完善我国房产税制度
一、绪论房产税在我国是一个古老的税种,唐朝时期就对房屋征收“间架税”，清末和民国时期改称为“房捐”，民国时期对城市土地征收“地价税”。
现行的房产税始于1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，主要对经营性房产进行征税，立法级次低，房产税改革较少触动。
但随着改革开放三十年来社会经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，个人拥有的财富越来越多，房产在个人财富中的比重不断攀升。
而我国现行房产税的税负水平、征收范围、计税依据等方面与快速发展的经济形势不相适应，亟待改革。
2010年5月31日，中国政府网发布了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，确立了2010年十项重点改革任务，其中第四条指出：要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。
《意见》还要求发委改带头，出台关于促进房地产市场长远健康发展的“综合性政策”。
这些举措意味着房产税改革已经超越了理论研究环节，开始进入了实施阶段。
我国现行的房产税与发达国家相比相差较大，主要表现在房产税收入占地方财政收入比重少，未能充实地方财政。
而且我国在房产保有环节涉及税种相对较少，重流通、轻执有，导致房产执有者无法按其所占有的资源数量缴纳数量不等的税款，有失税收的公平、公正性。
税基小、征税范围狭窄、税率偏低使得纳税人税负较轻，降低了房产保有者的持有成本，提高了对房地产的投机需求。
未来我国房地产调控大方向将会以房产税等经济手段逐步替换限购令等行政手段，房产税改革将是一项长期的任务，只能逐步推进。
鉴于我国房产税制改革还有很多深层次的问题需要破解，我们可以借鉴国外房产税税制较完善国家的经验，尽管各国国情不同，税收所依附的政治、经济、社会背景不同，但仍然有可借鉴的共性。
本文借鉴国外房产税较完善国家的丰富经验，比较各国在课税体系、税制要素设计上的异同，结合我国经济发展状况，从房产税改革的目的，房产税税制要素设计，征收管理等方面提出适合我国国情，进一步完善房产税税制改革的若干建议。
二、当前我国房产税改革的现状（一）现行房产税制存在的主要问题我国现行的《房产税暂行条例》自1986年10月1日开始实行以来已经有20多年了。
随着90年代的住房制度改革，房地产市场逐渐兴起，发展至今也已经走过二十几年的历史，房产税税收体系初步建立。
该税种的作用具有以下几个方面：增加地方财政收入,调节社会和个人的财富分配,配合国家在房产税改革方面的政策意图。
但现行的房产税体系中仍然存在许多不完善的地方影响其发挥税收调节作用。
1、征税范围过于狭窄我国现行的房产税税制于上世纪的80年代制定。
《房产税条例》规定，房产税的征税对象为位于城市、县城、建制镇和工矿区内的房产，同时，房产税把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产列为免税对象，使征税范围过于狭窄[1]。
但随着社会的进步,改革开放30多年的发展,个人财富的积累，使得经济结构和社会环境都发生了很大的变化,当时制定的房产税政策在很大程度上已经没有办法适应我国当前的情况。
首先，随着城市化进程的加快，农村经济快速发展。
一些农村无论在交通设施，经济发展，还是人均收入上来看与城市的差距并不大。
在这些农村，房地产市场伴随着经济的发展而发展，经营或商业性用房快速增加，这些房产足以作为房产税稳定的税收来源。
其次，我国的房地产业在20世纪90年代以后伴随中国经济的发展迅速增长,住房制度改革实施后，居民住房的商品化程度越来越高。
对于一些高收入阶层，在购买住房时更倾向于地段好，面积大，交通设施及配套设施完善的住房，这些房屋往往价位高，购买者因此也享受了更多的社会公共服务。
对于这些高收入者来说，理应通过税收调节其个人财富分配，但是我国房产税对居民非营业自用住房免税，这样一来违背了多受益者多纳税的公平原则。
最后，随着我国事业单位管理体制的改革，生产经营类事业单位将逐步市场化、商业化，这些单位理应不再享受免税待遇，也应该逐步承担起纳税义务。
2、计税依据不合理目前条例规定，我国现行房产税的计税依据分为：纳税人自用的房产，税基为房产的余值；纳税人出租的房产，税基为房产的出租收入[1]。
这种计税依据并不合理，无法反映房屋的市场价值。
随着经济的不断发展，以前的房价与目前房屋的市场价已经相差甚远，加上周边环境和地域的差异，差价更大，若仍然以历史成本为计税依据，一方面不适应经济发展的需求有失公平，另一方面导致税款流失。
此外，房屋出租的租金收入已经计征了营业税，再对其征收房产税将导致重复征税，同一个税种有两种计税依据也显得不够规范。
目前随着城市房屋租赁业的快速发展，中介租赁、私下租赁等租赁形式趋于多样，税务机关也难以确定其租金收入，并且按租金收入计算的税率远高于按房产余值计算的税率，容易使纳税人偷漏税。
由此可以看出计税依据的不合理，可能导致国家税款的流失。
从城镇土地使用税来看，有以下两个问题：一是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据的课征方式比较陈旧，土地面积并不会随着土地价格的上涨而增加，城镇土地使用税因此无法随着土地价格的上升而上升，税源缺乏弹性。
二是城镇土地使用税的税率较低，无法起到合理利用土地资源的作用。
3、税种设置存在缺陷我国现行房产税税制在房地产的不同环节上也设置了不同的税种，在税种设计上的内容是：在房产流转环节的税种有营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税等税种，在房产保有环节（仅针对经营用房、出租用房征税）的税种有房产税和城镇土地使用税。
可以看出在税种设计上存在以下两个问题：一是税种交叉重叠，出现了对同一课税对象重复征税的现象。
二是税种设计具有重流转轻保有的特点，使得持有多套房产的经济成本较低。
重流转轻持有的现象主要表现在：流转环节税种较多而持有环节税种较少和流转环节税率较高而持有环节税率较低。
在房地产市场上表现为流通环节的土地承受较高的税负，房屋进行交易时，税种多、税负重、成本高，带动了整个房屋市场价格的上涨，出现买房难的现象，影响了房屋的正常供求关系。
而保有环节税负低，使得一些土地近乎被使用者无偿占有，抑制了土地资源的合理利用。
因此，随着社会经济的发展，这种税收制度不再适应，对于一些持有多套房产的富有阶层需要进行有区别的税收待遇，以税收来调节房地产的收益分配、房地产市场的供需关系，促进房地产市场的健康发展。
（二）现阶段我国房产税改革现状2003年以来，我国部分地区房价飞涨，房地产市场出现过热现象，中央政府第一次采取措施抑制房价上涨，对房地产市场的态度也由此转变为“警惕”。
房地产业产业链长，带动性强，它的健康发展，不仅影响到市场交易的顺利进行，国土资源的充分利用，也影响到相关产业的经济增长。
而房产税改革对于房地产市场的健康发展至关重要，我国现阶段的房产税改革起步不久，试点范围较小，需要在总结经验的基础上不断推进。
我国房产税改革已经进入了实施阶段，目前正在试点范围内征收房产税，其最终目的在于为地方政府培育重要且稳定的税收来源，逐步完善地方的财税体制。
但这些年来地方政府的主要财政收入很大部分来源于“土地财政”，2010年全国地方政府地价收入达到2.9万亿元，占地方财政收入达到76.6%，由此可以看出地方政府对其依赖性已经非常严重。
此外，房产税的开征将在短期内减少地方财政收入，但一些领导比较注重短期内的GDP水平将使得房产税改革阻碍重重。
我国现行的房地产市场主要设计以下几个税种：耕地占用税，城镇土地使用税，营业税，印花税，所得税，房产税，契税，土地增值税等。
这些税种在资源配置，组织财政收入，调节经济发展等方面发挥了一定的作用，但是我国的房产税税收收入规模小，历年来城镇土地使用税和房产税占比不超过10%。
根据财政部数据显示，从地方财政的各项收入占比来看房产税的地位，2011年房产税实现收入1102.36亿元，同比增长23.3%，房产税收入占税收总收入的比重为1.2%。
而发达国家的房地产税收几乎成为地方财政收入的主要来源。
相比较之下，我国的房产税收入占地方财政收入的比重过少，不足以形成地方财政收入的主要税源。
三、国外开征房产税的相关经验国外征收房产税的国家大多数具有较完善的房地产税收体制及相关的配套制度，它们的房产税称谓区别不同，但是大都具有一个共性：稳定地方财政收入。
在美国，征收房产税由州政府立法，州政府赋予地方征税权，各州确定税基、税率时根据经济发展的不同情况因地制宜。
归纳起来具有如下特点：税基宽，税率低；重视房产保有环节的征税；房产税成为地方财政收入的主要来源；采用房地产评估机制。
在英国，对房地产课征的税种只有住宅税和营业税，这两个税种是地方财政的重要收入来源。
英国房产税制归结起来有以下特点：只有住宅税和营业税两个税种，避免了重复征税；以房地产的市场价值来征税；各地方政府在税率设计上具有较大的弹性；征管方面配有相关的优惠和鼓励政策。
国外发达国家的房产税制度对于我国推进房产税改革方面提供了较多丰富的经验值得我国借鉴学习。
(一)房产税是地方税收收入的主要来源我们对国外一些征收房产税国家的地方政府收入进行分析时可以发现房地产业对于促进地方政府收入有较大的贡献。
作为地方税收体系中的主要税种，房产税由地方政府征收和管理，是地方税收收入的主要来源，占地方税收收入比重大。
在美国，房产税收入占地方税收入的比重超过一半以上。
澳大利亚和加拿大的地方税收收入几乎来自于房产税。
而在中国，根据财政部数据显示，2008年至2011年间，房产税占地方税收收入比重还不到1.5%，明显偏低。
(二)税制要素设计合理从征税范围来看，国外大多数征收房产税的国家征税范围比较广。
在美国除了公共事业单位、宗教机构、慈善事业单位的不动产不在征税范围内，其余的不动产都在征税范围内。
英国的住宅税面向全民征收，税收优惠政策也仅针对特殊群体。
在韩国，拥有土地、房产、船舶等实物财产的人都是财产税的征税对象。
宽税基不仅体现了税收的公平，同时为地方政府稳定的财政来源提供了保障。
从税率设计来看，每个国家制定税率的方法不尽相同。
在美国，各地方政府可结合当地实际情况自行确定本地区的适用税率，具体办法是根据当年预算收支，应税财产总价值，其他收入等变量计算税率。
因此美国各地方税率不同，但大部分地区房产税的税率在0.8％～3％之间，主要以1.5%左右的税率水平进行征收。
在德国，房产税计算基本按房产价值或者“统一的征税值”乘以3.5％，各个联邦州也会有所不同。
韩国的房产税税率根据房产总价值的不同设置，税率在0.75%～2%之间。
新加坡的房产税与我国类似，根据房产用途不同来征税，自住房的税率是4%，其他用途的房产税率是10%。
英国的房产税则采用8级累进税率，在税率上设置了充分的弹性空间，各个郡的税级和边际税率均不相同，以此更好的进行二次收入分配。
完善我国的房地产税收制度
节约社会成本， 保障社会的最基本的公共利益。随着房地产 业的发展， 对房地产税的所得应都投入到加大城市基础设施 建设中去， 改善人民的生活环境。房地产税是调节市场供需 的杠杆 ， 应合理设置税种、 税率和各项税收优惠措施 ， 针对不 同的适用房促进征收税费， 引导房地产资金的流向， 促进国 民经济的发展。房地产税可以纠正社会财富分配不公， 对房 地产进行合理课税 ， 持有房地产多的人就会负担较重的房地 产税。征收房地产税可以调节对房地产的合理分配， 抑制房 产商的投机行为， 提高房产的使用效率 ， 国家根据不同的土 地用途制定不同的税率。 强化调整经营者使用土地的方向的 力度， 促进土地有效利用。国家通过对房地产项 目 征收税费 抑制投资和投机性的需求，冲击房地产市场的炒房行为， 使 房价趋于合理化。
手 地产开发 、 经营、 持有和流转环节有直接关系的都属于房地产税收。所以房地产市 国经 济 的稳 定 和发展 有很 大作 用 ， 故应 尽快 健全 房地 产税 收 的法律 制度 。 手 地 产 税收 ； 税制 改 革 ； 税 收模 式
号： Ｆ ８ １ ０ 文献标 识码 ： Ａ 文章编 号 ： １ ０ ０ ９ — ３ ８ ７ ７ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ６ — １ ５ — ０ ２
廖 丽娟
（ 江西省 萍 乡市房 屋 产权监 理 处 ， 江西 萍 乡， ３ ３ ７ ０ ０ ０ ）
手 地 产是 一种 不动 产 ， 本 质就 是一 种 财产 。 这种 财产是 以房屋 土地 的形 态存在 ， 还 包括 经济 利益 的各 种权 利 的 ， 如 物权 、 债券 和担保 物 权等 。房 地产税 收是 一 个综合 性 的概
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２ ０ １ ３年 １ ２月
天 津 市 经 理 学 院 学 报
2023年房产税征收细则
2023年房产税征收细则随着中国经济的发展和人们收入的提高，房地产市场在过去几十年里经历了快速增长。
然而，房地产市场的繁荣也带来了一些问题，例如房价上涨过快、投资投机炒房现象的出现等。
为了调控房地产市场，增加政府财政收入，并促进经济可持续发展，中国政府决定在2023年开始实施房产税征收政策。
下面将详细介绍2023年房产税的征收细则。
一、征税范围2023年房产税的征税范围主要包括住宅、商业用房和非居民用房。
其中，住宅是指居民家庭住宅，商业用房是指用于商业经营的房产，非居民用房包括工业用房、仓储用房等。
此外，土地使用权也纳入房产税的征税范围。
二、税率制度2023年房产税的税率将采取分档制度。
具体税率如下：1. 住宅：根据房屋面积、地理位置、使用年限等因素划分为不同档次，并对不同档次的住宅征收不同的税率。
一般而言，位于地理位置优越、使用年限较短的住宅税率较高。
2. 商业用房：商业用房的税率相对较高，以鼓励商业用房的合理使用和有效经营。
3. 非居民用房：非居民用房的税率相对较低。
4. 土地使用权：土地使用权的税率也采取不同档次，一般而言，土地使用权的税率较低。
三、纳税人群体2023年房产税的纳税人主要包括房地产所有权人、房地产承租人等。
对于共有的房产，例如夫妻共同所有的住宅，征税时可以按照各自持有份额的比例计算。
四、税收减免政策为了保护低收入家庭以及缓解房产税对中低收入群体的冲击，2023年房产税将设置一系列的减免政策。
减免政策主要包括：1. 低值住宅免税：对于市场价值低于一定额度的住宅，可以免征房产税。
2. 住宅抵扣：对于购买首套住宅的居民，可以在一定年限内享受税收抵扣政策。
3. 低收入家庭减免：对于低收入家庭，将根据其收入水平给予一定比例的房产税减免。
4. 增值税转房产税：对于购买房地产过程中已经缴纳的增值税，可以在缴纳房产税时进行抵扣。
五、征收机构与流程2023年房产税的征收机构主要是地方税务机关。
现行房产税计税依据规定中存在的问题及调整思路
现行房产税计税依据规定中存在的问题及调整思路随着房地产市场的快速发展，房产税成为了社会关注的焦点之一。
目前我国现行的房产税计税依据规定存在着一些问题，需要进行调整和改进。
本文将针对这些问题进行深入分析，并提出合理的调整思路。
一、存在的问题1. 税收依据不够科学合理目前我国房产税的计税依据多数是建筑面积或者房屋的评估价值，但这种计税依据并不足够科学合理。
建筑面积虽然可以反映出房屋的大小，但未必能够准确反映出房屋的价值；而房屋的评估价值在评估过程中往往存在主观性和不确定性，难以得到客观公正的结果。
2. 存在税负过重的问题在一些发达城市，由于房产价格飙升，导致房产税负过重，这不仅增加了居民的生活成本，而且也不利于房地产市场的稳定发展。
特别是在一些热点城市，房产税负过重的问题更加突出，成为了社会矛盾的一个重要方面。
3. 缺乏税收差别化和激励机制目前我国的房产税缺乏税收差别化和激励机制，对于一些高价值的房产和闲置房产的税收待遇并不明确，导致了一些不良的市场现象。
而且，缺乏税收差别化和激励机制也使得房地产市场的有效资源配置能力降低，不利于市场的健康发展。
二、调整思路1. 科学合理确定计税依据为了解决房产税计税依据不够科学合理的问题，可以考虑将房产税的计税依据调整为房屋的实际交易价格。
实际交易价格可以直接反映出房屋的市场价值，避免了评估价值可能存在的不公正和不确定性，是一种较为科学合理的计税依据。
2. 建立阶梯式征税制度为了解决房产税负过重的问题，可以考虑建立阶梯式征税制度。
根据房产的市场价值进行分档计税，对于市值高的房产增加相应的纳税比例，对于市值低的房产降低相应的纳税比例，以实现税负的差别化调整，减轻居民的税收压力。
现行房产税计税依据规定存在的问题较为突出，需要进行适当的调整和改进。
通过科学合理确定计税依据、建立阶梯式征税制度、建立激励机制等措施，可以有效解决现行房产税制度存在的问题，促进房地产市场的健康发展。
关于完善我国房地产税收制度的研究
（ ） 房地产 业 相 关税 费 多 ， 费挤 税 ” 一 “ 问题 较突出 １９ ９４年 税 制 改革 后 ， 房 地 产 的各 个 环 节 在 存在着不同的相关税种共有 ｌ ２种 ， 涉及房地产 业 的各种 收 费项 目也 名 目繁 多 。仅 从 开 发 企 业 的收费项 目上看 ， 有的地方各 种收费多达 ５ Ｏ多 项。房地产开发企业 出售的住房价格主要包含 四个部分 ： 成本 、 费用 、 金、 税 利润 。有关 资料表 明国外房地产开发企业 ， 这四部分的比重分别为
一
、
我国现行房地产税收的构成
到 目前 为止 ， 国并 没有 形 成一 套 专 门 的房 我
地产税制 ， 现行税制 中， 涉及到房地产的税项 主 要有 １ 种 ， ２ 即营业税 、 房产税 、 城镇土地使用税 、 土地增值税 、 契税 、 耕地 占用税 、 印花税 、 企业所 得税 、 个人所得税 、 城市房地产税 、 城市维护建设
ｉ ｂ ）ｉ ｔｅｒａ ｅｔｅｂｓ ｅｓ ｏａｎｗ ｕ ｉｅ ， ａｏａｉ ｄａｄｓ ｎ ａｄｚｄｔｘｓｓ ｍ ｃｎｂ ｓ ｂｉ ｅ ． ｔ ｌ ｎ ｈ ｌ ｓ ｔ ｕｉ ｓ，Ｓ ｅ ｎｆ ｄ ｒｔｎ ｌｅ ｔ ｄ ｉ ｙｔ ａ ｅｅｔ ｌ ｈｄ ａｅ ｅ ａ ｎ ｉ ｉ ｚ ｎ ａ ｒ ｅ ａ ｅ ａ ｓ
Ａｂ ｔａ ｔ ｎｒａ ｓａｅｔｅｅａｅｐｏ ｌｍｓｓｃ ｓｃ ａｇ ｓｒｐａ ｉｇ ｔｘ ｓ ｎ ｅ ｓｎ ｂｅｔｘ ｓ ｕ ｔｒ ｓｒ ｃ ：Ｉ ｅ ｌｅｔｔ ｈ ｒ ｒ ｒｂｅ ｕ ｈ ａ ｈ ｒｅ ｅ ｌｃｎ ａ ｅ ，ｕ ｒａ ｏ ａ ｌ ａ ｔ ｃｕｅ，ｉｃ ｍｐｅｅｔｘｉ ｍｓ ｒ ｎ ｏ ｌｔ ａ ｔ ｅ
改革与完善我国房地产税收制度的探讨
时、 税基狭 窄、 税种重复 、 内外企业税负 让金、 土地使用费等费用 ； 开发建设 、 转
、
我国 房地产 税制 现状 及 存在 的
产 税 （ 资企 业 为城 市 房 地产 税 ）城镇 外有别的房产税税收待遇 ，不符合市场 外 、 土地使 用税 （ 资企 业为 土地使 用 费 ） 外 。 经济公平、 公正的原则， 也不利于市场经
环节 ， 要缴纳契税 、 耕地 占用税 （ 外资企 业税 ， 又要征收房产税 ， 成为导致商品房 在城 乡交界处 和农 村 开办 的工商 企业 数
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定局 限性 我 国 目前房产 税 和土地 使 用税 的课 区 ，这 些范 围 以外 的房 产与 土地 则不 需
我 国现 行征 收与 房地产 开发 经 营相 购 房 者 ； 另一 方 面 ， 地 产 税种 繁 复 、 房 征 税 范围 仅包 括城市 、 城 、 县 建制镇 和 工矿 的 不 同阶段 和环节 征 收 。 土地批 租 、 征用 如 对房 屋 出租 的租 金收 入 ，既要 征 收营 要 纳税 。 随着城 乡经济 一体 化的发 展 ， 伴
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３Ｘ Ｒ ．Ｂ Ｌ的信 息披 露功 能 在 给 企 业 三 四 年 的 时 间 ， 了解 此 项 技 术 的 人 员 投资等。这一切的实施需要 巨额 的投 内外 的信 息 使 用者 带 来便 利 的 同时 ， 也 不是 很 多。 而且 ， 了解 Ｘ Ｒ Ｂ Ｌ的 同时 还 入 ， 业要 在认 真分 析 成 本 效益 的基 础 企 产生 了企 业信 息情 报泄 露 的威 胁 具 备 一 定 的 会 计 知 识 和 熟 悉 会 计 准 则 上做 出是 否采 用 Ｘ Ｒ Ｂ Ｌ的决 定 。 ● 在外部 投 资者方 便地 阅读 企业 各 项 的 人 员 就 更 少 了 ，这 给 企 业 在 实 旋
我国房产税制度征收困境剖析与治理改革建议
上海彷也发BIJM产税IM度: SEttBWH析与治理改革耀议文/任敏敏［摘要］从《房产税改革暂行条例》到沪渝的房产税改革试点，不断深化的房地产税法改革表明了中国房地产行业经历了从改革试点政策到税收立法的转变。
本文从我国房产税的制度变迁出发，归纳出征收房产税的目向，并着重分析其争议的调控房价功能。
同时，本文针对我国房产税的征收困境，剖析存在的问题，并针对问题提出治理改革建议。
［关键词］房产税；财政；住房保障;税收法定原则一、问题的提出近年来，随着人民物质生活水平的不断提升，房地产行业正迅速崛起。
究其原因，一方面是当前的家庭结构与以往相比，正逐步向核心型转化，由此导致人民的购房需求不断地增加，另一方面是投资性房产在过去十年成为热门的金融工具，房产的投资属性日渐显现。
然而，火热的房地产市场暴露出许多问题：一线城市的高房价压垮新一代的潜在购房者；二、三线城市的房屋供大于求，各个地区之间存在严重的不平衡；"炒房"使越来越多的真正具有需求的购房者无力购置房子，难以解决住房问题。
为了解决住房这一重要的民生问题，我国采取多项调控政策稳定房地产市场，房产税改革也逐渐成为完善我国税制的手段之一。
(-)我国房产税的制度变迁房产税是以房产为征税对象、按照房产价值或者房租收入为计征依据的一种税种.与其相近的概念为房地产税,房地产税泛指与房地产有关的税种,如我国的土地增值税、城镇土地使用税.耕地占用税等。
房产税只是房地产税中的一项税种。
据统计，世界上有130余个国家与地区在征收房产税，且多数国家与地区都将其作为地方政府的主要收入来源与调节分配的重要工具。
1949年以来，房产税的改革主要经历了四个阶段.第一阶段为制度初创期.从20世纪50年代提出《全国税政实施要则》、《城市房地产税暂行条例》到1973年的工商税制改革，由于房地产属国家与集体所有，房地产税仅在名义上存在，没有完整施行.第二阶段为正式确立期.1986年，国务院发布《房产税暂行条例》是正式开征房产税的标志。
我国房产税制度的现状分析
二 、我国现行房产税制度的现状分析
我国现行的房产移 ： 要是依据国务院在１ ９ ８ ６ ￣ 的 《 中华人民 共和国房产税暂行条例 所征收的。该条例规定， 仅对城镇的经营Ｉ 生 房屋征税 ， 对个 ＾自 住住房并不征收房产税。１ ９ ９ ８ 年住房制度改革后， 随着房地产市场的迅速发展， 个人购买住房的数量不断增长， 房价也从 各一线城市到二二线城市不断 匕 涨。由于我国经济体制改革使原有房 产税税制设置的经济基础发生了巨大变化， 房产税税制与经济发展水 平不相适应的矛盾也 日益显现。原有的房产税制度不但难以适应市场 经济的发展要求， 而目 也 发挥税收调节的有效作用， 甚至严重影响了地 方政府实现财政收 入 的能力。特别是我国加 ＾ ｗ， Ｉ 以后， 房产税内外 有别的税制结构与市场经济要求的公平—致的税收环境已很不适应。 为统一 内外税制， 国务院于２ ０ ０ ８ 年ｌ ２ 月３ １ 号公布了第５ ４ ６ ｇ － ￣， 规定 自 ２ ０ ０ ９ ￣１ 月１ 号起废止 黼 房地产税暂行条例》 ， 外商投资企业、外国 企业和组织以及外籍个 ＾， 依照 （ （ 中华人民共和国房产税暂行条例》 缴纳房产税。 ２ ０ １ １ 年１ 月２ ７ 号晚间， 匕 海和重庆市房产税试点方案终于出台。上 海市政府当天在官方网站上发布 “ 关于印发 《 上海市开展对部分个 ＾ 住Ｊ 旁征收房产税试 点的暂行办法 的通知。”相关内容如下：“ 上 海市开 展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法规定， 从２ ０ ｌ １ 年 １ 月２ ８ 日 起， 对在 ｔ 海居住的家庭已经拥有—套住房的基础上 ， 从新购 买第二套（ 包括第二套） 以上住房和不是 匕 海本地 的居 民家庭从新购住 房都要征纳房产税， 房价高的住房适用税率为０ ．８ ％， 房价低 的住房适 用税率为０ ．４ ‰ ”ｔ 海市 房产税暂行办法也明确规定了免征优惠政 策， 匕 海本地居民家庭购买的房产 中人均６ ｏ 平方米的住房面积给子免 征房产税的优惠政策。重庆房产税实施细则从１ 月２ ８ 号对外公布并开 始执行。重 市房产税实施细则规定了二档征收税率， 分别是０ ． ｓ ％， １ ％ 和１ ． ２高档住房每平方米交易价格 比前两年同城区新盖商品房每平方米 平均交易价格３ 倍以下的房产 ， 可适用房产税税率为０ ．５ ‰ 超过 含 到４ 倍的， 可适用房产税税率为１ ％； 超过 包括稚 以上的可适用 房产税税率为１ ．２ ％ ； 在重庆市 “ 二无”居民新买第二套（ 含第二套） 以 上的—般住房， 可适用房产税税率为０ ． 。
我国房产税法存在的问题及对策建议
财政金融（作者单位：江苏大学）我国房产税法存在的问题及对策建议◎廖晨羽陈海芹叶婧房产税作为财税体系的重要组成部分，其征收管理切实关乎地方财政收入以及房产市场稳定。
本文将基于实际调研情况，针对我国房产税发展不完善、制度不健全的现状，深入研究我国现行房产税法存在的问题及影响，并通过借鉴国外经验教训及探讨试点城市成果的方式提出房产税改革的可行性建议。
一、房产税法概述房产税是以房产为征收对象、依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种财产税，自1950年便得以提出，而后1986年10月1日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》开始施行。
房产税对城市、县城、建制镇、工矿区的房屋采用从价计征和从租计征的方法征税，但对个人非营业的住房免税，对于个人出租住房，不区分用途，以租金收入为计税依据，按4%的税率计征房产税。
从税收政策角度看，房产税法在调控我国房地产市场发挥着重要作用：随着人们房价必涨的观念的逐渐加深，虽然房产税的制定不能完全遏制炒房行为，但购买房产带来的税收成本在一定程度上打击了部分人的炒房行为和防止出现房地产泡沫。
正因为人们对房产税法的倍加关注，现行的房产税法存在的问题也得以暴露出来，只有不断地发现与改善问题，房产税法才会越来越健全，能够有效地遏制投机性购房，抑制房价不断上涨，越来越有利于国家的发展。
一直以来很多国内的很多学者都致力于现行房产税法的分析研究，提出了建设性意见。
二、现行房产税法存在的问题分析自2018年9月第十三届全国人大常委会将房产税纳入立法规划，房产税改革方向成为社会关注的焦点。
在此期间房产税也经历过两次重大的尝试，分别是2006年的物业税模拟征收尝试和2011年的沪渝试点，为未来房产税正式立法提供了素材与经验。
近年来个人出租房产现象急剧增多，随之暴露的是实际缴纳和理论纳税的较大出入，揭示了征收管理力度的不足，同时优惠政策的宽泛设计、配套制度的不完善也制约了房产税缴纳的效率，现有的房产税制度已经不能适应社会发展，亟待完善。
我国现行房地产税收制度存在的问题及对策
北方经济·２００８ 年第 ４ 期 ７１
学 术 ＮＯＲＴＨＥＲＮ ＥＣＯＮＯＭＹ 视点
（四）计 税 依 据 的 设 置 不 合 理 目前城镇土地使用税的计税依据 为土地的实际占用面积。回顾城镇土 地使用税的历史， 其开征的最初目的 主要是为了筹集财政收入， 由于当时 生产率低下， 土地的收益差别体现并 不明显， 因此， 当时的计税依据一般为 土地的面积， 但随着社会经济的发展， 土地收益的差别日益明显， 土地资源 的日益稀缺也导致其自然增值迅速。 为了公平税负及抑制对土地资源的过 度垄断， 大多数国家的土地税都逐渐 由按面积课征的地亩税变为按土地价 值课征的地价税。但我国现行城镇土 地使用税的计税依据仍然为土地面 积， 使土地使用税收缺乏弹性， 不能发 挥调节土地级差收入的作用， 也无法 对土地闲置现象和土地投机行为起到 应有的调节作用。 现行房产税的计税依据为房产的 账面原值扣除一定比例之后的房产余 值， 房产的账面原值实际即房产的建 造价值， 其为固定数额， 无法随房产市 场价值的变动而变动。因此， 以房产的 账面原值作为计税依据， 使得房产税 缺乏弹性， 不仅造成财政收入的损失， 也使不同时间建造的房产税负不公。 同时， 自用房产不论价值和用途如何， 税 率均 为 １．２％ ， 一 方 面 ， 税 负 过 轻 ； 另 一方面， 一刀切的税率也无法体现对 不同区 域 、不同 价 值 、不 同 用 途 房 产 的 抑扬倾向， 从而削弱了房产税的调节 能力。 二 、完 善 我 国 房 地 产 税 收 制 度 的 对 策 随着我国经济形势的变化和国际 经济一体化趋势的加快，我国房地产税 收制度显露了诸如与经济发展不协 调 、与 国 际 惯 例 不 接 轨 等 问 题，对 其 进 行 总 结 和 认 识，并 寻 求 改 革 、完 善 之 措 施， 无论 对 房 地 产 业、对 地 方 经 济 乃 至 对整个房地产税收制度的改革是整个 税制改革的重要组成部分，也是地方税 收制度改革的核心， 对个税制的健全 与完善都将有重要意义。 （一）开 征 统 一 规 范 的 物 业 税 取 消 房 产 税 、城 镇 土 地 使 用 税 和 城
现行房产税计税依据规定中存在的问题及调整思路
现行房产税计税依据规定中存在的问题及调整思路近年来，随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场成为了国民经济的支柱产业之一。
当前我国的房产税计税依据规定中存在着一些问题，导致房产税制度运行不畅，亟待进行调整和完善。
针对现行房产税计税依据规定中存在的问题，本文将从房产税的定价依据、计税周期和税率等方面进行分析并提出调整思路。
关于房产税的定价依据问题。
目前我国的房产税的定价依据主要是根据房屋的市场价值来确定，然而房屋的市场价值是经过市场交易形成的，其受多种因素影响，如地段、面积、产权年限、建筑年限等，存在一定的主观性和不确定性。
目前的房产税定价依据存在较大的主观性和不确定性，容易导致房产税的定价水平不合理，缺乏公平性和可操作性。
为此，可以考虑在房产税计税依据中引入科学客观的定价指标，如建筑面积、地块面积、建筑年限等，通过这些指标来客观地确定房产税的计税依据，提高定价的科学性和公平性。
关于房产税的计税周期问题。
目前我国的房产税一般是按年计税，然而随着房地产市场的波动和房屋价值的变化，按年计税容易导致房产税的征收周期与房产价值的实际变化不相适应。
在房地产市场火爆时，房产价值上涨迅猛，按年计税可能导致房产税的缴纳金额不能及时反映房产价值的变化，而在房地产市场低迷时，房产价值下降，按年计税可能导致房产税的缴纳金额相对较高，使纳税人承担较大压力。
可以考虑将房产税的计税周期改为按季度或半年计税，同时引入房产价值的动态调整机制，使房产税的征收周期更能够反映房产价值的实际变化，减轻纳税人的负担。
关于房产税的税率问题。
目前我国的房产税税率相对较低，这在一定程度上可以促进房地产市场的发展，然而房产税税率相对较低也导致了房产税的征收规模偏小，难以有效发挥税收调控房地产市场的作用。
可以考虑逐步提高房产税税率，同时采取差别化税率政策，对不同类型的房产实行不同的税率，以更好地适应不同地区和不同类型的房地产市场的发展需求，并且合理调节房地产市场供求关系，防止房价过快上涨。