土地增值税清算经验总结(2)
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产土地增值税清算是指在房地产开发或转让过程中，按照一定的税率对土地增值部分进行征税的一种税收制度。
在土地增值税清算过程中，需要注意以下几个问题和注意事项：1. 税收政策调整：土地增值税的征收和清算政策可能会随着国家和地方政府的调整而发生变化。
开发商和投资者需要及时关注相关政策的变化，遵循最新的税收制度。
2. 计算土地增值额：土地增值税的计算是根据土地转让的差额进行的。
差额是指转让价格与购买价格之间的差值。
开发商和投资者需要准确计算土地增值额，以避免税款的误算和罚款。
3. 申报和缴纳税款：在土地转让完成后，开发商和投资者需要按照税务部门的规定，及时申报和缴纳土地增值税。
未按时申报和缴纳税款可能会面临罚款和其他法律风险。
4. 纳税人资格：在进行土地转让的过程中，开发商和投资者需要了解自己是否属于纳税人的范围。
根据税法规定，个人和企业都有可能成为土地增值税的纳税人，需要按照不同的规定履行纳税义务。
5. 减免政策和优惠政策：在某些情况下，土地增值税可能享受减免政策或优惠政策。
开发商和投资者需要了解是否符合相应条件，并提前做好申请和准备工作。
6. 合规风险：在土地增值税清算过程中，开发商和投资者需要遵守相关的法律法规，避免违规行为和合规风险。
否则，可能会面临处罚和法律诉讼。
在进行房地产土地增值税清算时，开发商和投资者应该积极获取相关信息，了解政策规定，找到适合自己的最佳途径。
建议在进行土地转让和税款清算之前，咨询专业人士或与税务部门进行沟通，确保所有的操作和流程符合法律法规的要求。
只有具备正确的税务知识和合规操作的开发商和投资者，才能避免风险，保障自身的利益。
最新关于土地增值税清算的归纳总结
关于土地增值税清算的归纳总结关于土地增值税清算的归纳总结土地增值税是房地产开发企业的主要税种。
土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
由于土地增值税所涉及的周期较长，覆盖范围较广，清算时提供资料较多，清算审核内容比较复杂。
所以，我多次登门请教税务局政策法规处专家，又与房地产企业界资深人士反复探讨论证，结合企业的实际问题，对土地增值税清算进行了比较全面地学习和研究。
现归纳总结如下：一、土地增值税的征收方式征收方式分为查账征收和核定征收。
根据国税发〔2009〕91号文件：第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
二、税务机关对土地增值税的前期管理根据国税发〔2009〕91号文件：第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
土增清算年底工作总结(3篇)
第1篇一、前言随着我国房地产市场的不断发展，土地增值税（以下简称“土增税”）作为一项重要的税收政策，在调节房地产市场、促进土地资源合理利用等方面发挥着重要作用。
为了确保土增税政策的贯彻落实，提高税收征管水平，我单位在年底对土增税清算工作进行了全面总结。
现将总结如下：一、土增清算工作概况1. 工作背景近年来，我国房地产市场持续调控，土地增值税清算工作面临诸多挑战。
为应对这些挑战，我单位高度重视土增税清算工作，成立了土增税清算工作领导小组，明确了工作目标、任务和责任。
2. 工作内容（1）加强政策宣传和培训。
通过举办培训班、开展座谈等形式，向纳税人宣传土增税政策，提高纳税人对土增税的认识。
（2）规范土增税申报。
督促纳税人按照规定时间、规定程序进行土增税申报，确保申报数据的真实、准确。
（3）开展土增税清算。
对已申报的土增税项目进行清算，核实纳税人申报数据的真实性、准确性，确保税款征收的公平、公正。
（4）加强税务稽查。
对存在疑点的土增税项目进行稽查，严厉打击偷税、逃税等违法行为。
二、土增清算工作成效1. 提高了纳税人对土增税的认识。
通过广泛宣传和培训，纳税人充分了解了土增税政策，增强了纳税意识。
2. 规范了土增税申报。
纳税人按照规定时间、规定程序进行土增税申报，申报数据真实、准确。
3. 保证了土增税清算的公平、公正。
通过严格审查、核实纳税人申报数据，确保税款征收的公平、公正。
4. 有效打击了偷税、逃税等违法行为。
对存在疑点的土增税项目进行稽查，严厉打击偷税、逃税等违法行为。
5. 优化了税收征管环境。
通过加强土增税清算工作，提高了税收征管水平，优化了税收征管环境。
三、土增清算工作中存在的问题1. 部分纳税人认识不足。
部分纳税人对土增税政策了解不深，申报数据不准确，给土增税清算工作带来一定难度。
2. 土增税清算流程有待优化。
在土增税清算过程中，部分环节存在重复劳动，影响清算效率。
3. 税务干部业务水平有待提高。
税务部门土地增值税清算年终总结范文（精选12篇）
税务部门土地增值税清算年终总结税务部门土地增值税清算年终总结范文（精选12篇）时光匆匆，我们在忙碌中奔走，不经意间我们又到了岁末年终，回望过去一年无论是思想境界，还是在工作能力上都得到进一步提高，并取得了一定的工作成绩，你的年终总结写好了吗？适时做总结才能让自己的努力更有方向哦。
相信写年终总结是一个让许多人都头痛的问题，下面是小编为大家收集的税务部门土地增值税清算年终总结范文（精选12篇），仅供参考，大家一起来看看吧。
税务部门土地增值税清算年终总结1根据分局支部分工，今年，我负责机关管理、信息网络建设、调研通讯、包保征管三组。
一年来，在县局党组的正确领导下，依靠分局支部的密切配合，依靠分局全局干部的大力支持，和分局同志们一起并肩战斗，我感到既充实，又欣慰，不仅和同志们加深了解，沟通了感情，建立了友谊，同时也获得了许多有益的启示，学到不少知识，工作能力也有所提高，通过扎实工作，完成了各项工作任务，总结如下：一、坚持“一个原则”上为领导分忧，下为同志服务的原则，并把它作为工作的出发点和落脚点。
积极配合分局领导协调好各个方面的关系，抓好本职工作，对内虚心学习，遇事不推不躲，不上交矛盾，有问题及时请示汇报，对外同各单位紧密团结，积极协作，营造良好的外部环境，一切从分局的利益出发。
二、努力实现“三个做到”一是全面提高自己的综合素质，努力做到政治上成熟、思想上坚定、纪律上严明、为人上正派。
二是妥善处理好三个关系，做到对上级要尊重；对待下级要多关心、多帮助充分调动他们工作的积极性、主动性；对待同级要多沟通、多交流，相互配合、亲密合作；三是廉洁从政、树立形象，清清白做人，踏踏实实做事。
三、抓好机关管理工作，基础建设，给干部职工创造一个良好的工作环境首先是环境美化。
一是净化，境干净，地面、桌面卫生整洁，环境卫生有所改善；二是绿化，对分局院内种植了草坪，进行了合理化布局，提高了机关品位；带给人一种整体上的美感。
其次是，是工作制度化。
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产开发中土地增值税的清算是一项重要的任务。
它涉及到国家税收政策的执行和企业的财务管理。
对于房地产企业来说，做好土地增值税清算工作，不仅可以减轻税收负担，提高运营效率，还可以增强企业的经济实力和核心竞争力。
本文将对房地产土地增值税清算问题和注意事项进行分析和探讨。
1.税率问题税率是衡量税收标准的重要指标。
在土地增值税的清算中，税率决定了企业要缴纳多少税款。
根据《土地增值税法》的规定，房地产项目应缴纳土地增值税的税率为30%。
但是，在实际操作中，房地产企业会采取一些方法来降低税率，如成立多个子公司进行分拆，以实现分税筹划的目的。
这种做法虽然不违反国家法律，但是要求房地产企业必须严格遵守税收政策，避免因违规操作而带来税务风险。
2.计算方式问题土地增值税的计算方式也是企业需要关注的问题。
根据《土地增值税法》的规定，土地增值税的计算公式为：土地增值税=（（销售价格-取得价格）/1.05）x土地增值税税率其中，取得价格是指房地产企业取得土地使用权的价格，销售价格是指将房地产项目销售给购房者的价格。
税前利润的计算方式对于土地增值税的计算有重要作用。
如果房地产开发企业计算税前利润的方式不准确或存在隐瞒，会导致土地增值税的计算出现误差。
3.数据来源问题房地产土地增值税的清算需要依赖多个数据来源，包括土地取得、项目开发、销售、收支款项等各个方面。
这些数据需要经过层层核对，确保其准确性和合法性。
对于一些房地产企业来说，由于经营规模不够大或者管理不够严格，容易产生数据收集和整理的难度。
如果这些数据来源不够可靠，就会误导土地增值税的清算过程，带来不必要的税收风险。
1.合法合规经营房地产企业在土地增值税清算中需要遵守国家法律法规，坚持合法合规经营。
这包括完备的账目记录和报表制度，税务合规的操作流程，以及合法合规的税收筹划方案。
在这个基础上，企业才能有效降低税务风险，维持财务健康。
2.准确计算税前利润税前利润是土地增值税计算的依据。
土地增值税_清算(2篇)
第1篇一、引言土地增值税作为一种税收政策，旨在调节土地交易中的利益分配，抑制土地投机行为，促进房地产市场的健康发展。
随着我国房地产市场的不断升温，土地增值税清算工作也日益受到关注。
本文将对土地增值税清算政策进行解读，并探讨其具体实践操作。
二、土地增值税政策解读1. 土地增值税的定义土地增值税是指对土地转让所得征税的一种税收政策。
在我国，土地增值税的征税对象为土地使用权转让、房屋买卖、赠与等行为。
2. 土地增值税的税率土地增值税的税率分为四级超额累进税率，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
3. 土地增值税的扣除项目土地增值税的扣除项目主要包括以下几类：（1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）开发土地的成本费用。
（3）新建房及配套设施的成本费用。
（4）旧房及建筑物的评估价格。
（5）与转让房地产有关的税金。
（6）其他扣除项目。
4. 土地增值税的税收优惠根据国家相关政策，以下情况可享受土地增值税税收优惠：（1）个人出售自有住房，自购房之日起满五年且是家庭唯一住房的，免征土地增值税。
（2）企业自建自用土地，不征收土地增值税。
（3）企业以土地使用权作为投资、入股、联营等行为，不征收土地增值税。
三、土地增值税清算实践操作1. 清算时间土地增值税清算时间为土地交易合同签订之日起三年内。
2. 清算程序（1）纳税人向税务机关提出清算申请。
（2）税务机关审核纳税人提交的清算资料。
（3）税务机关确定土地增值税应纳税额。
（4）纳税人缴纳土地增值税。
3. 清算资料（1）土地交易合同。
（2）土地增值税申报表。
（3）取得土地使用权所支付的金额的凭证。
（4）开发土地的成本费用凭证。
土地增值税清算经验总结(2)
土地增值税清算●第一部份清算前的准备工作●第二部份清算应收集的资料●第三部份清算审核的要点●第四部份清算税款的计算●第五部份清算案例第三部份清算审核的要点●土增值税申报表●一、清算收入的审核●1、获取清算项目销售明细表及未售房屋明细表●明细表需包含内容：分普通住宅、非普通住宅、商铺、车库等列明购房人姓名、房号、销售时间、用途、面积、单价、付款方式、已收款项、发票开具、产权办理情况等●2、获取面积统计表及房屋面积实测报告书●核对企业提供的已售和未售房屋面积与实测报告书所载数据是否一致●核实该项目中各类型房屋的建设及分布情况，如有必要，可实地核查。
●确定该项目的总建筑面积、不可售面积●3、获取房管部门的销售备案信息●●4、分析房屋的销售价格●（1）计算各类型房屋的平均销售价格，筛选出低于平均销售价格一定比例的房屋，要求企业提供合理的理由，如企业无法提供或提供理由不充分，可对销售价格过低的房屋销售价进行调整。
●（2）了解该项目所在地段的同期平均交易价格，分析该项目的平均销售价格是否总体合理●5、复核企业开具不动产销售发票信息●6、结合账户核算情况检查●检查企业预收账款、主营业务收入、其他应付款等科目，查明企业账面记载的收入与提供的销售明细表是否一致，是否有收取的款项记入其他应付款等往来科目，而未开具发票未确认收入的情况。
（少开发票案例）●7、获取银行账号及对账单●了解企业开户信息，并获取银行对账单，抽查企业是否存在收取款项不入账的情况。
●8、根据普通住宅的判定标准，区分或复核项目普通住宅和非普通住宅及其他类型房屋分别的销售额和销售面积。
●9、对未售房屋及用于自用或出租房屋的收入处理●10、审核各类代收费用●水、电、气、光纤、电话等初装费，查明企业是否存在收取的费用记入其他应付款等往来科目，而发生的支出记入成本费用扣除二、取得土地使用权所支付的金额的审核;● 1.明确土地取得的方式●企业取得土地方式有多种，如协议出让、招拍挂方式取得、采取政府行政划拨方式取得、从旧城改造与房屋拆迁中取得、法院判决方式取得、股权投资方式取得。
土地增值税清算探讨【精品发布】
土地增值税清算探讨【精品发布】一、土地增值税清算过程里面出现的问题清算时间不易把握。
在小城市所进行的房产开发项目可以达到应清算的项目不多，大部分为可清算的项目。
房产开发项目尽管具备了可清算的条件，然而，一是一部分房产开发项目竣工决算无法及时地可得到结果，尚存在不少成本无法及时进入，假若过早地予以清算，就可能使得清算结果不准确，让纳税人利益受损，会导致二次清算。
二是尽管决算结果已经出来了，然而，施工单位没有及时开具发票，无票据认可，对清算造成很大的困难。
三是房产开发企业尽管满足了清算的要求，税务机关也已经下发了清算的通知，然而，清算企业没有清算的主观意愿，会导致清算被人为地延迟。
四项成本（前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费）成本的计量难以把握，工程完成之后，四项成本不容易进行计量，一部分房产公司为寻求少交税，可能对成本予以虚报。
税务人员在对土地增值税清算时，由于缺乏工程方面专业技能，如果所在城市无建委公示的可参考的成本，无法得到真实的成本计量，造成清算结果不实。
土地价款的票据不规范所带来的问题；在现实中，房产开发项目获取土地的渠道有很多种，所获取的票据也有多种多样，就算均为办理拍卖手续所拍得的土地，国家行政机关所开具的票据亦各不相同，有相当大的部分为行政事业单位收费往来结算收据，却并非为行政事业单位的收费收据，这样一来，清算中票据扣除难以权衡，若予以扣除就是违规行为，假若不予以扣除，对开发商显失公平，从而使得清算工作不能够顺利开展。
对房地产开发利息费用的扣除，按照税收政策，房产开发费用的利息的支出应根据房产的不同项目来予以分摊，同时，提供金融机构出具有关的证明，允许根据实际情况予以抵扣，如无法提供金融机构出具的有关证明的，不能根据房地产的不同项目来予以分摊开发利息费用的可根据开发成本与土地价款相加的5%予以计算扣除，但房产开发企业开发利息费用的金额很少大于开发成本与土地价款相加的5%。
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土地增值税清算●第一部份清算前的准备工作●第二部份清算应收集的资料●第三部份清算审核的要点●第四部份清算税款的计算●第五部份清算案例第三部份清算审核的要点●土增值税申报表●一、清算收入的审核●1、获取清算项目销售明细表及未售房屋明细表●明细表需包含内容：分普通住宅、非普通住宅、商铺、车库等列明购房人姓名、房号、销售时间、用途、面积、单价、付款方式、已收款项、发票开具、产权办理情况等●2、获取面积统计表及房屋面积实测报告书●核对企业提供的已售和未售房屋面积与实测报告书所载数据是否一致●核实该项目中各类型房屋的建设及分布情况，如有必要，可实地核查。
●确定该项目的总建筑面积、不可售面积●3、获取房管部门的销售备案信息●●4、分析房屋的销售价格●（1）计算各类型房屋的平均销售价格，筛选出低于平均销售价格一定比例的房屋，要求企业提供合理的理由，如企业无法提供或提供理由不充分，可对销售价格过低的房屋销售价进行调整。
●（2）了解该项目所在地段的同期平均交易价格，分析该项目的平均销售价格是否总体合理●5、复核企业开具不动产销售发票信息●6、结合账户核算情况检查●检查企业预收账款、主营业务收入、其他应付款等科目，查明企业账面记载的收入与提供的销售明细表是否一致，是否有收取的款项记入其他应付款等往来科目，而未开具发票未确认收入的情况。
（少开发票案例）●7、获取银行账号及对账单●了解企业开户信息，并获取银行对账单，抽查企业是否存在收取款项不入账的情况。
●8、根据普通住宅的判定标准，区分或复核项目普通住宅和非普通住宅及其他类型房屋分别的销售额和销售面积。
●9、对未售房屋及用于自用或出租房屋的收入处理●10、审核各类代收费用●水、电、气、光纤、电话等初装费，查明企业是否存在收取的费用记入其他应付款等往来科目，而发生的支出记入成本费用扣除二、取得土地使用权所支付的金额的审核;● 1.明确土地取得的方式●企业取得土地方式有多种，如协议出让、招拍挂方式取得、采取政府行政划拨方式取得、从旧城改造与房屋拆迁中取得、法院判决方式取得、股权投资方式取得。
●比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。
● 2.获取土地取得合同或协议、国有土地使用权证，确定企业所提供的土地成本是否属于本项目，合同的总金额与账载金额是否一致。
● 3.审核企业支付土地价款的依据，是否真实支付，有无向第三方支付，有无以大额现金支付或未支付款项，必要时向转让方进行协查。
●4、审核企业取得的土地价款票据，根据各种不同取得方式，取得票据是否符合规定，上一环节是否纳税。
●5、是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。
（如房地产评估费、土地使用税等）●6、审核并实地查看同一宗土地是否有多个开发项目或多期开发，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
●常规情况下按占地面积法、即各期项目所占用土地的面积进行分摊或按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊。
●7.拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
●核查的主要方法是查找历史资料，索取测绘单位绘制的用地范围地形图、方案图、拆迁赔偿方案、委托拆迁单位的委托合同、协议书、合法安置房证明材料及竣工验收等材料。
必要时，查被拆迁补偿人以核实支付补偿款项金额的真实性。
●8、检查企业取得土地的契税缴纳情况，是否足额缴纳，并根据缴纳的契税反算支付的土地价款是否合理。
●9、确认该项目支付土地价款总金额，并核实或计算土地价款在可售面积间分配的方法是否正确，确定单位可售面积应分摊的土地成本。
三、前期工程费的审核;●房地产项目成本构成● 1.是否属于开发项目真实发生，是否取得合法票据并支付款项，是否存在虚列情形。
● 2.是否将应计入期间费用记入前期工程费、基础设施费。
● 3.多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
●报建费用是否交给相关的职能部门，退回的款项是否冲减成本（如墙改基金、散装水泥基金）● 4.“三通一平”属地下掩埋隐蔽工程，有可能虚增工作量，如虚增基础工程的土石方量、虚增围护桩数量、虚增地下桩基的深度及数量。
地下基础工程，主要是利用开发前期的政府水文地质勘察资料及地下工程设计资料进行核查。
四、建筑安装工程费的审核;●1、要求企业提供或清理建安工程费用清单，按施工单位分别列明：●工程类别、施工单位、合同金额、决算金额●发票取得情况、付款情况等● 2.审核发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
●3、审核是否存在甲供材料。
●开发企业存在甲供材料时，重点审核甲供材料清单与工程决算报告，审核是否重复计算扣除项目。
同时重点审核甲供材料所取得的票据的真实性、付款情况、与施工单位的交接手续;以及甲供材料的营业税缴纳情况。
● 4.参照当地当期同类开发项目平均建安成本或当地建设部门公布的定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
●实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；● 5.建筑安装发票是否在项目所在地开具。
所付款项是否存在大额现金支付、未支付或支付给第三方的情况●6、审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。
五、基础设施费的审核●1、要求企业提供或清理基础设施费用清单，按施工单位分别列明：●工程类别、施工单位、合同金额、决算金额●发票取得情况、付款情况等●2、审核各项基础设施费是否取得合法有效的凭证。
款项是否支付。
●3、如果有多个开发项目，基础设施费是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
●4、审核各项基础设施费是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证、是否将期间费用记入基础设施费。
5、审核有无预提的基础设施费。
6、获取各项基础设施费合同、决算，比较、合同、决算与实际费用是否相符。
●六、公共配套设施费的审核;●1、要求企业提供或清理公共配套设施费用清单，按施工单位分别列明：●工程类别、施工单位、合同金额、决算金额●发票取得情况、付款情况等● 2.公共配套设施的界定是否准确，是否真实发生，有无预提的情况。
● 3.是否将开发费用记入公共配套设施费。
● 4.多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
● 5.核查公共配套设施费用的功能与所有权属，是否合理分摊及分配，对于权属不明确，或属于开发商所有的公共配套设施费用，应单独计算成本。
●七、开发间接费用的审核●1、开发间接费列支的范围●直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等● 2.审核是否将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用。
●3、开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
● 4.审核企业售楼部、样板房建造费用是否计入了开发间接费● 5.期间费用是否计入开发间接费用。
●主要检查印花税、土地使用税、管理人员工资、利息等是否进入开发间接费用。
●八、房地产开发费用的审核●（一）利息支出的检查● 1.是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
● 2.分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
● 3.利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
●4、审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；5、审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
是否取得合法票据，是否实际支付。
●（二）房地产开发费用扣除方式确定：●1、三项费用按比例扣除（10%)●2、财务费用据实扣除，其余房地产开发费用按4%扣除。
●九、与转让房地产有关的税金审核●是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税教育费附加。
●1、获取或编制该项目各项税金缴纳情况明细表，并从征管系统中核实其实际缴纳情况。
●2、审核企业有无将其他开发项目或其他营业收入所纳税未作为税金在本项目中扣除。
●十、加计扣除项目的审核●1、对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
2、对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如"三通一平"等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。
3、对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。
4、对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。
第四部份清算税款的计算一、分不同类型房地产（普通住宅和非普通住宅）分别增值额的计算1、收入计算2、扣除项目计算●计算本次允许扣除项目金额,可以采用可售面积百分比法,也可以采用单位成本法。
具体公式如下：●（一）可售面积百分比法●本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×（已售建筑面积÷可售总建筑面积）3、增值额计算4、增值率计算＝增值额÷扣除项目金额5、适用税率确定及应纳税额的计算清算案例.doc。