201903_东莞_汇景樟木头汽车城项目_定位思考
【营销方案精品资源】冠和樟木头项目营销报告(定稿)
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整体形象好，商业价值高。
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10 结论：
0
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中心广场及附近物业分析
欧陆店铺及会所带有租约 中心广场内铺一楼经营良好，二楼中国基本空美置国
60
中心广场三楼博物馆正常开放，无收益
50
中心广场三楼办公室开发商自己使用
40
30 结论：
20 欧陆部分商业及带有租约，销售不难。由于门面 部分基本到期，建议销售时进行三年包租，年回
10 报6%。
0 中心广场一楼内铺经营稳定，可直接销售。二楼 绝大部分空置，建议进行五年6%返租。
中心广场写字楼及博物馆建议整体打包出售。
9
龙腾花园分析
中国
美国
临街店面形象差，主要经营专业产品及服务；
60
入口小，影响经营；
50
内铺一直空置且入口没封堵，影响投资心理；
40
无相关配套设施及大型停车场。
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即使走出困境，还远远不够！
龙腾/龙威如果按现在的案名来做销售推广，一方面与定位 不符合，形象相对独立，市场影响力弱。另一方面，制定符 合市场及投资者心理的价格及策略，才是成功的关键。
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走出困境，还要 找到出路！
寻求出路 寻求出路
寻求出路
寻求出路
寻求出路
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龙腾/龙威案名
龙腾花园、龙威花园必须与维多利广场同时入市，才能保证前两者的销售进度。既 能形成规模效应，又能节省推广成本。为此，我们建议“借用”现成的维多利广场 案名，打造连锁效应。
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贵公司本次的目标很明确，即欲将名下所有物业进行出售，包括正在经营的维多利广场、 空置已久的龙腾/龙威花园底商、中心广场部分商铺、欧陆部分商铺及一间会所以及正在使 用的写字楼和博物馆等。
房地产项目整体定位与物业发展建议
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不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
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作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
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都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
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安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高
可行性研究报告汽车城
可行性研究报告汽车城一、项目背景汽车产业一直是国民经济中的重要支柱产业，随着汽车消费水平的不断提高，汽车行业发展迅速。
随之而来的是汽车城的兴起，汽车城是指围绕汽车产业集聚的产业集群。
汽车城的建设可以有效促进汽车产业的发展，提升整个区域的经济实力，为当地居民提供更多的就业机会。
二、研究目的本次可行性研究报告的目的是对汽车城项目进行全面的分析和评估，明确项目的可行性，为项目的顺利实施提供决策参考。
三、项目概述本项目计划在某市规划建设一座汽车城，项目总投资额约为10亿元人民币，总占地面积约为1000亩。
汽车城将集中展示、销售各类汽车产品，设有汽车维修、改装、配件销售等相关服务设施，同时还将引入汽车文化、汽车旅游等元素，打造成为一座集汽车展销、汽车文化体验为一体的综合性汽车城。
四、市场分析1. 市场需求随着中国经济的快速发展，居民的消费水平不断提高，汽车消费逐渐成为热门话题。
据统计数据显示，目前中国汽车保有量已超过1.6亿辆，汽车市场规模庞大，市场需求旺盛。
2. 竞争分析目前市场上存在着众多汽车销售渠道，汽车4S店、汽车超市等竞争激烈。
为了在市场竞争中脱颖而出，汽车城需要通过创新服务模式、提升服务质量，吸引更多消费者。
五、资源评估1. 人力资源汽车城项目建设需要大量的相关人才，包括销售人员、维修技术人员、管理人员等。
本地人才市场需求较大，有利于项目人力资源的招募。
2. 资金资源项目总投资额约为10亿元，资金来源可以通过银行贷款、股权融资等途径融资。
此外，政府也可以提供一定的财政资金支持，鼓励项目的实施。
六、风险分析1. 政策风险汽车行业受政策影响较大，政府政策、法规的变化可能会对项目产生一定的不利影响。
2. 市场风险市场竞争激烈，汽车城的成功与否与市场环境息息相关，需在市场竞争中找到自身定位。
3. 技术风险汽车城设施涉及到一定的技术含量，需要具备一定的技术能力和管理经验，否则可能面临技术难题。
七、可行性分析综合以上分析，可以认为汽车城项目具备一定的可行性。
汽车城可行性报告
汽车城可行性报告一、引言随着汽车产业的快速发展和人们生活水平的提高，汽车已经成为现代社会不可或缺的交通工具。
在这样的背景下，建设一座汽车城的构想应运而生。
本报告将对建设汽车城的可行性进行全面分析，包括市场需求、选址条件、建设规划、运营模式、经济效益等方面，为决策提供依据。
二、市场需求分析（一）汽车销售量持续增长近年来，我国汽车市场呈现出蓬勃发展的态势，汽车销售量逐年攀升。
消费者对于汽车的需求不仅体现在交通工具的基本功能上，还包括对汽车品质、性能、舒适性等方面的追求。
这为汽车城的建设提供了广阔的市场空间。
（二）汽车消费升级随着居民收入水平的提高和消费观念的转变，消费者对于汽车的档次和品牌有了更高的要求。
高端汽车、新能源汽车等市场份额逐渐扩大，汽车城可以提供多样化的汽车产品和服务，满足不同消费者的需求。
（三）汽车后市场潜力巨大汽车售后服务、维修保养、零部件销售等汽车后市场的规模不断扩大。
汽车城可以整合相关资源，打造一站式的汽车后市场服务平台，提高服务质量和效率。
三、选址条件评估（一）地理位置汽车城的选址应考虑交通便利程度，靠近主要交通枢纽，如高速公路、铁路等，便于汽车的运输和物流配送。
同时，应选择在城市发展的重点区域或新兴区域，有利于吸引投资和人才。
（二）土地资源需要有足够的土地面积来建设汽车销售展厅、维修车间、停车场、物流仓库等设施。
土地价格和土地供应政策也是重要的考虑因素。
（三）周边配套选址周边应具备完善的基础设施，如供电、供水、排水、通信等。
同时，周边应有商业配套设施，如酒店、餐饮、娱乐等，为消费者和工作人员提供便利。
四、建设规划方案（一）功能分区汽车城应规划合理的功能分区，包括汽车销售区、汽车展示区、汽车维修区、汽车零部件区、汽车文化体验区、办公区、生活区等。
（二）建筑设计建筑设计应体现现代化、智能化和环保理念，打造舒适、便捷、美观的购物和工作环境。
同时，要考虑建筑的安全性和耐久性。
（三）基础设施建设加强基础设施建设，包括道路、停车场、绿化、照明等。
某地产项目定位策划报告
某地产项目定位策划报告尊敬的XXX领导：根据您的要求，我对我们即将推出的某地产项目进行了定位策划。
经过市场调研和分析，我提出如下报告：1. 项目背景在这里简要描述项目的背景和目的。
比如，该项目位于一个发展迅速的城市，项目的目的是满足当地居民对高品质住宅的需求，并为他们提供一个舒适便利的生活环境。
2. 市场分析对当地的房地产市场进行全面的分析，包括供需情况、竞争对手情况、目标客户群体、市场趋势等等。
通过深入了解市场，我们能够确定项目的差异化和竞争优势。
3. 定位策略基于市场分析的结果，我们决定将该项目定位为高档住宅。
其中的关键要素包括：- 高品质：项目将采用现代化的建筑设计和高品质的装修材料，致力于提供一个精致舒适的居住空间。
- 便利性：项目将位于交通便利的地段，附近配套设施完善，包括商场、学校、医院等，为居民提供便捷的生活条件。
- 绿化环境：项目将注重绿化设计，营造一个和谐宜居的生活环境，提供居民一个放松身心的空间。
4. 目标客户群体在确定定位策略后，我们需要确定项目的目标客户群体。
通过市场分析，我们认为以下人群将是我们的主要目标客户：- 中产阶级：他们有一定的经济实力和消费能力，并且追求高品质的生活。
- 年轻购房者：这些年轻人正处于事业的发展阶段，他们希望享受现代化的居住环境和便利的生活方式。
- 家庭人群：有孩子的家庭也是我们的潜在客户，他们注重居住环境的安全和舒适。
5. 营销策略在吸引目标客户的过程中，我们将采取以下营销策略：- 品牌建设：通过品牌宣传和营销活动，提升我们在该地区的知名度和美誉度。
- 线上线下结合：利用互联网平台进行宣传，以及参加当地的房地产展览会等线下活动，增加项目的曝光度。
- 打造样板房：在项目现场建造精美的样板房，吸引潜在客户参观，并展示项目的高品质。
- 社交媒体运营：通过社交媒体平台，与客户进行互动，传播项目的信息和优势。
- 合作伙伴关系：与当地房地产经纪机构建立合作关系，借助他们的渠道和客户资源来推广项目。
东莞市整村统筹“三旧”改造片区统筹规划研究——以东莞市樟木头镇官仓社区改造为例
东莞市整村统筹“三旧”改造片区统筹规划研究——以东莞市樟木头镇官仓社区改造为例摘要：在中国快速城镇化进程中，超大特大城市的城中村改造一直备受关注，东莞市将城中村改造视为全市空间革命的重要抓手，而拆除新建类的城中村改造是融合社区、政府、企业重点关注的改造类型之一，本文以樟木头镇官仓社区为例，首先通过基础评估摸清社区现状底图底数并通过评估结果判断片区改造必要性、改造愿景和改造策略；其次通过改造统筹规划做好片区谋划、单元细分，平衡好片区内保护与开发利用，重塑政府、市场、村集体、权利人等利益格局，确保改造片区连片实施，提高土地集约利用效益；最后通过研究控规调整可行性及城市设计要素管控，做好片区统筹与法定规划的衔接及地块深度的精细化管控，保障片区见山、望水、显特色的公众利益不受损害。
关键词：城中村改造、整村统筹、片区规划、控规调整、城市设计一、研究背景城中村改造政策背景。
2023年7月21日，国务院办公厅发布《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。
指导意见核心是改善村居环境，目的是全面提升，推动发展方式转变。
东莞市城中村改造方式。
依据《东莞市城中村改造编制指引》城中村改造分为三种类型，分别是拆除新建类、整治提升类、拆整结合类，其中拆除新建类方式按东莞市“三旧”改造政策实施，整治提升类按编制“一村一策”报告实施。
整村统筹规划编制情形。
属于拆除新建类的城中村图斑若位于“三旧”改造城镇空间改造大圈范围内的，可编制片区统筹规划和单元规划，最后落实至控规；若城中村图斑不在“三旧”改造城镇空间改造大圈范围内的，则需要编制整村统筹规划，再编制单元规划和控规调整报告。
二、整村统筹编制内容参考《东莞市“三旧”改造（城市更新）片区统筹规划编审指引（试行）》中关于片区统筹规划的内容，一般包括基础评估、改造统筹、城市设计、规划调整、其他论证等环节。
2011东莞汇景·御海蓝岸发展策略及定位报告112p
价值归纳 内部价值优势明显、外部价值可预期
外部价值：
区域：虎门港辐射区域、滨海生态 绿城、滨海商贸中心、珠三角交通 枢纽 交通：轻轨、沿江高速通达广深， 虎门港水运航道300余条
未来：珠三角虎门港区，重要物流 交通枢纽，广深一小时生活圈
内部价值： 资源：1公里1线江景资源 规模： 50万平低密别墅城 产品：多元化高端物业产品 户型：创新/开间大/赠送高 品牌： 8年15盘
深圳客户-东莞置业
深圳客户置业区域选择：
2、三个层级鲜明：塘厦/凤岗、樟木头/常平、松山湖为深圳客户置业首选区域。 考虑因素主要为地缘因素、交通/升值、景观资源等。
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0长 大 南 东 凤 塘 松 樟 常 其
安岭城城岗厦山木平它 1 6 3 6 38 46 21 28 26 6
在莞置业区域分为三个层级：
成交客户中深圳客户占49％，深 圳客户度假观念和购买力较强，项 目的推广和宣传重点在深圳地区， 深圳客户对金海湾的认知度比较高。
成交客户职业
2% 10% 10%
33%
私营业主
企业高管
45%
中管
职员
其他
成交客户主要为私营业主和企业 高管，分别占45%和33％。可以 看出，成交客户的整体实力比较 高
惠城50%，深客30% 企业主40%，公务员20% 惠城60%，深客20% 公务员40% 、企业主20% 惠城80%，深客10% 企业主30%、公务员30% 惠城20% ，深客80% 企业主40%，高管20%
投资30%、自住40% 自住60%，投资20% 自住70%，投资10% 自住30%，投资60%
深圳客户跨区置业首选塘厦/凤岗，关注 点为地缘因素、资源及价格； 其次为樟木头/常平等东莞东部区域，关 注点为交通、价格及升值潜力； 第三层级选择松山湖/大岭山，关注因素 为稀缺资源及品牌。
东莞樟木头中惠香樟半岛营销思考方案瑞峰置业
东莞樟木头中惠香樟半岛营销思考方案瑞峰置业1. 引言在当今竞争激烈的房地产市场中，楼盘的营销策略至关重要。
本文将针对东莞樟木头中惠香樟半岛项目，提出一套系统的营销思考方案，以帮助瑞峰置业实现销售目标。
2. 项目概述东莞樟木头中惠香樟半岛位于东莞市樟木头镇，拥有优越的地理位置和自然环境。
该项目规划了一系列高档住宅和商业配套，旨在打造一个宜居、宜商的生活社区。
3. 目标受众分析为了成功营销东莞樟木头中惠香樟半岛项目，我们需要对目标受众进行深入分析。
3.1 定位目标受众该项目的定位是高端产业人群和中高收入家庭，他们更加注重居住环境的品质和便利性。
3.2 受众特点分析目标受众的特点包括： - 年龄段：30-50岁之间，正值事业和家庭发展的黄金期； - 价值观：追求高品质生活，重视环境保护和社区文化； - 收入水平：中高收入水平，有稳定的经济来源； - 购房需求：追求舒适的居住环境和便利的生活配套；- 地理位置：追求便利交通和好的教育资源。
3.3 受众需求分析根据目标受众的特点，他们的主要需求包括： - 舒适的居住环境：优质的建筑材料和设计，良好的隔音和隐私性； - 便利的生活配套：购物中心、学校、医疗机构等设施的便利性； - 环境保护和社区文化：绿化景观、休闲娱乐设施、社区活动等。
4. 营销策略基于目标受众的需求和特点，我们可以制定以下营销策略，以吸引潜在客户。
4.1 品牌建设通过品牌建设，塑造项目形象，提升品牌知名度和美誉度。
4.1.1 品牌定位明确定位项目的特点和独特之处，强调高品质生活、环境保护和社区文化。
4.1.2 品牌传播通过线上和线下媒体渠道，宣传项目的特色和优势，吸引目标受众的关注。
4.2 产品差异化根据目标受众的需求，突出项目的优势，与市场上其他楼盘进行差异化竞争。
4.2.1 住宅设计和建材选择与知名设计公司合作，打造高端住宅设计，选择环保和高品质的建材。
4.2.2 商业配套规划规划商业配套设施，满足目标受众的购物、教育和医疗需求。
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汽车会展中心
以举办汽车、汽车零部件及与汽车相关的服务等展会为主，地面约4万平米，建面5.9万平米
汽车博览馆
上海国际汽车博览馆，占地面积约10180平方米，建筑面积24000平方米。
二手车市场 汽车市场
二手车交易市场占地7万平方米，分为交易楼、综合楼、经营楼、检测评估楼等6大部分，可同时容纳1000多辆 车子进行交易。
上海国际汽车城
【区位概况】上海国际汽车城位于上海市 西北郊，为嘉定、昆山、青浦三地之交界
安亭镇土地与人口规模
•全镇总面积54.75Km2 •常住人口4.76万
嘉定区
上海市区
© Copyright Centaline Group, 2017
上海国际汽车城
Code of this report | 6
汽车城案例研究
占地约185亩，以汽车超市为基本业态，以整车销售为主营业务
汽车城高尔夫球场占地面积1800亩，规划建成18洞标准赛道及会所等配套设施
© Copyright Centaline Group, 2017
Code of this report | 8
汽车城案例研究
【产品体系】研发/教育区核心项目：教育区为同济大学嘉定校区，研发区为总部经济园区及研究院
项目价值点梳理 精准高效推广策略
高质量客户积累
品牌价值最大化 契合的招商定位 合理推售策略 招商、营运保障 成功的品牌嫁接 行业、口碑营销
诉求主题
客
媒体策略
户
客户定位
实
客户梳理
现
客户拜访
价
推售次序
格
产品划分
实
货包组合
现
Code of this report | 3
汽车城项目初步思考
关键词：
➢ 1、主入口临街面窄 ➢ 2、周边4S店面形象弱 ➢ 3、沿街形象展示面小
为贸易区提供零部件贸易服务、商务办公、娱乐休闲配套而建设的俱乐部一条街，占地10.9公顷，包括上海零部 件全球采购中心、四星级酒店、娱乐总汇和购物中心等项目。 兼有会议、银行、商务及餐饮等功能的甲级办公楼，占地6885平米，建面32150平米
汽车博览公 园 交易市场
高尔夫球场
以汽车文化为主题，内设汽车博物馆、会展中心、汽车文化相关的娱乐项目，占地0.79平方公里
同济大学嘉定校区
教育区由同济大学嘉定校区构成。同济大学嘉定校区占地面积1500亩， 建筑面积约40万平方米，总投资20亿元。同济大学嘉定校区目前有在校 学生近15000人、教职工人数5000人、与汽车相关的院系十余所
工业综合体
•上海国际汽车城创业园区， 64幢独栋楼。该创业园主要以引入研发机构、总部经济、 信汽车交易市场、商业商务中心、博览 公园、高尔夫球场等
汽车贸易展示街
商业商务中 心
俱乐部一条街
汽车城大厦
贸易区核心项目
汽车展示贸易街围绕汽车主题建设30余个景点，包括汽车墙、汽车纪念品岛、汽车餐厅、房车旅馆等。紧贴街两 侧的是20多家进口汽车品牌专卖店，街区北侧专门为其建造了一条宽4米，长1000米的试驾车道
研究院
•上汽工程院 •国家机动车检测检验中心、地面交通工具风洞实验室和新能源汽车工程中心等3大具有国际竞争力的公共研发服务平台
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汽车城案例研究
【产品体系】安亭新镇是上海国际汽车城的配套居住区，同时也是上海市试点城镇建设中率先启动的第一镇
2、形象定位确立：
通过市场分析，打造具特色的樟 木头标杆汽车城以及汽车交易服 务中心。
3、进驻商家筛选。
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定位参考示意图
Code of this report | 5
汽车城案例研究
位于上海市西北郊的安亭镇，南濒沪宁高速公路，西接江苏省，北归嘉定区，为嘉定、 昆山、青浦三地之交界，紧邻沪宁高速，距上海市中心32Km，距虹桥机场20Km
【功能体系】上海国际汽车城有六大功能体系，涵盖汽车全产业链，功能完善
汽车城功能体系
汽车研发制造
汽车贸易
汽车科教博览
汽车文化旅游
汽车物流
•核心功能
✓汽车技术研发 ✓整车和零部件生 产
•核心功能
✓整车贸易 ✓零部件贸易 ✓二手车贸易 ✓电子商务
•核心功能
✓品牌展示 ✓汽车博览 ✓汽车会展交易 ✓教育培训
所需要的持续型经营开发收益。
高溢价：通过合理的定位和招商、推售策略，实现汽车城产品价值的最大化。
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Code of this report | 2
目标节奏：
1、快速回款
整
盘
目
标
2、高溢价
3、品牌提升
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定位
是上海郊区新城镇建设中的首次尝试，是上海国际汽车城的重要功能 项目之一，为上海国际汽车城提供高品质的核心生活居住区
占地面积:5.4Km2，一期2.38Km2;总建筑面积:106万㎡;总户
招商困难 重定位 租金过低 求突变
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汽车城定位发展目标
➢ 樟木头形象标杆商业：
➢ 高端汽车企业集群：
➢ 租金水平相对较高：
1、建筑形态确立：
通过中原现有招商渠道资源，确 立招商意向商家前期的沟通确立 合适的建筑规划。
•核心功能
✓汽车科普 ✓汽车休闲 ✓汽车体育 ✓汽车旅游
•核心功能
✓仓储运输 ✓配送服务 ✓供应链优化
可借鉴点
可借鉴点
生活居住
•核心功能
✓居住配套 ✓商业配套 ✓教育配套
可借鉴点
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汽车城案例研究
汇景樟木头汽车城定位发展思考
本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报©告Cop的yri任ght何Ce部nta分line都Gro不up可, 20被12 擅自引用、复制和传播。
title of this report | 1
思考目标：保障快速回款，实现产品高溢价，提升樟木头城市形象
品牌提升：通过本项目的开发，实现樟木头城市形象及汇景品牌的进一步提升。 快速回款：在有限的去化周期里，实现短、中期资金回流，保障项目滚动开发