完善我国房产税制度

一、绪论房产税在我国是一个古老的税种,唐朝时期就对房屋征收“间架税”，清末和民国时期改称为“房捐”，民国时期对城市土地征收“地价税”。

现行的房产税始于1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，主要对经营性房产进行征税，立法级次低，房产税改革较少触动。

但随着改革开放三十年来社会经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，个人拥有的财富越来越多，房产在个人财富中的比重不断攀升。

而我国现行房产税的税负水平、征收范围、计税依据等方面与快速发展的经济形势不相适应，亟待改革。

2010年5月31日，中国政府网发布了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，确立了2010年十项重点改革任务，其中第四条指出：要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。

《意见》还要求发委改带头，出台关于促进房地产市场长远健康发展的“综合性政策”。

这些举措意味着房产税改革已经超越了理论研究环节，开始进入了实施阶段。

我国现行的房产税与发达国家相比相差较大，主要表现在房产税收入占地方财政收入比重少，未能充实地方财政。

而且我国在房产保有环节涉及税种相对较少，重流通、轻执有，导致房产执有者无法按其所占有的资源数量缴纳数量不等的税款，有失税收的公平、公正性。

税基小、征税范围狭窄、税率偏低使得纳税人税负较轻，降低了房产保有者的持有成本，提高了对房地产的投机需求。

未来我国房地产调控大方向将会以房产税等经济手段逐步替换限购令等行政手段，房产税改革将是一项长期的任务，只能逐步推进。

鉴于我国房产税制改革还有很多深层次的问题需要破解，我们可以借鉴国外房产税税制较完善国家的经验，尽管各国国情不同，税收所依附的政治、经济、社会背景不同，但仍然有可借鉴的共性。

本文借鉴国外房产税较完善国家的丰富经验，比较各国在课税体系、税制要素设计上的异同，结合我国经济发展状况，从房产税改革的目的，房产税税制要素设计，征收管理等方面提出适合我国国情，进一步完善房产税税制改革的若干建议。

二、当前我国房产税改革的现状（一）现行房产税制存在的主要问题我国现行的《房产税暂行条例》自1986年10月1日开始实行以来已经有20多年了。

随着90年代的住房制度改革，房地产市场逐渐兴起，发展至今也已经走过二十几年的历史，房产税税收体系初步建立。

该税种的作用具有以下几个方面：增加地方财政收入,调节社会和个人的财富分配,配合国家在房产税改革方面的政策意图。

但现行的房产税体系中仍然存在许多不完善的地方影响其发挥税收调节作用。

1、征税范围过于狭窄我国现行的房产税税制于上世纪的80年代制定。

《房产税条例》规定，房产税的征税对象为位于城市、县城、建制镇和工矿区内的房产，同时，房产税把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产列为免税对象，使征税范围过于狭窄[1]。

但随着社会的进步,改革开放30多年的发展,个人财富的积累，使得经济结构和社会环境都发生了很大的变化,当时制定的房产税政策在很大程度上已经没有办法适应我国当前的情况。

首先，随着城市化进程的加快，农村经济快速发展。

一些农村无论在交通设施，经济发展，还是人均收入上来看与城市的差距并不大。

在这些农村，房地产市场伴随着经济的发展而发展，经营或商业性用房快速增加，这些房产足以作为房产税稳定的税收来源。

其次，我国的房地产业在20世纪90年代以后伴随中国经济的发展迅速增长,住房制度改革实施后，居民住房的商品化程度越来越高。

对于一些高收入阶层，在购买住房时更倾向于地段好，面积大，交通设施及配套设施完善的住房，这些房屋往往价位高，购买者因此也享受了更多的社会公共服务。

对于这些高收入者来说，理应通过税收调节其个人财富分配，但是我国房产税对居民非营业自用住房免税，这样一来违背了多受益者多纳税的公平原则。

最后，随着我国事业单位管理体制的改革，生产经营类事业单位将逐步市场化、商业化，这些单位理应不再享受免税待遇，也应该逐步承担起纳税义务。

2、计税依据不合理目前条例规定，我国现行房产税的计税依据分为：纳税人自用的房产，税基为房产的余值；纳税人出租的房产，税基为房产的出租收入[1]。

这种计税依据并不合理，无法反映房屋的市场价值。

随着经济的不断发展，以前的房价与目前房屋的市场价已经相差甚远，加上周边环境和地域的差异，差价更大，若仍然以历史成本为计税依据，一方面不适应经济发展的需求有失公平，另一方面导致税款流失。

此外，房屋出租的租金收入已经计征了营业税，再对其征收房产税将导致重复征税，同一个税种有两种计税依据也显得不够规范。

目前随着城市房屋租赁业的快速发展，中介租赁、私下租赁等租赁形式趋于多样，税务机关也难以确定其租金收入，并且按租金收入计算的税率远高于按房产余值计算的税率，容易使纳税人偷漏税。

由此可以看出计税依据的不合理，可能导致国家税款的流失。

从城镇土地使用税来看，有以下两个问题：一是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据的课征方式比较陈旧，土地面积并不会随着土地价格的上涨而增加，城镇土地使用税因此无法随着土地价格的上升而上升，税源缺乏弹性。

二是城镇土地使用税的税率较低，无法起到合理利用土地资源的作用。

3、税种设置存在缺陷我国现行房产税税制在房地产的不同环节上也设置了不同的税种，在税种设计上的内容是：在房产流转环节的税种有营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税等税种，在房产保有环节（仅针对经营用房、出租用房征税）的税种有房产税和城镇土地使用税。

可以看出在税种设计上存在以下两个问题：一是税种交叉重叠，出现了对同一课税对象重复征税的现象。

二是税种设计具有重流转轻保有的特点，使得持有多套房产的经济成本较低。

重流转轻持有的现象主要表现在：流转环节税种较多而持有环节税种较少和流转环节税率较高而持有环节税率较低。

在房地产市场上表现为流通环节的土地承受较高的税负，房屋进行交易时，税种多、税负重、成本高，带动了整个房屋市场价格的上涨，出现买房难的现象，影响了房屋的正常供求关系。

而保有环节税负低，使得一些土地近乎被使用者无偿占有，抑制了土地资源的合理利用。

因此，随着社会经济的发展，这种税收制度不再适应，对于一些持有多套房产的富有阶层需要进行有区别的税收待遇，以税收来调节房地产的收益分配、房地产市场的供需关系，促进房地产市场的健康发展。

（二）现阶段我国房产税改革现状2003年以来，我国部分地区房价飞涨，房地产市场出现过热现象，中央政府第一次采取措施抑制房价上涨，对房地产市场的态度也由此转变为“警惕”。

房地产业产业链长，带动性强，它的健康发展，不仅影响到市场交易的顺利进行，国土资源的充分利用，也影响到相关产业的经济增长。

而房产税改革对于房地产市场的健康发展至关重要，我国现阶段的房产税改革起步不久，试点范围较小，需要在总结经验的基础上不断推进。

我国房产税改革已经进入了实施阶段，目前正在试点范围内征收房产税，其最终目的在于为地方政府培育重要且稳定的税收来源，逐步完善地方的财税体制。

但这些年来地方政府的主要财政收入很大部分来源于“土地财政”，2010年全国地方政府地价收入达到2.9万亿元，占地方财政收入达到76.6%，由此可以看出地方政府对其依赖性已经非常严重。

此外，房产税的开征将在短期内减少地方财政收入，但一些领导比较注重短期内的GDP水平将使得房产税改革阻碍重重。

我国现行的房地产市场主要设计以下几个税种：耕地占用税，城镇土地使用税，营业税，印花税，所得税，房产税，契税，土地增值税等。

这些税种在资源配置，组织财政收入，调节经济发展等方面发挥了一定的作用，但是我国的房产税税收收入规模小，历年来城镇土地使用税和房产税占比不超过10%。

根据财政部数据显示，从地方财政的各项收入占比来看房产税的地位，2011年房产税实现收入1102.36亿元，同比增长23.3%，房产税收入占税收总收入的比重为1.2%。

而发达国家的房地产税收几乎成为地方财政收入的主要来源。

相比较之下，我国的房产税收入占地方财政收入的比重过少，不足以形成地方财政收入的主要税源。

三、国外开征房产税的相关经验国外征收房产税的国家大多数具有较完善的房地产税收体制及相关的配套制度，它们的房产税称谓区别不同，但是大都具有一个共性：稳定地方财政收入。

在美国，征收房产税由州政府立法，州政府赋予地方征税权，各州确定税基、税率时根据经济发展的不同情况因地制宜。

归纳起来具有如下特点：税基宽，税率低；重视房产保有环节的征税；房产税成为地方财政收入的主要来源；采用房地产评估机制。

在英国，对房地产课征的税种只有住宅税和营业税，这两个税种是地方财政的重要收入来源。

英国房产税制归结起来有以下特点：只有住宅税和营业税两个税种，避免了重复征税；以房地产的市场价值来征税；各地方政府在税率设计上具有较大的弹性；征管方面配有相关的优惠和鼓励政策。

国外发达国家的房产税制度对于我国推进房产税改革方面提供了较多丰富的经验值得我国借鉴学习。

(一)房产税是地方税收收入的主要来源我们对国外一些征收房产税国家的地方政府收入进行分析时可以发现房地产业对于促进地方政府收入有较大的贡献。

作为地方税收体系中的主要税种，房产税由地方政府征收和管理，是地方税收收入的主要来源，占地方税收收入比重大。

在美国，房产税收入占地方税收入的比重超过一半以上。

澳大利亚和加拿大的地方税收收入几乎来自于房产税。

而在中国，根据财政部数据显示，2008年至2011年间，房产税占地方税收收入比重还不到1.5%，明显偏低。

(二)税制要素设计合理从征税范围来看，国外大多数征收房产税的国家征税范围比较广。

在美国除了公共事业单位、宗教机构、慈善事业单位的不动产不在征税范围内，其余的不动产都在征税范围内。

英国的住宅税面向全民征收，税收优惠政策也仅针对特殊群体。

在韩国，拥有土地、房产、船舶等实物财产的人都是财产税的征税对象。

宽税基不仅体现了税收的公平，同时为地方政府稳定的财政来源提供了保障。

从税率设计来看，每个国家制定税率的方法不尽相同。

在美国，各地方政府可结合当地实际情况自行确定本地区的适用税率，具体办法是根据当年预算收支，应税财产总价值，其他收入等变量计算税率。

因此美国各地方税率不同，但大部分地区房产税的税率在0.8％～3％之间，主要以1.5%左右的税率水平进行征收。

在德国，房产税计算基本按房产价值或者“统一的征税值”乘以3.5％，各个联邦州也会有所不同。

韩国的房产税税率根据房产总价值的不同设置，税率在0.75%～2%之间。

新加坡的房产税与我国类似，根据房产用途不同来征税，自住房的税率是4%，其他用途的房产税率是10%。

英国的房产税则采用8级累进税率，在税率上设置了充分的弹性空间，各个郡的税级和边际税率均不相同，以此更好的进行二次收入分配。