工业地产项目新政解读619
工业地产开发方案
工业地产开发方案背景近年来，随着经济的快速发展，工业产业的需求量也日益增大。
在各种产业中，工业产业是持续增长的重要领域。
而作为工业产业发展基础的工业地产，因城市化和工业化步伐的加快，其需求量同样在迅速增长。
所以，开发适应市场需求的工业地产是当前发展的重点之一。
市场分析市场需求根据统计数据，目前，中国工业地产所占房地产市场份额近30%，在未来发展中，工业地产需求速度将远超于其它地产形态。
作为经济发展的主要驱动力，工业地产发展也一直是政府和社会关注的焦点。
市场竞争工业地产是一个竞争激烈的市场。
当前，市场上主要有三个主要的竞争者，分别是政府、大型房地产公司和工业地产开发商。
其中政府对工业地产发展是有政策支持和优惠政策的，大型房地产公司则依靠其规模和资金优势，能够提供更加综合和完善的服务；而工业地产开发商的优势则在于其对于工业市场的熟悉度和专业性。
工业地产开发方案需求分析在当前市场中，工业地产的需求存在以下特点：1.快速追求建筑物和土地的物质实用性2.对于物流基础设施和交通网的依赖性高3.独栋厂房和标准化厂房的需求不断增加以上特点对于工业地产开发具有一定的指导意义，因为这些因素可以作为开发方案设计的关键点和重点考虑。
设计方案1.工业地产建筑物设计：新型工业产业需要结合新的技术手段，如使用新设备、新技术，从而可以提高生产效率和节约原料，开发应具有先进设备并能满足其他生产需求。
2.土地选择和设计：在选择地皮的过程中应综合考虑扩展和精细化。
同时，应考虑土地的开发前景和投资回报率问题，以确保项目的可持续开发性。
3.基础设施和交通：工业区的基础设施和交通网络应该满足生产需求，例如电力、供水、供气、通讯、环境、道路与物流。
投资方案1.财务分析：开发商需要根据政策和市场的情况，进行综合评估和财务分析，确定投资额度和资金使用方式。
2.风险控制：开发商应该考虑到市场风险、资金运营风险、项目风险等因素，提前制定应对方案。
结论工业地产开发是一个综合性较强的市场，需要进行市场分析、需求分析、设计方案和投资方案。
工业园区招商引资政策解读
工业园区招商引资政策解读在当今经济发展的大潮中，工业园区作为产业集聚和经济增长的重要载体，其招商引资政策对于吸引优质企业入驻、推动区域经济发展具有至关重要的作用。
那么，这些政策究竟包含哪些内容？又能为企业带来哪些实实在在的好处呢？让我们一起来深入解读。
首先，我们来了解一下土地政策。
为了吸引企业入驻，工业园区通常会在土地供应方面给予一定的优惠。
比如，以相对较低的价格出让工业用地，或者在一定期限内给予土地租金的减免。
这对于那些需要大规模生产场地的企业来说，无疑是降低了初期的投资成本。
而且，在土地使用方面，园区可能会提供灵活的规划方案，以满足不同企业的特殊需求。
税收优惠政策也是招商引资的一大“利器”。
新入驻的企业在一定期限内可能会享受到企业所得税、增值税等方面的减免或返还。
这意味着企业在经营初期能够减轻税收负担，将更多的资金用于生产、研发和市场拓展，从而增强企业的竞争力和发展潜力。
除了土地和税收，财政扶持政策同样不可小觑。
园区可能会设立专项资金，对符合条件的企业给予补贴，用于技术改造、设备购置、人才引进等方面。
有些园区还会对企业的研发投入给予一定比例的配套资金支持，鼓励企业创新发展。
在金融服务方面，工业园区也会积极搭建平台，帮助企业解决融资难题。
可能会与银行等金融机构合作，为入驻企业提供优惠的信贷政策，降低贷款利率、放宽贷款条件。
同时，还可能会设立产业基金，对有潜力的项目进行投资。
接下来，我们说一说基础设施配套政策。
一个完善的工业园区应该具备良好的基础设施，包括道路、水电、通信、污水处理等。
园区会加大对基础设施的投入，确保企业能够享受到便捷、高效的生产条件。
有的园区还会为企业提供免费或低价的公共服务设施，如员工宿舍、食堂、健身房等，以提高企业员工的生活质量。
人才政策也是招商引资政策中的重要一环。
为了帮助企业吸引和留住人才，园区可能会提供人才公寓、购房补贴、子女入学优惠等福利。
同时，还会与高校、科研机构合作，为企业搭建人才培养和引进的渠道。
工业地产投资趋势观察
工业地产投资趋势观察工业地产是指用于制造、储存和物流等工业生产和服务领域的地产，是工业化进程不可或缺的一环。
近年来，随着全球经济的不断发展，工业地产投资市场也愈发火热。
本文将从多个角度探讨当前工业地产投资趋势，以期为投资者提供参考和帮助。
一、稳健的投资回报工业地产投资相对于其他产品，更加稳健，回报较高。
以亚洲地区为例，据统计，2019年全亚洲地区的工业地产回报率约为7.3%，相较于其他投资形式，工业地产的投资风险更小，同时由于未来对工业地产的需求仍然较大，也能够提供更加稳定的现金流。
二、区域化分布的趋势随着经济全球化进程不断加快，现在的工业地产投资趋势表现出区域化分布的趋势。
比如，欧洲的工业地产市场发展新势力，成为全球范围内最为活跃的市场之一，其吸引力持续增长，并呈现出复杂多样化的特点。
而在亚洲地区，近年来，中国工业地产市场定位更为明确，市场需求量增长明显，呈现出规模扩大和布局优化的特点。
区域化分布的趋势，也让投资者可以根据地域的优势为自己的投资增加更多保障。
三、工业地产市场的专业化和细分化如今，工业地产市场对专业化和细分化的要求越来越高，对于各行各业的投资者都有更高的门槛。
传统的工业园区逐渐退出市场，代之以更专业化、细分化的投资形式。
投资者需要更加了解所涉及的行业领域，如需投资制药园、物流园、高科技园等，也需要对不同项目的投资进行细化，同时还要关注地产项目的开发策略，评估预计的收益情况。
四、环保和可持续利用的考虑如今，在环保和可持续利用的考虑下，工业地产的开发和使用也需要遵循一定的标准和规范。
投资者不仅需要关注工业地产的技术水平和设施，同时也要考虑工业地产的投资是否符合公司的环保方针和政策，并且，对于一些以可再生资源为主要材料的工业地产的开发和建设，能够带来更加可持续的收益和经济效益。
总而言之，工业地产作为一种投资，其回报稳健、区域分布趋势、专业化和细分化以及环保和可持续利用的考虑都是需要投资者在决策时考虑的重要因素。
工业项目建设用地控制指标解读
《工业项目建设用地控制指标解读》引言：本文将对工业项目建设用地控制指标进行详细解读，旨在帮助相关利益相关方（包括政府部门、企业、规划设计单位等）更好地理解和应用这些指标，确保工业项目的规划与建设符合可持续发展、环境保护和经济效益的要求。
工业项目建设用地控制指标主要是指在规划和建设工业项目时，根据相关法律法规和规划要求，对项目用地进行限制和约束的一系列规定和标准。
第一部分：引言1.1 定义工业项目建设用地控制指标，是指根据国家、地区或特定城市的规划要求，对工业项目在用地选择、用地规模、用地结构、用地强度、用地条件等方面进行限制和规定的一系列标准和指导性要求。
1.2 意义工业项目建设用地控制指标是城市规划和土地利用管理的重要内容，其合理制定和严格执行，有利于保护土地资源、优化产业布局、提高土地利用效率、减少环境污染、推动经济可持续发展。
第二部分：工业项目建设用地控制指标解读2.1 用地选择工业项目的用地选择是指根据项目的性质、规模和生产工艺等要求，合理确定项目用地的地理位置和区位条件。
在城市总体规划或专项规划中，通常会明确工业用地的区域范围，并指定相应的产业类型和发展方向。
2.2 用地规模工业项目的用地规模是指项目所需用地的总面积，包括建筑占地和附属设施用地。
用地规模的控制旨在避免用地浪费和低效率利用，并确保项目拥有足够的用地空间来实现其功能。
2.3 用地结构工业项目的用地结构是指项目用地在不同功能区内的分布比例，例如生产区、办公区、库存区、绿化区等。
合理的用地结构有利于提高用地利用效率，减少用地冲突，实现工业项目的高效运作。
2.4 用地强度工业项目的用地强度是指项目用地面积与产值、产能或雇佣人数之间的关系。
用地强度的限制旨在防止用地过度集中，引起用地过度开发和资源浪费。
不同类型的工业项目其用地强度标准可能有所不同。
2.5 用地条件工业项目的用地条件是指项目用地的地形、土质、地质、水文等自然条件，以及与用地相邻的环境状况。
工业地产分析
今后工业地产将越来越趋于向高端发展；
投资回报稳定
工业地产资金占用周期较长，投资回收期限不小于住宅地产
与商业地产，其投资规模，前期投入范围从十几种亿到几十
个亿，招商、管理运营等方面旳投入也相当高，而投资回收
期则有旳长达十几年。所以工业地产旳运作需要一定实力旳
投资开发商参加，这是工业地产大投资旳特点所决定旳。
项目增值空间大 工业地产，尤其是诸多工业园区发展旳一种主要制约原因是“
人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后
有很大关系。增进第三产业旳发展
工业地产与商业地产旳本质区别
区别
目旳顾客不同
地段要求不同 规划要求不同
产品旳设计不同 市政配套原则要求不同
消费环节不同
工业地产
企业为单位或房地产信托投资基金
• 主要资本方：房地产开发商 • 根据市场需求进行物业旳开发 案例分析 • 北京腾飞国际工业园
多方主体综合模式
• 指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合 利用旳开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策， 并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相 应旳园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力推动产 业园区开发和经营。
• 1：REITS法律主体地位不明 • 2：税负问题：国外有税收优惠 • 3：监管制度不完善
盈利模式能够根据工业地产旳不同发展阶段选择不同旳盈利模式
万科
上海万科打造旳“星商汇”是万科全国产业服务落地品牌，也是万科 转型“中国城市配套服务商”后在产业地产领域搭建旳主要服务生态 系统
重资产模式下，有“基金+持有”模式、股权投融资、以产业园区为关键旳办公、研发等。该模式赚取租 金、管理费和将来土地升值收益 轻资产管理，主要在于中介代理服务、物业管理服务、星商汇品牌开发。以星商汇为例，“仿效苹果、 阿里巴巴和腾讯，借助万科集团旳平台形成生态型构造”
地产行业最新政策解读
地产行业最新政策解读随着国家加强房地产市场管控，地产行业的政策也在不断调整和优化。
最近，有一些政策引起了业内人士的广泛关注。
本文将对这些政策进行解读，以及探讨其对地产行业的影响。
一、政策解读：加强住房租赁市场监管，规范租赁中介机构为稳定房价、促进房地产市场健康发展，住房租赁市场的发展成为政策关注的重点。
《关于加强住房租赁市场监管工作的通知》（以下简称《通知》）明确提出，要加强住房租赁市场监管，规范租赁中介机构，促进住房租赁市场健康发展。
为了加强监管，该通知明确了以下四个方面的工作要求：1. 制定住房租赁市场监管制度，加强市场监测和预警。
2. 健全住房租赁合同文本和示范文本，规范住房租赁合同签订和监管。
3. 加强租赁中介机构管理，整治不合规经营行为。
4. 完善住房租赁纠纷处理机制，保障租户合法权益。
二、政策影响：促进公共租赁住房发展，提升租赁市场规范化程度该政策的实施，将会促进公共租赁住房的发展，缓解部分城市住房租赁供需矛盾，同时也将提升租赁市场的规范化程度，为市场的可持续发展创造一个健康良好的环境。
而对于一些不合规中介机构，政策的实施也将使其面临更为严格的监管和处罚，以推动市场回归规范。
三、政策解读：加快房地产税法立法进程早已成为公众热议的房地产税法，近期有许多迹象表明将加快其立法进程。
2019年全国两会期间，有代表委员在提高房地产税的议题上发表了言论，引发了关注。
此后，国家税务总局等部门也多次表态，表示要全面启动课题研究，加快相关立法工作。
四、政策影响：推进房地产市场机制改革，加大房地产市场调控力度房地产税法的立法，将彻底解决目前国内货币政策无法有效调控房地产市场的问题。
同时，也将推进房地产市场机制改革，在保障市场健康发展的前提下，加大市场调控力度，遏制房价过快上涨。
五、政策解读：对企业债券市场实施适度管控资本市场中的企业债券市场，也在近期受到政策关注。
《中国人民银行关于加强债券市场风险防范工作的通知》（以下简称《通知》）提出，要对企业债券市场实施适度管控，风险防范工作要突出重点、精准施策，确保市场平稳运行。
工业地产市场分析
工业地产市场分析一、市场概述工业地产是指用于工业生产、仓储、物流和相关配套服务的地产项目。
随着经济的发展，工业地产市场逐渐成为房地产市场的重要组成部份。
本文将对工业地产市场进行详细分析，包括市场规模、发展趋势、竞争格局等方面。
二、市场规模根据统计数据，截至2022年底，全国工业地产总面积达到5000万平方米，总投资额超过5000亿元。
其中，一线城市和经济发达地区的工业地产市场规模占领主导地位，但二线城市和新兴经济区域的市场潜力巨大。
三、市场发展趋势1. 区域分布：工业地产市场呈现出由东部沿海向中西部地区扩散的趋势。
中西部地区的工业转移和政策扶持使得该地区的工业地产市场迅速崛起。
2. 产业升级：随着创造业的转型升级，工业地产市场也面临着从传统创造业向高技术创造业的转变。
高科技产业园区和智能创造工厂成为市场的新热点。
3. 环保要求：环境保护意识的增强使得工业地产市场对环保要求越来越高。
绿色工业园区和低碳工业项目将受到更多关注和青睐。
4. 物流需求：随着电商行业的快速发展，物流需求不断增加。
工业地产市场将面临更多的物流仓储需求，配套物流设施将成为市场的重要组成部份。
四、竞争格局目前，工业地产市场竞争格局较为复杂。
一线城市和经济发达地区的市场竞争激烈，项目品质和配套设施成为竞争的关键。
而二线城市和新兴经济区域的市场竞争相对较小，但发展潜力巨大。
五、市场前景展望未来，工业地产市场有望保持稳定增长。
随着国家政策的支持和经济的发展，工业地产市场将继续受到关注和投资。
同时，随着产业升级和环保要求的提高，市场将呈现出更多新的发展机遇。
六、总结本文对工业地产市场进行了详细的分析，包括市场规模、发展趋势、竞争格局等方面。
通过对市场的深入了解，可以为投资者和开辟商提供参考，匡助他们制定合理的投资和发展策略。
工业地产市场作为房地产市场的重要组成部份，将在未来继续发挥重要作用。
中国工业地产发展现状及趋势分析
中国工业地产发展现状及趋势分析中国工业地产是指用于工业生产的土地和建筑物，是支撑中国工业发展的重要基础设施。
近年来，随着中国工业的快速发展和经济结构的调整变革，中国工业地产也取得了显著的发展成果。
本文将对中国工业地产的现状和趋势进行详细分析。
一、中国工业地产的现状1.城市化进程加快：随着中国城市化的推进，工业地产的需求量持续增长。
不仅一线、二线城市，许多三线和四线城市也积极发展工业地产，以满足当地工业发展的需求。
2.区域差异明显：中国工业地产的发展呈现明显的区域差异。
东部沿海地区集中了大量的工业地产，尤其是长三角、珠三角和京津冀等经济发达区域。
而中西部地区工业地产发展相对滞后，但随着“西部大开发”战略的实施，中西部地区也面临着巨大的发展机遇。
3.供需矛盾较为突出：虽然工业地产需求量逐年增长，但供给依然滞后于需求。
特别是高品质、高标准的工业地产供给相对不足，制约着中国工业发展的长远规划。
4.特色化发展：中国工业地产正朝着特色化方向发展，不再仅仅局限于传统的制造型工业地产。
如物流园区、科技园区、创意产业园等新型工业地产开始兴起，为工业发展提供更多元化的支持。
二、中国工业地产发展的趋势1.城市转型升级：随着工业的转型升级，中国工业地产将逐渐从传统的重工业向高技术、清洁技术、智能制造技术转型升级。
例如，新能源汽车生产基地、大数据中心等高科技工业地产需求将会增加。
2.产业链集聚效应：中国工业地产将更加注重产业链的集聚效应。
工业地产园区将不仅仅提供基础设施和土地资源，还将提供研发、技术支持、人才培养等配套服务，以满足企业发展的多层次需求。
3.绿色可持续发展：随着环境保护的重视程度不断提高，中国工业地产将朝着绿色可持续发展的方向发展。
通过减少污染、节能减排、循环利用等举措，提高工业地产的环保水平，促进可持续发展。
4.区域协同发展：中国工业地产的发展将更加注重区域协同发展。
例如，通过加强长三角、京津冀协同发展，可以实现资源优势互补，促进工业地产的跨区域布局和发展。
工业上楼政策模式梳理解析
工业上楼政策模式梳理解析在本文中，我们将对工业上楼政策的模式进行梳理解析，并重点探讨其在现代工业发展中的具体实施方式和效果。
一、工业上楼政策的模式与特点1. 政策导向工业上楼政策的制定要坚持以市场为导向，充分发挥市场在资源配置中的作用。
政府应当遵循市场经济规律，对产业发展提供前瞻性的政策指导和支持，建立健全多元化的产业政策体系，促进企业技术创新和发展。
此外,政府应当根据不同地区的产业特点，结合实际情况，有针对性地制定工业上楼政策，以实现资源优化配置，提高工业效益。
2. 产业引导工业上楼政策的重点是要引导产业发展方向，促进产业结构调整，推动传统产业优化升级，培育新兴产业，推动工业向智能化、绿色化、高端化发展。
政府应当通过金融、税收、土地等政策手段，引导资金流向国民经济命脉产业领域，支持企业加大研发投入，鼓励企业在科技创新、智能制造、节能减排等方面进行投资。
3. 优惠政策工业上楼政策的核心是要给予企业更多的优惠政策，降低企业经营成本，提高企业盈利水平，增强企业的发展动力。
政府可通过给予税收减免、贷款优惠、用地优惠、创新扶持等政策，为企业提供更多利好条件，帮助企业降低生产成本，提升竞争力。
4. 产业园区建设政府可通过建设工业园区、科技园区，集聚相关产业，提供企业所需的技术、人才、市场等资源支持，帮助企业提高创新能力和市场竞争力。
此外,政府还可通过招商引资、投资引导、政策支持等方式，吸引国际知名企业、科研机构、金融机构等入驻产业园区，促进园区产业集聚效应和产业链发展。
二、工业上楼政策的实施方式与效果1. 财政支持政府可以通过财政预算，向工业企业提供一定额度的财政支持，用于企业技术创新、设备更新、市场开拓等方面。
此外,政府还可以通过设立产业发展基金等方式，为工业企业提供定向、可持续的资金支持。
这样的政策实施方式，既能直接为企业提供资金支持，又能通过财政资金的有效使用促进企业技术创新和产业升级，最终提升企业的核心竞争力和盈利水平。
工业地产项目课件
阐述园区的运营管理模式，包括企业入驻、产业 孵化、人才引进、融资服务等方面的管理策略。
成功经验
总结园区在吸引高科技企业、培育创新产业、提 升园区竞争力等方面的成功经验。
案例三
绿色建筑设计
介绍项目在建筑设计阶段如何运用绿色建筑理念，提高建筑的节 能、环保性能。
节能技术应用
阐述项目在建筑节能技术方面的应用，如太阳能、地源热泵等可再 生能源技术。
02
强化安全防范措 施
加强园区安保工作，通过 视频监控、巡逻等方式， 确保园区安全无虞。
03
建立应急处理机 制
制定针对突发事件的应急 处理预案，提高应对突发 事件的能力。
04
定期进行风险评 估
定期对项目进行风险评估 ，识别潜在风险，并采取 相应的控制措施，确保项 目的稳健运营。
工业地产项目融资
05
THANKS.
龙头企业招商
以行业龙头企业为核心，吸引其上下 游企业入驻，快速集聚产业链资源。
政策支持招商
充分利用政府提供的税收、租金、人 才等优惠政策，吸引企业入驻。
工业地产项目运营管理与服务
01
02
03
04
建立专业运营团队
组建具备行业经验的运营团队 ，负责项目的日常管理、招商
、服务等工作。
提供一站式服务
为企业提供工商注册、税务登 记、人才引进等一站式服务，
静态投资回报期
根据项目的初始投资和预 计的每年净收益，计算投 资回报期，以评估项目的 短期收益。
动态投资回报期
考虑资金时间价值，使用 折现现金流等方法计算投 资回报期，以评估项目的 长期收益。
敏感性分析
分析不同因素变化对投资 回报的影响，以识别项目 的风险和潜在机会。
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工业用地项目“新政”解读
《成都市人民政府办公厅关于规范工业总部基地建设的意见》
（成办发[2008]48号）
一、为什么是“工业”总部基地？
2004年，成都市青羊工业集中发展区之运作主体：成都青羊工业建设发展有限公
司在成都乃至西部地区率先提出“总部基地”概念，并着手实施。05年3月16日开始
以独栋式总部办公大楼为产品形态正式亮相，招商工作艰难而卓有成效，06年5月31
日一期开园入驻时，11万平米，共24栋总部大楼招商工作完成80%。
其妥善解决失地农民问题，高标准规划和建设园区基础设施，高品质建设园区总部
大楼和园林环境，高度集约化利用土地，吸引和招揽高科技、高技术含量有发展潜力的
省内外优质企业入驻。达到单位面积招商引资强度为480万元/亩，单位税收强度为100
万元/亩·年，高出其他园区（包括高新区）数倍之多。
成都市委、市政府高度关注该项目的运作模式和理念，曾有市委书记李春城亲自主
持市委政研室对其进行深度调研，总结和提出了“青羊模式”作为主城区工业集中发展
区的理论指导，市委书记李春城曾经把这种模式的产生，归功于市场化运作的“魔杖”。
同时，市委、市政府清醒的认识到，在主城区的工业区中不能再有传统加工业的进驻，
否则将在城市快速扩张的背景下造成更大的重复规划和建设，并形成对主城区的污染。
在此背景下，“青羊模式”无疑成为发展都市工业提供了具有参考价值的示范作用，仅
市里统一组织的各区、市、县主要领导到青羊的现场办公会就有数次之多。一时间，主
城区各工业区围绕总部经济展开的规划和建设浪潮风声水起。
然而，武候、锦江、龙潭和高新西区的工业用地已经被入驻企业以项目立项的名义
征得了土地，几乎没有剩余土地可供统一规划和建设，政府（包括管委会）不得不要求
入驻企业将自身总部设置在已征土地内，并不得进行传统加工与生产，同时还要求建设
进度。自07年开始，以上述方式获得土地的各园区入驻企业开始考虑改变土地使用性
质的问题，报着侥幸心理将工业用地盖起了“外看像厂房，走进是住宅”的建筑，试图
通过地下的营销方式将物业出售，因土地成本很低，试图从中谋取利润，去年上半年，
由于住宅市场火暴，操作得当的几个项目比较顺利的将物业销售一空。
此乃政府此次出台的《意见》的背景，出台文件前，市政府办公厅专门做了意见征
求稿，征求各区、市、县园区管委会的意见，最终于6月11日正式出台。
二、什么是工业总部企业？
《意见》对工业总部企业的界定，直接影响到各园区在建项目的招商对象问题。如果
仅从《意见》中对工业企业的理解，招商对象无疑将成为各项目招商的最大难度。《意见》
中从两个方面对其进行了界定，一方面从企业作业形态和技术特性上的界定，“现代制造业、
高新技术企业”；其次是从企业功能布局上给予了界定，“具有设计研发、销售、采购、结算、
投资运营中心”。
就“现代制造业”而言，目前尚没有对这一概念的官方权威解释，学术界比较认同的
一种说法为：在制造业的基础上增添了以发达的通讯、信息交换为主要生产手段的行业即为
现代制造业。将其与《意见》中的另一个关键词“高新技术产业企业”结合起来理解就不难
发现，《意见》的初衷仍然将传统制造业做了区分，将高技术含量、高附加值的产业区别出
来，也就是我们通常认为的：科技类、IT/软件类、电子电器以及精密仪器类的企业。近日，
本人就《意见》中对工业总部企业的界定专门与曾有接触的市委政研室某研究员做过沟通，
其对这一界定的理解为：现代制造业与传统制造业的区别，在于生产资料（及原材料）和加
工手段的技术程度两个环节决定。所谓现代制造业，即在生产资料环节，侧重于信息技术为
主，即以信息化、技术化的生产资料作为原材料，而非实物性、资源性原材料；在制造环节
侧重于高技术含量为主而非利用重大设备、生产线为主。由此以来，《意见》对工业总部企
业的界定，也便清晰。
“具有设计研发、销售、采购、结算、投资运营中心”的功能布局，实则已然给出了
较为宽松的范围界定，体现在销售、采购、投资运营中心三个关键词上。首先，销售和采购
一个卖，一个买，就非常清晰的说明了必然将以贸易形式为业态，投资运营中心则涉及更为
广泛，凡是符合国家相关法律法规并取得资质的一切经营活动即可称之为运营中心。因此，
《意见》对工业企业的界定，看似极其严格，实则给出了运营者较大的发挥空间。
至此，我们不得不思考一个问题，那就是：既然政府出台文件，目的是规范建设，这
里给出的界定又摸棱两可，那么吻合政府的关键环节何在？
各园区工业用地项目在招商引入企业的过程中，都有一个重要的关口，那就是园区管
委会，他们承担着监督和控制园区建设和招商引资的重要责任，对入驻企业是否符合园区产
业规划，具有直接话语权。分析近年来个园区先后出台和修正的入驻条件，其最直接的目的
是培养税源，那么我们需要在营销过程中，注意到这一点，便可以顺利通过管委会审批的关
口，打开招商渠道，通过特定的营销策略解决项目招商问题。当然，控制污染源也是他们的
重要职责，即不符合环保测评标准的企业，无法入驻。
三、再次明确强调土地用途：
基于之前各园区将工业用地擅自改变使用性质，建设成套住宅的违规事件鲜有发生，
为维护《中华人民共和国土地管理法》和城市整体控制性规划精神，促进和增强全市工业经
济发展，作出如此强调属情、理、法之中，并无异意。工业用地项目，必然将立足于用地性
质本身，全力吻合政策要求，在实现资产开发与转让以及园区招商引资双重收获的基础上谋
求经济效益。如果再有改变土地性质，铤而走险的“擦边球”思路，无疑是自埋炸弹，必将
伤及自身。
四、行政手段如何控制？
规划控制环节控制；
《意见》中对规划控制环节的要求为“必须按照工业性科研用房及相关技术标准进行设
计”。表明了两种信号：其一，工业性，前述中已有对“现代制造业”的相关理解；其二，
已明确为工业性科研用房，而非工业用房（即厂房），此处验证了前述对“工业总部企业”
界定的理解。即已经明确了作为科技研发类用房的技术标准进行设计，重点在“科技研发”
上。
产权面积及使用的要求：
最小产权面积：300平米，为什么不是200平米，不是500平米？
传达的信号只有一个，规范土地使用性质，杜绝将土地用做以住宅为主的其他用途，同
时又考虑到科技研发为主的靠技术含量企业入驻，考虑其经营特性为智力密集型企业，对经
营场地的需求不会太大，如果界定为500，势必将会把很多成长型和有发展潜力的小型企业
拒之门外，对于园区培育和腐化企业，完成税源自身造血功能形成障碍。
据目前的市场需求形式来看，能够购买自身办公研发场地的企业，需求面积集中在300
——800之间。因此，这一界定亦符合市场规律。
综述
《意件》的出台会对目前至今后一段时间内，成都市各大园区的工业总部基地建设和
招商起到如下作用：
1、 将各项目引入到规范的工业园区发展轨道上，杜绝改变土地使用性质的违规事
件再度发生；
2、 明确了企业可以将已征工业用地上符合规划条件的总部型自建资产进行转让，
并从中谋求适当的经济效益；
3、 实现资产转让过程的经济效益，必须与园区招商引资结合起来，一改园区以地
招商的被动局面，将土地配置给入区企业，由多家企业以房招商，从而实现园
区整体发展和土地集约化利用；
4、 工业用地项目的营销将成为具有一定专业性的工业地产招商营销套路和规律，
即在解决项目形象、产品信息和市场需求对接过程中，必须注意政策面的规定，
要特别注意与管委会的沟通和广告述求的政策风险，如“销售”、“投资增值”、
“商务”等字眼须谨慎使用；
5、 必须深入研究市场需求，寻求和建立有效的市场营销渠道，采取恰当的推广策
略建立与市场的互动的沟通平台。否则，将在营销成本上造成浪费；
6、 对工业用地项目的规范，势必让同类项目的竞争力更加增强，将竞争点集中在
产品、营销和服务三个核心环节上，项目若想加快推进速度，实现资金流快速
回笼，必须在这些核心环节花功夫。
注：本文仅供内部交流，若有判断失误之处，当以政府相关解释为准！
2008．6．19