地下停车库物业价格评估案例分析
停车场法律分析案例(3篇)
第1篇一、案例背景近年来，随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，汽车保有量逐年攀升，随之而来的是停车难问题日益突出。
在众多解决停车难问题的途径中，停车场建设成为缓解城市停车压力的重要手段。
然而，在停车场建设、使用和管理过程中，也出现了诸多法律纠纷。
本文将以一起典型的停车场法律纠纷案例为切入点，对停车场法律问题进行分析。
二、案例简介某市某小区居民李某，在小区内购买了一套住房。
入住后，李某发现小区内停车位紧张，经常出现停车难的情况。
于是，李某向开发商反映，要求开发商在小区内增设停车位。
开发商在征得相关部门同意后，决定在小区内增设一个地下停车场。
地下停车场建设完成后，李某支付了停车费，开始在该停车场停车。
然而，在使用地下停车场的过程中，李某发现停车场存在诸多问题。
首先，停车场内的照明设施不完善，夜间停车存在安全隐患；其次，停车场内部分车位被施工单位占用，导致李某无法正常停车；最后，停车场的管理不规范，收费标准不明确，存在乱收费现象。
李某多次与停车场管理人员协商，但问题始终没有得到解决。
无奈之下，李某将开发商和停车场管理人员诉至法院，要求开发商和停车场管理人员承担相应责任。
三、案例分析1. 停车场建设法律问题（1）土地使用权问题根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，土地使用权出让、转让应当符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
本案中，开发商在小区内增设地下停车场，需要取得土地使用权。
若开发商未取得土地使用权，则其建设行为属于违法行为。
（2）规划许可问题根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，建设项目的选址、布局、设计等应当符合城乡规划。
本案中，开发商在小区内增设地下停车场，需要取得规划许可证。
若开发商未取得规划许可证，则其建设行为属于违法行为。
2. 停车场使用法律问题（1）停车合同关系本案中，李某与开发商之间形成了停车合同关系。
根据《中华人民共和国合同法》第二条规定，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
物业车库收费分析报告
物业车库收费分析报告根据最新的调查数据显示，车库收费已成为物业管理的一个重要收入来源之一。
因此，对车库收费进行全面分析，以便更好地发挥其作用，提高物业管理的收入水平，具有重要的意义。
首先，我们需要了解车库收费的相关情况。
调查显示，车库收费主要分为按小时收费、按天收费和按月收费三种方式。
其中，按小时收费适用于短时间停放的车辆，按天收费适用于临时停放的车辆，按月收费适用于长期停放的车辆。
不同的收费方式，对应着不同的车辆需求，因此，我们需要根据实际情况确定合适的收费方式。
例如，对于商业区域的停车场，按小时收费更能满足车辆短时间停放的需求，可以引导车辆快速流动，提高周转效益；而住宅小区的停车场，按月收费更能适应居民长期停放车辆的需求，稳定收益。
其次，我们需要考虑车库收费的定价策略。
调查显示，车库收费的定价与车库位置、周边交通环境、车位数量等因素密切相关。
在定价时，我们要充分考虑车主的消费能力，不能过高或过低，以免影响到车库的使用率。
定价过高，可能会导致车主选择其他停车场；定价过低，则无法达到预期的收益。
因此，我们需要根据市场情况和车库特点进行合理的定价，以最大程度地实现收入最大化。
最后，我们需要关注车库收费的管理和服务质量。
调查显示，车库管理员的管理水平和服务态度对于车库收费的影响程度很大。
良好的管理和优质的服务能够增加车主的满意度，提高车库的使用率。
因此，我们需要加强车库管理员的培训，提升他们的管理水平和服务意识。
同时，我们还可以考虑引入现代科技手段，如智能停车系统，提供更便捷的停车服务，提高车库的竞争力。
综上所述，对车库收费进行全面分析，有助于提高物业管理的收入水平。
通过选择合适的收费方式、制定恰当的定价策略以及加强管理和服务质量，我们可以更好地发挥车库收费的作用，提高物业管理的收益，为车主提供更好的停车环境和服务。
物业公司停车场管理案例分析八则
物业公司停车场管理案例分析八则物业公司停车场管理案例分析八则近年来，小区内丢车的案件时有发生，相当多的案例中物业公司承担了赔偿责任。
丢车赔偿动辄数十万，是物业公司较大的经营风险。
规避的方法，一是管理层面上，提升业务水平，避免丢车；二是法律层面上，完善法务操作，避免败诉。
笔者通过对几年来全国大量丢车案例的分析，将提出法律层面的操作建议。
本文无意对相关法律漏洞做出立法建议，也不想对法院判决公正与否做学理上的评价，只希望通过分析法院判决结果的“市场行情”，在现行的法律体系下，设计物业公司规避赔偿风险的切实可行的法务操作方法。
作为几家物业公司的法律顾问，笔者在立场上的倾向性，望读者谅解。
一、保管还是场地使用要明确小区丢车诉讼中经常出现争议的是，双方到底成立了保管关系还是场地使用关系。
以下是具有代表性的几个案例，笔者着重引述了法院的判决理由，这并不代表笔者认同其判决结果，但研究他们的现实意义在于：她代表着一种极大的可能性，相似的纠纷极有可能作出相似的判决，她就象是一个市场行情，让我们可以判断类似纠纷的一个大致结果，通过把握法院的判决思路，来指导我们的行为。
案例一某小区业主谢某按规定将车停放小区停车场内，并每月交纳停车费。
某日凌晨该车在停车场丢失，谢某起诉至法院要求赔偿。
物业公司提出，被告每天只收2元费用，如承担10多万元赔偿，显失公平。
天津市某区一审法院认为：“被告停车场管理制度明确要求车辆进停车场关闭报警器，管理人员应对车辆出入登记，看管好车辆，因此，停车场就应对场内的车辆负有保管义务。
事发当晚，管理人员对进入停车场的原告车辆进行了登记，足以表明停车场作为保管人接受了该车，并由其实际控制，但被告在保管过程中，未完全履行保管义务，造成原告车辆损失，应予以赔偿”。
被告不服上诉。
二审法院认为：“车主交纳了存车费用，并将车辆停放在停车场内，使该车处于上诉人监管之下，双方之间形成了有偿保管合同关系。
上诉人主张收取车辆占地费而非存车费，与其提供的有关部门颁发的收费许可证标明的“小区物业存车”的内容不符”。
西安市金科天籁城地下车位的评估价
西安市金科天籁城地下车位的评估价摘要：1.介绍西安市金科天籁城地下车位的评估价2.分析地下车位评估价的影响因素3.对比其他城市的地下车位评估价4.探讨地下车位评估价对购房者和开发商的影响5.总结西安市金科天籁城地下车位的评估价合理性正文：一、西安市金科天籁城地下车位的评估价近日，西安市金科天籁城地下车位的评估价引起了广泛关注。
据相关数据显示，该小区地下车位的评估价在西安市处于较高水平，引发了购房者和开发商的关注。
二、地下车位评估价的影响因素地下车位评估价的高低受多种因素影响，包括但不限于以下几点：1.地段：位于市中心、交通便捷的地下车位，评估价通常较高。
2.楼盘品质：高品质楼盘的地下车位，评估价也会相对较高。
3.停车位数量：停车位数量少的楼盘，地下车位评估价可能会更高。
4.政策因素：政府对地下车位的政策指导，也会影响其评估价。
三、对比其他城市的地下车位评估价相较于其他城市，西安市金科天籁城地下车位的评估价并不算过高。
在一些一线城市，地下车位的评估价甚至超过了百万元。
这也反映出我国城市间的经济发展水平和房地产市场的差异。
四、地下车位评估价对购房者和开发商的影响地下车位评估价的高低对购房者和开发商都有一定影响。
对于购房者来说，购买高价地下车位将增加购房成本，可能会影响购房意愿。
对于开发商来说，地下车位的高评估价可能会提高楼盘的整体售价，从而带来更高的收益。
五、总结西安市金科天籁城地下车位的评估价合理性综合考虑各种因素，西安市金科天籁城地下车位的评估价基本合理。
购房者和开发商在面对这一价格时，应根据自身需求和经济实力，做出明智的选择。
车库评估额
车库评估额车库评估是对车库的实际价值进行定量或定性的评估，以确定其在市场上的潜在价值。
车库作为停车、储物等功能的场所，对于房产的价值起着重要的作用。
下面是一份车库评估报告，总计约700字。
车库评估报告一、评估目的和背景本次车库评估的目的是为了确定车库的市场价值，以便于房屋交易或租赁时作为参考。
该车库位于城市某住宅小区，被认为是房产的重要附属设施。
评估工作根据市场环境、车库的管理状况、设施设备等因素进行综合考量。
二、车库介绍该车库位于住宅小区的地下，建筑面积约为30平方米，为钢筋混凝土结构，地面采用环氧地坪。
车库设有智能停车系统、安全监控设备和自动门等设施。
三、车库环境评估1.地理位置：该车库位于小区地下，靠近小区出入口，交通便利。
2.小区环境：小区环境整洁，绿化率高，居民素质较高。
3.安全性：车库设有安全监控系统，进出口设有门禁，车辆出入有记录。
四、车库管理评估1.管理费用：车库管理费用相对较低，包含卫生清洁、设备维修等。
2.管理人员：车库设有专业管理人员，定期进行巡查和维护，有效保障了车库的管理和安全。
五、车库市场评估结合车库的地理位置、环境状况和管理情况，以及当地房产市场的行情，预计该车库的市场价值在30万元左右。
根据附近房产的租金水平和出售价格，该车库的预计租金收益率约为5%-7%。
六、评估结论与建议根据以上的评估结果，该车库具备较高的市场价值和投资潜力，可以作为房产交易的重要资产。
若要提高车库的市场价值，可以考虑增加一些便利设施，例如增设电梯或提供VIP停车服务。
此外，在市场推广和宣传方面也需要加强，提高车库的知名度和吸引力。
七、风险提示车库作为房产的附属设施，其价值受到市场供需、投资环境等多种因素的影响。
投资者在购买或租赁车库时需慎重考虑市场风险，并充分了解相关法规和政策，确保自身权益。
另外，也需要关注车库的维护和管理，以保证其市场价值和使用效益。
八、评估人员信息本次评估报告由经过专业培训的房地产评估师进行评估工作，评估人员具备相关资格和丰富经验。
地下停车库物业价格评估案例分析
地下停车库物业价格评估案例分析2005-10-03王世春、高喜善、聂燕军北京首佳房地产评估有限公司一、地下停车库物业特点地下停车库属于一种较为特殊的物业，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其产生主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。
相对于其他物业，地下停车库存在如下特点：1、权属比较特殊。
地下停车库一般存在两种不同情况：开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权；地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。
上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。
另外，也会存在利用人防工程作为地下车库的情况。
2、计量单位比较特殊。
商品房的存在多种计量单位（套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等），国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的则只有一种：车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。
3、日常管理和服务相对特殊。
地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。
这种配套服务涵盖面较广，诸如：车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、维修等等。
由此，也导致另外一个话题，地下停车库的日常管理和服务，这也类似于住宅物业的小区配套问题，从某种意义上说，这在一定程度上决定了地下停车库的档次。
4、存在对租售对象的限制。
由于地下停车库与地上物业一同建设，主要作为地上物业的配套服务设施，一般情况下主要面对地上物业使用者，这在客观上限制了其租售对象。
同时，不同地区政府管理部门也出台了关于地下停车库的出售规定，如上海市房地局在《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》中就明确规定：'商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。
地下停车库物业价格评估案例分析教程文件
地下停车库物业价格评估案例分析2005-10-03王世春、高喜善、聂燕军北京首佳房地产评估有限公司一、地下停车库物业特点地下停车库属于一种较为特殊的物业，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其产生主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。
相对于其他物业，地下停车库存在如下特点：1、权属比较特殊。
地下停车库一般存在两种不同情况：开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权；地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。
上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。
另外，也会存在利用人防工程作为地下车库的情况。
2、计量单位比较特殊。
商品房的存在多种计量单位（套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等），国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的则只有一种：车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。
3、日常管理和服务相对特殊。
地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。
这种配套服务涵盖面较广，诸如：车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、维修等等。
由此，也导致另外一个话题，地下停车库的日常管理和服务，这也类似于住宅物业的小区配套问题，从某种意义上说，这在一定程度上决定了地下停车库的档次。
4、存在对租售对象的限制。
由于地下停车库与地上物业一同建设，主要作为地上物业的配套服务设施，一般情况下主要面对地上物业使用者，这在客观上限制了其租售对象。
同时，不同地区政府管理部门也出台了关于地下停车库的出售规定，如上海市房地局在《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》中就明确规定：'商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。
2.5停车库评估案例
房地产评估案例2.5停车库评估案例案例某估价对象是位于××小区19号西地块公寓地下车库，评估时为在建工程，评估目的为向银行办理抵押贷款手续提供价格参考依据，该评估对象为可转让项目，各项手续齐全。
根据评估对象的特点和周边房地产的实际情况，评估人员选取市场比较法和成本法作为最终的评估方法，在对这两种评估方法评估结果进行加权的基础上确定最终的评估价格。
一、个别因素分析委估对象是位于某市××国际公寓地下车库的对应分摊的出让国有土地使用权及在建工程（建筑面积14700平方米，分摊土地面积3207平方米）。
××国际公寓项目主要经济技术指标如下：总规划建筑面积111700平方米，其中地上建筑面积87100平方米，地下建筑面积24600平方米。
地下建筑面积中机动车停车库建筑面积14700平方米（设计停车位共526个，其中机械车位54个，非机械车位472个），人防建筑面积9900平方米（设计人防停车位共100个，其中机械车位40个，非机械车位60个）。
本次评估对象为可销售的地下车库，建筑面积为14700平方米，共设计机动车位526个，其中机械车位54个，非机械车位472个，所有可销售的地下车位都已取得了《某市商品房预售许可证》，目前尚未对外进行销售。
自评估基准日起地下车库用地尚可使用46.5年。
委估对象目前已经取得了《建设工程施工许可证》。
在估价时点2003年2月17日，地上部分建筑已经完成主体结构施工和外装修工程；地下车库工程已基本完成，其中非机械车位已全部建成且可投入使用；机械车位主要结构已安装完毕，所需的机械车位辅助材料都已购备入库。
该宗地红线外基础设施达到“七通”，红线内达到场地平整状态。
二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法和成本法作为本次估价的基本方法。
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地下停车库物业价格评估案例分析2005-10-03王世春、高喜善、聂燕军北京首佳房地产评估有限公司一、地下停车库物业特点地下停车库属于一种较为特殊的物业，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其产生主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。
相对于其他物业，地下停车库存在如下特点：1、权属比较特殊。
地下停车库一般存在两种不同情况：开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权；地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。
上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。
另外，也会存在利用人防工程作为地下车库的情况。
2、计量单位比较特殊。
商品房的存在多种计量单位（套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等），国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的则只有一种：车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。
3、日常管理和服务相对特殊。
地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。
这种配套服务涵盖面较广，诸如：车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、维修等等。
由此，也导致另外一个话题，地下停车库的日常管理和服务，这也类似于住宅物业的小区配套问题，从某种意义上说，这在一定程度上决定了地下停车库的档次。
4、存在对租售对象的限制。
由于地下停车库与地上物业一同建设，主要作为地上物业的配套服务设施，一般情况下主要面对地上物业使用者，这在客观上限制了其租售对象。
同时，不同地区政府管理部门也出台了关于地下停车库的出售规定，如上海市房地局在《关于地下车库预售申请及许可证发放等有关问题的操作口径》中就明确规定：'商品房项目附属的地下车库应优先满足本地块范围内房地产权利人购买、租赁。
取得预售许可证的地下车库，在预售期间仅可预售给本地块范围内的商品房预购人。
'另外，开发商在实际销售过程中也会面临鱼和熊掌的选择问题，因此，其地下停车库的租售方案总体上不能影响地上物业的租售是其基本原则。
二、地下停车库物业的价格特点由于地下停车库物业本身所具有的特殊性，因此其价格除具备一般房地产的价格特点，往往会表现出如下特点：1、价格往往和车位数挂钩，与一般商品房不同，地下停车库的销售价格往往会以“元/车位”的形式体现，因此，地下停车库的价格和最初原始投入紧密程度较低。
2、同一地区单位价格不会出现较大的变化，由于地下停车库自身地位和使用功能的特殊性，其单位价格往往不会象其他物业那样，呈现出比较鲜明的独特性。
同一地区地下停车库单位价格比较一致，也是地下停车库物业的价格特点之一。
3、价格受地上物业租售状况的影响，与地上物业相比，地下停车库物业在一定程度上处于从属地位，其价格的高低也受地上物业的租售状况影响，很难想象，在某宗地上，如果地上物业租售情况极不理想，而地下停车库会出现租售势头良好的情况。
三、地下停车库物业常见的评估方法地下停车库物业价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性物业；其次，应该考察其周边物业中类似物业的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。
一般而言，地下停车库物业价格评估可以采用市场比较法、收益还原法和成本法。
市场比较法的选择，取决于是否拥有大量地下停车库物业交易实例资料，同时评估对象应为可转让的物业。
在具体的评估过程之中，应注意区域因素和个别因素修正时指标选择和修正幅度的把握。
收益还原法的选择，主要基于评估对象属于经营性物业，有较为稳定收益，而在同类地区未能收集到可比交易案例时采用。
在运用收益还原法的过程中，同样应注意收益和费用的客观性，也应该将评估对象进行分类，看其属于出租型、商业、生产经营型中的哪一类。
另外，还原利率的确定也是一个难点。
成本法的选择，一般作为其他评估方法的补充，在前两种方法均不适用的前提下也可以作为主要评估方法。
在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本，利润率应按照开发地下停车库物业的平均利润水平确定，困难之处主要在于土地取得费用的确定，在土地取得费用分摊体系标准尚未建立时可采用平均分摊的方法。
[评估案例介绍]某估价对象是位于××小区19号西地块公寓组团地下车库，评估时为在建工程，评估目的为向银行办理抵押贷款手续提供价格参考依据，该评估对象为可转让项目，各项手续齐全。
根据评估对象的特点和周边房地产的实际情况，我们选取市场比较法和成本法作为最终的评估方法，在对这两种评估方法评估结果进行加权的基础上确定最终的评估价格。
报告的技术过程为：房地产估价技术报告一、个别因素分析委估对象是位于某市××国际公寓地下车库的对应分摊的出让国有土地使用权及在建工程（建筑面积14700平方米，分摊土地面积3207平方米）。
××国际公寓项目主要经济技术指标如下：总规划建筑面积111700平方米，其中地上建筑面积87100平方米，地下建筑面积24600平方米。
地下建筑面积中机动车停车库建筑面积14700平方米（设计停车位共526个，其中机械车位54个，非机械车位472个），人防建筑面积9900平方米（设计人防停车位共100个，其中机械车位40个，非机械车位60个）。
本次评估对象为可销售的地下车库，建筑面积为14700平方米，共设计机动车位526个，其中机械车位54个，非机械车位472个，所有可销售的地下车位都已取得了《北京市商品房预售许可证》，目前尚未对外进行销售。
自评估基准日起地下车库用地尚可使用46.5年。
委估对象目前已经取得了《建设工程施工许可证》。
在估价时点2003年2月17日，地上部分建筑已经完成主体结构施工和外装修工程；地下车库工程已基本完成，其中非机械车位已全部建成且可投入使用；机械车位主要结构已安装完毕，所需的机械车位辅助材料都已购备入库。
该宗地红线外基础设施达到'七通'，红线内达到场地平整状态。
二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法和成本法作为本次估价的基本方法。
（估价方法和估价步骤略）。
六、估价测算过程㈠、市场比较法求取地下车库房地产价格1、市场比较法求取非机械地下车库房地产价格⑴、选择交易案例根据替代原则，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个同类用途项目在全新条件下的市场价格进行比较。
表一：案例情况说明表案例项目名称位置用途交易日期售价 (人民币)1 ××××中路西侧地下车库 2003.2 100000元/个2 ××委估对象北侧地下车库 2003.2 100000元/个3 ××委估对象东侧地下车库 2003.2 120000元/个⑵、比较因素的选择（过程略）。
⑶、比较因素修正及市场比较法结果（过程略）。
非机械地下车位价格为：(111917+111897+121100)÷3=114971（元/个）地下非机械车位共有472个,则：非机械车位总价=114971×472=5426.63（万元）2、市场比较法求取机械地下车库房地产价格（过程略）地下机械车位价格为：(104527+104507+112005)÷3=107013（元/个）地下非机械车位共有54个,则：非机械车位总价=107013×54=577.87（万元）3、市场比较法求取地下车位总价地下车库总价=5426.63+577.87=6004.50（万元）地下车库楼面单价=6004.5÷14700=4085(元/平方米)㈡、成本法求地下车库房地产价格（1）土地取得费用（过程略），土地取得费用楼面单价为每平方米1000元。
（2）土地开发费（过程略），土地开发费为楼面单价200元/平方米。
（3）投资利息（过程略），计算公式为：投资利息= 土地取得费×[（1+贷款利息率）2-1]++土地开发费×[（1+贷款利息率）1.5-1]= 130（元/平方米）（4）投资利润考虑××市地下停车库项目土地开发的正常投资利润率及委托方投资利润收益实际情况，以10%作为本次土地评估的投资利润率。
则：投资利润=(土地取得费＋土地开发费)×利润率= 120（元/平方米）（5）土地成本费用=（1）+（2）+（3）+（4）= 1450（元/平方米）（6）土地增值收益（过程略），土地增值收益=145元/平方米（7）年期修正系数（说明过程略），年期修正系数=0.9570（8）土地使用权价格的求取待估宗地46.5年期土地使用权价格（楼面熟地价）=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×年期修正系数= 1526（元/平方米）（9）建筑物的建造成本（过程略），建造成本为1908元/平方米。
（10）管理费用和专业人士费用（过程略），管理费用和专业人士费用为167元/平方米。
（11）建造成本的利息和利润（过程略），建造成本的利息和利润为262元/平方米。
（12）建筑物成新率考虑到委估对象地下库尚未竣工投入使用，其装修及设备情况良好，故本次评估中建筑物综合成新率取100%，则：建筑物价值=（1908+167+262）×100%=2337(元/平方米)（13）销售费用（过程略），销售费用为251元/平方米。
（14）在建工程单价=1526+2337+251=4114(元/平方米)（15）在建工程总价=4114×14700=6047.58（万元）七、估价结果的确定委估对象为地下车库，由于周边同类物业交易市场较为活跃，市场比较法能够充分体现评估对象的市场价值；同时由于委估对象车库分为机械式和非机械式两种类型，运用成本法也能在一定程度上体现其组成部分市场价值的真实性。
因此，最终采用算术平均法计算最终评估价格结果，结果如下：在建工程楼面单价=4085×0.5+4114×0.5=4100（元/平方米）在建工程总价=4100×14700=6027.00（万元）。