2020年(店铺管理)广州碧桂园凤凰城社区商铺调查
2024年商铺租售市场调研报告
2024年商铺租售市场调研报告概述商铺租售市场是指商业用途的房地产租赁和出售活动。
本调研报告旨在对商铺租售市场进行深入的调研和分析，以帮助投资者了解当前商铺租售市场的状况和趋势。
背景商铺租售市场在城市经济发展中发挥着重要作用。
随着城市规模的扩大和商业活动的增加，商铺租售市场也呈现出不断增长的趋势。
然而，随着互联网电商的兴起和零售业的变革，商铺租售市场也面临着新的挑战。
方法本次调研采用了问卷调查和数据分析的方法。
我们在多个城市的商铺租售市场进行了调查，并收集了相关数据。
通过对这些数据的整理和分析，我们得出了以下结论。
结论1.商铺租售市场总体呈现稳定增长的趋势，尤其是在一线城市和发达地区。
2.由于互联网电商的冲击，一些实体店铺面临着租售压力，特别是小型零售商。
3.商铺租售市场的需求趋势发生变化，越来越多的商户开始关注店铺的位置、交通便利性和人流状况等因素。
4.商铺租售市场的价格波动较大，受到供求关系、区域差异、市场竞争等因素的影响。
5.商铺租售市场逐渐向线上拓展，线上交易平台逐渐成为商铺租售业务的重要渠道。
建议根据以上结论，我们对投资者提出以下建议： 1. 投资者在选择商铺租售项目时，需要充分考虑城市的发展前景、商业综合体的规划和商铺周边的交通便利性等因素。
2. 对于已有商铺的业主，应积极通过线上渠道提升自身的竞争力，吸引更多的租户或买家。
3. 相关政府部门应加强对商铺租售市场的监管，保障市场的公平竞争，并提供更好的政策环境和服务支持。
展望商铺租售市场将会继续发展和创新。
随着科技的进步和社会的发展，商铺租售市场可能会面临新的机遇和挑战。
我们期待在未来的时代，商铺租售市场能够实现更加可持续的发展，并为城市经济的繁荣做出更大的贡献。
以上是对商铺租售市场的调研报告，希望能对广大投资者和相关从业人员提供有价值的参考。
广州碧桂园凤凰城社区商铺调查
广州碧桂园凤凰城社区商铺调查社区商业不同于天河城、中华广场这样的商业模式，后者依靠的是资本和规模，社区商业仰仗更多的是个人智慧和小本钱的结合。
社区商业在短短十年内，造就了一批生意兴旺的老板，也有数量相当的失败者。
分享他们的成功经验、吸取他们的失败教训，是社区商业健康发展的需要，也是每一个有兴趣在家门口创业的人所需要了解的。
经过本报同仁艰辛的劳动，我们已经推出了包括骏景花园（见本报2004年12月20日C7、C8版），逸景翠园（见本报2005年1月4日C8、C7版）等三期，受到广大读者的关爱和好评，不少投资者发来邮件询问在这些小区投资商铺的经验，本报将选择典型问题回答。
本报本期推出的凤凰城商铺调查，是想走入广州超级豪宅区，调查了解那里商铺的生存状态，给广大读者提供投资参考。
凤凰城经济技术指标规划居住人数10万人规划占地12000亩已开发小区面积逾5000亩住宅总户数4900户小区总人数约2万人超级豪宅区还是青睐实惠在拥挤繁嚣的广州市老城区内，也许难以找到一个社区规模与这个背山面湖、占地5000亩、已有超过2万人入住的超大型楼盘相提并论，它就是被称作以“造城”方式修建起来的广东碧桂园楼盘凤凰城。
作为广州目前最大的别墅社区，凤凰城自2002年5月开卖以来已吸引了近5000户海内外成功人士认购。
究竟在这个以大家族居住形态为主的大型住宅区内，商铺经营的潜力又是否这么大呢？地理位置：离城不离市凤凰城地处增城新塘镇广园东路北段，离广州市中心30公里，南面为广州经济开发区。
楼盘沿广园东快速干线呈东北———西南走向，西北面为留作发展用地和区外的山体。
人流主要流向是东西向和南北向，沿广园东路往西到达广州（到天河约30分钟），往北到达东莞增城，往南为广深高速公路。
并经由这两条高速公路与铁路、机场、港口的快线接驳通道，虽依山而建，仍形成强大的交通辐射网络，可谓“离城不离市”。
在凤凰城交通中心，业主巴士从早上7时－晚上11时每半小时开出，40分钟直达广州天河区和广东国际大酒店等市内各地区。
深圳商铺调研报告
深圳商铺调研报告深圳商铺调研报告一、调研目的和背景深圳作为中国经济特区的先行者和经济增长的火车头，商业发展十分蓬勃。
本次调研旨在通过实地考察深圳商铺，了解深圳商铺的发展现状和趋势，为投资者提供参考和指导。
二、调研对象和方法本次调研的对象是深圳市各个行政区的商铺。
调研方法包括实地考察和数据收集。
通过走访商铺、与商铺经营者交流、观察市场环境等途径收集数据和信息。
三、深圳商铺现状分析1. 商铺分布情况：深圳市商铺相对比较集中，主要集中在市中心和商业繁华地段。
各个行政区商铺的数量和规模差异较大，龙岗、宝安等区域的商铺居多。
2. 商铺类型：深圳市商铺类型多样，包括百货商场、购物中心、商业街等。
近年来，电商和线上购物的兴起导致部分传统实体商铺面临挑战，但仍然有许多实体商铺适应市场需求，发展壮大。
3. 商铺经营情况：深圳商铺的经营形式多样，有大型连锁企业、小型独立店铺和创业者等。
一些知名品牌和国际品牌在深圳设立旗舰店，吸引了大量消费者。
市场竞争激烈，商铺经营者需要提高服务水平和改善店铺形象来吸引顾客。
四、深圳商铺发展趋势1. 电商与实体店融合：深圳的商铺未来发展趋势之一是电商与实体店融合发展。
随着电商的普及和发展，实体店需要积极创新经营模式，结合线上线下销售渠道，提供更加便捷和个性化的购物体验。
2. 文化和创意产业的崛起：深圳作为文化与科技创意城市，文化和创意产业在深圳的商铺发展中起到重要作用。
越来越多的商铺通过文化元素和创意设计来吸引消费者，与传统商铺相比，这些商铺更加独特和有个性。
3. 精品商铺的兴盛：深圳商铺发展愈加注重品质和特色，在市场竞争中，一些特色小店和精品商铺逐渐崭露头角。
这些商铺注重产品质量和服务，通过个性化的购物体验和精细化的管理吸引了一大批忠实顾客。
4. 跨界合作与共享经济：深圳商铺发展中，不同行业之间的跨界合作和共享经济也逐渐兴起。
商铺经营者通过与设计师、艺术家等进行合作，推出特殊产品和服务，实现资源共享和互利共赢。
碧桂园凤凰城案例参考
凤凰城配套开发进程
•2002 2002 •2003 2003 •2003 2003 •2005 2005 •2005 2005 •2008 2008
凤凰城酒店（ 7.8万平方米） 凤凰城中英文学校 交通中心 康体中心 会所 主体公园 大型水厂
凤凰城大部分的配套 在开盘一年之内完成。
增城市荔枝文化村 东门商业街(1.8万平方米)
凤凰城的成功一部分归功于 其“新生活型”的配套模式。 新生活型”的配套模式。
• • • • • • •
• • • • • • •配套先行 配套先行的 • • • (五星 级学校+会 所)模式 领跑中国房 地产市 场。 • • •
1992年，作为碧桂园 开卷力 的顺德碧桂园，率先 进行了配 套先行，教育先行的 大胆尝 教育先行 试。导入“教育”产 业，与北 京景山学校成功合办 广东碧桂 园学校，以教育启动 房地产， 以学校为依托，并组 建五星级 会所、俱乐部等社区 配套场 所，开创了教育地产 的先河。
碧桂园凤凰城
总占地面积
凤凰城的“别墅城市”概念 凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地 产开发从单体楼到综合小区提升至城市层 面，它突破了传统上小区的概念，超前规 超前规 划、建设和配套。 建设和配套。 凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作 出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐 跨越性新探索” 射，小区商业向外拓展。 陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村 等，是对碧桂园五星级模式 碧桂园五星级模式最好的创新与 碧桂园五星级模式 提升。
配套：日趋完善 实力：品牌发展商汇聚 环境：自然生态为王牌 人气：限价房带来更多常住人
凤凰城项目交通与对外联系
凤凰城与沿途无红绿灯的广园东快线直接相连，到达天 河中信广场仅需20分钟车程 现有广汕公路、广深高速公路、广园东快线、广九直通 车途径贯穿外，广惠高速和规划建设中的轻轨铁路； 规划中的地铁5、9号线的延长线也延伸至东部新塘 区域；广深四线扩建，也将由广州东站至新塘每天对开 50对公交列车。 紧邻全国第二大港广州黄埔港，每天有客货轮直航香港
小区商铺业态调查问卷模板
尊敬的业主/顾客：您好！为了更好地了解小区商铺业态的现状及业主/顾客的需求，提升小区商业环境，我们特开展此次调查。
您的宝贵意见将有助于我们优化商铺布局，丰富业态，为您提供更优质的服务。
本问卷采取匿名方式，所有信息仅用于统计分析，请您放心填写。
感谢您的支持与配合！一、基本信息1. 您的性别：A. 男B. 女2. 您的年龄段：A. 18岁以下B. 18-25岁C. 26-35岁D. 36-45岁E. 46-55岁F. 56岁以上3. 您居住的小区名称：_______________4. 您在小区居住的时间：A. 1年以下B. 1-3年C. 3-5年D. 5年以上二、商铺业态满意度5. 您对小区现有商铺业态的整体满意度如何？A. 非常满意B. 满意C. 一般D. 不满意E. 非常不满意6. 您认为小区现有商铺业态在以下方面表现如何？（可多选）A. 商品质量B. 价格合理C. 商品种类D. 服务态度E. 商家信誉F. 其他（请注明）：__________________7. 您认为小区现有商铺业态存在哪些不足？（可多选）A. 商品种类单一B. 价格偏高C. 服务态度不佳D. 商家信誉差E. 其他（请注明）：__________________三、需求与期望8. 您希望小区增加哪些类型的商铺？_______________9. 您认为以下哪些业态对小区环境有提升作用？（可多选）A. 餐饮B. 超市C. 美容美发D. 服装E. 家居F. 教育培训机构G. 健身运动H. 其他（请注明）：__________________10. 您对小区商铺业态的以下方面有哪些期望？（可多选）A. 商品种类更加丰富B. 价格更加亲民C. 服务质量更高D. 商家信誉更好E. 其他（请注明）：__________________四、其他建议11. 您对小区商铺业态还有什么其他建议或意见？__________________再次感谢您参与本次调查，祝您生活愉快！[问卷结束]。
广州市商业区店铺生意情况调查报告
广州市商业区店铺生意情况调查报告背景介绍：广州市商业区作为一个繁荣的商业中心，拥有众多商铺和店面。
为了了解广州市商业区店铺生意的整体情况，我们进行了一次调查并总结出以下报告。
调查方法：我们采取了问卷调查和实地观察相结合的方式，共调查了100个店铺。
一、店铺类型分布在我们的调查中，广州市商业区涵盖了多种类型的店铺。
其中，餐饮店铺占比最高，占调查样本的30%；其次是服装店铺，占25%；其他类型包括美容美发店、便利店、家居用品店等，分别占调查样本的15%。
二、客流量情况在对店铺调查中，我们关注的一个重要指标是客流量。
根据调查结果显示，80%的店铺表示客流量相对较大，尤其集中在节假日和周末。
此外，根据实地观察，商业区人流较为密集，客流量最高的时间段一般是傍晚到晚上。
三、店铺覆盖率调查还显示，广州市商业区的店铺覆盖率较高。
根据我们的统计，商业区内约有70%的店铺是开业状态，10%的店铺处于转让状态，剩余20%的店铺处于暂时关门状态或者正在装修。
四、店铺经营状况在调查中，我们了解了店铺经营状况的基本情况。
结果显示，有55%的店铺表示生意较为稳定，保持平稳的利润增长；30%的店铺表示生意逐年增长，赚取可观的利润；而15%的店铺则表示生意相对较差，利润不稳定。
五、竞争形势由于商业区内店铺众多，竞争形势较为激烈。
通过调查我们了解到，有40%的店铺表示竞争压力相对较大，需要通过不断创新来吸引顾客；50%的店铺表示竞争状况一般，利用多样化的商品和优质的服务保持较高的竞争力；10%的店铺则表示竞争力弱，需要加强市场推广和品牌建设。
六、顾客消费喜好针对顾客消费喜好，我们进行了一些问卷调查。
结果显示，顾客多数喜欢多样化的购物体验，愿意到购物中心、商场等地方购物。
此外，顾客也对店铺的产品品质和服务态度非常重视，对于有优惠活动的店铺也更感兴趣。
七、店铺经营者意见我们对店铺经营者进行了一些访谈，以了解他们对广州市商业区店铺生意情况的看法。
2024年商铺地市场环境分析
2024年商铺地市场环境分析1. 引言2024年商铺地市场环境分析是指对商铺所处的地市市场环境进行综合评估和分析，以了解和把握商铺所在地市市场的特点、发展潜力以及竞争情况等因素。
本文将对商铺地市场环境进行详细分析，并从市场规模、人口结构、经济发展、竞争情况等方面进行阐述，以帮助商铺决策者更好地了解市场环境，制定合适的营销策略。
2. 市场规模分析商铺地市场规模是评判市场潜力的重要指标之一。
通过综合了解市场的人流量、经济总量等因素，可以初步估计市场规模。
同时，还需考虑市场需求及供给、市场特点等因素，以获得更准确的市场规模估计。
从人流量角度来看，商铺所在地的市中心、商业中心等人口聚集区域是商铺发展的理想选择。
通过实地观察和统计数据分析，可以了解到商铺所在地市场的主要人口流动规律和高峰时段，进而预测商铺的客流量和潜在消费者数量。
此外，还需考虑到市场的经济总量和消费能力。
通过研究地市的经济发展状况，包括地区生产总值、人均收入等指标，可以初步了解市场的经济实力和消费者的购买能力。
同时，还需考察市场的消费结构和消费习惯，以便更好地定位商铺的产品和服务。
商铺所在地的人口结构是市场环境分析的重要内容之一。
人口结构的特点和变化趋势对商铺的经营和营销策略产生深远影响。
首先，需要了解商铺所在地的人口组成，包括性别、年龄、职业等方面的分布情况。
这有助于商铺确定目标客户群体，并根据其特点来制定相应的销售策略。
例如，商铺所在地的人口以年轻人为主，可以注重年轻化、时尚化的产品和服务；如果人口以家庭为主，可以关注家庭消费需求。
其次，需要关注人口结构的变化趋势，尤其是老龄化和人口迁移等因素的影响。
老龄化趋势意味着对老年人的需求将逐渐增加，商铺可以针对老年人的特点和需求推出相应的产品和服务。
人口迁移则可能导致商铺的客流量和客户结构发生变化，需要及时调整营销策略。
4. 经济发展分析商铺所在地的经济发展状况是市场环境分析的重要依据之一。
碧桂园市场营销分析
碧桂园市场营销分析碧桂园是一家全球知名的房地产开发公司，其市场营销策略一直备受。
本文将对碧桂园的市场营销进行分析，探讨其成功的关键因素和未来可能面临的挑战。
一、背景介绍碧桂园成立于1989年，总部位于中国广东，是一家集房地产开发、物业管理、商业运营、建筑施工、教育、医疗、农业于一体的综合性企业集团。
自成立以来，碧桂园不断拓展业务领域，逐渐成为全球最大的房地产开发商之一。
二、市场营销策略1、品牌定位碧桂园一直以“品质生活，美好家园”为品牌理念，致力于为消费者提供高品质的居住环境。
其品牌定位注重绿色环保、科技创新和人文关怀，旨在打造宜居、舒适、安全的住宅产品。
2、产品设计碧桂园注重产品创新和设计，以满足不同消费者的需求。
其产品设计以人性化、智能化和绿色环保为特点，注重室内外空间的利用和景观设计，打造独特的居住体验。
3、价格策略碧桂园的价格策略以市场为导向，根据不同地区、不同项目的实际情况进行灵活调整。
在保证产品质量的前提下，通过合理的定价策略，实现销售利润的最大化。
4、渠道拓展碧桂园通过多种渠道进行销售，包括线上平台、线下门店、中介合作等。
同时，公司积极开展海外业务，拓展国际市场，提高品牌影响力。
5、促销活动碧桂园经常举办各种促销活动，如优惠折扣、购房送礼等，以吸引消费者的和购买。
公司还通过与金融机构合作，提供多种购房金融方案，满足消费者的不同需求。
三、成功的关键因素1、品牌优势：碧桂园作为知名房地产开发企业，具有较高的品牌知名度和美誉度。
消费者对品牌的认可度有助于提高销售转化率和客户满意度。
2、创新能力：碧桂园在产品设计、施工技术和绿色环保方面具有较强的创新能力。
这使得公司在市场竞争中保持领先地位，满足消费者对高品质居住环境的需求。
3、渠道多元化：碧桂园通过多种渠道进行销售，覆盖更广泛的客户群体。
这有助于提高销售业绩和市场占有率。
4、合作伙伴关系：碧桂园与众多金融机构、中介机构等建立了紧密的合作关系，有利于实现资源共享和互利共赢。
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（店铺管理）广州碧桂园凤凰城社区商铺调查广州碧桂园凤凰城社区商铺调查社区商业不同于天河城、中华广场这样的商业模式，后者依靠的是资本和规模，社区商业仰仗更多的是个人智慧和小本钱的结合。
社区商业于短短十年内，造就了壹批生意兴旺的老板，也有数量相当的失败者。
分享他们的成功经验、吸取他们的失败教训，是社区商业健康发展的需要，也是每壹个有兴趣于家门口创业的人所需要了解的。
经过本报同仁艰辛的劳动，我们已经推出了包括骏景花园（见本报2004年12月20日C7、C8版），逸景翠园（见本报2005年1月4日C8、C7版）等三期，受到广大读者的关爱和好评，不少投资者发来邮件询问于这些小区投资商铺的经验，本报将选择典型问题回答。
本报本期推出的凤凰城商铺调查，是想走入广州超级豪宅区，调查了解那里商铺的生存状态，给广大读者提供投资参考。
凤凰城经济技术指标规划居住人数10万人规划占地12000亩已开发小区面积逾5000亩住宅总户数4900户小区总人数约2万人超级豪宅区仍是青睐实惠于拥挤繁嚣的广州市老城区内，也许难以找到壹个社区规模和这个背山面湖、占地5000亩、已有超过2万人入住的超大型楼盘相提且论，它就是被称作以“造城”方式修建起来的广东碧桂园楼盘凤凰城。
作为广州目前最大的别墅社区，凤凰城自2002年5月开卖以来已吸引了近5000户海内外成功人士认购。
究竟于这个以大家族居住形态为主的大型住宅区内，商铺运营的潜力又是否这么大呢？地理位置：离城不离市凤凰城地处增城新塘镇广园东路北段，离广州市中心30km，南面为广州经济开发区。
楼盘沿广园东快速干线呈东北———西南走向，西北面为留作发展用地和区外的山体。
人流主要流向是东西向和南北向，沿广园东路往西到达广州（到天河约30分钟），往北到达东莞增城，往南为广深高速公路。
且经由这俩条高速公路和铁路、机场、港口的快线接驳通道，虽依山而建，仍形成强大的交通辐射网络，可谓“离城不离市”。
于凤凰城交通中心，业主巴士从早上7时－晚上11时每半小时开出，40分钟直达广州天河区和广东国际大酒店等市内各地区。
针对新塘工业区做生意的业主，每半小时有新塘业主巴士开出，更定点设有通往香港和深圳的大巴，方便港深业主自由出入。
此外，区内每5分钟更有穿棱巴士从住宅区接驳到交通中心，全程只要需约3分钟。
根据未来俩年广州城市规划整体思路，未来几年广州经济技术开发区即将扩大三倍，增城将撤市变区，广园东板块将建成广州城市的副中心，规划中的地铁5号线和9号线也将延伸至东部板块，广深、广惠、广州北三环和广园东等高速及快速路将经过广州东部，广园东将完全和珠三角连成壹片，1.5小时可到达珠三角任何壹个城市。
人口构成：半数是私企老板根据交通中心洗衣店及快餐店等商铺负责人估计，尽管凤凰城现有4900户家庭约2万人入住，但常住人口大约只有4000人左右，他们主要是白领、老人、妇女、儿童和保姆工人。
当下区内上幼儿园和小学的儿童共有580多名。
目前整个楼盘以独立、连体和500万起价的超豪三种别墅式建筑群为主，洋房占比仅为10％。
别墅结构从单层俩房壹厅到三层十多个房间的不等，正如小区的口号“成就自我，回报家人”，这里的居住人群多以三代同堂的大家庭为单位，而2002年5月以2000元/㎡价位开盘的洋房和50万起价的连体别墅也吸引了不少均市白领。
据碧桂园物业发展有限XX公司市场部推广主管刘震宇介绍，由于楼盘住宅类别多元，整个小区的业主构成也相对复杂。
其中，超半数为私营企业老板为主的内地人口，包括新塘工业区、深圳、东莞等周边地带的富商和于广州市内上班的白领。
此外也有不少香港业主，而国际租赁小区则住着不少商务或度假的外国人，该区住宅不带家居服务的月纯租金是人民币3500元/㎡。
近俩年，该区于春秋交易会时掀起接待外宾热潮，激活了区内商铺的生命力。
消费特点：三类人和俩极分化凭着自己于凤凰城俩年多的居住和做生意经验，凤凰城店的总经理徐云生将该盘的常住人口分为富豪、白领和老人三类，记者结合业主现场采访发现该盘的消费形态复杂，除了之上三类人外，该盘的保姆、工人对超市、餐饮业贡献不小，整个盘高、低档消费俩级分化明显：第壹类人属于20－50岁富豪。
这些有产族以广州市内、新塘和东莞的私企老板为主，他们开着奔驰、宝马早出晚归，对当地周边环境也相当熟悉，所以日常消费品会到附近农贸市场和大商场买，区内消费极有限。
反而家里的太太很乐意于区内进行中高档美容健身休闲娱乐活动，有位太太于美容上壹个月就花了5万元。
她们因为家里有保姆而甚少到交通中心带吃饭或进行其他消费，只有于休闲娱乐方面单次消费额度能够很大。
有太太表示区内没有卖衣物和名贵珠宝的商铺，所以仍是喜欢到市区SHOPPING。
第二类人以于广州市内上班的白领为主。
其收入和消费水平中等偏低，由于工作繁忙难得有时间去逛街购物。
为图便捷，日常消费多于小区商铺进行，周末更带起餐饮店的人气。
壹位住于风仪苑30多岁的妈妈告诉记者，非常喜欢于小区消费，快餐很便宜、药品日用品也齐全，区内穿梭巴士很便捷，即使酒店里的酒楼和SPA等也不贵，所以壹家三口平均每月于小区商铺里消费至少3000元。
徐云生认为，这群人才是凤凰城商铺利润稳定的主要来源。
第三类是老人。
他们大多整天呆于凤凰城，对产品价格相当敏感，特别是北方南下的外省人对广州偏高的物价较为反感，因此薄利多销的廉价货很有市场。
此外，由于别墅里的有产大家族通常配备保姆和工人，他们代理掌管家庭日常生活消费，如买菜、洗衣等，虽额度有限，也是值得重视的客源。
记者于几个别墅区调查发现，几乎半数之上房子均只有保姆工人见守打理，主人们壹周或个把月回来度假。
刘震宇又表示，连接新塘镇的东门商业街商铺辐射力大，其发展将见重有大量成衣批发商和汽车配件厂驻扎的新塘工业区约10万人消费力。
但几位交通中心商铺业主却认为，面对商业发展成熟而消费水平偏低的新塘，壹旦凤凰城商品性价比不高，将难以吸引这群人进区内消费。
附近商铺价格租售价格比较商铺售价(元/㎡)租金(元/㎡)商铺面积新塘新康花园7000-800030-8040-149㎡新塘国际贸易中心16000-20000100-13023-95㎡翡翠绿洲暂无待售15100㎡(俩层复式)凤凰城1000050左右32.86－394.22㎡投资优势★投资优劣分析尽管碧桂园凤凰城盘子大、入住人口绝对数多、档次偏中高，小区面积仍将不断扩大，但东门商业街的商铺是否值得投资运营，不光要见表面数字上的商圈潜能，仍要讲究区内消费结构特点以及周边区域发展的配合等各种因素。
记者调查获悉如下投资优劣要素，以供参考。
★空白多行业多尽管凤凰城开盘超过俩年半时间，人口超过俩万，但商业集中的地带仅有交通中心的会所和另外100多个商铺，这些铺位相当有限，众多行业如超市、药店、发廊、洗衣店、音像店等均只开了壹家，甚至书店、酒吧、体育等生活用品店和成衣服装店等完全未见踪影。
已开店的大多为家居装修和装饰品店，其他各行各业远未饱和，如需求量大的餐饮业于交通中心仅只有三家廉价快餐店和壹家中等规模的酒楼。
东门商业街的200多个有针对性开发的临街商铺具备投资潜力。
★商业区交通便捷目前占地5000亩的凤凰城盘子很大，各楼盘内大多只有壹家便利店，业主要进行购物、餐饮等消费必须到交通中心的商业区，或开车或乘车40分钟到广州市内。
由于小区内的穿梭巴士每5分钟开出壹班，路过各楼盘接送业主往返交通中心，全程约3分钟，非常便捷，大大缩小了住宅区和商业区的距离，业主们表示到商铺买东西“不麻烦，很方便，买完提着东西仍有车送回家很好”。
而即将成为第二个商业中心的东门商业街商铺将来也会有小区穿梭巴士定点经过，仍将设有前往新塘工业区的直达车。
★分区布局人气旺按照凤凰城物业发展XX公司的规划，未来的东门商业街的布局将和交通中心各种行业随意穿插开铺的方式大有不同。
据碧桂园物业发展有限XX公司市场部推广主管刘震宇介绍，东门商业街按照功能规划为：室内外装修工程、餐饮、服饰精品、特色酒吧街、大综合类五个区域，分区布局后能够让同类消费选择更集中。
如酒吧街，不但使商家于竞争中各显特色，营造人们休闲娱乐的气氛，更能形成人们到这里消费的习惯，聚拢旺盛的人气。
投资困惑★周边辐射力有多大？碧桂园物业发展有限XX公司市场部推广主管刘震宇告诉记者，由于东门商业街作为凤凰城除了交通中心以外唯壹壹个交通枢纽，对外面向工业发达、大中型工厂林立、人口多达10万人的新塘镇，且全部是开放式的临街商铺，因而具备极高的辐射力度。
记者于新塘镇采访时发现，于凤凰城东门商业街附近的几个新塘镇的楼盘如新塘新世界和紫云山庄，均没有商铺出售或出租，而翡翠绿洲等楼盘的商铺数量较少，且其规模和人气难以对其他楼盘造成辐射，所以凤凰城东门商业街有吸引周边楼盘消费的可能。
然而，新塘作为壹个工业发达地区已经多年，配套的商业发展也较为成熟，而且当地人不少已习惯偏低水平的消费，有业主担心壹旦凤凰城商品性价比不高，将难以吸引当地人群进区内消费。
★消费多元化如何定位？凤凰城居住人群结构多元且复杂，据交通中心商铺业主分析，具备高档消费实力的人且非常住人口，他们只是偶尔会有休闲娱乐餐饮的需要；常住人口包括妇女、老人、白领打工族和保姆工人的消费水平属于低档次，因而众商家均以压低成本、薄利多销来吸引顾客。
但东门商业街所要吸引的是开大中型酒楼、西餐厅等类似的中高档次商家，它们到底应该如何面对喜欢实惠的常住人口，抑或是去开掘偶尔小住的富豪们的高消费潜力？投资劣势★教育配套不全人说小孩的钱好赚。
即使是于广州市内，各区的教育系统和教育质量的优劣差距也造成房价和地价的差异，家长们总是围着孩子转，人口的增多又带动了当地经济的繁荣。
然而于壹个20000人入住的凤凰城，目前就仅有壹所碧桂园投资兴建的包括幼儿园、小学和初中的“凤凰城中英文学校”。
据了解，目前该校有600多名学生，间接可见常住于凤凰城的小孩比例不高，即使假设有2000人，也不及入住总人口的1/10。
记者于篮球场和儿童小游乐场采访多位家长和青少年发现，大多家庭的孩子均于广州市内或国外读书，只有部分家长把幼儿送到社区学校。
家长们承认，孩子于哪里，消费就去到哪里，壹个家庭的开支首先是孩子的教育和消费，然后才是老人的医疗。
他们希望社区内能够设有更多的儿童外语或艺术培训中心，这样就不必把孩子送到远远的广州市区去学习。
★常住人口偏少盘子大，入住率高，常住消费群未必大。
规划中10万人的凤凰城，尽管已有4900户家庭20000人入住，真成了壹座“城”。
但按照商家们的估计，常住人口只有4000左右，则老板们不得不重新评估其实际消费力及未来的潜力到底有多大了。
记者于天天洗衣店了解到，虽然凤凰城只有壹家洗衣店，但目前这里的客人每天拿来洗的衣服总营业额只有100－200元左右，该店开业俩年多结算到今天为止仍亏了400元。