我国养老地产发展现状剖析

我国养老地产发展现状

一、概念

养老地产概念的提出，始于上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。

养老地产是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。

养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。

2、与普通住宅的差异性

消费群的专一性：它是“针对老年人提供的住宅产品”

产品设计的特殊性：住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等方面符合老人的生理特点。

社区活动的广泛性：在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人约心理需要。

3、养老地产的优势

1）减轻子女养老压力，提高社会效率；

2）有利于老年人身心健康；

3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高；

4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。

4、养老地产的发展过程

目前我国养老地产正处于由老年公寓向老年社区发展过程中。

普通型养老院：有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。

医护型养老院：有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。

老年公寓：多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照食欲老年人居住的要求来设计和建造。（老年公寓即专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅）。与敬老院福利

院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。

老年社区：老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。

二、我国养老地产发展概述

1、发展背景

进入21世纪，随着我国人口老龄化时代的来临，我国政府加大了对养老产业的投入力度。仅2009年一年，国家就建立并逐步推广了“新农保”的全民养老保险制度。目前已经在10%以上的县展开了对60岁以上的农民发放国家基本养老金；在部分省市逐步开展了向80岁以上老人发放月度生活津贴；在全国新建了1000多家养老院和其他养老机构，使10多万五保老人开始进入养老机构受到养老护理；加强了全国养老行业的组织建设，成立了全国性的养老产业协会和三个行业性联盟，即长期照料行业联盟、养老产业发展联盟以及研究界推进的研究、护理、实践一条龙联盟。同时，政府正在就养老地产的逆向融资产品委托保监会积极进行研究，以解决有房无钱老人晚年生活费用支出问题；对涉及养老地产开发所关联的土地供应、税收政策、合作基金的设立以及服务行业标准征求意见；在养老产业的发展规划上则提出了以家庭养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为补充，构建符合中国国情的“9073”

养老格局（即：90%通过家庭照顾实现养老，7%通过社区照顾养老，3%入住养老机构集中养老）的指导思想。虽然说政府所做的以上工作还没有真正解决目前困扰我国养老产业发展的核心问题，许多工

作还处在研究、探索阶段。但传达出的政策信息是：政府正致力于

我国养老产业的稳妥发展，相关扶持政策将随着工作进度的加快逐

步推出，房地产行业进军养老地产项目的开发，其政策时机已经逐

步成熟。

从另一个角度分析，经过了连续几年的房价暴涨，在抑制住房

投机政策的高压下，房地产业正经历着一次大的调整。虽然没有人

能够预料此次调整的周期和调整的深度，但多元化的住房供给政策（保障房、廉租房、商品房并举），必将对房地产行业产生深远的影响。同时我们应该看到，传统的房地产大概还有15～20年的时间可以开发，这个阶段买房的主力是70后和80后，当90后成长起来时，他们双方父母家里都有房子，他们并不需要买房，需求量

也就减少了很多。而那时中国已经进入老龄化的高峰期，养老地产

或许将成为今后相当长一段时期内房地产行业的主力板块。因此，

养老住宅的开发与建设不仅是将来，也是现在迫在眉睫的事情。只

是由于现在养老地产所需要的金融政策、土地政策、配套政策的支

持还没有完全到位，商业模式也不够成熟，一旦条件具备，养老地

产将会是爆发式增长，每一个房地产商现在就应该未雨绸缪，早作

考虑和准备。

2、市场分析

社会化、规范化”；无真正针对老年生化、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善；；另外，

国内养老地产开发面临着土地资源昂贵、相关法律制度不够完善、养老地产与社会资金未能挂钩等一系列问题。

中国的养老地产基本上都学习美国的CCRC1（持续照顾退休社区）社区经验而来。现在的养老地产市场，尽管表面上风平浪静，但水面下已是暗流涌动。房地产行业中，万科、远洋、保利、首创等开发商均在酝酿着养老地产项目；保险行业，除了泰康之外，中国人寿、新华保险等多家企业也纷纷染指，一批养老地产项目将陆续浮出水面。从2013年开始，养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划，这就意味着，多年来桎梏着养老地产发展的“土地”瓶颈将被打开。但是目前国内开发的养老地产项目较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角，以北京、上海的养老地产发展最为成熟。

2、市场开发情况

1）发展阶段：养老机构—老年公寓—养老社区

文件；资金上，要寻求盈利模式与融资模式的创新，降低资金沉淀，拓展融资渠道；项目运营上，可利用相关的专业机构进行合作开发；营销上，强化宣传力度，配套与体验现行。

四、发展前景

1、中国正渐入老龄化社会，一个庞大的养老社区市场正悄然浮现。我国从1999年进入老龄化社会，老年人口的绝对量大，高龄化趋势明显，未富先老，空巢老人数量增加。据专家测算，目前全

国养老机构的床位至少缺300万张，未来20年每年新增60岁以上

老人600万人，其中有3%到5%需要养老机构，每年需要新增床位

25万张，加上目前缺的300万张，未来五年需要建425万张床位，

如果每套房按一个半老人算，需要建老年公寓283万套。[]

2、中国医疗保健产业的市场前景巨大。据专家研究，当人均GDP达到3000美元以上时，对医疗保健等服务性需求将会大幅上升，因此在医疗保健产业方面会出需要的服务范围增加、服务品质提升等，医疗保健产业的支出也会相应地提高。

3、我国养老服务业尚处于起步阶段。面临市场化严重不足、市场规范不够完善、资源挖掘度浅等现实问题，投资开发企业大都处

于同一起跑线上，市场竞争程度低，便于培育企业核心竞争力。

4、解决好老年人的居住问题是有效应对人口老龄化趋势的关键。我国当前的老年住宅在数量上供求不平衡，质量上无法满足老年人

的需求。部分老人没有自己独立居住的空间；大部分老年人住在老