石家庄西三庄商业市场调研及商业定位提报上

本案商业发展模式
公园广场
城
市
多
金融商务
星级酒店
元
城市多元体
体
模
式 休闲娱乐
大型会展
商业购物
1、城市多元体模式定义
城市的开发建设已发展到了综合开发的高级阶段。 所谓综合开发，就是根据社会经济发展目标和城市总体规划要求，在城市或局 部进行统一规划、合理布局、统一建设、协调开发、统筹经营，以求得良好的 经济效益、社会效益、环境效益的城市建设方式，它注重建设全过程的互相配 合、协同发展。
转
滨河区建设
身
聚焦石家庄商业竞争态势——
商业布局分析
The layout of the current business
中山路 裕华路
本案
水上公园-益元商圈 东购-新百商圈
益友商圈
建华商圈 北国-先天下商圈
槐安路
新客站
怀特-万达商圈
N
东方明珠-卓 达商圈
位于商业主干道上的北国-先天下商圈和东购-新百商圈形成的双哑铃 型市级商业中心，将得到加强
北二环
西
西 二
本
三 庄
环
案
大 街
联盟路
益 元 商 圈
➢项目位于现有的已有益元商圈西侧， 项目发展需要依靠益元对区域的商 业带动。
➢项目北侧与西侧为二环快速路，对 商业的隔离影响较大，其余两面为 干道，应该对商业进行重点布局。
➢联盟路作为连接本案与益元百货的 主干道，商业环境需要进一步加强
项目周边主要车流动线分析
商圈
城市中 心区域
城乡结 合处、 郊区、
新区
地区中 心
居民区 附近
郊区
居民区 附近
郊区
富人区 适应性 适应性
聚集区 广
广
城市主 城市主 区域中
干道旁 干道旁、 心主干
高速路
道
出口
社区主 城市主 区域中 城市主 区域、
干道 干道旁、 心主干 干道旁、 社区中
高速路
道 高速路 心主干
出口
出口
道
城市、 区域中 心主干
➢ 教育：项目周边有西三庄学校，距离项目1公里处有石家庄市第十六中学在北 二环南侧，还有方正电脑培训学校、煤炭管理干部学校。另外，联盟路小学 也距离项目不远。
➢ 医疗：项目最近的是西三庄卫生院，但规模较小。周边医疗水平较高的的是 河北省人民医院，但离项目稍远。
➢ 银行、邮局：周边金融系统距离项目稍远，大多集中在水上公园附近。项目 最近的是汇融农村合作社。
的机遇，西北区域迎来房地产发展的春天，同时也给商业地产留下了较大的上升空间。
水上公园附近的商业氛围逐渐浓厚，伴随着一些列新的住宅项目的推进，项目周 边的生活配套将逐渐完善和加强，人文环境将也会有质的飞跃。
➢ 生态环境：项目周边以原住居民区为主，并有一定的工业区，绿化面积较少， 但由于近几年工厂纷纷停产搬迁，所以环境污染并不严重。该区域的居住人 口较多，外来人口比例较高，治安环境一般。
➢依据商业聚集效应和人流对商业
的支撑作用，本案位于益元商圈西
本
部地带，竞合优势明显；
案
➢依据商业联动的需要，本案必须
益 元 商
要借助益元商圈的影响力，依靠益 元搏上位。
圈
➢本案处于商业地带和住宅地带良 好的纽带地段，要充分利用自身优 势，形成依托西、北二环以及西三 庄大街作为出入市口而延伸的商业
地带。
商业前期规划对项目的成功起着至关重要的作用，依据商业成功经验，针对地理位置（地块 价值）、功能主体定位、业态组合、硬件可塑性（商业规划）提交建议。
项目地块价值研判
1、地块商业价 值分析要素梳理
2、项目周边商 业环境分析
项目 地块分析
3、项目人流动 线分析
4、各地块与地铁商 业联动便利性
6、项目各地块 商业分级
省会西北商业第二极
——承载新华区商业复兴历史使命
商业之与项目整体开发及开发商品牌
利润的重要 来源
商业
为项目整体 增值
开发商品牌 实力的展示
综上所述，结合项目现状，项目周边商业虽然面临较大的同质化竞争，但对于一个有着丰富 商业运营实力和商家资源的的开发商来说——商业的运作成功，尤其是打造富有特色的、有 核心竞争力的、有一定规模的区域性商业中心，对于开发商住宅的成功和品牌的溢价，都有 着重要的意义。
➢ 文体：周边文体设施及场所短缺，这跟周边居民的人文环境较差有关。
➢ 其他：在友谊大街联盟路附近有石家庄知名的水上公园，距离项目不远。
竞争激烈的商业市场是西三庄商业的第一关 目前本区域疲软的商业现状是西三庄商业的第二关 在未来——我们要么整合对手，要么被对手整合。。。。。。
我们要做的就是——
代表区域特色的个性化商业
上
可覆盖 3公里
可覆盖 10 公 里或以
上
可覆盖 30 公 里或以
上
地块因素 商业环境 地块利用性 地块临街面 车流易达性 人流易达性
得分
ห้องสมุดไป่ตู้
一级 5 5 5 5 4 24
二级 4 3 4 3 2 16
三级 3 2 1 1 1 8
商业发展方向上，一级商业地块可以考虑打造较大体量集中式商业中心；二级地块 可作为主题商业步行街来开发，三级商业地块可作为住宅基本生活配套来开发，使 三个级别的商业形成互动互补。
网吧 银行、邮政
项目人流动线分析
住宅区
住宅区
本
案
住宅区
住宅区 住宅区
住宅区
益 元 商 圈
➢项目所处区位一般，位于主城区西 北角，紧邻西北二环，车流量较大 ➢项目周边居住小区较多，交通方便 ➢商业临街面大，更容易吸引、聚集 人气 ➢项目近可辐射周边居民，远可辐射 周边县市
各地块与周边商业联动便利性
道
适应性 广
6—10 万㎡
超过8 万㎡
5—8万 0.5—4 超过10 0.5—2
㎡
万㎡ 万㎡ 万㎡
4—10 万㎡
1.5—5 万㎡
1—6万 ㎡
市区 0.4—2 万㎡ 5—8万
㎡
郊区
可覆盖 40公里
可覆盖 30 公 里或以
上
可覆盖 10公里
可覆盖 30公里
可覆盖 50 公 里或以
上
可覆盖 1.5公
里
可覆盖 30 公 里或以
客群问题
省会西北地区商业发展现状
• 省会西北区域商业发展速度缓慢，整体商业氛围缺失，跟其他区域项目竞争力较差。 • 2009年北国益元百货入主，填补了西北区域无商业旗舰的空白。 • 西北区域房地产市场起步较晚，发展缓慢，严重影响了商业的发展机会。 • 新华区的商业主要集中在本区的东南方向，西北方向以工业发展为主，随着退二进三
市级商业副中心。
市级商业副中心
1、怀特国际商城 2、怀特装饰城 3、万达广场 4、韩城百货 5、正定国际小商品城 6、拉美国际风情城 7、正定北方国际商贸物 流基地
同样，石家庄各个区域内不断涌现新的商业项目，与原有区域商业组成区 域商圈，以满足区域内居民购物、休闲、餐饮、娱乐等需求
中山路 裕华路 槐安路
这种将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、会议、娱乐等城市空间功能进 行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系建筑群，称为 城市多元体 具有城市标志的建筑特征，除了因建筑本身的领袖级地位外，将 多种空间组合在一起，形成一个多功能、高效率，复杂而统一的综合体。
2、城市多元体的开发优势
综合以上各种因素，对商业规划而言，在克服无明显地缘和规模优势指导下，项目应借势周 边大型商业，形成联动及聚集效应；同时，发挥地块连接商业核心区及住宅区的优势，形成 较好的社区内部商业人流动线，使得商业向周边住宅区进行延伸。
专卖店 美容 餐饮 便利店
建材 通讯 化妆品
周边商业业态
家电维修
药房
棋牌室
➢业态——种类丰富，分散不均，整齐氛围差 ➢经营层数——多数为一层经营 ➢租金水平——50—120元平米/月不等，水平偏低
满足最高消费需求； H、有助于城市的现代化与国际化；
北二环
西
西 二
本
三 庄
环
案
大 街
联盟路
景秀路
友
泰
谊
华
大
街
街
西北二环： 快速路，车流量大，需要让车停下来
西三庄大街： 出入市口，车流量大，路况较差
项目商业分级
一级 二级 三级
类型
城市中 超级区 区域中 邻里中 购物公 社区中 功能中 LS中心 美食娱 专业中
心 域中心 心
心
园
心
心
乐中心 心
地址 交通 面积
西三庄商业市场调研 及商业定位提报
惹目地产顾问机构 2010.4.11
西三庄涅槃之路
• 地域相对狭小，规模不大，人口不多，相对密集。 • 位于主城区西北角，城乡差距明显，部分生活配套缺失。 • 区域内工厂较多，环境较差。 • 人口混杂，城乡冲突体现分明。 • 。。。。。。
三年大变样
华
退二进三
丽
A、节约利用土地，提高土地的使 用率。开发通常是从地上到地 下，在三维空间进行；
B、波及性与互赖性降低投资风险。 使得人与人、活动与活动之间 互动需求为彼此提供利益；
C、达到聚集规模的效应；
D、合理的交通规划，区域的通达 性较好；
E、信息化程度较高，信息传递较快 F、是树立城市形象的标志性建筑 G、起到高级消费职能的作用，
➢ 人文环境：项目区域原住居民规模较大，每隔5天有贸易集会在西三庄主干道 举行，但无特色人文环境。
周边市政配套设施——
➢ 购物：周边购物较为方便。友谊北大街上的华润万家超市和泰华街的北国益 元超市，都是大规模的购物中心。