博思堂-苏州建邦花园别墅项目营销策划报告-120DOC(DOC120页)
苏州别墅项目营销报告
苏州别墅项目营销报告1. 项目概述苏州别墅项目是位于苏州市市中心的一个高端别墅项目。
该项目占地面积200亩，拥有40栋独立别墅。
项目的设计理念是融合自然与现代的建筑风格，注重提供豪华舒适的居住体验。
2. 市场分析2.1. 目标客群本项目的目标客群主要包括以下几个方面：•高净值人群：有一定购房能力的高净值人群是本项目的主要客户群体。
他们通常具备较高的购房预算和对品质生活的追求。
•办公人群：苏州市中心的白领阶层是潜在的客户群体之一。
他们在市中心上班，对居住环境要求较高。
•商业投资者：一些商业投资者或房地产投资者也有投资别墅的需求。
他们通常会将别墅用于日租或长租，追求稳定的收益回报率。
2.2. 市场竞争情况苏州市目前已有一些别墅项目，但大部分集中在郊区地区，离市中心较远。
因此，市中心地区的别墅项目有较大的市场空间。
然而，由于市中心土地资源有限，竞争较为激烈。
需要通过独特的设计和优质的服务来吸引客户。
3. 营销策略3.1. 定位策略本项目将定位为高端别墅，旨在提供舒适的居住体验和优质的服务。
通过高品质的建筑和周边环境的打造，吸引高净值客户和白领阶层。
3.2. 产品特色与优势该别墅项目与其他竞争对手相比具有以下特色与优势：•优越的地理位置：项目位于苏州市中心，交通便利，生活配套设施完善。
•独特的建筑设计：别墅采用现代设计风格，注重自然和谐，打造独特的生活空间。
•专业的物业管理：项目将配备专业的物业管理团队，提供全天候的服务，保障业主的居住舒适度。
•优质的社区配套：项目周边将建设高端商业区、休闲娱乐区等，为业主提供便捷的生活服务。
3.3. 市场推广渠道针对不同的客户群体，我们将采取多种市场推广渠道，包括：•在线广告投放：通过互联网和社交媒体平台进行广告投放，提升项目知名度。
•实地参观活动：定期组织别墅参观活动，吸引潜在客户了解项目。
•合作伙伴推广：与地产中介、金融机构等合作伙伴合作，增加项目曝光度。
4. 销售策略4.1. 价格策略考虑到项目的高端定位和优质服务，项目的别墅将以相对较高的价格进行销售。
07_08年VIP苏州博思堂青剑湖别墅前期报告97PPT
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
别墅市场研究
古城区别墅板块
案名
庭园 大观名园 金帝城市
别墅 世家留园 拙政东园
类型
居住型 居住型
面积范围
单价
开盘日期区域在量体售个案（情平况米列） 表（元/平米）
05.9 一期联体20套 209—387
4）第四阶段：品牌开发、产品创新时代（2004年开始）
品牌开发商进入，产品创新时代到来，如中海半岛华府，受到苏州市场的追捧 。 路漫漫其修远兮,
吾将上下而求索
别墅市场研究
苏州别墅分布格局
根据目前的别墅市场的分布状况来看，目前初步形成 太湖板块 阳澄湖板块 木渎板块 古城区板块 园区板块
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
面积范围
单价
总价
（平方米） （元/平米） （万元）
200-300 联体7200 150-220万
260-270 356—567 320—600
双拼6900 13000-15000
独立9500
180万 600-1000 300—600
建筑风格
现代中式 现代
中式园林 现代、欧式
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
13000
一期04.9 联体37套 170—373 7700—10000
居住型 05下半年 联体121套 180、210 9000-12000
居住型 居住度假
05.10 04.6
联体64套 独栋30套
234-242 300—400
10000 20000
总价 （万元）
250—500 130—400
别墅经典营销推广执行报告
别墅经典营销推广执行报告一、推广背景随着人们生活水平的提高和工作压力的增大，越来越多的人开始将居住环境作为提高生活品质的重要一环。
别墅作为高品质生活的象征，逐渐成为人们追求的居住形式。
为了满足市场需求，我们公司决定推广并销售一批别墅项目。
二、推广目标1. 提升品牌知名度：通过本次推广活动，希望进一步提升公司在别墅市场的知名度，并取得较好的口碑。
2. 增加销售量：通过市场推广活动，提高目标客户对我们别墅项目的认知度和购买意愿，从而增加销售量。
三、推广策略1.定位目标客户群体：根据市场调查数据，我们将目标客户群体定位为中高收入群体，追求生活品质，有一定购买能力的人士。
2.优化产品形象：通过提升别墅项目的产品形象，包括外观设计、内部布局、配套设施等方面，使其与竞争对手有所区别，吸引目标客户。
3.多渠道推广：我们将采取多种推广渠道，包括线上推广，如网站、社交媒体等；线下推广，如户外广告、活动策划等，提高推广覆盖面和传播效果。
4.制定营销奖励政策：为了提高销售量，我们将制定营销奖励政策，对于销售业绩突出的员工给予相应奖励，激励团队积极推广别墅项目。
四、推广实施1.产品宣传：通过线上和线下渠道，发布别墅项目的宣传信息，包括项目特点、优势和价格等，吸引目标客户了解并感兴趣。
2.线上推广：建立专门的别墅项目官方网站，在上面发布项目介绍、VR全景展示、户型图、实景图片和客户评价等内容，引导客户了解和购买。
3.社交媒体推广：我们将通过微信公众号、微博和抖音等社交媒体平台，发布别墅项目相关内容，吸引粉丝关注，增加品牌曝光度。
4.户外广告：在目标客户较为密集的区域，选择合适的户外广告位，投放别墅项目的宣传广告，提高项目的知名度。
5.活动策划：组织别墅项目开放日、品鉴会等活动，邀请目标客户参与，使他们亲身感受到别墅项目的特点和优势。
五、推广效果评估1.销售数据：通过销售数据的统计，评估推广活动对销售量的影响，以及目标客户的购买意愿是否有所提高。
博思堂苏州吴中商城项目整体营销报告149PPT
2、“沧浪新城”住宅市场分析
（1）板块概况
沧浪新城规划为创业、居住、商务和高科技研发为主要功能的城市副中心。 围绕核心区建设四个相对独立的居住片区，同时结合中央核心区规划部分高 级公寓。
（2）区域分析
➢定位优势：新开发的热点板块，规划起点比较高，功能完善； ➢地段优势：沧浪新城紧邻市区、吴中区，随着苏州的不断发展，这两个区的 城市发展空间越来越少，沧浪新城成为城市分流主力区域之一。 ➢交通优势：宝带西路公交首末站位于区域内，有多条公交线路；友新立交方 便对外的交通；未来轨道交通2号线有长吴路、宝带西路两个站点。
开发区房产市场正处于一个高速发展期，旺盛的需求将持续带 动区域内的住宅开发，开发区住宅市场前景非常看好。
博思堂苏州吴中商城项目整体营销报 告149PPT
三、市场竞争分析
本案将重点研究 吴中城区板块 沧浪新城 长桥板块 开发区板块 越溪板块
博思堂苏州吴中商城项目整体营销报 告149PPT
1、“吴中城区板块”住宅市场分析
成效：2006年国家调控成效初步达到目标，2006年70个大中城市 房屋销售价格上涨5.5%，比上年回落2.1个百分点。
博思堂苏州吴中商城项目整体营销报 告149PPT
2）政策环境总结：
目前房地产行业仍然处于国家宏观调控阶段。 政府对于房地产市场稳定健康运营的意愿非常强烈。 房地产行业正在逐步回归到理性状态。 房地产企业面临重新洗牌，优胜劣汰功能。 住宅供应结构明显的调整，中小套型供应量增加。
博思堂-苏州吴中商城项 目整体营销报告-
149PPT
2020/11/13
博思堂苏州吴中商城项目整体营销报 告149PPT
架构
2019年博思堂-苏州建邦花园别墅项目营销策划报告-120DOC
目录第一部分市场分析部分一、苏州市别墅市场分析二、相城区别墅市场分析三、五大湖别墅版块分析四、未来板块竞争分析（未来两年内）五、重要竞争个案分析第二部分项目分析一、项目概况二、项目SWOT分析第三部分项目定位一、项目客源定位二、项目价格定位第四部分业务行销策略一、全案行销策略二、全案推售策略三、全案价格策略四、资金回笼计划第五部分企划推广策略一、全案整合推广策略1、总体策略指导思想2、媒体策略3、POP策略4、活动策略5、展示策略二、阶段推广策略三、企划创作策略1、广告总精神2、广告总策略3、阶段策略及说明4、案名建议与分析5、广告主题四、推广费用预算五、阶段策略表第一部分市场分析部分一、苏州别墅市场分析（一）、苏州别墅的发展历程苏州别墅市场的发展，几年来发生了翻天覆地的变化。
第一阶段：外销别墅掀起别墅市场盖头（1994-1998年）第一次开发始于1994年，当时外资企业开始进入苏州，别墅项目以高档外销独栋别墅为主。
长期以来，由于古城区人口密度较大，市政拆迁进展缓慢而且成本较高，因此古城区的房产开发项目非常稀少，一直处在小规模、多点分散的状态，加之开发的别墅项目量体都很小，难以形成规模，造成城西的灵岩山、天平山及城东的金鸡湖等景区板块都没有得到开发。
第二阶段：内需独显魅力，别墅市场迎来第二春（1998-2000年）第二次开发从1998年起，苏州出现了以TOWNHOUSE为主流的新别墅形态，城东城西的景区板块也得到了一定的开发。
如独墅苑、美墅缘等，其间也开始出现大量的独栋别墅，但基本上都属于经济型别墅，无论是在外立面还是在整体规划上都缺少创新。
第三阶段：别墅投资放出巨量，别墅品种逐步齐全，意味着“别墅年”的到来（2000年-至今）始于2002年初的第三次开发，使苏州别墅市场有了质的飞跃，在全市范围内开始出现大量规模和力度都超过以往的项目。
一些豪宅项目也开始从大量的经济型别墅项目中脱颖而出，出现了期待中的自然生态豪宅。
苏州某楼盘营销执行案(ppt 66页)
客户 定性
客户 访谈
客户 特性
访谈摘要
1、 对绿城和本项目是否知道？ 听朋友说过，地王，但不是太了解项目现状。 2、以往置业过程，获取信息的主要渠道？ 生意圈内朋友介绍、网站。 3、个人平时的阅读习惯、活动习性？ 苏州日报因为是党报，关注政府动向，几乎每天都看。另外还会看经济观察报、第一财经周刊等财经类报刊，还喜 欢看世界时苑等时装杂志。 一般客户交际会在高级餐厅，譬如李公堤或永利广场；私交好的朋友会一起去私人会所，女性会一起去高端美容院。 对奢侈品牌比较感兴趣，如果有珠宝或者时装等顶级品牌活动，会考虑参加。 4、购买高端物业时最关注哪几个方面？ 首先是园林，院子要大，其次是物业服务和外部环境，产品外立面、户型、开发商品牌等相应靠后。 5、对本项目的期待或建议？ 绿城的产品比较独特，只是庭院比较小，如果能再大一些，会更好。 合院3000万的总价有点高，并非真正意义上的独栋，平层官邸如果总价在1200万以内，会考虑买一套作为以后儿 子婚房。
同时在上述高端场所，设置绿城物料展示系统。
（一）苏州渠道资源
5、邮寄DM及电话邀请说明 核心提示： 定量筛选，邀请参加绿城沪杭行，直接参观绿城经典项目，体验绿城服务，加入苏州绿城会
针对与博思堂具有良好合作关系的苏州各大银行高端客户，采用邮寄DM或账单夹寄的形式，发出 “绿城沪杭行”的邀请，并初步介绍苏州项目近况。 同时针对博思堂博仕会中筛选出累积购买超过800万的592组金卡会员，由博思堂客服直接电话邀请。 博思堂及相关合作单位的高层人脉资源，同步以多种形式发力，实行“老板营销”。
苏州（含五县市）本地为主，年龄45-55岁居多，净资产3—5亿及以上，具有 创新意识、眼界开阔，大部分从事商贸流通、金融投资、地产相关、高新产 业，购买本案以自住或为下一代准备为主，少量比例考虑投资及保值。
万宇御湖郡博思堂进场执行计划
万宇御湖郡进场执行计划
博思堂地产综合服务股份有限公司 2014 年 4 月
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1
4.20-5.20 销售目标
博思堂进场起，现场完成销售100套。
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2
一
现场调整、整改
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3
销售氛围营造——现场整改
项目现场销售氛围不足，客户到场后安排专人引导至售楼处，增强互动性， 同时将中央景观带在行走过程中向客户介绍等环节穿插；
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4
销售氛围营造——楼体字悬挂、道路环境改善
售楼处外部道路环境杂乱，不匹配项目品质牌形象，建议固定一至两名安 保保证图示道路无大型卡车停靠；
项目现场楼体字悬挂，增强 昭示性；
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5
一口价房源梳理——连续四周，每周30套
从下周开始，对外释放每周将推出30套一口价特价房源，由销售梳理出 位置相对较差房源，对外制造噱头，同时要求电商配合，每周末组织至少 30组以上看房团，保证现场人气，增强销售氛围；
执行时间：4月20日
千人同日传播，有效形成业内、外刚需品质盘轰动效应
一口价买御湖郡了
备注：需要项目企划配合准备工作
每天 “两会”
制定一天工作计划 总结一天工作收获
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9
现场竞争力强化
（1）博思堂进场后，激发鲶鱼效应，消除原先代理公司疲态：
所有博思堂销售人员上班期间严格管理，积极保持客户粘性；
4.8-4.10 朝阳花园、相韵花园、永嘉花园、永旺家园 4.11-4.13 水韵花都、活力岛板块已入住小区 4.14-4.17 御苑家园、御窑花园、花南家园、石棉工业小区 4.18-4.20 芙蓉新村、吴县市发电厂家属院、安元佳苑 4.21-4.24 泰元家园、庆元家园、元和之春、绿色时光花园 4.25-4.27 嘉元花园、康桥丽都、锦绣江南、华美家园、胡沁花园 4.28-4.30 古巷新村、乐苑小区、消防小区、晨曦馨苑、书香国际 5.01-5.02 香城花园一二三四期、欧风丽苑、晨曦印象 5.03-5.04 梅花新村、鼎尚花园、汇元坊、挹秀新村、北园新村 5.05-5.06 娄江新村、苏安新村、新苏苑、长风新村、东港新村
别墅策划案_策划计划.doc
别墅策划案_计划方案山水湖滨别墅策划案我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。
——威廉姆·巴特勒·济慈 I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart. ——William Bartler Jice ——赛博地产顾问机构——前言第一章、市场分析一、无锡别墅市场分析二、竞争对手分析第二章、SWOT分析一、现状分析二、SWOT分析第三章、产品策略一、产品定位及布局规划二、独立别墅外立面风格建议三、其他物业形式的建议四、功能配套五、环境建议六、物业管理规划第四章、目标客户群分析第五章、营销策略一、推广案名、Logo 二、项目核心价值体系的建立三、主题定位、广告语、卖点提炼四、推广策略五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场六、价格策略七、现场销售策略八、阶段性媒体计划及SP活动策略第六章、营销管理一、营销管理二、人员配置及培训管理前言别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。
现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。
如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。
继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。
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博思堂-苏州建邦花园别墅项目营销策划报告-120DOC （DOC120页）第一部分市场分析部分一、苏州市别墅市场分析二、相城区别墅市场分析三、五大湖别墅版块分析四、未来板块竞争分析（未来两年内）五、重要竞争个案分析第二部分项目分析一、项目概况二、项目SWO登析第三部分项目定位一、项目客源定位二、项目价格定位第四部分业务行销策略一、全案行销策略二、全案推售策略三、全案价格策略四、资金回笼计划第五部分企划推广策略一、全案整合推广策略1、总体策略指导思想2、媒体策略3、P OP策略4、活动策略5、展示策略二、阶段推广策略三、企划创作策略1、广告总精神2、广告总策略3、阶段策略及说明4、案名建议与分析5、广告主题四、推广费用预算五、阶段策略表第一部分市场分析部分-、苏州别墅市场分析（一）、苏州别墅的发展历程苏州别墅市场的发展，几年来发生了翻天覆地的变化。
第一阶段：外销别墅掀起别墅市场盖头（1994-1998年）第一次开发始于1994年，当时外资企业开始进入苏州，别墅项目以高档外销独栋别墅为主。
长期以来，由于古城区人口密度较大，市政拆迁进展缓慢而且成本较高，因此古城区的房产开发项目非常稀少，一直处在小规模、多点分散的状态，加之开发的别墅项目量体都很小，难以形成规模，造成城西的灵岩山、天平山及城东的金鸡湖等景区板块都没有得到开发。
第二阶段：内需独显魅力，别墅市场迎来第二春（1998-2000年）第二次开发从1998年起，苏州出现了以TOWNHOUSE 为主流的新别墅形态，城东城西的景区板块也得到了一定的开发。
如独墅苑、美墅缘等，其间也开始出现大量的独栋别墅，但基本上都属于经济型别墅，无论是在外立面还是在整体规划上都缺少创新。
第三阶段：别墅投资放出巨量，别墅品种逐步齐全，意味着“别墅年”的到来（2000年-至今）始于2002年初的第三次开发，使苏州别墅市场有了质的飞跃，在全市范围内开始出现大量规模和力度都超过以往的项目。
一些豪宅项目也开始从大量的经济型别墅项目中脱颖而出，出现了期待中的白然生态豪宅。
其中尤以围绕城西灵岩山天平山景区的山景板块如“天伦•随园”别墅，位于木渎古镇的核心地段，毗邻灵岩山，占地8.6万多平米，共建有64套江南园林式别墅，绿化率达70%太湖西山地带的山水度假板块如“碧瀛谷”别墅，占地7万多平方米，共有超豪华景观湖别墅58幢，绿化率高达82%坐北朝南高居渔洋山，户户俯瞰36000顷太湖风光，远眺目及江南胜景东山西山，山下建有顶级会所，设施齐备。
另外，古城区内则出现了以中式庭院风格为主题的别墅项目如江枫园、寒舍等。
除配套完善外，更吸收了苏州传统庭院风格粉墙黛瓦、飞檐翘角等，营造了苏州园林曲径通幽、庭院深深的意境，也以其非主流的产品形态成为别墅市场中一道亮丽的风景。
但从市场的角度看，古城区内的这两个别墅项目也都有各白的利弊点。
江枫院以大面积、高总价而使市场去化不畅，开发商资金回笼缓慢，不利于项目的滚动开发。
而寒舍，以低总价的优势使市场去化顺畅，但联拼别墅的规划模式又使寒舍显得不够档次。
显然，需求高档享受、价位适中的潜在客户还未得到满足。
（二）、别墅的特质、类型、物业要求阐述1、别墅的特质大量占有稀缺资源：真正意义上的别墅势必大量占有土地，并尽占白然山水或人造景观（如局尔夫球场）的环境优势。
属小众市场产品：「别墅极富奢华，只有少数具备别墅消费能力人士所能享用。
必需具有鲜明的个性：别墅的主人大多喜欢富于个性的居住格调，以彰显身份，赢得一种高于物质占有的心理满足。
别墅所包含的经济、文化特质远超越其它产品的固有内涵：随着人们的居住理念的发生了很大的变化，对别墅的关注与追求，实则是对一种全新生活方式的向往和体现。
2、别墅的类型根据别墅的用途，可将其分为以下6种类型：生活型：主要用于生活居住，为业主的第一居所的别墅（市区内基本上属于此类型）度假型：主要供业主休闲度假之用，为业主的第二居所或者第三居所。
“5+2”生活方式更体现了该类别墅的功用。
（风景区包括太湖度假区内的别墅多属于此类型）出租型：部分外资企业对海外高级雇员支付高额住房补贴，使之有能力租住别墅。
（园区翠湖雅居的40套左右的别墅就是此种类型的产品）旅游型：在风景名胜区建造的带有经营性质的别墅。
（例如太湖明珠度假村）投资型：由于别墅占有土地资源量大大周于一般住宅，部分买家看好土地增值潜力，以购置别墅方式使其资产保值、增值。
（该类型包括以上的几种，上面几种类型别墅的买家都或多或少的带有投资的性质）3、别墅的要求别墅作为住宅的顶尖物业，对人们具有不容置疑的诱惑力，随着经济水平的提高，中产阶级的目光也已经投向别墅市场。
作为都市人而言，每天下班以后可以在宽阔的空间内放松享受生活，才更为他们所接受。
这类生活型别墅有几个要素：距离市区办公和商业网点的车程短；具有别墅建筑本身的空间感和舒适度；对周边的环境和配套娱乐休闲设施有着较高的需求。
很多开发商以风景点、高尔夫、水景等概念引导消费者追求乡村别墅，造成别墅区离市区过远，因为上下班时间成本的压力，一定程度上影响消费者对别墅的使用率，故只能用作度假性别墅。
Lrit *（三）、苏州别墅市场总体现状苏州别墅市场的分布，形成以古城区为中心，木渎、太湖板块为次级中心，其他板块为辅助的格局。
但随着市场的变化，这种分布格局正在发生变化，阳澄湖、金鸡湖周边别墅项目数量大幅增加，具有特色的古镇别墅群也不断出现。
除太湖区域别墅性质以渡假型别墅为主外，其它区域别墅由于受区域性质主要以居住型别墅为主。
太湖区域（渡假型别墅）：区域市场小结:个案分布:区域重点别墅个案约10个，其中度假区中心共5 个，且主要分布在度假区湖滨路沿线。
产品形态：区域在售的主力产品类型为独立别墅，市场竞争较为激烈。
价格分析：在售项目价格因湖景及山景条件差别很大。
在售独立别墅主力价格在10000-15000元/平方米；东山在售双拼别墅目前市场价6000-7500元/平方米左右。
主力面积分析：在售独立别墅主力面积差别比较大，目前较小面积280-320平方米的户型利于去化；总体来看，300平方米以内的独立别墅，由于能控制住总价而利于去化。
主力总价分析：在售独立别墅主力总价带差别很大，目前320万以内的总价市场接受度相对较高；东山在售双拼别墅目前总价在200-300万元之间。
产品分析：整个太湖区域在售别墅以3F居多；以单车库设计为主，也有部分项目有双车库；基本上都附赠花园；产品风格多为中式风格，也有个别项目主打园林式、苏式风格和欧式风格。
去化分析：从总体销售情况来看，整个太湖区域别墅以旅游度假型为主，但区域推案量相对较大，政府宏观调控打压这些豪华住宅，且万元以上的均价和较高的总价使得该区域去化速度和去化率较低，渡假型别墅销售速度慢且周期长。
客源分析：根据我司对该区域市场的了解和把握，并通过我们的实地调查访问，该区域目前购买别墅的客源如下：本地业主占了将近一半，上海仍是区域重要客源。
购买者职业主要以私营业主为主。
面积为250-300平米的最为抢手。
面积在200-250平米和300-400平米的需求量基本一致。
总价在300-500万之间的房屋接受度较高。
购买人群购房的主要用途为度假，投资客户已经非常少。
木渎区域：］面积范围（平|单价（元/平方］案名类型开盘日期量体总价（万元）月销售（套）区域市场小结:个案分布：区域在售个案主要分布在木渎镇周边，周边配套齐全。
产品形态：本区域在售个案产品形态有独立别墅、联体、双拼。
价格分析：在售楼盘由于所在位置及产品形态，联体、双拼价格在7500元左右，独立别墅价格在8000-13000 兀/平米。
主力面积分析：在售独立别墅主力面积差别比较大，面积在300-400的去化比较慢；双拼面积在200-300,去化速度快。
主力总价分析：在售独立别墅主力总价差别很大，目前300-400 万以内的总价市场接受度相对较高；在售双拼、联排别墅目前总价在170-180万元之间。
产品分析：木渎别墅产品风格多为中式风格，只有天伦随园为主打园林式风格。
去化分析：从总体销售情况来看，木渎区域别墅以白住型为主，目前区域推案量相对不大，近期推出的苏园及早期推出的泉景十八岛，由于面积小、总价较低，故去化速度较快，而天邻风景、天伦随园由于户型较大，故销售速度慢且周期长。
客源分析：联排、双拼客源：主要以木渎及本地私营业主；新区私营业主及部分外企经理级以上人员；二次置业者，对生活居住环境有更高要求；市区、新区、吴中区客户。
独立别墅客源：上海度假客户、苏州市区客户（居住、投资）；江浙、上海一带的私营业主，还有一些是到苏州投资办厂的台湾人。
古城区板块:个案分布：区域在售个案分布零散。
产品形态：本区域在售个案产品形态主要以独立别墅、联体为主。
价格分析：在售楼盘由于所在位置及产品形态，离中心区较远的联体在8000-10000元左右，离中心区较近的价格在10000-13000，独立别墅价格在20000元/ 平米。
主力面积分析：在售联体别墅面积在170-240为主力面积，独栋博孩面积在300-400平米产品分析:古城区别墅产品风格多为中式风格。
去化分析：从总体销售情况来看，古城区域别墅以白住型为主，由于受地域限制，目前区域推案量有限，面积小、总价低的别墅去化速度较快，而对于面积较大，且总价较高的拙政东园来讲，其销售速度慢且周期长。
客源分析：古城区别墅的价值当属苏州之冠，其蕴涵的价值在于2500年深厚的历史文化底蕴以及从古代遗留下来的私家园林。
区域人文底蕴、历史价值促使许多在外打拼多年的苏州成功人士荣归故里，叶落归根，同时吸引了对苏州有着浓厚感情的外地成功人士，如上海客户、港台和海外华人等，以上客户构成了古城区客源的一大部分，而本地私营企业主及政府官员，则是本区域的别一客源所在。
区域市场小结:个案分布:区域在售个案分布主要分布在金鸡湖周边。
产品形态：本区域在售个案产品形态为叠加别墅、联体、双拼为主。
价格分析：在售楼盘由于所在位置及产品形态，联体别墅价格在9000元左右，双拼价格在12000。
主力面积分析：在售联体别墅面积在240平米左右。
产品分析：园区别墅产品风格较多，有现代式、意式、德式等。
去化分析：园区别墅项目主要围绕金鸡湖优越的景观展开。
而园区在售住宅产品是以高层住宅为主，因此别墅是区域的一个稀缺产品，在产品力、档次和产品价格相匹配的项目去化和预约情况都是不错的。
在售的枫情水岸主要由于产品力不高而售价较高导致去化缓慢，未来该区域别墅产品的市场空间相对较大。
客源分析：苏州、上海、海外人士。
苏州别墅市场分析总结：从产品形态上看，居住型别墅以联体为主，独栋量体不大；从市场接受度和销售方面看，居住型别墅的接受度明显高于度假别墅，销售速度比度假型的快，销售周期比度假别墅短。