香港房地产市场及建筑成本分析
房地产项目的成本控制内容及成本控制方法40
房地产项目的成本控制内容及成本控制方法随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产暴利时代已经成为过去。
面对日益激烈竞争的房地产市场，要想获取较大的经济效益，房地产企业首先应优化成本治理模式，对土地获取、融资方式、项目定位、治理手段等几个重要环节做好科学全面的系统分析，对房地产成本控制的内容做到“心中有数”。
其次，对于项目开发要有具体的成本控制方法，针对项目的特点及相关影响因素制定相应的目标成本和目标收益，变被动为主动，树立提高产品品质的意识，实现集约效益型发展，从而真正实现项目开发成本的有效控制。
1 、房地产开发工程成本的主要构成内容房地产开发企业成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。
房地产项目的成本，大致划分为投资支出、管理费用、财务费用和销售费用及税收等。
在房地产成本中投资支出即工程成本占主要比重，主要包括：1.1土地费用土地费用包括城镇土地出让金、土地征用费用或拆迁安置补偿费用。
土地出让方式主要包括招标、拍卖、挂牌三种方式，随着国家对土地宏观管理政策的趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效形式。
目前，在我国房地产行业趋热，土地费用已经占到房地产成本的 40%以上。
开发商对土地成本的控制应充分考虑开发风险和升值空间，对土地出让金、拆迁安置补偿费可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算；对土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费可充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套做出充分估计。
1.2 前期工程费房地产开发前期工程费用包括前期规划费用、方案设计费用、可行性研究费用、地质勘查费用以及七通一平等土地开发费用。
前期工程费用一般占到房地产成本的 6%。
由于前期开发费用繁多，政府许多规定的费用由硬性指标转变为市场调控，规定费率与实际收费存在差异，因此，开发商应注意同相关政府部门协调工作，在符合国家政策要求的前提下最大限度地满足项目开发利益。
房地产投资利弊分析
房地产投资的利弊分析摘要:随着我国现代房地产市场的发展，房地产投资成为社会各界关注的重点，如何使房地产保值增值，已成为社会各界期待解决的问题。
本文通过房地产投资的利弊分析，为社会各界投资房地产理清思路，把握投资脉络，掌握发展方向，提高投资回报率，减小投资风险。
关键词收益水平、抵押、通货膨胀、资信等级、变现性、投资周期前言房地产是一个关系到国计民生的热点产业，房地长投资作为附属行业也成为社会各界十分关注的行业。
特别作为我国正处在房地产快速发展阶段，房地产市场存在许多不规范的行为，市场风险大、泡沫多。
随着我国城镇化的发展进程，房地成市场将稳步增长，而房地成投资也必然发展壮大。
近阶段在社会投资渠道不多的情况下，投资房地成已成为社会各界的不二之选。
在投资过程中如何减小风险，就必然要把握房地产投资的利与弊。
本文就房地产投资的利与弊分别做以下分析。
１、房地产投资之利在介绍房地产的特性时，我们实际上已经间接地介绍了房地产投资的一些优点，包括自然寿命周期长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。
这里我们再介绍房地产投资的其它一些优点。
(1). 相对较高的收益水平房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到20％的水平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆原理的情况下，该收益率甚至会超过100％。
房地产置业投资中，在寿命周期内获得每年15～20％的股本收益率也是很平常的事。
这相对于储蓄、股票分红、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。
(2). 能够得到税收方面的好处置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。
从会计的角度来说，建筑物随着其楼龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。
这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使置业投资者账面上的净经营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。
房地产SWOT分析
房地产SWOT分析1。
北辰实业的投资和商业地产主要集中在亚洲奥林匹克商圈奥运会的建设和发展将进一步促进该地区的商业繁荣，从而增加公司资产的增值潜力。
2、政府政策促进二、三线城市城市化进程，有利于长沙三角洲项目，降低其发展风险奥运会后，北京的酒店、零售和写字楼租金表现疲软，投资性房地产收入增速放缓。
2。
商业地产仍面临压力，因为大量新供应品将进入办公室和零售市场。
9，华润置地(1109，香港)优于1。
母公司华润集团是国资委直属企业，也是实力雄厚的万科房地产的大股东。
2年，华润全面转型为综合型房地产开发商，以住宅开发和投资性房地产租赁互补为主要经营模式。
3，XXXX年销售额250亿元，比XXXX增长212%此外，以“万向市”为首的持股比例正在上升。
据估计，投资物业对未来总利润的贡献可达XXXX。
从那以后，母公司已经六次向华润注入了1450万平方米的土地和项目。
另一方面，华润置地以股权为对价成功融资100多亿元。
5，拓展住宅增值服务，将有助于挖掘华润集团内部资源整合潜力，增强差异化竞争优势。
情况是1。
目前，母公司持有的土地储备有限，母公司的注资模式已经不可持续。
2。
房地产业务的过度多元化使得资源整合更加困难，并可能影响核心业务的增长率。
ACF直接受益于母公司对房地产资产的整合卫威万达集团、宝龙地产等一批专业商业地产开发商逐步发展壮大，对公司投资地产的发展空间构成威胁。
十、远洋地产(3377，香港))优秀潜力1、中国人寿、中国远洋集团和中化集团三大股东实力雄厚2。
该公司在渤海湾地区有很强的竞争优势。
它在北京住宅市场的市场份额是连续六年来的首次，目前约为5%在XXXX，该公司60%的销售收入来自北京3、准确定位土地储备，秉承“环渤海”为核心，逐步进入长三角、珠三角等区域土地储备超过1260万平方米，其中78%位于渤海湾地区。
4.在XXXX，远洋地产的合同销售额将达到约140亿元，年增长率为222%XXXX利润复合增长率预计达到32%5.公司发行新股和债券以稳定其资产负债表并为增长提供保障。
国际建筑业的现状与趋势分析
国际建筑业的现状与趋势分析一、国际建筑市场的现状与前景分析二战以后直到20世纪80年代末，国际建筑市场经历了一个完整的景气循环，目前正在进入第二个景气循环的快速增长阶段，国际建筑市场的基本格局也在发生重要变化。
二战后，国际建筑市场随着各国转入和平建设时期而逐渐兴起，增速不高但平稳持续。
进入20世纪70年代，国际建筑市场在两方面力量推动下进入快速增长时期。
第一，海湾石油输出国在巨额“石油美元”的支持下，掀起了大规模的建设高潮，并成为当时全球最大的国际承包市场；第二，东南亚地区政局稳定，外贸兴旺，国际直接投资不断增加，经济保持稳定增长，国际承包市场也日趋活跃。
据统计，1981年世界250家国际大承包商的合同成交额（营业额）达1299亿美元，达到历史最高水平，标志着国际建筑市场景气循环繁荣阶段的顶峰。
1982年以后，世界经济形势开始逆转。
石油供过于求，价格暴跌，产油国收入税减，经济发展受到严重影响，被迫压缩建设规模；西方发达国家经济低速增长，美元大幅度贬值，西方国家特别是美国的固定资产投资一直处于停滞状态；拉美发展中国家债务沉重，初级产品供过于求，价格下跌；非洲地区连续遭受自然灾害，经济困难。
世界经济处于低潮，国际承包市场逐渐收缩。
世界250家国际大承包商的合同成交额（营业额），1980年为1083亿美元，1981年1299亿美元，1982年1231亿美元，1983年936亿美元，1984年805亿美元，1985年816亿美元，1986年739亿美元，1987年739亿美元。
1981年以来，除1985年有微弱回升外，呈直线下落趋势，6年减少了43%。
1988年，世界经济开始进入新一轮景气循环。
经济增长达到4.5%的较高水平，世界贸易超前增长达到8.5%，国际金融市场十分活跃，国际直接投资迅猛增长。
国际建筑市场也随之出现较大增长，250家国际大承包投资商的合同成交额（营业额）达941亿美元，比上年增长27.3%，走出了低谷。
房地产公司外部环境分析
• 提高了产品质量和 投资效益 • 促进房地产业的结 构优化和升级 • 提高了企业的竞争 力和品牌 • 降低了开发成本， 增加了产品附加值
建筑技术创新 住宅销售创新 物业服务创新
WTO为房地产带来了新的机遇与挑战
WTO带来的变化
•外商扩大在中国的 业务，设立分部或 建设分厂
对需求方的影响
•中高档市场的消费者会增多，需 求量加大 •工业厂房需求增加 •对中高档住宅需求增加
国民经济持续稳定增长，为房地产提供了强劲动力
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 ÒÒ
51 49 47 45 43 41 39 37
4.4
48.6
46.4 44.5 41.9 39.2 37.9 96 97 98 99 00 01 02
别墅 Town house 公寓
顶级收入阶层
在经济利益的驱动下， 开发商总是先迎合高 端消费者的需求，等
到高端市场趋于饱和
高收入阶层 后才会关注中端及低 端消费者的需求。 随着区域市场的深化
普通商品房
中等收入阶层
发展，住宅消费主体
必将由社会高收入阶 层为主转为中等收入 阶层为主。
经济适用房
各项因素推动住宅成为消费热点，居 民个人成为消费投资、决策的主体
22% ó Ð ´ Í ¼ ¯ Å Í ¹ « Ë ¾ 14¼ Ò ¿ Î ² ¯ » ú ¹ Ø 8¼ Ò â Ê Í ¡ Ê Ð ¹ « Ë ¾ 3¼ Ò
来源：建设部信息中心 云志房地产资讯中心
大单客户购买写字楼考虑因素依 次是：相对独立性、公司形象、 楼盘档次、位置交通、置特殊需 求、配套设施、区域因素
香港汇丰银行大厦建筑结构分析 ppt课件
总结结论2Fra bibliotek 精品资料• 你怎么称呼老师？ • 如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你
是否会认为老师的教学方法需要改进？ • 你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？ • 教师的教鞭 • “不怕太阳晒，也不怕那风雨狂，只怕先生骂我
笨，没有学问无颜见爹娘 ……” • “太阳当空照，花儿对我笑，小鸟说早早早……”
能充分利用占地面积符合香港的城市规划结构体系悬挂体系分类悬臂帽顶拱式悬臂梁主构架虽然承受压弯但是由于截面尺寸较大稳定承载力较高强度能够充分发挥吊杆是次构件虽然截面尺寸小但是由于仅承受拉力强度也能得到充分发挥
建筑结构选型案例分析
停放在港口的宇宙飞船
香港汇丰银行大厦
目录
1
建筑介绍
2
结构分析
3
结构创新
4
奥韦·阿鲁普（Ove Arup,1895.4.16—
1988.2.5
英国结构师协会会员
国际著名工程咨询公司奥雅纳的创始人
7
目录
1
建筑介绍
2
结构分析
3
结构创新
4
总结结论
8
设计理念
1.在建筑上要有与 众不同的独特外貌
以新颖的结构 体系表现建筑
2.在使用上要有最 大的灵活性和可变 性
能充分适应发 展中的银行业 的需求
外墙大体上用玻璃制作，以整套垂直窗棂支 撑，藉此强化透明感。
30
结构的缺点
1
巨型悬挂体系结构 的设计和施工都 比较复杂，一般都 是为了适应建筑规 划的要求才会采用 这种结构体系
2
由于构件刚度增大 ，温度，收缩和局 部压力的影响也会 加剧，节点构造上 也会出现新的问题 。
3
房地产企业财务分析以碧桂园为例
房地产企业财务分析——以碧桂园为例摘要房地产行业属于综合性产业，对钢铁、建材等相关行业有直接的拉动作用。
房地产公司面临日益激烈的竞争从而导致资金的短缺的风险，引发内部管理层对公司未来发展的思考以及影响投资者的决策。
在国家宏观调控的背景下，还有金融机构对房产企业项目的门槛日益提高，如何通过财务分析发现企业问题并解决，来提高企业的竞争力，让企业能可持续的健康发展。
本文将采用哈佛分析框架对碧桂园进行分析，发现企业的战略布局契合国家的发展战略且经营状况良好，但是企业的资产周转率较差，房产物业发展过快成本偏低，有可能存在质量隐患，并且碧桂园应收账款的变现能力较弱。
所以碧桂园应加强物业项目的资产周转和质量，加强应收账款的变现能力以降低出现大量坏账的风险。
关键词：财务分析房地产企业碧桂园哈佛分析框架AbstractThe real estate industry is a comprehensive industry, iron and steel, building materials and other related industries has a direct stimulating effect. Real Estate Company face the risk of a shortage of funds resulting in the increasingly fierce competition, causing internal management on the company's future development and influence the decisions of investors. At the national macro-control background, threshold and financial institutions to the enterprise of the real estate project is increasing, how to find the enterprise through financial analysis and solve the problem, to improve the competitiveness of enterprises, so that enterprises can sustainable development. This paper will use the Harvard Analysis Framework for garden analysis, found the strategic layout of enterprise development strategy and the combination of state enterprises operating in good condition, but the asset turnover rate is poor, the rapid development of real estate property costs low, there may exist quality problems, and the garden of the cashability of receivable account is weak. So the garden should pay attention to the property asset turnover and theproperty quality, strengthen the cashability of receivable account in order to reduce the risk of a lot of bad debts.Key words:Financial analysis, Real estate enterprise, Country Garden, Havard Analysis Framework.目录目录摘要 (1)Abstract (2)目录 (3)一、 .................................................................................................................................. 导论6（一）研究背景与意义 (6)1、研究背景 (6)（二）国内外的相关文献综述 (6)1、国内的财务分析状况 (6)2、国际的财务分析状况 (7)（三）研究思路与方法 (7)1、研究思路 (7)2、研究方法 (8)（四）本文主要研究内容与框架 (8)二、 ................................................................................ 碧桂园财务分析的相关理论基础9（一）我国传统财务分析基本方法和缺陷 (9)（二）哈佛分析框架的基本内容 (10)三、 ................................................................................ 哈佛分析框架下碧桂园财务分析10（一）碧桂园的战略分析 (10)1.房地产行业分析 (10)2. 碧桂园战略分析 (11)（二）碧桂园会计分析 (12)1.房地产主要会计项目与会计政策确定 (12)2.碧桂园相关会计项目的分析 (13)（三）碧桂园财务分析 (15)1.偿债能力分析 (15)3.盈利能力 (21)（四）碧桂园前景分析 (24)1.战略预测 (24)2.财务预测 (24)四、主要结论 (25)五．碧桂园集团的发展建议 (26)参考文献 (27)一、导论（一）研究背景与意义1、研究背景在近几十年来，许多国家的快速发展，都离不开房产业的高速增长，房产业的繁荣发展带动了经济的繁荣。
从香港工程造价咨询服务看国内造价咨询业的发展
2003年8月到11月，笔者有机会到香港一家建筑工程工料测量师有限公司进行工作交流和培训，通过3个月具体的工作和学习，使我对香港的工程造价管理有了一个初步的了解，联想到国内的建筑工程咨询公司的现状和发展，有一些体会与大家交流如下。
在香港，工程造价按投资来源的不同分别确定，即由政府投资的工程项目，其工程造价的确定和控制由政府各部门来确定；私人投资的工程一般聘请工料测量师顾问公司来确定工程造价（也有少数大型开发商自己配有自己的预算部门）。
政府和各工料测量顾问公司（造价咨询公司）各有一套根据香港标准合同文件修订的工程合同造价合同文件系统，标准文件包括招（议）标办法、投标表格、合同书、合同条款、履约保证书、工料规范基本要求和技术要求、工程量计算规则等内容。
由于政府投资的工程风险低，工程造价管理合同的条款制定就相对较严。
作为主要为私人投资服务的工料测量师顾问公司（咨询公司），主要是按委托人的要求，提供成本估算、工程量清单编制、招标文件及合同制订、建筑合同财务管理、工程项目管理、工程纠纷调解（作用相当于律师）等顾问服务，保障委托人的经济利益，使其投资获得最佳效益。
工料测量师顾问公司从项目可行性研究阶段就介入工程，首先了解投资人的投资预算与建筑意图，然后根据设计草图，进行初步成本估算，落实合理的财务预算；在图纸设计阶段，制订详细的分项估算，并与投资预算作分项比较，通过成本研究与比较，协助设计并有效地运用工程费，以达到一个最经济合理的设计方案。
在这个过程中，设计师与工料测量师都围绕投资人的投资预算与建筑意图进行互动，“画”与“算”相结合，技术与经济相协调，从而使工程造价得到最有效的确定和控制。
有资料显示：在设计阶段节约工程造价的可能性为85%左右，而施工阶段节约工程造价的可能性仅为12%左右。
因为，工程造价在施工图完成后已基本确定。
“按图施工”是施工单位必须履行的原则，施工单位无权随意变动图纸。
可见，要有效地确定和控制工程造价，必须抓住设计这个关键的阶段。
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桶（200公升）
汽车用
100公升
5
透明平板玻璃片，5毫米厚
平方米
6
釉面墙壁瓷砖
釉面墙壁瓷砖纯白，108x108毫米
百件
釉面墙壁瓷砖纯色，200x200毫米
百件
7
硬木-杂木，50x75毫米木条
立方米
8
均质地砖-防滑砖，200x200毫米
平方米
9
镀锌软钢
钢板
公吨
角钢
公吨
扁铁
公吨
10
金属模板-钢板，4毫米厚
港岛
九龙
新界
40㎡以下
182,202
பைடு நூலகம்
153,416
140,617
40-69.9㎡
181,704
156,146
124,706
70-99.9㎡
203,501
190,781
134,301
100-159.9㎡
239,571
215,195
119,634
160㎡以上
272,168
237,515
93,225
表2-15：香港私人分层工厂大厦平均租价和售价（2019年3月） （单位：港元/平方米）
香港土地及房屋价格如下表所示。
表2-13：香港私人住宅平均租金（2019年3月） （单位：港元/月/平方米）
港岛
九龙
新界
40㎡以下
479
410
305
40-69.9㎡ 70-99.9㎡ 100-159.9㎡ 160㎡以上
432
370
268
458
384
268
457
370
289
451
660
234
表2-14：香港私人住宅平均售价（2019年3月） （单位：港元/平方米）
立方米
17
硬胶喉管
32毫米直径，4米长
件
2406 1172
161
243 440 6,303 175
14,802 18,388 12,219
6,117
122 50
149
56 55 728 275
6,160 4,966
77 4,654
52
2
公吨
11
纸皮石
非瓷面纸皮石，18x18毫米
平方米
玻璃纸皮石，25x25毫米
平方米
釉面纸皮石，45x45毫米
平方米
12
油漆
乳胶漆
公升
亚加力漆
公升
13
波特兰水泥（普通）
公吨
14
砂
公吨
15
钢筋
软圆钢条，6毫米至20毫米
公吨
高拉力钢筋，10毫米至40毫米
公吨
16
木模板
夹板，模板，19毫米厚
平方米
杂木，25毫米厚木板
月租
港岛
193
九龙
212
新界
155
售价
港岛
102,291
九龙
88,961
新界
建筑成本
61,089
香港特选建筑材料平均批发价格如下表所示。
表2-16：特选建筑材料平均批发价格（2019年2月）
序号 材料
单位
价格（港元）
1
碎石
公吨
63
2
沥青
公吨
7450
3
混凝土砖，100毫米厚
平方米
80
1
4
柴油
工业用（轻质）