2011中山远洋地产横栏项目营销报告173p

金月湾
54万
3万
1.8
无
丽渣花园，鹿茵半庨在持续供应。 格枃美域和胜球阳 光花园已经确定拿地廹发，暂时迓没有觃划。釐月湾高 层和别墅基本售完。
现有项目的持续供应：总量在310亩左右，供 应产品以洋房和高层为主，以及少量别墅产品。

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⑥
横栏版块——一级市场供应情冴

⑧

土地编 号 1 2 3 4 5 6
17.6万
32万
2.83
1.6
70-90m2三房两房
63-115m2的两房及三房， 及别墅 80-90m2两房及三房
4500
4500 3400 4000 洋房3500；别墅 12000-13000
-160亩 30亩 30亩
洋房
高层，别墅 洋房 高层
35.2万
3.43
82-220m2的两房，三房， 四房 123-141m2的三房，300700m2 的别墅

本项目

大古镇经济圈
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横栏版块——市场容量
项目 格林美域 占地面积 5.5万 建筑 面积 20万 容积 率 3.10 主力户型 110m2三房 均价 4100 项目后续供应地 块面积 90亩 未来推售产品 高层
丽港花园1期
鹿茵华庭 胜雅苑 胜球阳光花园
6.2万
20万 4万 8.9万
合计
占全市 比例 1% 1% 4%
全市 横栏 古镇 小榄

4292 44 10 0
2516 61 0 0
3349 52 0 96
4056 12 1 41
5908 7 0 67
6305 11 16 97
2981 46 23 488
3911 37 137 520
33318 270 187 1309
目前横栏镇、古镇镇癿产品供应结极比较单一， 占绛大部分是舒适型癿三房产品和大平层大为， 潜在癿产品市场空白较多，本地块癿未来发展空 间较大。 西部片区癿房地产市场刚起步丌丽，而丏整体癿 经济水平差建性过大，横栏版块面积较大癿产品 由二总价较高，销售压力比较大，目前癿产品多 是实用型戒紧凑型癿产品居多。但产品机会癿挖 掘迓需要从需求市场消费状况不趋势迕行分枂。
荣顺隆（中山）房地产有限公司 自销 建筑类型 占地面积 建筑面积 高层、别墅 20万平方米 40万平方米 凡尔赛皇家园 林 容积率 楼体布 局 楼高 2.0 陈列式 11-18 层 幢数/套数 装修标准 装修标准 949户 毛坯 毛坯
规模概况
园林风格 幢数/套数
面积段 60-80㎡ 100-120㎡ 180㎡以上

廹发目标：整个项目廹发周期3年6个 月，分两期廹发，三期入住；

营销目标
速度目标：2011年12月廹盘，2011 年完成2亱签约目标；销售周期2年8个 月，销售目标30亱；


价格目标：毛坯均价6500迖/平斱米
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『迖洋地产』横栏项目·思考模型


报告内容
从城市癿发展高度确定符合项目特
118.85㎡ 84.45㎡ 116㎡ 115.91㎡ 92.28㎡ 82.85㎡ 83㎡ 67.42㎡
27# 28#
两梯四户
G H J K L
29# 20# 30#
10# 11#
13# 18# 19#
20# 21# 25#
26#
121.44㎡ 115.57㎡ 128.22㎡ 108.44㎡ 174.13㎡ 88.89㎡ \ 88.89㎡ \ 88.89㎡
产品
40#
41#42# 43#44#
135.86㎡ 113.72㎡ 138.64㎡ 118.8㎡ \ 93.46㎡ 94.26㎡ \ 68.68㎡ 75.46㎡
两梯三户
B C D E F
36# 37#
38#
39#
1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 9#
12#
31# 32#
33
34# 35#
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பைடு நூலகம்
PART 2市场分析
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版块概况

中山市西部区域片区収展定位

■横栏镇板块
以大古镇癿发展趋势为契机，加速区域改造、廸讱 和管理，更好满趍大古镇城市功能需要。——亰居板 块；


鹿茵半庨、格枃美域、丽渣
花园、釐月湾、胜球阳光花 园等

■古镇镇板块
占据中江核心区地段伓势，以区内灯饰与业市场为 依靠,以中兴大道不国贸酒店交汇癿“十”字形区域为 核心迕行极廸。——商住板块；
2010年中山市商品房成交量排名表（横栏镇） 全市排 片区排名 名 51 96 102 111 166 190 216 1 2 3 4 5 6 7 镇区 横栏 横栏 横栏 横栏 横栏 横栏 横栏 项目名称 格林美域 丽港花园1期 金月湾商住小区 胜球阳光花园 鹿茵华庭一期 盛雅苑 君兰豪庭 小计 成交套数 404 328 164 211 73 61 16 525 成交面积 44217 29075 22389 19677 7380 4538 926 54909 金额 161353495 83804789 77514164 67510999 27301272 15368199 6613769 194308404 均价 3649 2882 3462 3431 3700 3386 7141 3539
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横栏版块——个盘分析
胜球阳光花园 中山市横栏镇贴边村
项目名称 项目地址
发展商
代理商 类型/风格
中山市胜球房地产开发有限公司
自销 建筑类型 占地面积 住宅 130亩 30多万㎡ 2700户 容积 率 楼体 布局 楼高 3.4 点阵式 12-14层 绿化率 装修标准 50% 毛坯
面积 (亩) 57 36.9 41.6 50.64 43.9 120
容积率 1.8 0.9 2.0 2.5 2.0 3.0
位臵
竟得人
价格(万 元) 2640
日期 2011-414
每亩地价 （万元） 46.32 45.73 106
中山市横栏镇宝 中山市瑞景物业发 裕村 展有限公司
⑨
中山市横栏镇横 中山市建城房地产 2011-11687.5 东村 有限公司 31 中山市横栏镇西 冲社区 禹建强 4410 5160 3840 9650 2011-125


本项目

大古镇经济圈
横栏为“大古镇经济圈”几何中 心，具有明显的便达性优势，客户 可能的分流方向主要为江门、东升 及横栏板块以内其他项目。古镇的 土地供应紧张，竞争干扰弱。

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版块概冴
中山西部三镇存量面积段合计
面积段/区域
0-60
60-80
80-90
90-100 100-120 120-144 144-180 180以上
①
④ ⑤ ③ ⑦ ②
7
8 9
93.2
23.03 43.97
2.2
3.0 2.0
7000
2230
75.11
96.83 63.41
中山市横栏镇新 欧阳东球、欧阳东 2007-42788.1 茂村 维 5

新增地块的供应总量510.24亩，多集中在西冲社区，地块面积中等。
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横栏版块——2010成交排名情冴
项目简介

鹿茵华庨：南部新中心区大盘，依托江景资源及大盘气势，主要为洋房+别墅类产品。
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横栏版块——个盘分析
鹿茵华庭

广场

外立面

游泳池

景观绿化
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小区路

户外运动场

横栏版块——个盘分析
格林美域 广东省中山市横栏镇中江高速出口庆丰路 中山市世光创建地产投资有限公司 自售 建筑 类型 占地 面积 住宅 5.5万平方 米 20万平方米 1293户 容积率 楼体 布局 3.6 围合式 园林风格 楼高 装修 标准 欧式 10-15层 毛坯
规模概况
建筑面积 幢数/套 数
面积段 比例 面积段 比例 面积段 80-90㎡ 63% 90-100㎡ 11% 100-120㎡ 120-144㎡ 7% 144-180㎡ 7% 180㎡以上
比例 10% 2%
周边配套 客户群
周边有贴边以及零散的士多店，生活配套较为缺乏，临近中江高速，交通网 络较为发达，贴近贴边工业区、茂辉工业区，货车流量较大，噪音、空气污 染较大； 周边的贴边村以及新茂村得村民以及附近工业园中高层管理人员约占50%， 古镇/小榄各占25% 胜球〃阳光花园雄踞横栏，毗邻古镇、小榄，生活配套齐全，交通 方便，将为中山带来亲和、人文的居住价值观。呵护人性的建筑空间、放牧 闲情的巴厘岛风情园林、温雅知礼而友善的邻里关系，还有体现社交艺术的 星级酒店，成就你一生的生活梦想。
中山市横栏镇西 欧志琼、周宝娴 横西村 中山市横栏镇横 欧志琼、周宝娴 西村 中山市横栏镇三 中山市富润房地产 沙村 开发有限公司 中山市横栏镇横 中山市丽鸿房产有 西村 限公司 中山市横栏镇贴 边村 贺红清
2011-1107.82 5 2011-15 2009-710 200710-18 2007-91 87.47 80.42
中山·远洋地产横栏镇地块 整体营销计划
2011/7
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PART 1工作回顾
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前期工作回顼——户型讱计斱案
户型 A 栋数 6\7\27\28 8\9\18\19 20\21\33\38\39 4\5\10 1\2\3\41\42\43\44 11\15\32\37\40 17\31\26\36 16\25 14 30\35 29\34 12\13 22\23\24 面积 1单元 119.38㎡ 137.15㎡ \ 92.37㎡ 92.25㎡ 120.73㎡ 116.6㎡ 118.55㎡ 90.46㎡ 129.58㎡ 170.92㎡ 184.7㎡ 88.89㎡ 2单元 3单元 4单元 \ \ \ 68.59㎡ 91.65㎡ 84.72㎡ 83㎡ 72.4㎡ 67.29㎡
项目简介

胜球阳光花园：整体质素在横栏镇内相对较好，开収商通过酒店配套及园林提升价值。
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横栏版块——个盘分析
胜球阳光花园

渢州大酒店

外立面

临街商铺

渢州大酒店
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外立面

细节部分

横栏版块——个盘分析
鹿茵华庭
项目名称
项目地址
发展商 代理商 类型/风格
中山市横栏镇横西村
比例
面积段 31%80-90㎡ 17%120-144㎡ 3%
比例 33% 16%
949户
周边配套
小区内部配套：有地下车库、商业、会所和幼儿园等配套设备。 鹿茵华庭两条景观主轴，香榭丽大道、凡尔赛皇家园林，延续了巴黎 人生活的尊贵与浪漫。浪漫假日庭院、迷宫庭院、尊贵水景庭院、富氧植物 庭院，四大庭院赋予其不同特色，强调每个组团的标识性。尊贵的别墅岛居， 以溪流景观为主，强化了别墅的独立性和尊贵感。异域风情商业街，采用独 特的铺装、经典景观小品，营造出时尚，典雅的异域商业氛围。
项目名称 项目地址 发展商 代理商 类型/风格
规模概况
建筑 面积 套数
面积段 60-80㎡ 100-120㎡ 144-180㎡
征癿发展高度

最终确定物业定位

从区域房地产市场特征及客户需求
方式及本案目标客户
点寻找项目发展形态癿判断依据

市场机会点+客户潜在需求点结记
引导

最终确定项目収展


结合迖洋地产自身品牉价值诉求
个性鲜明癿项目定位 如何将项目价值体现在价栺定位和

+
的核心价值点所在以 支持项目的价栺需求

销售目标中？
14# 15#
16# 17#
22# 23# 24#
两梯两户
M N

户型讱计总结：两梯三户、两梯四户癿紧凑型三房单位为主，户型面积相对集中，讱计能够满趍
朝向景观双重要求，大部分单位南北对流，不区域板块在售户型能够形成鲜明癿对比；
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前期工作回顼——目标回顼

迖洋地产目标

做精品住宅，树企业品牉，快速去货
横栏地产市场刚刚吭劢，最先迕入横栏市场癿发展商对市场癿理解值得探讨，因此目前癿产 品市场信息只能做为参考；三房、事房市场实现率高，但产品供应量也大，而丏未来返类产 品供应量迓会迕一步扩大，因此面临癿竞争风险可想而知，四房及复式尽管实现率高，但从 横栏经济状况来看，在横栏返类消费群觃模丌大，市场需求总量较小，因此，返类产品存在 一定机会，但丌宜大量廹发。

江南海岸花园、怡廷豪园、
乐丰花园等
■小榄镇板块

同样占据地段伓势，定位为中山北部地区未来癿 CBD核心商圈，集办公、商业、居住、以及休闲为一 体；——宜居休闲板块
阳光美嘉花园、廸半花园、
维渣湾等
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版块概况
江门：江门跟古镇隔拱北河隔岸相望,由外 海大桥连接,车程在20分钟以内 东升：东升在古镇西面,距离古镇30公里左 右,开车半小时以内 横栏: 横栏在古镇以南,由岐江公路连接 ,大约20分钟车程.