谁涨了我的房价——论房价与地价、拍卖的关系及其居高原因和改革建议
地价与房价关系的经济学解析
地价与房价关系的经济学解析地价与房价是不可分割的，它们之间的关系也是由多种因素影响的。
本文将对地价与房价关系的经济学解析进行探讨。
一、土地价值与房屋价值的关系土地价值和房屋价值是两个不同的概念，但是它们是紧密关联的。
土地是建筑物的基础，没有土地就没有房屋。
因此，土地的供需关系会直接影响房屋的供需关系，进而决定了房屋的价格。
在城市化过程中，地价通常会随着经济的发展而增长。
由于城市空间的限制，土地供应相对较少，导致土地价格较高。
而高昂的土地成本又必然导致房屋的价格上升。
同时，城市的发展也会促进人们对房屋的需求增长，从而进一步推高房屋的价格。
因此，房屋的价值受到土地价值的制约，土地房地产市场是房屋市场的重要基础。
二、供需关系的影响供需关系是影响房价的重要因素。
从供给方面来看，城市规划、土地政策、建筑物管理等政策都将间接影响房价。
例如，城市规划中，未来建设项目的规划将直接影响土地的供给，从而调节土地价格。
而土地的价格将进一步反映到房屋的价格上。
从需求方面来看，人口变化、经济循环、就业情况以及居民消费水平等都将对房价产生影响。
例如，人口增加将带动对房屋的需求增加，从而推高房屋价格。
此外，城市化进程的发展也会带动对住房的需求增长，从而对房价产生影响。
三、金融政策的影响金融政策也是影响房价的重要因素。
政府通过货币政策调节货币的数量和价格，从而影响市场资金的流动和利率的水平。
低利率会刺激人们购买房屋的欲望，从而使房价上升；而高利率则会抑制人们购买房屋的欲望，从而使房价下降。
此外，政府的财政政策对于对楼市的影响也较为明显。
例如，税收变化等均将影响购房者的购买能力，从而对楼市产生影响。
四、市场监管的作用市场监管也是调节房价的重要因素。
市场监管除了对于市场的准入门槛、信息披露等方面监管之外，还需要及时调整不合理的价格和市场秩序。
政府在收紧市场自我调节和加强市场监管的同时，也需要规范和维护市场的信用，扩大市场的透明度，从而保持市场的稳定性。
土地价格与房价的作用关系——论高地价是否是高房价的主要原因
【 ｙｗ ｒｓＬｎ ｒ ｅＲ ｓ ｅｔｌ ｒ ｅＲ ｌｉ ｅ ｅｎｈ ｐｌ ａｄ ｈ ｅｄＭ ｃ —ｏｔｌ Ｋｅ ｏｄ］ａｄ ｉ ；ｅｉ ｎａｐ ｃ；ｅ ｔｎｂｔ ｅ ｅ ｕｐ ｅ ｅ ； ａｒ ｃｎ ｏ ｐｃ ｄ ｉ ｉ ａｏ ｗ ｔ ｓ ｙ ｎ ｔ ｎ ｏ ｒ
． ２０ 年 ３ ． ０５ 月 国务 院办公厅 发布了《 关于切实稳定住房价格 的通 ２１ 我国土地市 场的问题 改革开放前 ． 我国实行 的是土地公有 制 ． 土地按照行政划 拨方式 知》对住房价格上涨 的控制提出了更严 格的要求 ， 调控房 价” ， “ 也成了 ２０ 年房地产市场 的最主要任务之一 我国房地产市场 自２ ０ 年逐 实行无偿和无限期 使用 。随着土地使用制度的改革 ， ０６ ０２ 土地所有权和使 步升温 ， ２ ０ 在 ０ ４年达到高峰 ， 也引起 的社会 的广 泛关注 。２０ 年以 用权分离 。 ０５ 土地市场开始形成 。但对原有和新增 国有土地采用 了划拨 来， 政府宏 观政策调控 出台， 包括严格住房用地出让 控制 、 调整住房供 和 出让并存的“ 双轨制” 同时出于对公益 目的的考虑所采用 的行政划 ． 应结构 、 强化市场监管等 ， 虽取得 了一定成效 ， 但房价增长过快趋势并 拨在操作和立法中又未能与原有体制 的划拨相 区分 ． 导致协议 出让 比 没有根本解决 ． 长期 上涨所带来 的泡沫破灭 风险 ． 更需要 给以高度警 例过大 ， 许多协议价格明显偏离真实要求 ， 国有土地供应混乱 ， 土地市 觉。 场无序 、 观调控低 效和国家利益的损失 （ 民 陶小 马 ２０ 、 宏 赵 ０１陈翠芳 伴随房价不 断上 涨 ． 对房价攀高 的讨论 也 日趋激烈 ． 形成了两种 娄 策群 朱青 ２０ ） ０４ 观点 。一种观点认 为高房价是 由于政府垄断了土地供应市场 ． 采用招 ２ 规范一级市场和显化土地价格 ． ２ 拍挂政策 ． 从而造成 了供 给短缺和土地 出让 价格的增长 ， 导致住房成 由于土地供给市场的不规范 ． 造成 了城市 的土地供应计划不能有 本抬高 ， 房价上升。 另一种观点认为高房价源于当前 巨大市场需求 ． 是 效地调节 土地 供需状况 ． 一方 面大量土地闲置或违 规开发 ． 土地资源 房价的增长拉动了低价 的上涨 ． 经营性土地的公开交易不仅不会人为 闲置浪费 、 间配置不合理不说 ． 空 由于缺乏对价格 的政府控制 ， 使得较 的抬高地价 。反而为政府通过调控土地供应量稳定地价提供 了可能 。 高的开发收益为少数利益团体独占 ． 和公众 的利益受 到损失 。土 政府 第一种观点似乎看到了土地 和房价双双走高的现象 间的关系 ． 但却无 地价格 既不能很好体现地块 自身的价值 ． 又无法规 范城市 空间的资源 法解释尽管出台了招牌挂政策 ． 土地供应市场仍然存在着大量非正 配置。 但 因而 ， 需要对土地供给 的一级市场进行垄断 ， 由政府统一控制土 式交易或 实际供 应仍 出“ 多头 ” 的局 面下 。 房价 的攀 升 ； 第二种观点认 地开发的总量和空 间 ． 规范基本的交易价格 ． 并 以保护土地资 源的稀 为高地价 源于高房价 ， 但对调控政策 出台后 ． 一些 地区闲置土地和超 缺性 ； 另一方面 ， 在具体 的出让阶段 ， 采用招拍 挂方式 ， 利用土地 市场 高地价地 区并存的矛盾现象也难 以解释 。因此 ． 国现 阶段 土地价格 价格 ． 配置空 间资源 。目前较高的土地价格 正是采用招拍挂方式 我 合理 与房价 的关系还有待进一步的研究 后． 原来非市场化方 式忽略掉的土地需求 的显化 ． 是土地较高 的盈利 预期的显化
浅论房价地价关系及稳定房地价格的对策
价上涨。这样就形成 了一个价格循环 体系 。在这 一过程的前
一
阶段 ， 我们看到的是地价上涨 引起 了房价 上涨 ， 而在后一 阶
段， 我们看到的是房价引起 了地价上涨 。 （ 从需求的角度来看 ， 一） 房价上涨导致 了地价 的提高
般情况下 ， 可设 管理 费为土 地取得 成本 和开 发成 本 的
、
地价 与房价 的构成 分析
房价 中包含地价 ， 价隐 含在房 价 中， 房价 的基础 ， 地 是 其 各 自构成 因素是不 同的。 （ ） 一 用成 本 法 的公 式 来 分 析 地 价 构 成 地价 ＝土地取得费 ＋土地开发费 ＋税 费＋利息 ＋利润 ＋
土地 增 值 收益
地 的真实价格 ； 但是 ， 房地产开发商则认 为高地价 推动房价上 涨 ， 主要根源是政府垄 断了土地 的供 给， 其 招拍挂方 式 出让 的 价格是扭曲的价格 ， 以及 “ 紧缩 地根 ” 的调控政 策也进 一步抬 升 了地价 ， 从而拉动房价上涨 。两 种观点都 有一些道 理 ， 但都 不全面 。房价 和地价 往往互 为 因果 ， 键 是从 哪个角度 看 问 关
题 。房价在上 涨过 程中存 在这样 一个链 条 ： 地价上 涨一 开发 成本增加一 房价上涨一预期房价上 涨一开发商增 加投资一地
（ 房地产价格构成 二） 房价 一土地取得成本＋开发成本 ＋管 理费用 ＋投资利 息 ＋销售税费＋开发利润 其 中土地取得成本 相 当于地价 ； 发成本 是在 取得 开发 开 用地后进行土地开发和房屋建设所需 的直接费用 、 税金 等 ， 可 以分为土地开发成 本和建 筑建造 成本 ； 管理 费用一 般为 土地 取得成本 和开发成 本之 和 的一 定 比率 ； 投资利 息包 括土 地取 得成本 、 开发成本 和管理 费用 的利息； 销售税 费指销 售房地产 所需 的费用及 由开发商缴纳 的税费。
我国城市地价与房价的关系研究
我国城市地价与房价的关系研究随着城市化进程的加速，我国城市的地价和房价问题备受关注。
在不少人看来，房价的涨跌和城市的经济发展息息相关。
而城市地价的不断上涨也成为了不少人关注的热点话题。
本文将从城市地价与房价的关系出发，探讨这一问题的原因和影响。
一、城市地价的涨跌对房价有何影响？城市地价是指城市内土地的价格，而房价则是指建在这块土地上的房屋所对应的价格。
这两者之间存在一定的关系。
一般来说，当城市地价上涨时，房价也会跟着上涨，反之亦然。
城市地价的上涨，首先是由于城市发展带动了对土地的需求。
像商业中心、交通枢纽、医疗机构等都需要占地建设，而这些场所都需要地段优越的土地。
在土地资源紧缺的情况下，土地的供不应求会导致城市地价上升。
而城市地价的上涨，也会传导到房价上。
房屋所占用的土地是有限的，当土地价格上升时，建设新房屋的成本也会随之上涨，进而推高房价。
另外，在土地增值政策的推动下，一些地产商会将土地购买成本转嫁到房价上，进一步推高了房价。
二、影响城市地价和房价的因素有哪些？城市地价和房价受到多种因素的影响，包括经济因素、政策因素、社会因素等。
首先，经济因素是影响城市地价和房价的重要因素之一。
城市的发展、产业的发展、人口变化都可能对土地资源的需求和供给产生影响，从而影响城市地价和房价。
政策因素也是影响城市地价和房价的重要因素。
土地管理、房地产开发、城市规划等政策的制定和执行都会对城市地价和房价产生影响。
比如，土地增值税的改革、住房限购等政策都可以对城市地价和房价产生直接的影响。
最后，社会因素也会影响城市地价和房价。
城市居民的收入水平、消费观念、文化程度等都可能影响其对于房屋的需求和能力，从而进一步影响房价和地价。
三、城市地价和房价的上涨对经济社会的影响城市地价和房价的上涨，既对个人又对整个社会产生了许多影响。
首先，城市地价和房价上涨对人的生活影响较大。
对于购买住房的购房者来说，房价的上涨使得他们需要更多的资金来购买房屋，从而增加了个人和家庭的经济压力。
城市土地价格与房产价格关系分析(一)
城市土地价格与房产价格关系分析(一)摘要]本文分析了土地价格与房产价格的关系。
影响房价的原因是多种多样的,土地的价格仅仅是房产价格成本的一部分,二者的确有着紧密的联系,但是并不象人们想象的那么单纯。
关键词]城市土地房产价格关系分析当前房价的极速上涨已经成为媒体和社会普遍关注的问题。
近年来,关于土地价格与房产价格的关系有多种观点,房产价格的迅速攀升,以及频频出现高达几十亿元土地出让金的“地王”事件,这些看似紧密相连的现象,使许多相当有影响力的经济学家都将房价上涨的情况与不断攀升的土地价格联系到一起。
然而不动产业内人士却持有不同的看法,影响房价的原因是多种多样的,土地的价格仅仅是房产价格成本的一部分,二者的确有着紧密的联系,但是并不象人们想象的那么单纯。
那么什么是土地价格和房产价格呢?城市的土地价格大致可以分为两种:城市基准地价和宗地价格。
城市基准地价是平均价格,用来反映城市某种用地类型的土地平均价格水平,受国家宏观调控政策和经济发展水平影响;宗地价格是指某一时点某宗不动产交易达成的成交价格,受城市土地微观因素影响。
本文分析的与房价相关的土地价格主要是指宗地价格,即开发商得到土地而付给政府的土地价格,也可以说是土地成交价。
房产价格比较容易理解,本文所指房产价格是指可以在市场上自由交易的商品房价格,但不包括经济适用房、廉租房、工业厂房等供需受到政府严格控制的房产价格。
另外,多数学者普遍认为影响城市土地价格的因素可以分为宏观和微观因素。
宏观因素对城市土地价格有普遍性、一般性、共同性的影响,简单说宏观因素包括政府的政策法规、经济发展水平、GDP、银行利率、城市规模等,其中政府的政策法规对城市土地价格的影响最重要。
微观因素主要指土地个别因素、临近土地因素和区位因素。
外国学者利用回归分析法对这三项因素进行分析的结果是三项之和可以在近80%的程度上解释城市土地价格的变化。
经我们对西方国家的调查,我们看到在大多数西方国家中,土地的所有权是与房屋所有权紧密相连的,即土地转让的同时地上房屋也一起转让,因此若地上房屋处于优良状态,可以卖很好的价格,那么一定影响土地的转让价格,这与我国的土地出让价格有很大的不同。
房价上涨的原因和趋势
房价上涨的原因和趋势在当前中国的不动产市场中，房价一直是大家关注的热点话题。
随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，房屋的需求不断增加，因此，房屋价格也逐渐水涨船高。
本文将从需求与供给，国家政策和经济因素等方面详细分析房价上涨的原因和趋势。
一、需求和供给需求和供给是影响房价上涨的根本因素。
随着国家经济的不断发展和城市化进程的加速，人口数量和城市人口占比不断增加，房屋需求不断扩大，这就使得房屋的价格也逐渐水涨船高。
此外，中国对房地产的需求不仅是居住需求，还包括购买房屋作为投资的需求。
由于中国经济中的其他投资选择受限，以房地产为投资选择的现象愈演愈烈，这也进一步推高了房价。
与此同时，房屋供给也影响着房价。
尤其是在大城市，由于国土资源有限，房屋开发难度大，加之土地政策和规划限制等原因，导致房屋供给量无法满足居民需求。
这就是为什么城市中房价大都高于农村的原因。
二、国家政策近年来，中国政府一系列房地产政策的施行，也是影响房价的重要因素。
政府的房地产政策主要包括土地政策、税收政策、信贷政策、限购限贷政策等。
这些政策的变化会直接或间接地影响房屋市场的供需结构，从而影响价格水平。
中国政府通过调控实施多种政策，贯穿了限制住房标准、严厉的金融管控、税制调整、金融组织改革等方面，对房价控制采取了不同的策略。
限购限售政策，其意义在于扰乱市场，通过抑制市场在短期内的连续高涨，制定出一个政策导向来引导市场。
而且，中央政府也发布了一系列租赁住房的政策，希望能够通过租赁住房来减缓房价上涨的压力。
三、经济因素房价上涨的第三个原因是经济因素的影响。
经济因素包括利率、经济增长、通胀率等。
利率是贷款利率，随着贷款利率的变化，借款人的购房成本也会变化。
利率的上升意味着购房成本增加。
这会抑制某些购房者的购房意愿，相应减少住房的需求，这可能会导致房价下降。
经济增长也会影响房价水平。
经济持续健康增长意味着收入的增加，居民购买房屋的能力增加，进而激发更多的住房需求，提高地方居民买房热情，涨幅也随之增高。
用马克思主义哲学原理分析房价上涨的问题
用马克思主义哲学原理分析房价上涨的问题第一，物质决定意识，意识反作用于物质：房价上涨是因为买方（炒作团队也属于买方）需求大于卖方（惜售也要归结到卖方小的方面）需求，这是市场经济规律，是物质。
卖方提高销售价格，这是意识。
第二，物质运动是有规律的，物质运动规律是客观的，发挥主观能动性能认识和利用客观规律:房价上涨是建筑原材料上涨的结果，这一规律是客观的，成本上涨，房价必然上涨；但开发商、建筑商及中介机构又利用这一规律，掩盖实际成本，宣传虚拟成本，让民众以为房产涨价合理，无泡沫，从而接受房价虚高的现实，而开发商等人从中渔利。
第三，用联系的观点看问题：物价上涨带动原材料上涨，原材料上涨又拉动房价上涨。
这一联系是客观的，在经济社会是普遍存在的，反映了一种因果联系。
第四，用发展的观点看问题：1，房价上涨，这是内外因共同作用的结果，市场规律，这是内因；外部力量影响，这是外因，外因通过内因起作用，中间商、地方政府利用市场规律，为了追逐暴利，为了地方税收，为了头上乌纱，不惜一切，以房地产立市，以房价高为荣。
2，房地产作为一个普通产业，与其他产业无异。
但由于产业内部利润巨大，外部力量不加约束，慢慢形成了现在房价上涨的现象，以至于现在严重脱离现实。
很多地区的实例已经证明，严重脱离成本区的商品，最终会泡沫破裂，比如香港楼市，日本楼市，这是量变而质变的道理。
第五，用矛盾的观点：1，矛盾无处不在，开发商利益与民众渴求房价下降的矛盾；地方政府税收需求、官本位需求与市场经济规律的矛盾；地方政府利益与民众利益的矛盾；另外，这必然会造成民众与政府的对立矛盾。
2，矛盾的不平衡性，告诉我们必须抓主要矛盾，抓矛盾的主要方面，坚持两点论与重点论的统一。
既要知道有矛有盾，又必须认识到哪方更重。
是应该以地方政府收入为重，还是该以民众需求为重；是该以财税收入为重，还是该以民众生活质量为重？第六，感性认识反映现象，理性认识是对事物本质的反映，要把感性认识上升到理性认识，透过现象抓住事物的本质和规律。
房价飞涨背后的原因和应对之策
房价飞涨背后的原因和应对之策近年来，中国的房价一路飙升，让不少人深感无奈。
尤其是在一线城市，房价几乎已经超越了大多数人的承受能力。
在房价飞涨的背后，到底是什么原因，我们应该如何应对？本文将从多个角度来解析这个问题。
1. 城市化进程带来的需求增加随着我国城市化进程的加速，越来越多的人涌向城市。
这不仅带来了空前的消费潜力，也使得城市房地产市场逐渐火爆起来。
城市的需求量不断增加，而供应量却相对有限，因此房价逐渐上涨也就不难理解了。
2. 政府政策的影响政府的调控政策是直接关系到房价的“惊涛骇浪”之一。
过去十几年间，一系列调控措施的出台影响了房价的走向。
例如，首套房贷款利率的优惠政策、二套房贷款的限制、楼市调控的新政法出台等，都曾经对楼市价格产生了巨大的影响。
3. 土地供求关系由于土地的开发和建成所需的时间周期长，大批土地资源的储备和国土所占比例作为未来房市供应量的保障，成为我国楼市的一项关键性因素。
随着土地供需关系的不断变化，一些房企以较高的溢价价格得到相对优质的土地，这也为接下来的房地产推广价格造成了相当大的影响。
应对之策：1. 政府调控政策与方针在房价飞涨阶段，政府往往通过加强调控、遏制资产泡沫、增加土地供应等途径来控制市场供求关系，从而稳定房价。
这不仅有利于保障各类居民需求，也有利于房地产业的长久健康发展。
2. 加大对二三四线城市的投资除了一线城市外，中国还有很多二三四线城市，这些城市的房价相对较低，甚至还有些地区正在发展中。
因此，对于投资房地产来说，这些城市可能值得更多的关注和投入。
3. 继续推进城市化进程随着人口增加和城市化进程加速，城市不断扩大，城市周边地区房价也在波动之中。
国家应该加大对城市化进程的投资，推动更多人从农村进入城市，从而增加房产需求量，稳定市场供需关系。
4. 加大土地供应量作为未来房市供应量的关键性因素，土地资源的储备和国土所占比例十分重要。
因此国家应该加大对土地供应的投入，不断增加土地储备，缓解土地供需关系紧张的局面。
房价与地价的关系
房价与地价的关系地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。
我国目前由于土地不得买卖，“买卖”（具体称为出让和转让）的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，基本质是一次性收取的若干年的地租。
根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：地价=地租/平均利息率；在房地产领域土地剩余价值的最终实现需要房地产产品的价值实现来实现，所以土地价格是和房地产价格相关的。
房价是由房地产开发成本加上一定的利润所构成的。
房地产开发成本构成包括土地成本、建安成本、财务成本、前期费用、配套费用、各种税费、经营费用等。
土地成本作为开发成本的一部分，也一定程度上影响着房价。
我认为地价与房价有一定的联系，但都不是决定对方的因素。
地价是房价的基础。
地产可以独立存在，房产则不然，它必须附着于地产之上，没有地产就没有房产。
房价中包含着地价，地价隐含在房价之中，地价是房价的重要组成部分。
我国的房屋产权实际上包括两部分:土地使用权和房屋所有权，而房屋所有权是受制于土地使用权期限的。
在土地使用权期限内，地价的变动决定着房价的同方向变动，在土地使用权到期后，即使房屋仍具使用价值，但房屋价格因地产被土地所有者收回而不复存在。
房价是地价的表现。
作为建筑地段的土地，其使用价值和价格是通过建在其上的房屋的使用价值和价格体现出来的。
房型设计、建筑结构、施工质量都完全相同的两处住房，因坐落的地点不同，房价就不同，实际上就是地价不同的表现。
房价对地价具有反作用。
假设房价土涨，就会导致土地价格的上涨；房价下降，就会抑制土地价格的上涨。
地价在房价中占有一定的百分比，但其比重没有固定的标准。
在市场机制条件下，房价与地价的比例关系受土地供求关系、房屋质量、房地产开发、税费等因素影响。
房价上涨背后的原因供需关系投资热潮还是其他因素
房价上涨背后的原因供需关系投资热潮还是其他因素房价上涨背后的原因：供需关系、投资热潮还是其他因素近年来，全球范围内房价的上涨成为热议的话题。
不同国家和地区的房价上涨背后隐藏着各种不同的原因。
尤其是在中国这样一个人口众多、社会经济发展迅速的国家，房价上涨的原因备受关注。
本文将探讨房价上涨背后的原因，主要分析供需关系、投资热潮以及其他因素对房价的影响。
一、供需关系对房价的影响供需关系是影响房价上涨的重要因素之一。
当需求大于供给时，房价自然上涨。
目前，中国的城镇化进程加速，人口流动性增强，大量农村人口涌入城市，使得城市住房需求持续增加。
与此同时，城市土地资源有限，供应无法满足需求，供需失衡导致房价上涨。
此外，城市人口结构的变化和居民收入水平提升，也进一步刺激了对住房的需求，进而推动了房价的上涨。
二、投资热潮对房价的影响投资热潮也是导致房价上涨的重要原因之一。
在金融市场不稳定的情况下，房地产被许多投资者视为相对安全和高回报的投资渠道。
因此，房地产市场成为大量资金的投资对象，投资购房成为投资热潮的一部分。
这种投资热潮使得供需关系更加紧张，推动了房价的上涨。
此外，一些投资者还通过炒房等手段来追求暴利，进一步推高了房价。
三、其他因素对房价的影响除了供需关系和投资热潮，还有其他因素也在一定程度上影响着房价的上涨。
首先是政策因素。
政府的房地产调控政策不仅对房价有直接影响，还能通过对购房贷款、税收政策等的调整来影响市场预期和购房决策。
其次是经济因素。
宏观经济状况、通货膨胀水平以及人民币升值等因素都会对房价产生影响。
此外，土地供应、房地产开发商的经营策略等也会对房价起到一定的推动作用。
综上所述，房价上涨是一个复杂的问题，涉及到供需关系、投资热潮以及其他因素的综合影响。
理解其中各种因素对房价的作用和相互关系，对于科学有效地进行房地产市场调控至关重要。
只有合理调整供需关系、引导资金投向实体经济和其他领域，加强政府的宏观调控以及合理制定房地产政策，才能实现房价的稳定和房地产市场的良性发展。
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谁涨了我 的房 价
论 房价与地价 、拍卖 的关 系及其 居高原 因和改革建议
＿ 崔馨予 西安交通大学经济 与金 融学 院
［ 要 ］近年 来房 价成 为 关 系到 国计 民 生的首 要 热点话 题 ，与 其 紧 密相 连 的地 价及 其 主要 出售方 式—— 拍 卖也 一 次 次被人 们提 上 风 摘 口浪 尖。本 文主要 分析 了房价 与地 价 、拍 卖之 间的 关 系 ，并根 据 其发展 趋 势给 出相 应 建议 。 【 关键词 ｌ房 价 地价 拍 卖 ２ １ 年３ １ 日 ，两 会 刚刚 结束 ，各 地 代表 委 员们 还没 有完 全 ００ 月 ５ 离京 ，北 京这块 神 奇 的土地 上演 出三段 “ 王 ”传 奇 ，正似 隔 空 叫 地
绝 对不 是构 成房 价 的主 要原 因。 然而 ，我们 不可 否认 ，近年 来不 断 让 为买 方市 场 的形 式 ，物 品稀缺 ，买家 竞争 激 烈 ，因此 ，如 果 可 以 飙 升 的高地 价确 实是 造就 高房 价 的一 个 原 因。但 是 ，若 是将 高地 价 同 时提供 多 块 土地信 息 ，将 买 方市 场尽 量一 定 程度 地 向卖方 市 场转
高的 原 因主要 有 以下几 点 ：首 先 ，在我 国 ， 由于 近 年来 城市 资本 的
其 次 ，可 以从 土地 出售 方 式上 作 出某 些 改变 。虽 然 由前面 的分
集 中及发展 的迅 速 ，人 们 为了追 求 更好 的生 活 ，农 村人 口向城市 转 析 我们 知道 出让 方 式绝 对不 是 影 响地价 、房 价 的 关键 性 因素 ，但我
口对住 房 的高 需求 ；另一个 途 径则 是大 力发 展 农村 ，进行 新农 村建 年来 ，我 国 已由初 期 的计划 经济 国 家转 为社 会 主义 市场 经济 国 家 ， 市场也 随 之 由卖方 市场 变 为买方 市 场 ，即商 品 需求 成 为决定 其市 场 设 ，减 缓农 村人 民进入 城市 的浪潮 ，平 衡 各地 区 发展 ，降 低城 市住 价 格 的主 导 因 素 ，房 价 当然 也 毫 不例 外 。 因此 ，造 成 我 国 房价 居 房 需求 。
移 、二 、三 线城 市 人 口向一 线城 市 转移 的趋 势 已越 来越 明显 ，造 成 们 可 以得 出在 招拍 挂这 三种 方 式 中 ，拍 卖 的确 是容 易提 升地 价 的一 了我 国城市 人 口对住 房 需求 过热 的现 状 ；其 次 ，人 们 的住房 需 求在 种 方式 。 因此 ，有 人提 出 ，未 来土 地 出让可 以转 向 以招 标 为主 ，减 引起房 价上 升 的 同时 ，也 引起 了开 发商 以及 投机 套 利 的炒楼 者对 房 少拍 卖 和挂 牌 的 比重 。毫 无疑 问 ，招标 会使 土 地交 易行 为变得 温和 地 产市 场 的极度 乐 观预 期 ，无疑 是 加剧 了楼 市供 给 的紧 张 ，为需 求 些 ，有效 避免 现 场竞 价 的激 烈场 面 。土地 在 进行 招标 出让时 ，投 火 热 的楼市 带来 更 加火 爆的 局面 。正 是 由于 这些 在 需求 上 的原 因 ， 标者 不 仅要 报 出价格 ，还要 对地 块 建设 进行 详 细规 划 。评标 小 组再
宏 观 政 策 始终 是 发展 经 济 维 护 社会 稳 定 的有 力手 段 ，很 多 土 地 归 要改 变 目前 的土 地 出让 方式 。 对 于这 一观 点 ，需 要说 明的是 ：在 西方 微观 经 济学 的供 需理 论 政 府所 有 。为 了解 决人 们最 基 本 的住房 问题 ，可 以 由政 府 出资 修建 中 ，价 格 由需 求 曲线与 供给 曲线 双 向决 定 ，在进 行 改革 开放 的三 十 廉租 房 、经 济 适用 房等 等 ，以解决 部分 人 的住 房 问题 ，缓 解我 国人
综 上所 述 ，无 论是 促使 房 价飙 升 的主 要动 力 ，还 是促 使地 价 攀 高 的根 本原 因，都 是房 地产 市 场 的供 需不 平衡 ，而非 像某 些观 点认
板两会 热 门议题 ，又一 次 引发 了人 们对 房价 的幕 后 推手 及 改革 方 案 识 的那 样 ，拍卖 抬 高了地 价 ，高地 价促 升 了高 房价 。 虽 然 ，我 们 得 出 了 房 价 居 高不 下 的理 由是 我 国现 行 的 客 观 国 的讨论 。 今 年 两会 中 ，全 国政协 委 员 、大连 万达 集 团董 事长 王 建 民直接 情 ，但 并不 代 表 ，对于 飙升 的房价 ，我 们 无可 奈何 。对于 我 国 目前 将频 繁 出现 的地 王 现象 归结 为现 行 的土 地招 拍挂 制 度 。他说 ：现 在 的 房地 产现 状 ，我们 还可 以通 过 以下途 径 使现 状 改观 ： 首 先 。是 政府 的宏 观调 控 政策 。在 社会 主义市 场 经济 的我 国 ， 实行 的招拍 挂 土地 出让 方式 是房 价 高 的根本 原 因 ，要遏 制房 价 ，需
一
使 得人 们对 房价 的 亟度 迫切 需求 ，纷纷 愿意 出高 价 买房 ，房 价一 直 综合 评 估投 标者 的 资质 、开 发 经验 等 ，谁 的方 案好 就评 选谁 中标 ，
居高不 下 。 因此 ，站在 楼市 供应 链 上的 地价 若 与 国人对 住 房 的需 求相 比 ，
并 非只 看价格 。也 许 这一 措施 可 以在一 定 程度 上降 低部 分房 价 。 再 次 ，人们 认 为 ，提 高地 价 的 另一 原 因 是 因 为 常 规 的 土地 出
的原 因归于 招拍 挂 的土地 出让 方 式 ，尤其 是现 在 被人 们较 多 采用 的 拍 卖 出售 方式 ，也 似乎 有失 公允 。
政 府常 常选 择拍 卖作 为土 地 的 出让 方式 ，主 要基 于 两大 原 因 ：