成品住宅及交付使用实施细则

成品住宅及交付使用实施细则第一条根据AA省住房和城乡建设厅《关于加快发展成品住宅的指导意见》(豫建房管〔2017〕23号)，特指定本细则。

第二条成品住宅是住房和城乡建设领域提高建设水平、推进节能减排、加快住宅产业现代化的有力抓手，更是提高商品房供应品质、推动住房供给侧结构性改革的重要途径。

第三条成品住宅是按照一体化设计实施，完成套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间等基本设施配备，已具备基本使用功能的新建住宅。

第四条成品住宅项目装修设计应当按照《AA省成品住宅设计标准》（J13709-2017）和《AA省成品住宅装修工程技术规程》（DBJ41/T151-2015），采用土建和装修一体化设计，强化建筑、结构、设备管线等专业设计与装修设计的相互衔接，实现固定面、设备管线、开关插座及基本设施等设计同步到位。

第五条发展成品住宅遵循“经济、适用、绿色、美观”的原则，成品住宅实行土建、装修一体化设计与管理，可根据不同层次需求逐步开展“菜单式”、“订制式”的成品房交付模式。

第六条鼓励装饰装修工业化，推行住宅产业化，逐步实现室内装修的标准化设计和建筑构配件的工厂化生产及现场装配。

第七条建商品住宅项目应在规划设计阶段明确对成品住宅的要求，以所拍得地块为单位实施。

所拍得地块内建设的商品住宅必须按成品住宅标准进行规划建设。

已签订的城中村改造项目、棚户区改造项目等，由各区政府出具意见后参照执行。

第八条自2018年1月1日起，AA市城乡规划局在对新出让或划拨土地出具住宅项目规划条件意见时，应明确成品住宅开发建设要求。

第九条自2018年1月1日起，市区新获得出让土地的商品住宅，应按照成品住宅设计建设（不含4层以下住宅及单套面积大于200m2的住宅）。

第十条自2018年1月1日起，AA市国土资源局应加强用地保障，优先支持成品住宅建设项目用地。

在以招拍挂或划拨方式供地的住宅建设项目中要根据规划部门出具的规划条件，在土地出让合同中载明建设成品住宅的要求。

凡供开发成品住宅的土地都要按照成品住宅要求进行招拍挂。

第十一条自2018年1月1日起，房地产开发企业与购房业主新签订的商品房买卖合同，其商品住房必须在领取AA市新建住宅商品房准许交付使用证（以下简称准许使用证后），方可交付使用。

第十二条成品住宅的设计应符合适用、经济、绿色、美观的原则，满足健康、安全的要求，体现绿色、低碳及环保的可持续发展理念，提升住宅的综合品质。

第十三条成品住宅设计除应符合《AA省成品住宅设计标准》外，尚应符合国家和AA省现行有关规范、标准的规定。

第十四条成品住宅全装修，应做到住宅内部所有功能空间全部装修一次到位，销售成品住宅的价格中包含装修费用，并应在商品房预售合同中单独标明全装修标准。

第十五条成品住宅设计及装修必须树立以人为本的设计思想，多方听取意见，细化设计方案，做到符合人体工程学，适应不同的结构形式，功能合理齐全，环境舒适卫生。

造价适宜不高，贴近业主的实际需要。

力求装修简洁化，装饰个性化。

第十六条成品住宅全装修应在市场调查的基础上正确定位，装修档次和标准应和住宅本身的定位相一致。

在标准化、通用化的前提下，力求多样化。

第十七条加强成品住宅装修组织与管理。

对设计、施工和监理单位进行资质审查，采取招投标形式优选设计、施工和监理单位。

贯彻执行国家有关规范、规定和标准，坚持高起点、高标准、高效率和高科技含量，创出装修设计、施工和管理的新水平。

第十八条积极推广应用成品住宅全装修新技术、新工艺、新材料和新部品，提高科技含量，取得经济效益、环境效益和社会效益。

第十九条成品住宅的施工图设计应依据确定的建筑方案和套型装修方案进行。

当同一套型有两个及以上的装修方案时，应针对每个方案进行施工图设计。

第二十条扶持一批专业成品住宅开发、设计、施工、监理队伍。

鼓励外地有实力的住宅产业集团与本地企业开展广发合作，积极培育我市成品住宅开发、设计、施工、监理队伍。

支持有相关工程经验的外地企业入汴从事成品住宅建设。

第二十一条开发建设单位实施成品住宅建设前，应当按照有关建设管理要求，将室内装修工程连同土建工程一并申报办理建设手续。

设计单位在建筑工程设计文件编制中应做到土建与装修设计一体化，统筹考虑建筑、结构、装修、给水排水、供暖通风、燃气及电气等配套专业协同设计，设计深度应符合有关要求，建筑设计与装修设计施工图一并报施工图审查机构审查。

第二十二条成品住宅全装修由房地产开发企业委托具有相应资质条件的建筑装饰施工单位施工。

成品住宅装修应积极推行装配式施工方法，鼓励使用装修住宅部品，减少现场作业量，积极引进和开发、应用施工专用机具，提高施工工艺水平，有效缩短施工周期。

第二十三条开发企业应于商品房预销售时期间，在销售场所的显著位置以电子屏幕或其他方式公示成品住宅的相关建设信息。

信息内容应包括：实施成品住宅建设的楼栋、户型，装修设计、建筑施工和装修单位，菜单式装修相关信息及效果图，装修部品部件的品牌、型号和备选品牌、型号，工程质量保修范围和保修期限。

第二十四条成品住宅装修材料和住宅部品应采用标准化体系，淘汰技术落后、性能差或不符合卫生要求的装修材料和住宅部品，开发和发展住宅装修新材料和新住宅部品，进行标准化、系列化、集约化生产，实现住宅装修材料和住宅部品生产的现代化。

第二十五条装修材料和住宅部品配套供应，形成成套技术。

一是要求主体材料和辅助材料，主件和配件配套、施工专用机具配套。

二是要求有关设计、施工、验收等技术文件配套，做到产品先进有标准，设计方便有依据，施工快捷质量有保证。

第二十六条装修材料与住宅部品的选择应符合产业的发展方向，经过认定机构的测试，满足国家有关环保、节能和节水的最新标准要求，生产机构应当符合国家系列认证。

第二十七条成品住宅装修应积极推行装配式施工方法，鼓励使用装修住宅部品，减少现场作业量，积极引进和开发、应用施工专用机具，提高施工工艺水平，有效缩短施工周期。

第二十八条在成品住宅装修施工前，装修单位技术负责人应编制装修工程专项施工方案，报施工单位技术负责人审核，并经项目总监理工程师、建设单位项目负责人同意。

由施工单位按照施工合同和设计文件要求制定中间交接验收方案，报建设、建立单位批准同意。

在主体分部（子分部）验收合格后，由建设单位组织施工总承包、装修分包、设计、监理等单位按照交接验收方案和有关规定进行验收，并形成相关书面验收记录。

第二十九条设计单位应向房地产开发企业和施工单位提供以下图纸资料：1.装修施工详图(包括水暖电附属专业图)；2.设备住宅部品清单；3.概算。

第三十条成品住宅装修工程实施施工样板间先行。

样板间（层、段）合格后才能全面进入装修施工。

样板间完成后，由建设单位组织监理、设计、总承包施工及装修分包单位相关人员进行验收，符合要求后方可进行大面装修施工。

样板间验收时，各方责任主体人员核查现场是否符合通过施工图审查的设计文件和相关规范要求。

验收工作应形成书面验收意见，其验收记录纳入竣工验收资料备案。

质量监督机构对样板间（层、段）验收情况进行监督抽查。

第三十一条房地产开发企业为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。

建筑装饰施工单位、装修材料和住宅部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。

第三十二条建立和推行住宅装修质量保证体系，将设计、生产和施工的质量保证有机地联系起来，便于发现问题，研究对策，改进措施，使装修质量经得起长时间的检验。

第三十三条房地产开发企业必须向购房者提交装修质量保证书，其中包括装修明细表，装修平面图、设备接口位置和接口图和主要材料及住宅部品的生产厂家，并执行有关的保修期。

第三十四条生产、流通、使用环节有关部门要加强对装修材料和住宅部品质量的监管，开展专项检查，保证生产、流通、使用环节装修材料和住宅部品的产品质量。

第三十五条工程监理单位或装修质量监督机构对装修工程进行监理，严格执行每道工序特别是隐蔽工程的签字验收制度，以保证对施工质量的控制。

第三十六条房地产开发企业和购房者应按照国家和地方的有关规定签订商品房买卖合同，并在房屋结构及设备标准中设置相关成品住宅装修标准的内容。

第三十七条房地产开发企业应和装修设计单位、施工单位等签订合同，合同中包括成品住宅装修的订单式选择和标准装饰材料等内容，并规定实施中应贯彻成品住宅装修的思想，实行工业化装修方式。

第三十八条成品住宅装修质量首先应表现在样板间上，样板间要真实地反映装修档次和装修施工质量。

交付给购房者的装修质量，不应低于样板间的质量水平。

作为装修质量的衡量标准，样板间在合同约定的交房日期之后180日内不得拆除，开发企业拆除是实体样板房的应向市住建局报备。

第三十九条开发企业在成品住宅实体样板房修建完成，经验收合格后，向市住建局申请装修价格核查。

市住建局从备选库中随机选择工程造价咨询公司对住宅装修价格进行核查并出具核查意见。

第四十条市住建局对故意出具虚假报告的造价咨询公司实行黑名单管理，取消在我市开展成品住宅专修造价核定的资格。

开发企业故意指使造价咨询公司出具虚假报告的，市住建局记录不良信用记录。

情节严重的，暂停其商品房预销售许可办理。

第四十一条室内装修必须十分重视环保及防污问题。

要在选材、施工用料方面坚持如下原则：（1）节约资源①提倡使用可重复使用、可循环使用、可再生使用的材料。

②选用良好的密封材料，改进装修节点，提高外墙外门窗的气密性。

③选用先进的节能采暖制冷技术与设备。

④选用高效节能的光源及照明新技术。

⑤节约用水，要强制性淘汰耗水型器具，推广节水器具，选用节水水嘴和节水便器。

（2）减少室内空气污染①选用环保型装修材料。

②选择无毒、无害、无污染环境、有益于人体健康的材料和住宅部品。

宜采用取得国家环保标志的材料和住宅部品。

③使用能改善室内空气质量的先进技术及设备。

④防止成品家具对室内造成的污染。

第四十二条严格成品住宅竣工备案，把成品住宅装修装饰纳入分户验收的重要内容，没有组织分户验收或分户验收不合格的成品住宅项目不予办理竣工备案手续。

第四十三条质量监督机构对分户验收情况进行抽查，发现分户验收记录不真实、存在影响主要使用功能或存在严重观感质量问题时，可以终止验收，并责令改正，符合要求后重新组织竣工验收。

第四十四条房地产开发企业对质量首先进行验收。

购房者可以对照样板间对所购住房的装修标准和质量进行验收。

第四十五条加强成品住宅室内环境监测，房地产开发企业应委托具有资质的第三方专业机构按照相关规定进行分户室内环境检测，分户室内环境检测不合格的成品住宅，不予办理竣工验收备案手续。

第四十六条自2018年1月1日起，建设成品住宅的项目，样板套应在取得预售许可证之前完成。

第四十七条自2018年1月1日起，新签订的商品房买卖合同的商品住宅均纳入监管范围。