房地产企业常见的财务会计核算问题
简析房地产企业会计核算问题及对策
简析房地产企业会计核算问题及对策1. 预收款的核算问题：房地产企业常常通过预收款的方式来融资。
预收款的核算一方面涉及到资金的管理，另一方面也涉及到企业的财务报表的准确性。
预收款的核算问题主要体现在预收款的时间节点的确定、预收款的确认和预收款的进销存管理等方面。
为了解决这一问题，房地产企业应当确保预收款的时间节点的准确性，严格按照相关会计准则确认预收款，并建立完善的预收款进销存管理制度。
2. 成本费用的分摊问题：房地产企业的项目常常涉及多个周期，且项目周期较长。
在项目的不同阶段，企业需要将成本费用进行适当分摊，以反映实际项目的经营状况。
成本费用的分摊问题主要体现在分摊依据的确定、分摊方法的选择等方面。
为了解决这一问题，房地产企业应当根据项目实际情况确定成本费用的分摊依据，选择合适的分摊方法，并在财务报表中明确披露分摊的情况。
3. 固定资产的确认和计提折旧问题：房地产企业的经营常常涉及到固定资产的购置和投资。
固定资产的确认和计提折旧问题主要体现在计提折旧的方法选择、固定资产的使用寿命确定等方面。
为了解决这一问题，房地产企业应当根据固定资产的实际使用情况和相关会计准则的规定，选择合适的计提折旧方法，并严格按照相关规定对固定资产进行折旧核算。
4. 应收款项的确认和坏账准备问题：房地产企业常常会出现应收款项的确认和坏账准备的问题。
应收款项的确认和坏账准备问题主要体现在确认应收款项的时间节点和确认坏账准备的金额等方面。
为了解决这一问题，房地产企业应当加强应收款项的管理，确保应收款项的时间节点的准确性；建立合理的坏账准备计提方法，根据实际情况计提合理的坏账准备金额。
房地产企业在会计核算过程中需要注意和解决的问题主要涉及到预收款的核算、成本费用的分摊、固定资产的确认和计提折旧、应收款项的确认和坏账准备等方面。
为了解决这些问题，房地产企业应当加强内部管理，建立完善的会计核算制度，确保财务报表的准确性和可靠性。
房地产企业会计核算存在的问题和改善措施
房地产企业会计核算存在的问题和改善措施
1. 不完善的核算制度：房地产企业在核算制度方面存在一些不完善的地方，比如缺乏明确的资产和负债项目分类，无法准确反映企业的财务状况和经营成果。
2. 计量方法不合理：房地产企业的资产大多是长期资产，如土地、房屋等，但常常采用历史成本法进行计量，导致资产净值无法真实反映。
对于土地使用权和房屋出租权等无形资产的计量也存在问题。
3. 流动资金管理不规范：房地产企业常常将大量资金投入到长期项目中，导致流动资金短缺或周转不灵活，进而影响企业的经营和发展。
4. 费用分摊不合理：房地产企业常常存在多个项目的开发和经营，但在费用分摊方面存在不合理的情况，导致一些项目承担过多的费用，进而影响项目的盈利能力。
2. 采用合理的计量方法：对于长期资产采用公允价值法进行计量，以反映资产净值的真实情况。
对于无形资产的计量，可以参考市场价格和租金等相关数据进行评估。
3. 加强流动资金管理：合理规划资金使用，做好项目的资金计划和预测，避免流动资金短缺或周转不灵活的情况发生。
可以通过银行融资等方式增加企业的流动资金。
4. 优化费用分摊方式：根据各项目的实际情况，合理确定费用的分摊比例，避免一些项目承担过多的费用，进而影响项目的盈利能力。
可以采用各项目实际产生费用的比例来确定费用的分摊比例。
房地产企业会计核算存在的问题和改善措施
房地产企业会计核算存在的问题和改善措施随着我国经济的迅猛发展，房地产业已成为国民经济的重要支柱之一。
对于房地产企业来说，会计核算是极为重要的管理工具，直接关系着企业的经济效益、财务运作和资产负债表的真实性和准确性。
然而，在实际操作中，房地产企业会计核算中存在着很多问题，这些问题不仅影响了企业的经营效益，也可能会导致不必要的法律风险和纠纷。
本文将从以下几个方面介绍房地产企业会计核算存在的问题和改善措施：1、盘活资金困难由于房地产企业大量的资金投入和长期的资金占用，导致房地产企业的现金流非常紧张，其日常开支难以维持。
为了应对这种压力，很多房地产企业采取了虚列应付账款、虚增存货等不正当手段，从而使其财务状况得到了一定水平的掩盖。
2、股权转让难以核算由于房地产企业的经营模式都具有一定的特殊性，这导致其股权交易的核算相对比较复杂。
例如，遇到合作开发或项目变更的时候，怎样核算涉及的股权转让关系，这样一来就会涉及到企业未来的发展前景和市值问题等。
3、合同模糊不清在很多情况下，房地产企业的合同条款可能不够明确，这就会导致企业在收款方面一些问题。
如果收款不到账的话，企业就有可能面临经营难题，因此在签订合同时一定要注重各种细节问题。
4、相互赖账现象严重由于房地产企业的业务拓展都具有一定的特殊性，例如合作开发等形式，这就导致了企业之间的相互赖账现象相当严重。
这种现象常常会导致企业长期资金占用和各种问题的出现。
1、优化预算管理房地产企业在资金运转中必须进行预算管理，通过对不同财务流向的预算进行分散管理，避免资金过于集中和流向不清晰的现象。
这样一来可以有效地防止非法分配资金和滥用权力的现象。
2、完善会计核算制度优化房地产企业的会计核算制度，弱化虚增账目、虚假交易等违规操作，建立完整的会计核算机制，能够有效地控制企业资金的流动性和风险，并保证企业的红利和收益。
3、建立风险控制意识房地产企业必须把风险控制意识建立在会计核算基础之上，如合同填写细节、对资金问审查、对股权及其变更规则的核查等等。
房地产企业会计核算中的问题与对策
房地产企业会计核算中的问题与对策作者：刘淑玲来源：《城市建设理论研究》2013年第03期摘要：随着我国经济的快速发展，房地产业已经成为我国大型企业的重中之重。
由于我国的房地产市场一直不是很规范，所以房地产业中的核算工作也一直做的不是很完善，没有达到相关要求。
从目前我国房地产企业现状来看,会计核算仍未摆脱计划经济模式。
会计核算滞后于市场经济，对房地产企业来说,影响了企业经济效益水平的提高,妨碍了现代房地产企业制度的完善。
本文介绍了房地产开发企业的经营特点，提出了房地产开发企业会计核算存在的问题，探讨了完善房地产企业会计核算的对策。
关键词：房地产会计核算经营特点问题对策中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：目前,房地产企业集团的内部机制不健全,严重制约了建筑企业的发展。
房地产企业在市场经济的大环境中,更应该意识到企业成败的关键在管理,管理的核心在财务。
加强房地产企业的会计核算是房地产业走向国际化的必由之路。
只有在完善的制度下，敢于严格按建设法规及会计法规去监督管理，认真履行基建会计核算的职责，督促有关部门依法办事优化会计核算管理流程,强化支出行为控制,有助于提高建筑房地产企业的会计信息质量。
一、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。
其经营特点主要有以下几点：1、开发经营的计划性。
企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。
2、开发产品的商品性。
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
3、开发经营业务的复杂性。
所谓复杂性包括两个方面：经营业务内容复杂。
企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。
经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。
房地产企业财务管理存在的问题及对策建议
房地产企业财务管理存在的问题及对策建议引言随着中国房地产行业的快速发展，房地产企业财务管理面临着越来越多的挑战和问题。
本文将探讨房地产企业财务管理中存在的问题，并提出相应的对策建议。
问题一：财务数据不准确房地产企业财务管理中一个普遍存在的问题是财务数据不准确。
这主要体现在以下几个方面：1.会计核算错误：由于房地产企业的业务复杂性和交易频繁性，容易出现会计核算错误的情况，比如遗漏了某些交易，计算错误等。
对策建议：加强内部会计控制，明确会计人员的责任和职责，定期进行内部审计，并建立审计制度，及时发现和纠正会计错误。
2.数据录入不规范：数据录入过程中，容易出现录入错误，比如错位、重复录入等。
对策建议：建立规范的数据录入流程，实施严格的数据审核机制，确保每条数据的准确性。
同时，提供培训和技术支持，加强员工的数据录入技能。
3.数据统计不全面：由于信息管理系统的不完善，房地产企业常常无法统计全面的财务数据，导致管理决策的不准确性。
对策建议：建立完善的信息管理系统，确保能够全面、准确地统计财务数据。
投入适当的资源进行信息系统建设，同时提高员工对系统的使用和管理能力。
问题二：风险管理不到位房地产企业面临着许多风险，包括市场风险、资金风险等。
而财务管理的主要目标之一就是对这些风险进行有效管理。
然而，在现实中，很多房地产企业的风险管理措施存在不足之处。
1.风险评估不全面：房地产企业在制定风险管理策略时，往往没有对所有可能的风险进行全面评估。
这导致了一些隐藏的风险没有被发现和控制。
对策建议：建立全面的风险评估体系，包括市场风险、资金风险、法律风险等。
利用专业的风险评估工具和方法，对潜在的风险进行量化和评估，为企业制定风险管理策略提供参考。
2.资金流动性不足：房地产企业的运营资金需求大，而且资金流动性不稳定，容易出现资金紧张的情况。
对策建议：建立有效的资金管理制度，合理规划资金需求和使用，加强与金融机构的合作，寻求更多的融资渠道。
浅析房地产公司财务会计存在问题及制度建设
革。在 收付 实现 制下 ，会 计核 算生 成 的会计信 息 不能 真实 、完 整地 反 映单 位 的财 务 状 况 ，主 要 表 现 为 不能 对 财 务风 险 进 行 有效 地 防
范。
及时 准确 的确认 ，会 计 期间 已实现 的 数额 由收入 反 映 ，而 费用 反映
会 计期 间 已经消 耗 的货物 或服 务 的数额 ，两 者均 不管 款项是 否 在本
一
的资产 和 负债 、业务 收 支及结余 、对外 举借债 务 时应承 担 的借贷 款 利 息 、拖 欠职工 工资 、福 利 以及应 收未 收服 务性 收费 欠款 ，财务 状 况 和工 作业 绩 以及资 金运 动 的全 貌 ；有 助于 公司准 确 的进行 成本核 算 ，提 高公 司的抗 风险 能力 。
式和会 计环 境 下进行 的 。但是 随着 财政 新预 算管理 体 系的 改革 和发 产 使 用效率 。
展 ，企 业单 位 的 会计 制度 和 会 计 核算 基 础 又 将 面 临着 进 一步 的改
二、完善房地产公司财务会计 制度的措施
１ 引入权 责发 生制 的会计 核算 基础
权 责发 生制 能对 收入 和 支出 （ 用 ） 在交 易或 事项 发生 进行 费 是
２ 会 计要 素划分 不合 理
我 国企 业单 位 会 计 准 则 将企 业 单 位 的会 计 要 素 分 为 资产 、负
期 内收到或 支付 。权 责 发生 制 ，能够综 合 、全面 地反 映会计 主体 的
债 、所 有者权 益 、收入 、费用 、利 润。根 据其 规定 ，准 则 中净 资产 运 营业 绩和 受托 责任 向使 用者提 供 主体 控制 的资 源 、资源 的来源 、 仅 仅 只 是数 量 上 的 资产 减 去 负债 的 差额 ，不 能说 明会 计 要素 的性 运 营成 本等 评价 主体 财务 状况 及其 变动 情况 ；能 准确 全面 反映 公司
浅析房地产会计核算存在的问题及对策
常房屋还未建设 ． 购房者购买的是期房 ． 但 是 此 时 房 地 产 企业 已 经 收 到
购房者的款项 ， 而商品所有权上的风险并未有效转移 ， 不 符 合 准 则 规 定
的 收 入 确 认 的 标 准 。 只 有 等 到 所 开 发 的 房 产 竣 工 验 收并 移 交 给 购 房 者 之 后 才 能 确 认 收 入 。 而 税 法 上 则 规 定 预 售 所 得 款 项 需 要 计 人 预 售 收 入 并 需 要 纳 税 。 房 地 产 企 业 对 于 相 关 附 属 设 施 比如 地 下 室 、 停 车位 、 阁 楼
、
房 地 产 会 计 核 算 中 存 在 的 问 题
（ 二） 对 于 高层 建 筑成 本 柱 算 “ 困层 而 异 ”
通 过层次分 析法或者其他适 合房地产开发企业确 定权重的方法 ，
（ 一） 会 计梏 算 中 收 入存 在 的 问题
企 业 会 计 准 则 与 税 收规 定 存 在 着 不 同 。 企 业 会 计 准 则 对 于 收的问题 及对策
山 东金 柱 集 团有 限公 司 郝 凤君
摘 要： 房 地产开发企 业由于建设 周期 长、 耗 费 资金 量 巨 大 ， 导 致 其 会 计核 算 方 面 与 传 统 的 制造 业 企业 有 显 著 的 不 同。 本 文 主 要 论 述 了 现 阶 段 房 地 产 企 业 在 收 入 核 算 与 成 本 核 算 方 面 存 在 的 问题 ， 并提 出了 改
经 验 以及 科 学 的计 算 方 法 得 出所 建 造 ３ Ｏ层 楼 房 的 平 均 成 本 为 ３ ０ ０ ０ ／ ｍ２ ， 裙楼 。 ５ 一 ｌ Ｏ层 ， ｌ Ｏ 一 ２ ｏ层 ， ２ ０ — ３ Ｏ层 权 重 依 次 为 ３ 、 ｌ 、 ２ 、 １ ． ５ 。 则 该 高 层 的销售成本依次 为 ９ ０ ０ ０ ／ ｍ２ ， ３ ０ ０ ０ ／ ｍ ２ ， ６ ０ ０ ０ ／ ｍ２ ， ４ ５ ０ ０ ／ ｍ２ 。这 样 就 可 以 化 解 收 入 与成 本 不配 比 的 问题 。另 外 ， 需 要 准 确 归 集 和分 配 成 本 。对 于
试论房地产开发企业会计核算中的问题和对策
认 ： （ ）企业 已将商品所有 权上的主要风 险和 报酬 １
转 移 给 购 货 方 （ ） 既 没 有 保 留 与 所 有 权 相 联 系 ２
的继 续管理 权 ，也 没有 对已售 出的商品 实施 控制 （ ）收入 的金 额能 够可靠 地计 量 ； （ ）相关 的经 ３ ４ 济利益很可 能流入企业 ； （ ）相关的已发生或将 发 ５ 生 的成 本能够 可靠 地计 量 。其 核心是风 险和 报酬 的
控 制 的 ，如 果此时 确认 收入 ，容 易导致 收入 滞后 ： 另 一方 面 ，在 某些特 殊情 况下 ，即使将所 有 权凭证
交 付给 买方 ，但 所有 权上 的风险和 报酬 并未转移 ，
日趋 完善 ，在 企业管理 中发挥 着积极 的作 用。企业必 须从机 构设 置 、人员 、经 费及业 务等方 面保 证 审计的独 立性 。内控制度 审计 就是对 标准 化的控制 程序 即对被 审计 单位 内部控制 的健 全性 、遵
房地产开发企业的会计核算存在着较多问题 。笔者拟 就房地产开发企业会计核算的特点及现 状进行分析 ， 并提出了完善房地产开发企业会计核算的对策 。
策 ，回避或降低风 险 ，而不是对风险 的控 制。 ５ 运 用现 代审计 技术和 工具 ．提高 审计质量 。为有 效地规 避 审计风险 ，每个 审计 人 员都要牢 固树立 审计风 险意识 。要真正 防
范和 化解 审计风险 ，关键是提高 审计 质量 。 （ ）在实施 审计 的工 １
作 中 ，要 充分运 用现 代 的及 成熟 的审计技 术方 法 ，以风 险的分析
循性 、科学性进 行定 期测试 与评价 ，以验证其 是否完 善和有 效 ，
督促其有效进行控制 。 ３ 建立 良好 的内部运 行机制 ，完善 内部质 量控制 制度 。建 立 ．
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问题:1. 房产商与业主签订预售合同网上登记后,还需房产商办理银行抵押撤销,才能到交易中心办理预告登记,预告登记的作用是什么?预告登记是针对不动产物权的程序，预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。
如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
2. 购房者签订预售合同支付首付款后,凭什么抵押办理贷款?预售合同，个人收入证明等办理按揭贷款所需的资料，一般按揭银行会提供一个按揭贷款办理手册。
3. 房产商在办理大产证前要办理初始登记,这个初始登记指的是什么?大产证，即新建商品房房地产权证，是指房地产开发企业在新建商品房竣工验收后，交付给买受人之前，持有关文件和商品房屋建设项目批准文件办理新建商品房初始登记后，取得的新建商品房房地产权证。
这是买受人办理小产证的前提。
4. 确定会计收入的条件是签订合同并办理工程竣工验收.这样收入的实现将会拖得很晚造成收入集中实现,有什么方法可以让收入合理分期记入损益?房地产业的会计收益具有波动性指的就是这个，对此上市公司和一些大的房地产公司可通过多项目错开滚动开发和持有物业获取稳定回报实现收益的均衡和稳定。
5. 在收入实现前的销售收款收入的税金可否这样处理?支付时:借:应交税金-营业税应交税金-土地增值税其他应交款-河道费等贷:银行存款确认收入时:借:主营税金极其附加贷:应交税金-营业税应交税金-土地增值税其他应交款-河道费等可以，但更多的企业通过待实现税金（待摊税金）核算6. 用税控装置开发票,如果每月25日结帐发票则开到月末,次月申报纳税,申报可以按截止25日的数据纳税有问题吗?一般要求月度要截止到公历该月最后一天，根据现在会计规范的要求都是截止到最后一日，税务一般也要求到公历该月最后一天。
如果一贯的按25日结帐，税务部门一般会认可。
建议截止统一到月末，按照报表制作和报送周期以及电算化的推行，现在应该可以实现。
6. 业务宣传费，广告费可以在管理费用和销售费用科目下分别设置吗？看你的两项费用发生的情况，可以的。
如公司整体形象广告计入管理费用-广告费，某个项目销售广告计入营业费用-广告费（某项目）。
1．经常碰到这样的情况,支付凭证上支付100万元,钱是付了,可乙方要不是过了结帐期才提供发票就是提供的发票的金额多开了,碰到这种情况怎么处理?支付时作为预付帐款，收到发票再冲预付帐款，发票多开暂时挂帐，如以后不再付款，可按实际付款额计入相应成本费用（并在发票注明实际结算金额），或者你们可把多开的金额贪污了；如以后需按发票付款，则多开部分挂帐。
2．关于收据？上次付一家公司押金对方开了张收据给我们，现在要收回押金了，对方要求把开的收据要回去。
我觉得没有必要，我们再开给他一张不结了吗？另开收据给对方是可以的，如果对方坚持要原收据，可复印原收据作为原支付凭证附件，并注明以后实际收到退款收款和退收据时间注明对方要求退回原收据的情况。
3．贷款卡年检时发生的企业资信评估费用是放在财务费用还是管理费用？上次签和银行签了份财务咨询合同，实质是银行贷款的监管费用形式是咨询合同，帐务处理的时候是不是跟着实质走入财务费用？管理费用，因为资信评估是对企业整体的评估，不光用于融资。
与抵押资产的评估费不同；后者也进管理费用，既然使用了合法的咨询马甲，就按马甲处理。
4．发生的样板房装修费用放在开发成本核算还是销售费用？WHY“开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。
售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
”（31号文）开发成本，税务局有文，不允许直接从当期费用扣除。
样板房、售楼处全进开发成本。
5．按年交纳的土地使用金可以入成本吗？那是土地租金还是出让金分期交纳？土地租金说明土地使用权存在瑕疵（租赁土地不得开发房产），分期支付则可以计入成本。
6．签了一堆围墙广告制作和获奖的合同发生的费用放哪儿合适？应该在广告费和业务宣传费中列支，《国家税务总局关于印发<企业所得税税前扣除办法>的通知》（国税发[2000]84号）第四十条规定：纳税人每一纳税年度发生的广告费支出不超过销售（营业）收入2%的（房地产调为8％），可据实扣除；超过部分可无限期向以后纳税年度结转。
申报扣除的广告费支出应与赞助支出严格区分。
纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：（一）广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；（二）已实际支付费用，并已取得相应发票；（三）通过一定的媒体传播。
业务宣传费是指未通过媒体传播的广告性质的业务宣传费用,包括广告性质的礼品支出等。
据此划分应计入广告费还是业务宣传费。
每一纳税年度发生的业务宣传费（包括未通过媒体的广告性支出），在不超过销售营业收入5‰范围内，可据实扣除。
1．房产分两期开发，一期建造的园林景观，会所等的成本应在两期成本中分配。
分配的标准以两期的销售面积合理吗？有什么统一的分配标准？答：建筑面积是房地产开发各期成本分配的主要标准，一般都采用此标准分配一些共同成本，如各期之间，配套设施、基础设施的成本等，对于前期和配套费用，其发生的成本与土地面积没有直接关系，而与建筑面积有关系，所以，其分摊标准一般是按建筑面积进行分摊。
可销售面积是单位成本计算基础。
参见下面详述：由于土地费用和前期、配套等费用并不是按我们的会计分期来确定和支付的，所以，这部分费用除按上述开发成本的相应明细科目进行归集外，还要采用一定的分摊标准在各成本对象之间进行分摊。
分摊的标准有两个，即土地面积和建筑面积。
由于企业在获得土地后必须按照规划部门规定的容积率进行规划设计，不得超容积率设计和施工，所以，该土地上的可建建筑面积在获得用地批准书时已经确定。
但由于项目的分期施工，使得每期占用土地的面积与实际建造的建筑面积不匹配。
如果按土地面积进行分摊，那么就会造成以高层为主的那一期单方土地成本低，而以多层或联排为主的一期单方土地成本高。
在土地成本占开发成本比例较高的地区，按土地面积进行分摊就会造成各期成本忽高忽低，不能真实反映项目的实际成本。
因而在一般情况下采用按建筑面积进行分摊比较合理。
但如果建造的产品有明显的差异，比如将其中一部分土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等，与另外一部分土地上建造的是完全不同性质和不同用途的产品时，用土地面积进行分摊更符合项目的实际情况。
所以，企业可根据项目开发的具体情况选用其一或同时使用，但一经确定不得随意更改。
根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确性。
区分那些是可售面积，那些是不可售面积（包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等）。
对会所、地下车库等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属，如在销售合同中明确产权属于开发商所有，则属可售面积；如明确属全体业主，则属不可售面积，最终计算出实际可售房屋面积。
这是计算单位成本的依据，如果面积计算不准确，直接影响销售成本和销售利润计算的准确性。
2．项目总投资是个什么概念？它包含什么？答：项目总投资是指项目建设投资、流动资金投资和建设期利息之和，也叫投资总额，主要在项目可行性报告中使用。
房地产项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项目，当然，对项目总投资包含的内容，不同的教材和企业在理论和实践中均有不同的表述。
3．以在建工程作为抵押向银行贷款，在建工程尚未建造完毕以什么依据银行办理抵押？在向交易中心办理抵押登记的过程中应注意什么？答：《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押定义为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
一般应提交资料包括：申请表、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、用地红线图、贷款合同、抵押合同、房地产评估报告书、抵押双方法人资格证明、法定代表人身份证、工程投资总额及已投入额的证明材料、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料、法人授权委托书及代理人身份证。
办理在建工程抵押应注意事项：A．在建工程须其占用范围内的土地使用权一并抵押。
B．在建工程已预售的商品房总价款明显大于工程实际投入款时，不能办理在建工程抵押。
C．在建工程抵押原则上不能为第三方贷款作担保，因此应以本公司名义办理。
D．以商品房项目在建工程设定抵押的，抵押价值应扣除用于拆迁安置、公用设施和已预售部分。
同一本土地使用权证、建设工程规划许可证中仅部分在建工程办理了商品房预售许可证的，经抵押权人出具同意函后，方可对未办理预售许可证部分土地使用权和已完工部分共同设定抵押。
4．为项目贷款发生的测绘费放在开发成本中资本化财务费用中准确吗？答：应该计入开发间接费。
5．售楼处设在小区的会所，发生的售楼处装修费用是作为销售费用处理还是记入会所的建造成本？答：如果该装修费用金额较大，且装修中考虑了以后会所经营或使用的需要，售楼结束后，该会所即可直接投入使用，不对原装修作大规模调整，应该计入建造成本。
如售楼处仅是临时装修或布置，可以计入销售费用。
本题欢迎有识之士讨论。
6．哪些费用可入销售费用？答：房地产公司销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。
单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。
销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用（包括硬装饰和软装饰）、售楼处建造与装饰和其他。
售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处反映。
售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。
其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。
销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。
合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。
另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。
销售代理费：该项费用是销售费用中的主要费用之一，是开发公司委托代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该科目核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。