房地产招标 工作流程图
房 地 产 招 标 工 作 流 程 图（二）工程部、物资部、设计部、合同部根据总
计划要求执行招标计划、并编制各项目的
分项招标计划（在开工后一个月内编出）。
工程部、物资部、设计部、合同部根据以
往合作情况推荐及进行资质审查。
工程部：承包范围、技术要求、工期、质
量要求的编制、五通一平准备。
物资部：承包范围、材料、设备的技术要
求、供货日期、供货方式，配合合同部计
量。
设计部：设计要点、设计范围、设计工期、
设计深度、设计质量要求的编制；对工程
招标施工图确认、图纸准备并组织施工图
的答疑。
合同部：报价要求、控制价的确定、完善
标书文件上报、合同文本的草拟、标书文
件的准备。
工程秘书：通知参加议标单位、回标
文件的收集上报。
1.工程部、物资部、设计部：解释技术问
题、工期质量、图纸等问题；
2.合同部：解释报价、合同条款要求及标
书其他问题。
技术、施工措施等部份的资料发至工程部、
物资部、设计部。
报价资料发至合同预算部。
工程、物资、设计部门：从技术、措施、
工期、企业水平、信誉、实力、技术装备
和企业经历等角度评选，并推荐中标单位。
合同预算部从报价中量与价分析其合理性
及其他综合角度评选、并推荐中标单位。
财务从委托编制的标底差距评审、并推荐
中标单位。
工程秘书：
1.通知中标和落标单位；
2.收集齐投标文件和招标小组批示中标
单位决定，并交到合同部签订合同。各项目及各分项招标计划
参加投标单位的确定
招标前准备及招标文件的
招标、回标
开标
评标
中标单位招标小组审定
招标小组审定
招标小组审定
财务部提出意见，或根
据造价多少委托第三方
具有资格的造价审计机
构编制标底。
招标小组派人主持或委
托主持人，招标小组成
招标小组派人主持或委
托主持人开标、盖章，
工程秘书登记并把各部
份内容分发各部门评标。召集人
召集人召集人
合同预算部在合同签定后，把全部招标资
料整理移交资料室。标书资料归档资料室把移交资料归档财务部：资金落实。
招标小组根据各部门的
意见评审中标单位，并
签出评审意见，填写中
标决定。
房地产开发流程图(全图)
项目方案概念设计 a、本单位报批函
b、项目建议书代可研报告
c、房地产开发企业资质证明文件
d、中外合营项目合营各方签署的合作意向书
a、建设项目地点征求意见函
b、建设项目规划审批申报表
c、建设单位用地申请及拟建项目情况说明
d、拟建方案设想总平面图
e、1：2000地形图一份图纸配合
建设工程①②③④⑤寻找拟建投资地块投资分析、编制项目建议书代可研报告签订土地转让合同
1天（计委）办理建设项目地点征求意见办理规划意28天（规委交地、场地平整（分期）工作准备用地手续
市政工程 总体规划方案设计
e、标明用地钉桩成果以现状地形图
为底图的总平面图
方签署的合作意向书
h、交通影响评估报告
I、技术经济指标列表说明
项目规划审批申报表 （如超出近控规应附控规调整审批通知书）
建设单位用地申请及拟建项目情况说明 j、规划意见书要求应附的有关文件图纸和模型
、拟建方案设想总平面图 k、单栋居住建筑规模和配套设施明细表一份
、1：2000地形图一份 l、人防、消防、园林、环保报告⑥⑿
g、日照影响分析图及说明各一份
⒀ c、《规划意见书》及附图一份 b、建设项目规划审批申报表 a、项目立项批复
f、各层平面图、各向立面图、剖面图 d、复审应持《修改设计方案通知书》
⑦⑩规划意见书天（规委）项目立项
23天（市计委、市建委开发办）委托交通影响评估报告
22天（市规划院、规委）45天
总体规划方案报批
30天（市规划院） a、项目立项批复 b、农用地转用、征用建设项目用地申请书
c、《规划意见书》及附图一份和钉桩坐标成果通知单
d、区县人民政府建设用地申请文件
e、土地利用总体规划对建设用地规模控制图
f、一书四方案
g、补充耕地位置图及文字说明
h、建设用地勘测定界技术报告书及勘测定界图 a、缴纳新增建设用地有偿
I、拟占用土地1：10000幅土地利用现状图 b、土地开垦费
j、建设拟征地土地权属情况汇总表 c、防洪费
k、省级土地行政主管部门对补充耕地的验收文件 d、菜田基金
房地产项目开发流程图
1 房地产项目开发流程图
土地来源 项目可行性研究任务的确定
明确项目论证的性质、目的
制定项目论证计划方案 资料汇总
项目论证分析
讨论并决策 经济分析
财务分析 市场分析
技术分析 项目科研和决策控制程序
项目开发前期工作准备
通过土地招、拍、挂方式获取土地
土地投标中标
通 知 书 市政府会议纪要
编制项目建议书
办理选址意见书（市规划局）
办理拆迁红线（市规划局用地科）
办理拆迁许可证（市房管局）
进行拆迁安置及征地（拆迁公司） 办理初步规划方案审批手续
办理用地规划许可证（市规划局）
办理国有土地使用证（市国土局）
策划方案定位
规划设计委托或
招 标 进行规划方案设计 方案评审
控制性详规方案报规划审批 单体方案报审
（规划局）
勘察单位委托或招标
地质勘察审查 进行单体施工图设计 进行地质勘察 建筑规划条件
项目区位
市场需求
经济环境
征地费用
规划费用
招投标费用
建安费用
小区配套费用
城市配套集资费
销售费用
财务、管理
不可预见费
利 润 地理位置
四周范围
市政条件
价 位
动迁安置补偿费用
动迁管理费用
勘察费用
设计费用
配套工程设计费用
质量监督费用
档案、图审费用
环境工程费用
2
项目规划方案及设计流程
施工招投标
（项目管理部） 办理安全监督
(建设局) 建设工程
规划许可证
.规划局 组织施工放样 办理质量监督
（建设局）
完成三通一平
（项目部） 建筑工程
施工许可证（建设局）
项目施工阶段流程
组织工程施工
工程桩基
进场施工 组织图纸会审和设计交底 做好开工
报告
桩基静载
检测 审核施工
组织设计
土方开挖
验 槽 桩基动测
基础施工
测绘院验线 基础验收
办理商品房预售许可证（销 售 部） 上部主体施工
主体封顶
中间结构验收
拆 架 商品房买卖合同银行按揭手续办理
（销售部）
房地产项目开发全流程图
协办部门工作内容主办部门协办部门
现状图落实地块具体位置及周边情况发展中心
规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件发展中心
现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地
下埋藏物等影响开发的因素详细了
解。发展中心
了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通
等情况发展中心
了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后
项目开发的影响和支撑。发展中心
了解地块的上市方式和土地
款同土地所有方进行接触，了解土地
出让方式和土地款，以及能否调整
。发展中心
了解当地的建安成本、政府
收费项目和具体情况成本测算发展中心
了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排发展中心
现状图（四至电子文件）发展中心
市场深度调研销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射
范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分
析等
研发部：负责协助进行区域市场调研发展中心销售部 研发部
项目最终定位销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户
分析和产品分析等，对项目定位、客户定位
、产品定位提出策略性建议发展中心销售部 研发部
成本测算：针对多个方案进行初步
成本测算、利润率分析及比选研发：协助进行方案设计和成本测算发展中心、
运营部 研发部
开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条
件、市场情况，共同制定开发节奏。发展中心工程部 开发部 销售
项目方案确定发展中心、
研发部
现金流测算发展中心
区域宏微观市场研究发展中心
项目招商版盈利能力分析发展中心、
运营部
项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据发展中心财务中心
合作伙伴确定发展中心财务中心、集团资管部
合作方案确定发展中心财务中心、集团资管部
合作细节确定发展中心财务中心、集团资管部
引资（商业计划书）签署战略合作协议财务中心、集团资管部：制定合作方式、投
资回报
综合管理部：协议盖章，存档发展中心财务中心、集团资管部、
综合管理部项目招商报告（前期阶段）
明确合作伙伴、寻找合作方
式（招商阶段）土地初判
土地深判
地
获土地信息收集
寻找合作资金工作部门
房地产开发项目办事流程图
房地产开发项目办事流程图
房地产开发流程管理的概述和现状
第一部分,房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查；5）施工报建;6）建设工程竣工综合验收备案.
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查.
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书.
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审.
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查.
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查.
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查.
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
房地产开发项目办事流程图 2
房地产开发项目办事流程图
房地产开发流程管理的概述和现状
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件;3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查.
6、规划部门办理项目选址意见书.
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查.
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项:
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
房地产开发项目办事流程图 3
房地产开发项目办事流程图
房地产开发流程管理的概述和现状
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金.
第二部分,行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1)选址定点；2)规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5)施工报建；6)建设工程竣工综合验收备案.
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）.
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查.
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审.
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。
房地产开发工作流程图
协办部门工作内容主办部门协办部门现状图落实地块具体位置及周边情况发展中心规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件发展中心现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。发展中心了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况发展中心了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。发展中心了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。发展中心了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算发展中心了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排发展中心现状图（四至电子文件）发展中心市场深度调研销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场调研发展中心销售部 研发部
项目最终定位销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议发展中心销售部 研发部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选研发：协助进行方案设计和成本测算发展中心、运营部 研发部开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。发展中心工程部 开发部 销售项目方案确定发展中心、研发部现金流测算发展中心区域宏微观市场研究发展中心项目招商版盈利能力分析发展中心、运营部项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据发展中心财务中心合作伙伴确定发展中心财务中心、集团资管部合作方案确定发展中心财务中心、集团资管部合作细节确定发展中心财务中心、集团资管部引资（商业计划书）签署战略合作协议财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报综合管理部：协议盖章，存档发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报可行性研究报告
项目招商报告（前期阶段）
明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）土地信息收集
房地产开发流程图 超级详细
a、建设单位出具的申 b、建设项目规划许可及 c、相关批复及规划文件 d、建设单位用地申请及 e、主管部门批准建设文 f、详规中要求提交的相 g、拟规划设计方案图 h、地形图1份
b、市交委交 c、市园林局古 d、市文物局文 e、市环保局环 f、市政部门接 a、土地 关于进行土地开发的 b、向国土局提交一级开 a、建设 b、预审申 a、雨、污水方案咨询 b、供水方案咨询 c、供电方咨询 a、土地管理部门对中标单 d、电信方案咨询 市、区土地储备机构 下达《土地一级开发批 e、道路方案咨询 编制一级开发实施方案 b、与中标单位签订《土 f、有线电视方案咨询 g、道路方案咨询 h、热力方案咨询 a、《建设项目规 它事项申报表 b、市政各专业 c、市政管线项
市政工程①②勘察设计
规划/建设
用地手续⑥⑦
③④⑤
⑾⑨⑧办理规划意见书20个工作日（市规委）委托钉桩10个工作日（测绘院）
市政部门接用意见申请土地一级开发建设用地20个工作日（国土局）区县分局市局市场处主管局长一级开发开发方案联审会审议土地一级开发招标确定一级开发主体预审方案编制控制性详细规划市规委详规处、市规划院
20个工作日项目概念规划设计
注：符合下列条件之一的项目应进行技术审查总建筑面积在10万平方米以上（含）集中成片开发区、居住区、危旧房改造区；5万平方米以上（含）公建；城市道路等建设项目
第 1 页
第 2 页 a、申请报告由具有相 b、规划意见书 c、建设项目用地预审意 d、环评批复 e、交评批复 f、房地产开发企业资质 a、区县政府建设用地申 b、建设项目用地预审意 c、项目核准意见 d、《规划意见书》及附 e、钉桩坐标成果通知单 f、区县政府负责填报“一 g、建设用地勘测定界技 h、拟占用土地1：10000幅a、市建委建设意见 I、补充耕地方案（不占耕 j、建设项目总平面图 k、土地利用总体规划局部 土地利用总体规划局部 l、土地情况调查表 m、建设拟征（占）地土地 n、征地补偿协议书 o、村民大会或村民代表大 p、区县国土分局通过公示 q、是否覆压重要矿床的说 r、地质灾害危险性评估报 s、林业主管部门同意使用
房地产开发流程与程序文件和房地产部门工作程序及房地产开发报批报建文件
欧阳地创编
欧阳地创编 【房地产开发流程与程序文件和部门工作程序及报批报建文件】
时间：2021.03.04 创作：欧阳地
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房地产开发报建流程及潜规则_21页.doc★
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中国房地产开发程序培训_73P_培训课程.ppt
中航_房地产开发业务运作管理模式_90页_开发流程.doc
房地产一级开发程序.doc
2、政府办事流程
上海房地产开发作业指导书(全流程)-doc210页.doc★
北京房地产公司全套管理制度-开发程序-流程图-工程管理-120DOC.doc★ 欧阳地创编
欧阳地创编 北京市房地产二级开发流程_94P_远洋地产.ppt
北京房地产一级开发程序流程_20页_实施方式_审查内容_用地预审_取得征地.doc
郑州房地产开发部办事流程工作流程_58页.doc
海口市房地产开发相关手续办理流程_43页.doc
济南房地产手续办理程序.doc
3、知名房地产开发企业管理流程制度
万科-VANKE房地产开发程序文件-58个文件★
万科集团全套程序_表格_指引_172个文件★
房地产项目开发全流程图 2
协办部门工作内容
现状图落实地块具体位置及周边情况
规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件
现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有
地下埋藏物等影响开发的因素详
细了解。
了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交
通等情况
了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以
后项目开发的影响和支撑。
市场深度调研销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射
范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分
析等
研发部：负责协助进行区域市场调研
项目最终定位销售 研发部：根据以往及周边项目成交客
户分析和产品分析等，对项目定位、客户定
位、产品定位提出策略性建议
成本测算：针对多个方案进行初
步成本测算、利润率分析及比选研发：协助进行方案设计和成本测算
开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条
件、市场情况，共同制定开发节奏。
项目方案确定
现金流测算
投方案标项目方案确定
投经济标确定土地上限
拍卖竞争对手分析、确定土地上限、
价格敏感性分析、制定拍卖战术
挂牌竞争对手分析、确定土地上限、
价格敏感性分析、制定出价战术
获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用
地条件交纳政府净收益，契税，交易费法务：合同条款的草拟和完善
财务：提供资金
土地出让合同发展部：提供土地出让合同
出让金、交易费交费证明财务：提供资金缴纳出让金、交易费
办理房地产开发资质预审表
委托工程咨询资格机构编制申请
报告研发：协助提供相关项目资料
向项目备案机关提交申请报告
建设用地规划许可证企业投资项目备案投标、摘牌
用地规划许可证主要阶段
土
地
获
取
阶
段主要工作内容
主办部门工作内容收费标准节点
土地信息收集
第 1 页，共 24 页
协办部门工作内容主要阶段主要工作内容
主办部门工作内容收费标准节点
原地上物土地证登报声明
（原有土地证作废）
土地补偿费（原户主需交纳
的土地使用费）
土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及
相关图纸
核定用地图、核定用地相关
图、规划地界坐标图
交费证明缴纳土地费用
1：500现状地形图3份（反