波谷阶段，由于缺乏足够的消费需求，只会加剧房地产经济衰退的恶化，从而导致房地产经济剧烈的波动。
并且我国的房地产经济发展主要是由于产量、产值在原有技术水平和产品结构基础上的扩张或收缩，而不是伴随技术水平的升级和产品结构的高级转换，是一种数量型的简单扩张或收缩。
另外，由于投资结构不合理的状况，造成产品结构不合理，严重影响了房地产需求，房地产产品包括经济适用房、中档商品房、高档商品房和别墅等三部分，相比之下高档商品房的波动幅度和频率都高于中低档商品房，表现为明显的高档商品房倾斜性波动。
投资效益过低是我国房地产经济的另一大弱点，投资效益低，乘数效应小。
导致房地产经济效益低，从而影响了下一年的资本形成，使连续的投资扩张不能继续，投资扩张推动房地产行业增长的链条出现中断，行业增长不可避免地下降。
1.2 政策周期性波动明显。
转型期间我国房地产经济出现了明显的政策周期性特征。
近几年，央行对房地产信贷规模进行了严格的控制，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，以防止房地产泡沫的出现，并通过提高购买豪华住宅的首付比例和贷款利率、取消住房贷款优惠利率、提高第二套住宅和购买高档住房的贷款利率等措施，调整和改善房地产信贷结构。
房地产信贷管理政策和旨在抑制通货膨胀的利率政策对房地产经济产生了直接和间接的影响。
1.3 市场结构不合理。
我国房地产市场结构不合理，尤其是保障性住房供给短缺。