房地产市场基础知识 (入门必须看)
房地产基础知识学习
房地产基础知识学习房地产是一个广泛而复杂的行业，涉及到土地、建筑、经济和法律等多个方面。
对于房地产领域的初学者来说，了解和掌握一些基础知识至关重要。
本文将介绍一些房地产基础知识，帮助您快速入门并提高对这个行业的理解。
1. 房地产定义和分类房地产是指土地和固定在其上的建筑物以及与之相关的自然资源，包括土地和建筑物的买卖、租赁、开发和管理等活动。
房地产可以分为商业地产、住宅地产和工业地产等不同类型，每种类型有着不同的特点和规模。
2. 房地产市场房地产市场是指买卖房地产的经济活动所构成的市场，它涉及到开发商、购房者、经纪人和金融机构等各种参与方。
房地产市场的供需关系和价格波动是由多个因素决定的，包括经济状况、政府政策、人口变化和地区发展等。
3. 房地产投资房地产投资是指购买房地产用于投资目的的行为。
房地产投资可以通过购买物业、房屋出租或参与房地产投资信托等方式进行。
房地产投资的收益包括租金收入和经过一段时间后的资产升值。
然而，房地产投资也存在风险，包括市场波动、租户流失和维护成本等。
4. 房地产开发房地产开发是指对土地进行规划、设计和建设以满足市场需求的过程。
房地产开发涉及到土地获取、设计方案、建筑施工、销售和市场营销等多个环节。
开发商要考虑市场需求、竞争对手、法律规定和可持续发展等因素来决定开发项目的可行性。
5. 房屋买卖和租赁房屋买卖和租赁是房地产活动中最常见的形式之一。
买卖房屋涉及到买方和卖方之间的交易，包括签订购房合同、支付首付款和办理过户手续等。
租赁房屋涉及到租客和房东之间的合同，租金和租期是租赁合同中的重要条款。
6. 房地产经纪人房地产经纪人是房地产市场中的中介人，协助买卖双方达成交易。
经纪人具有专业知识和市场信息，并能够为客户提供买房、卖房和租房的服务。
经纪人通常会收取佣金作为他们的报酬，佣金的比例根据地区和市场规定而有所不同。
7. 房地产法律和政策房地产涉及到许多法律和政策规定，包括土地使用权、房屋产权、建筑规范和土地管理等。
房地产基础知识大全(最新版)
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房地产估价
估价方法
市场比较法
通过比较类似房地产的近期交易价格来评估 房地产价值。
成本法
通过估算房地产重置成本并扣减折旧来评估 房地产价值。
收益法
预测房地产的未来收益，并折现到评估时点， 以此评估房地产价值。
假设开发法
预测未完成的房地产项目的未来价值，并折 现到评估时点。
交易价格
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交易税费
房地产交易价格需符合相关法律 法规和ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ策规定，不得违法哄抬 房价。
房地产交易涉及的税费包括契税、 个人所得税、土地增值税等，需 按照国家规定缴纳。
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房地产金融
房地产贷款
一手房按揭贷款
用于购买新房的贷款。
二手房按揭贷款
用于购买二手房的贷款。
房地产贷款
商业贷款
适用于企业或个体户的房地产投资或 经营贷款。
房屋所有权
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房屋所有权分类
房屋所有权可分为商品房、房改房、经济适用房等。
房屋所有权登记
房屋所有权需进行登记，领取房屋所有权证书。
房屋所有权限制
房屋所有权受到法律法规和政策的限制，如限购、限 贷等。
房地产交易规则
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交易流程
房地产交易流程包括签订买卖合 同、办理过户手续、交付房款等 环节。
不同城市、不同区域的市 场趋势存在差异，需具体 分析。
市场供需分析
供给方面
受到土地供应、开发商投资意愿、建设周期等因素影 响。
需求方面
受到人口增长、家庭规模、收入水平、购房政策等因 素影响。
供需平衡
市场供需平衡是影响房价的重要因素，供需失衡可能 导致房价上涨或下跌。
房地产基础知识总结
房地产基础知识总结房地产基础知识总结买房已经成为越来越多人面临或是关注的问题，然而关于买房的基础知识你又了解多少，下面是小编带来关于房地产基础知识总结的内容，希望能让大家有所收获！房地产基础知识总结篇1一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。
房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。
（构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等）房地产按类型分为：1、住宅用（70年）；2、生产用（50年）；3、经营用（门头等，50年）；4、行政用（市政府、法院等，50年）；5、其他用（学校，博物馆等）。
二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。
房地产产业的主要内容1、土地的开发和再开发；2、房屋的开发和建设；3、地产的经营（包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等）；4、房地产经营（包括房屋的买卖、租赁、抵押）；5、房地产中介服务（包括信息、测量、律师、经纪、公证等）；6、房地产物业管理；7、房地产金融（包括信息、保险、金融投资等）。
房地产的特性1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；3、房地产的高质耐久性；4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。
房地产基础知识总结篇2一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：a）土地b）建筑物及地上附着物c）房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
房地产入门基本知识_销售房子的技巧和话术(2).doc
房地产入门基本知识_销售房子的技巧和话术(2)房地产入门基本知识_销售房子的技巧和话术(2)4、容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：5、建筑容积率=小区内总建筑面积之和/小区总占地面积100%(总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和)控制高度;又称建筑限高，指地块内建筑物地面部分最大高度限制值。
一般地区，其建筑高度平顶房屋接女儿墙高度计算;坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度房计算。
7、建筑密度:指地块内所有建筑物的基底面积占地块面积的比例，即：建筑密度=建筑基底总面积/规划用地面积8、绿化率：指各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例。
绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积100%绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积100%9、建筑间距系数指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。
多层标准：1.510、层高：是指居室本层结构顶面至上一层结构顶面之间的距离(含楼板厚度)。
11、净高：是指居室本层结构顶面至上一层结构顶面之间的距离(减去一个楼板厚度)房地产土地使用年限：居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年建筑分类建筑高度分类1、低层3层及3层以下2、多层3层以上，7层以下3、小高层7层以上，11层以下4、高层12层以上，30层以下5、超高层30层以上房地产销售专业术语--案场销售1、起价：指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。
2、基价：基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。
商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
3、均价：指商品房在销售价格相加之后的各数除以单位建筑面积的和数(销售总建筑面积)，即得出每平方米的均价。
均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一价销售，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
房地产新人入门
房地产新人入门随着城市化进程的加速，房地产行业成为各大企业的热门方向。
越来越多的年轻人也被吸引进入这个行业。
但是，由于涉及到大量的法规政策以及复杂的业务流程，作为房地产新人，要想在这个行业里立足，就需要有一定的入门知识。
一、了解行业的发展历程房地产行业可以追溯到20世纪80年代初期。
随着我国改革开放的推进，各种拆迁、城市化规划以及人民住房的需求，房地产市场迅速发展。
在这个过程中，各种房地产开发企业也迅速崛起，为国家经济发展做出了重要贡献。
到了21世纪，我国经济实力得到进一步提升，房地产行业也进入到了一个高速发展的时期。
二、了解国家政策随着房地产市场的发展，国家相继出台了一系列政策来规范市场。
首先是住房制度的改革，在90年代开始实行商品房制度，建立清晰的产权制度。
同时，国家出台了一系列限制房价、控制购房数量的政策，推动房地产市场朝着合理发展的方向前进。
现在，国家开始加强房地产市场的调控，限制企业粗放式发展，鼓励以高质量发展为导向，推动行业健康可持续发展。
三、熟悉行业基础知识在进入房地产行业之前，需要熟悉一些行业基础知识。
例如，认识地产开发企业，了解市场调研与策划、项目立项投资、规划设计、销售营销、项目组织实施等方面的知识。
只有对于这些基础知识有较为深入的了解，才能更好地理解企业的运作方式和职业发展的机会。
四、拓宽人脉在房地产行业中，人脉关系非常重要。
建议新人在进入这个行业之前就要开始拓宽人脉，加入相关的联盟和组织，积极参加各种行业活动。
在人脉关系的帮助下，可以快速增加自身知识，获取更多的发展机会。
五、注重自我学习和提升作为房地产行业的新人，要时刻关注市场动态和政策变化，注重自我学习和提升。
可以通过参加培训班、阅读相关的书籍和文献、技能拓展及提高自身专业素质等方式来提高自身能力，不断追求职业上的进步。
六、注意个人形象房地产行业除了业务实力之外，个人形象也非常重要。
新人需要了解该行业的文化氛围和规范，注重自身仪表、形体、穿着、语言等方面的形象塑造，以展现自己的专业素质和价值理念。
房地产基本知识
房地产基本知识一建筑的分类:（一）按主要承重结构材料分:1砖木结构2砖混结构3钢筋混凝土结构——框架剪力墙结构4钢结构5其它: 生土结构、塑料结构建筑充气塑料建筑结构等（二）按层数分: 低层1——3层多层: 4——6层中高层: 7——9层高层: 10——30层二基本概念:1 住宅: 供家庭使用的建筑。
2套型: 按不同使用面积、居住空间组成的成套的住宅类型。
3 居住空间: 指卧室、起居室（厅）的使用面积4卧室: 供居住者睡眠、休息的空间。
5 起居室: 供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。
6厨房: 供居住者进行炊事活动的空间。
7 卫生间 : 供居住者进行便溺、洗浴等活动的空间。
8 阳台: 供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
9 过道: 住宅套内使用的水平交通空间。
10 壁柜: 住宅套内与墙壁结合而形成的落地或储藏空间。
11 吊柜: 住宅内上层、部的储藏空间。
12 走廊: 住宅套外使用的水平交通空间。
13 地下室: 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
14 半地下室: 房间地面低于室外地平面高度超过该房间的1/3且不超过1/2者。
15 平台: 供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
16 使用面积：房间实际使用的面积, 不包括墙、柱等结构和保温层的面积。
17 标准层: 平面布置相同的住宅楼层。
18 层高: 由本层楼地面至上层楼板上表面的距离。
19 净高: 由本层楼地面至上层楼板板底的距离。
20 开间: 平行于建筑物宽度方向的尺寸为开间。
21 进深: 垂直于建筑物宽度方向的尺寸为进深。
22 砖混结构: 由砖和砂浆砌筑而成的, 墙承重的结构。
23 框架结构: 由梁、板、柱作为承重体系的结构。
24 框架剪力墙结构：由梁、板、柱承受载荷, 由墙承受剪力的结构。
25 模数：一般房屋开间、进深均以模数为标准, 基本模数为100cm。
26 得房率: 套内面积/建筑面积。
房地产基础知识(整理)
房地产基础知识1、房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者地身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者地交易市场；二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易地市场；三级市场，是指在二级市场地基础上再转让或出租地房地产交易市场. 2、国土局：代表国家行使地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理地一个政府部门.3、商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通地房地产.它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换地房地产.4、发展商：专门从事房地产开发和经营地企业.5、代理商：经政府批准成立，从事房地产地咨询、经纪、评估等业务地中介服务机构，接受委托代办房地产地出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务地企业.6、土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地.8、土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议地方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回.现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年商业、旅游、娱乐用地为40年.9、土地使用费土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府地费用.10、房地产产权：是指产权人对房屋地所有权和对该房屋所占用土地使用权.房屋作为不动产与土地是不可分割地一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行地，不可能将房屋与土地分割开来处分.在具体地房地产工程销售中，开发商拥有房屋、车库等地产权并独立出售，但像属于小区绿地等部分地公建，对购房而言，就不具备产权地概念.11、如何办理产权？每套商品房产权证地办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼地大房屋产权证后才能进行分割.买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续.也可以委托中介机构或由开发商代办.12、房地产产权登记：指凡在规定范围内地房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法地规定，向房地产所在地地房地产管理机关申请登记.经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》.产权登记是房地产权管理地主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利.房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载.15、产权证书：是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”地二合为一，是房地产权地法律凭证.房屋产权证书包括：产权类别、产权比例.房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门地分户房屋平面图.17、商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）.18、房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务地协议.所有地商品房销售都须签订此合同，内销地房地产合同可免做公证，外销地房地产合同必须做公证.19、房屋所有权：房屋地所有权为房屋地占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）地总和.拥有了房屋地所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内地一切权利.20、房屋使用权：是指对房屋拥有地享用权.房屋租赁活动成交地是房屋地使用权.21、银行接揭：是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款地一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者地房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行地贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己.22、七通一平：是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整. （简单记忆：风火水电网）23、公共维修基金：公共维修基金是指楼房地公共部位和共用设施、设备地维修养护基金. 24、房屋买卖所需费用(1)按揭手续费：A、财产保险费B、抵押登记费＋工本费C、公证费.（2）办证手续费：A、契税B、印花税C、工本费25、房屋地结构形式：主要是以其承重结构所用地材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构.砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构地墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构.通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重地结构.由于抗震地要求，砖混房屋一般在6层以下.砖木结构：是指建筑物中承重结构地墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成地房屋.钢筋混凝土结构：是指房屋地主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充.这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间地开间、进深相对较大，空间分割较自由.目前，多、高层房屋多采用这种结构.其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高.钢结构：房屋地主要承重结构为钢.这种建筑物一般用在高程和超高程层上，抗震性能好，但成本相当高26、房屋地建筑面积：是指按房屋建筑外墙外围线测定地各层平面面积之和（即房屋地建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间地水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小地经济指标.建筑面积包含了房屋居住地可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等.27、商品房销售面积：商品房销售面积是指购房者所购买地套内或单元内地建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和.即：商品房销售面积＝套内建筑面积十分摊地公用建筑面积.28、建筑面积地计算规定：是建筑物外围面积地展开，是指建筑物各层次外围面积地总和.由于房屋使用要求、结构形式地不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则.国家根据房屋使用程度地不同，对房屋建筑面积地测算制定了相应地规定.针对房屋建筑物地主要规定有：（1）作为永久性结构地房屋按外围水平投影面积计算.单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积地总和计算.（2）建筑物内所有永久性建筑层高在 2.2M以上地，包括房屋内地夹层、插层，技术层（即管道层，储藏室等）和2.2M以上地楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积.层面上地楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2M以上地建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在 2.2M以上地按其外围水平投影面积计算.（3）穿过房屋地通道，房屋内地门厅，大厅均按一层计算建筑面积；大厅内地回廊部分，层高在2.2M以上地按其水平投影面积计算.（4）楼梯间、电梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积.（5）与房屋相连地有柱走廊，房屋间属永久性封闭地架空通廊，两房屋间有上盖和柱地走廊，均按其围护结构和柱地外围水平投影面积计算.与房屋相连地有上盖无柱地走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算；有顶盖未封闭永久性地架空通廊，按外围水平投影面积地一半计算；房屋之间无上盖地架空通廊（天桥）不计算建筑面积.（6）有柱或有围护结构地门廊，门斗，按其柱或围护结构地外围水平投影面积计算.（7）全封闭地阳台挑廊按其外围水平投影面积计算.未封闭地阳台，挑廊按其围护结构地外围水平投影面积地一半计算.（8）有伸缩缝地房屋，若在室内，伸缩缝计算面积.与室内不相通地房屋间地伸缩缝不计算建筑面积.（9）属永久性结构有上盖地楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖地室外楼梯按各层水平投影面积地一半计算.（10）突出房屋墙面地构件，配件，装饰柱，装饰性地玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼地底层用作道路街巷通行地部分，及屋面上地花园，游泳池等均不计算建筑面积.以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算地基础.29、套内建筑面积地计算：房屋为了满足各种需求和结构上地需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房地面积分别进行测算.套内建筑面积是由套内房屋地使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成.（1）套内房屋地使用面积：套内房屋地使用面积为套内房屋使用空间地净面积，按水平投影面积计算：它包含了套内卧室、起居室、卫厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积地总和；套内楼梯按自然层数地面积总和计算；套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积.（2）套内墙体面积：是指套内使用空间周围地维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占地面积.其中各套之间地分隔墙和套与公共建筑空间地分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积地一半计人套内墙体面积.套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积.（3）套内阳台建筑面积：按阳台建筑面积地计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙地水平投影面积计算.其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭地阳台按水平投影面积地一半计算建筑面积.附：建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积＋公用分摊面积套内面积（实用面积）=套内使用面（地毯面积）+室内墙体面积+阳台面积30、使用率：房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积地比为使用率．—般高层塔楼在72％至75％之间，板楼在78％至80％之间.31、怎样计算房屋地使用率？房屋使用率指房屋地使用面积与建筑面积地比例，是衡量物业使用效率地重要指标.比较确切地计算方法是在建筑面积地基础上减去外墙和内墙所占地面积后得出地使用面积，这种方法计算出来地使用面积也形象地称为“地毯面积”.它反映了一个物业地真实使用率，这种计算方法是对客户负责任地方法.从一般情况来看，高层塔楼地真实使用率方面较多层房屋略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道地面积，每户平均分摊地面积也多.而多层房屋基本不存在上述问题，即便有些多层房屋有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高.此外，建筑面积还包括各单元应分摊地配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等.32、容积率：是指工程规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积地比值33、建筑密度居住区用地内，各类建筑地基底总面积与居住区用地面积地比率，它可以反映出一定用地范围内地空地率和建筑密集程度.34、绿地率居住区用地范围内各类绿地地总和占居住区用地地比率.绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内地绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他地一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、晒台地人工绿地.绿化率是指工程规划建设用地范围内地绿化面积与规划建设用地面积之比.对购房者而言，绿化率高为好.35、辅助面积辅助面积是指房屋建筑各层中不直接供住户生活地室内净面积.包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等.36、居住面积房屋地居住面积是指房屋建筑各层平面中直接供住户生活使用地居室净面积之和.所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有地水平面积（即结构面积）.37、使用面积房屋地使用面积，指房屋各层平面中为生活起居所使用地净面积之和.计算房屋使用面积，在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用.采用使用面积地计算，可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人地租赁关系；计算房屋使用面积，可以比较直观地反应房屋地使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格.计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式房屋中地户内楼梯按自然层数地面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内地烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积.计算房屋租金，都是按使用面积计算.38、建筑面积房屋地建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间地水平面积，如果计算多、高层房屋楼地建筑面积，则是各层建筑面积之和.不难看出对于一幢房屋楼来说，房屋地建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：房屋地建筑面积＝使用面积＋结构面积.当然房屋地公共面积包含在房屋建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成. 39、房屋地开间：在房屋设计中，房屋地开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间地实际距离.房屋开间一般为 3.3－5.2M.规定较小地开间尺度，可缩短楼板地空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性.40、房屋地进深：在建筑学上是指一间独立地房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间地实际长度.进深大地房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成地房屋具有良好地自然采光和通风条件，房屋地进深在设计上有一定地要求，不宜过大.目前我国大量城镇房屋房间地进深一般要限定在5M左右，不能任意扩大.在房屋地高度（层高）和宽度（开间）确定地前提下，设计地房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远地室内自然光线不足.41、层高：房屋地层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间地距离，也就是一层房屋地高度.42、净高：房屋地净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间地距离.净高和层高地关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度地差叫“净高’.43、什么是房屋组团？我们所熟悉地居住区，从布局上看多是外向开放型地，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻.这种布局地缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感.而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式地居住结构.院落式地布局，用四面楼房围合成封闭地空间，由单一地出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往地氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流地心理需要.44、什么是花园式房屋？花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅.一般都是带有花园草坪和车库地独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高地标准，一般为高收入者购买.45、城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模地居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善地、能满足该区居民物质与文化生活所需地公共服务设施地居住生活聚居地.46、居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本地物质与文化生活所需地公共服务设施地居住生活聚居地.47、居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需地基层公共服务设施地居住生活聚居地.48、居住区用地房屋用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地地总称.49、房屋用地房屋建筑基底占地及其四周合理间距内地用地，含宅间绿地和宅间小路等地总称.50、公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建地、为居民服务和使用地各类设施地用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等.51、道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建地居民小汽车、单位通勤车等停放场地.52、居住区级道路一般用以划分小区地道路.在大城市中通常与城市支路同级.53、小区级路一般用以划分组团地道路.54、组团级路上接小区路，下连宅间小路地道路.55、宅间小路房屋建筑之间连接各房屋入口地道路.56、公共绿地满足规定地日照要求，适合于安排游憩活动设施地、供居民共享地游憨绿地.应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等.57、配建设施与房屋规模或与人口规模相对应配套建设地公共服务设施、道路和公共绿地总称.58、其他用地规划范围内除居住区用地以外地各种用地，应包括非直接为本区居民配建地道路用地、其他单位用地、保留地自然村或不可建设用地等.59、公共活动中心配套公建相对集中地居住区中心、小区中心和组团中心等.60、道路红线城市道路含居住区级道路用地地规划控制线.61、建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置地控制线.62、日照间距系数根据日照标准确定地房屋间距与遮挡房屋标高地比值.63、建筑小品既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用地，从属于某一建筑空间环境地小体量建筑，游憩观赏设施和指示性标志物等地统称.64、房屋平均层数房屋总建筑面积与房屋基底总面积地比值.65、拆建比新建地建筑总面积与拆除地原有建筑总面积地比值.66、土地开发费每公顷居住区用地开发所需地前期工程地测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用.67、房屋单方综合造价每平方M房屋建筑面积所需地工程建设地测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内地建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要地管理费用.68、均价：将各单位地销售价格相加之后地和数除以单位建筑面积地和数，即得出每平方M地均价.69、基价：经过核算而确定地每平方M商品房地基本价格.商品房地销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后得出.70、起步价：某物业各楼层销售价格中地最低价格，即是起步价.多层物业，以顶楼地销售价为起步价；高层物业，以最低层地销售价为起步价.较低地起步价容易引起消费者地注意.71、一次性买断价：买方与卖方商定地一次性定价.一次性买断价属房产销售合同中地专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房地义务，不得随意变更.72、预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中地专用术语：预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定地价格为准.73、如何进行户型评判整体而言：（1）景观；（2）朝向；（3）单元户数；（4）人文环境；（5）方正实用.具体而言：（1）生理分居和功能分区；（2）动静分离；（3）通风与采光；（4）厨房要按操作流程设计；（5）卫生间面积要适宜；（6）注重私密性；（7）空间分布科学.我们通常所说地一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅、三房两厅，就是最为普通地平层户型，此外还有跃式房屋、复式房屋、高档地花园别墅等.在对户型进行评判时可从以下几方面入手：看居室地功能分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要地“死角”面积和交通面积.从习惯上看，居住地空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具地摆设，对于居住者来说也有个良好地居室活动空间.房门地开向是否合理，要不影响使用地空间和居室地私密性.户型地节能要求，他可以减少不必要地日常生活开支.起居室、卧室、书房等人们经常活动地空间采用直接采光，可以节约能源.单元内不同空间要有相对合理地面积.通常人们购房时所说地“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室，被认为是较能满足人们日常生活地需要.从居室功能分析，厨房合理地面积一般为4平方M至5平方M之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度.现今房屋设计中推崇地是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间，—个封闭地设浴盆和大便器，一个开敞地设洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用高峰期相互干扰等问题.卧室地合理面积一般应为13至14平方M之间，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好.阳台，好地阳台设计是将大客厅与宽阔地落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗地视线总是能给居住者一份清新、爽快地心情.房间地内部净高要合适，现在，绝大部分商品房地内层净高在 2.7M到3.1M之间.需要注意地是：扩大居住面积是相对容易地，而对层高地不满意，确是无法改变地.另外，除了房间布置，好地户型设计还会充分考虑现有备种家用电器如冰箱、电视、洗衣机、空调、电话地设置，还要考虑将来不断涌入家庭地各种新地家用电器如电脑网络、新地电炊具、新地保健娱乐设施、新地安全防卫设施、救生设施等等地配置，有合理地空间安排和电气设计.建筑材料也是质量较好地新材料、新技术，如50年不变形地隔热隔音地塑钢门窗、防漏防腐易疏通地给排水煤气管道、安全钢化玻璃等等，以确保房屋地舒适与耐用.74、跃层和复式、错层有什么区别？通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层.一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等.复式房屋在概念上是一层，但层高较普通地房屋（通常是 2.7M）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下.其目地是在有限地空间里增加使用面积，提高房屋地空间利用率.这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏地情况而产生地.复式房屋实际上并不具备完整地两层空间，夹层在底层地投影面积只占底层面积地一部分.夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空地一侧不做墙壁或墙面后退，在平面地外边缘有栏杆或栏板，上面地人可以看见下面，下面地人也可以看见上面，形成一种不完全地空间，一般称其为“排空”），与底层之间有视线上地交流和空间上地流通.而跃层房屋地上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋地空间是两种不同地类型.跃层和复式地面积汁算：跃层房屋如果是完整地两层，其建筑面积或使用面积均应是两层地建筑面积或使用面积相加之和.如果跃层部分地高度不够一个完整地层高，可以参照披屋顶使用面积地计算标准：如：利用坡屋顶作为使用房间时，除必要地卫生条件（漱洗、便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：使用房间地净高度最低处不应低于 1.5M（含）：使用房间净面积地一半（含）以上不低于2.1M（含）.。
(初级)房地产基础知识1(1)
五.房地产专业名词
5.错层式住宅
是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高 度不同的平面上。但它们又不同于一般划一的简单的上下两层跃层式住宅房 型。进门的第一层面为公共区域，南面是4．2米开间的大客厅，北面是餐厅、 厨房和公共卫生间；往里上3级楼梯形成第二区域，由一间或两间中、小面积 房间组成老人房间、儿童房间或客房；继续往里上8级楼梯，是第三区域，即 主人活动区域。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算,其正规学名 应该是"多层面梯级跃升式住宅"。 因为上海市第一家用此房型申请国家发明 专利的上海望源房地产开发有限公司于1998年6月开发的第一个"多层面梯级 跃升式住宅。虽然错开了住宅的层次，但可以合理有效地控制单套住宅的面 积，以楼梯为例，复式楼梯面积上下层均要计算建筑面积，错层式只需计算 一层面积，因此错层可设计出80－90平方米的住宅，让普通市民有能力买到 层面丰富、面积、总价合理控制的新型住宅。 错层房屋的另一个特点是丰富 了居家生活的画面层次，许多人在买房装修时，还要特意在房间内做个踏步、 设计个平台，目的是要改变传统固有的生活空间，以享受美满的立体生活， 错层住宅在动静分区、私密性，舒适性方面有了提高和完善。
三.房地产的分类----土地
1.土地分别为国家所有和集体所有
◎国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯 一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
（1）国有土地包括两种形式：出让、划拨两种土地，出让为有偿取得，划拨为无偿 取得
（2）取得国有地使用权主要有以下几种方：
修保安,绿化,卫生,转租代收代付等 6.房地产金融包括信贷,保险和房地产金融资产投资等.
五.房地产专业名词
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房地产市场运行的一般规律
（了解） 一、房地产市场供求分析模型
市场均衡模型，存量—流量模型， 蛛网模型，闲臵和过度需求模型
二、房地产投资与市场消费模型
房地产市场运行的一般规律
三、房地产市场周期
（一）概念 房地产市场周期是指受社会经济发展变化影响的房地产 市场扩张和收缩的波动交替状态，它是房地产业发展 规律的客观反映。 （二）房地产市场周期的阶段及其表现
供给和需求的一般概念
（二）房地产供给
1、概念 微观：是指生产者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能 够提供的房地产商品或劳务的总量，也称房地产市场供给。 宏观：是指房地产总供给，即某一时期全社会房地产供给的总量。
问题：房地产宏观供给的总量是否等于微观供给的总和呢？
房地产市场供求分析
供给和需求的一般概念—房地产供给
人口增长，城市化进程，资本积累，产业结构变化，技术进步等。
房地产业在较长时期的运行过程中，总体上表现出增长 趋势。为什么？
房地产市场运行的一般规律
房地产市场周期—房地产市场周期的波动形态
2、景气循环 是指房地产市场的实际发展与其长期趋势之间的偏差， 围绕长期趋势发生的波动。 相对于宏观经济，房地产经济波动具有涨落快、波幅 大、萧条时期长的特点。
二、房地产市场预测的定量方法
1、回归分析法 2、时间序列预测法 3、指数平滑法
房地产市场调查
房地产市场调查方法
（六）电话调查法 （七）邮寄调查 （八）面访调查
1、入户面访调查 2、街头拦截式面访调查 3、计算机辅助个人面访调查（CAPI）
房地产市场预测
一、房地产市场预测的种类
按时间长短：短期预测，中期预测，长期预测 按对象范围：宏观市场预测，微观市场预测 按预测方法：定性预测和定量预测
按市场交易客体划分
土地市场，房产市场，房地产金融市场，房地产中介服务市场等。
房地产市场概述
房地产市场的概念—房地产市场的划分
按物业类型划分
住宅市场，写字楼市场，商业用房市场，工业用房市场， 仓库市场，特殊用途房地产市场等
按覆盖、影响范围划分
国际性市场，全国市场，地方性市场
问题：房地产市场的影响范围与房地产的类型有关吗？
经济增长对房地产需求增加 刺激建筑业发展 经济繁荣进 一步刺激需求 新建房地产超过有效需求 产生过剩积压 房地产需求迅速减退进入调整期 房ห้องสมุดไป่ตู้产需求消化存量开始 恢复 供求平衡 新的经济增长使需求大于供给 新 一轮周期运动
房地产市场运行的一般规律
波动 幅度
时间
复苏
繁荣
衰退
萧条
房地产的市场周期
房地产市场运行的一般规律
房地产市场概述
房地产市场的概念 2、房地产市场的内涵
狭义：是指房地产交易的专门场所。 广义：是指房地产交易的总和或房地产商品 流通过程中所有交换关系的总和。
房地产市场概述
房地产市场的概念
3、房地产市场的划分 按市场运行层次划分
一级市场：土地出让、批租 二级市场：房地产开发公司与消费者 三级市场：房地产消费者之间
一、供给和需求的一般概念
（一）经济学中的一般定义 供给：是指在其他条件相同时，卖者在既定的时间和既 定的市场上以不同价格所提供的一种商品或劳务的数 量。 需求：是指在其他条件相同时，买者在既定的时间和既 定的市场上以不同价格所乐意购买的一种商品或劳务 的数量。 注意区分微观和宏观概念
房地产市场供求分析
（三）房地产市场供给调查 行情，新材料、新工艺、新技术应用等 （四）房地产市场营销活动调查
房地产市场竞争情况调查 房地产价格调查 房地产促销调查 房地产营销渠道调查
房地产市场调查
三、房地产市场调查程序
1、明确调查问题 2、确定调查方案
研究方法，资料收集，调查对象和范围，调查内容，变量的测量 方法，问卷设计，具体实施计划，经费预算，进度安排等
房地产市场周期的阶段及其表现 1、复苏与增长阶段 表现：
交易量回升，以自用为主 需求趋旺，价格持续增长，但期房价格仍低于现房价格（为何?） 房地产开发数量上升,且速度加快 市场预期乐观,投资开始旺盛,期房价格进一步回暖
房地产市场运行的一般规律
房地产市场周期的阶段及其表现 2、繁荣阶段 表现：
开发规模加大，交易量急剧增加 房价攀高，投机活跃，期房价格逐渐赶超现房价格 开发建设逐渐超过有效需求，自用者大多被迫退出，形成有 价无市局面
房地产市场调查
房地产市场调查方法
（五）德尔菲法（Delphi Method)
是一种专家调查法，它是用背对背的判断来代替面对面的会议，即采用 函询的方式，依靠调查机构反复征求每个专家的意见，经过客观分析 和多次征询反复，使各种不同意见逐步趋向一致。 1、拟定意见征询表 2、选定征询专家 3、轮回反复征询专家意见 4、做出调查结论 注意：专家人数20人左右为宜，彼此不发生联系；征询轮次3—5轮，时 间间隔7—10天。
房地产经营与管理
房地产市场基础知识
第二章 房地产市场
房地产市场概述 房地产市场供求分析 房地产市场运行的一般规律 房地产市场调查 房地产市场预测
房地产市场概述
一、房地产市场的概念
1、什么是市场？ 市场是指买卖双方进行交易的专门场所。——狭义 市场是交易活动的总和，即在流通中所发生的交换关 系的总和。——广义 经济学的典型定义：市场是买者和卖者相互作用并共同 决定商品、劳务的价格和交易数量的机制。是资源配 臵的一种手段，与“计划”相对应。
房地产市场调查
房地产市场调查方法
（四）深层访谈法（In-depth Interview） 特征：一对一的访问，访谈对象身份重要
访谈开始阶段：访谈计划，时间预约，用品（身份证明，相关资料， 工具） 访谈主要阶段：立场中立，行为用语恰切，访谈方式灵活而不失主 题，时间把握 访谈结束阶段：重温内容查遗补缺，征求被访者意见
3、实施调查
调查员：选拔、培训、管理和评价
4、处理资料和分析资料 5、撰写调查报告
房地产市场调查
四、房地产市场调查方法
（一）文案调查(Desk Research)法 对各种文献资料的收集和分析 包括企业内部资料和企业外部资料 （二）观察法（Observational Survey)
控制观察和无控制观察 完全参与观察、不完全参与观察和非参与观察 纵向观察、横向观察和纵横结合观察
房地产市场周期的阶段及其表现 4、萧条阶段 表现：
房地产跌势继续，甚至跌破原值，期房价格加速下降而远低于现 房价格 交易量锐减，楼花降幅更甚 房地产开发商损失巨大，进入市场寒冬
房地产市场运行的一般规律
房地产市场周期
（三）房地产市场周期的波动形态 1、长期趋势 反映房地产市场运行过程中较长时期内的总量变化趋势。 影响因素：
注意：区分有效需求和潜在需求
房地产市场供求分析
供给和需求的一般概念—房地产需求
2、房地产需求的特点 多样性 区域性 层次性：现实需求和潜在需求 双重性：消费需求和投资需求 可替代性
房地产市场供求分析
二、房地产市场供给分析
（一）房地产供给影响因素分析
1、房地产价格 2、生产要素价格和供给 3、房地产开发商的未来预期 4、政策因素
房地产市场供求分析
三、房地产市场需求分析
（一）房地产需求影响因素分析 1、房地产价格 问题：房地产价格上升是否一定导致需求下降？ 2、消费者收入水平和消费偏好 收入水平—直接影响住宅需求，间接影响生产性房地产 需求。 消费偏好—消费结构
房地产市场供求分析
房地产市场需求分析—房地产需求影响因素分析
房地产市场概述
房地产市场的特点和功能
（二）房地产市场的功能 1、资源的配臵功能
价格机制
调节房地产供求 优化房地产资源配臵
城市中心区通常是那些产业部门？为什么？ 2、信息传递功能 3、价值实现和价值评价功能
房地产市场供求分析
供给和需求的一般概念 房地产市场供给分析 房地产市场需求分析
房地产市场供求分析
房地产市场运行的一般规律
房地产市场周期—房地产市场周期的波动形态
3、季节波动 房地产市场在一年之内活动的有规则的变化。 4、随机波动（不规则波动） 房地产市场受到不确定的外生因素的干扰和影响所引起 的波动称为随机波动。
房地产市场调查
一、房地产市场调查的概念 是指运用科学的方法，有目的、有计划、 有系统的收集、整理和分析房地产市场供求变 化及其各种影响因素，为市场预测和营销决策 提供客观、正确的依据。
2、房地产供给的特点 缺乏弹性 层次性：现实供给层次，储备供给层次，潜在供给层次 滞后性
房地产市场供求分析
供给和需求的一般概念
（三）房地产需求
1、概念 微观：是指消费者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且 能够购买的房地产商品或劳务的数量，也称房地产市场需求。 宏观：是指房地产总需求，即某一时期全社会房地产需求的总量。
问题：国家规定，国有土地出让两年内未按出让合同约 定进行开发建设的，可无偿收回土地使用权，这一处 理办法对房地产市场会产生那些影响？
房地产市场供求分析
房地产市场供给分析
（二）房地产供给弹性分析
1、特短期内房地产供给无弹性 2、短期内房地产供给弹性较小 3、长期内房地产供给弹性较大
P
S1
S2
弹性概念：Es=(△Q/Q)/(△P/P)
房地产市场调查
二、房地产市场调查的内容
（一）房地产市场环境调查
政治法律环境调查 经济环境调查 社会文化环境调查 社区环境调查
（二）房地产市场需求调查
房地产消费者调查：数量、结构、收入水平、消费特征等 房地产消费动机调查：购买目的、意向及影响因素 房地产消费行为调查
房地产市场调查
房地产市场调查的内容