特征价格
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国内艺术品市场特征价格研究
来 的 ～ 门 新 兴 产 业 。 国 家统 计 局 制 定 的 《 文
～
种片面的简单 的方 法。总的来说 ，目前 国内还缺乏一套
精确 的艺术作品市场价格计算体系 。 在西方 国家 ，艺 术品价格计算 中使 用较为普遍的方法 是特征价格法 （ ｅ ｏ ｉ ｐ ｉ ｏ ｅ ） ｈ ｄ ｎｃ ｒｃ ｍ ｄ １ 。但 在我 国，艺术 ｅ
于艺术 品是典型的 “ 异质 ”商品 ，一件艺术品与其参 照作 品的匹配程度并不很高 ，因而运 用市 场比较 法估价 只是一 种粗略 的计算方式。而算术平均价格 法 ，将艺术品价格视 为仅仅与其尺寸相关 ，忽略 了与价格相关 的其他 因素，是
为商品 由众多不同的特 征组成 ，而商品价格是 由所有特征
带给人们的效用决定的。 由于各特征 的数量及组合方式不 同 ，使得商品的价格 产生差异 。因此 ，如能将商品的价 格
影 响 因 素 分 解 ，求 出 各 影 响 因 素所 隐含 的价 格 ，在 控 制 商
品的特征 （ 或品质 ）数量固定不 变时，就 能将商品价格变
９ ０ｌ ＮＥ Ｅ Ｗ Ｃ０Ｎ０ＭＹ
股 票 、 房 地 产 之 后 的 又 一投 资热 点。 拥 有 如 此 庞 大 的 消 费
优状态下 ，能够反映社会劳动消耗 、资源稀缺程度和最终 产 品需 求状况 的价格 。影子价格是社会对货物真实价值 的
度量 ，只有在完善的市场条件下才会 出现。然而这种完善 的市场条件是不存在 的，因此现成 的影子价格也是不存在 的 ，只有通过对现行价格的调整 ，才能求得它的近似值 。
Ｃｏ Ｍ Ｍ ＥＮＴ Ｎ ｏ Ｃ０ Ｍ Ｍ ＿Ｒ Ｅ ｌ 三
艺术 品已经成 为 国人普遍认 可的三 大投 资项 目之 一 。在我 国艺术 品市场逐 渐完 善的过程
～
种片面的简单 的方 法。总的来说 ，目前 国内还缺乏一套
精确 的艺术作品市场价格计算体系 。 在西方 国家 ，艺 术品价格计算 中使 用较为普遍的方法 是特征价格法 （ ｅ ｏ ｉ ｐ ｉ ｏ ｅ ） ｈ ｄ ｎｃ ｒｃ ｍ ｄ １ 。但 在我 国，艺术 ｅ
于艺术 品是典型的 “ 异质 ”商品 ，一件艺术品与其参 照作 品的匹配程度并不很高 ，因而运 用市 场比较 法估价 只是一 种粗略 的计算方式。而算术平均价格 法 ，将艺术品价格视 为仅仅与其尺寸相关 ，忽略 了与价格相关 的其他 因素，是
为商品 由众多不同的特 征组成 ，而商品价格是 由所有特征
带给人们的效用决定的。 由于各特征 的数量及组合方式不 同 ，使得商品的价格 产生差异 。因此 ，如能将商品的价 格
影 响 因 素 分 解 ，求 出 各 影 响 因 素所 隐含 的价 格 ，在 控 制 商
品的特征 （ 或品质 ）数量固定不 变时，就 能将商品价格变
９ ０ｌ ＮＥ Ｅ Ｗ Ｃ０Ｎ０ＭＹ
股 票 、 房 地 产 之 后 的 又 一投 资热 点。 拥 有 如 此 庞 大 的 消 费
优状态下 ，能够反映社会劳动消耗 、资源稀缺程度和最终 产 品需 求状况 的价格 。影子价格是社会对货物真实价值 的
度量 ，只有在完善的市场条件下才会 出现。然而这种完善 的市场条件是不存在 的，因此现成 的影子价格也是不存在 的 ，只有通过对现行价格的调整 ，才能求得它的近似值 。
Ｃｏ Ｍ Ｍ ＥＮＴ Ｎ ｏ Ｃ０ Ｍ Ｍ ＿Ｒ Ｅ ｌ 三
艺术 品已经成 为 国人普遍认 可的三 大投 资项 目之 一 。在我 国艺术 品市场逐 渐完 善的过程
基于特征价格理论的二手车价值估计模型研究
随着科技的发展以及大数据时代的到来， 二手车进行客观准确的评估迎来了可能。其 可以根据一些方法和算法建立相关的二手车 评估模型，从而解决二手车价值评估的问题。 本文的研究的意义在于通过特征价格理论在 二手车评估方面的应用，给予此类建模的建 议，并利用其自身优势以达到推动二手车市
场发展，并逐步规模化、透明化、标准化的 目标。
二手车常用的评估方法有重置成本法 [1]、 现行市价法、神经网络 [2-4] 等多种算法，重置 成本法虽然在一定程度上成本评估模型有着 实用性强、应用广、技术发展成熟以及评估 人员易操作等优点，但也有着工作量大、计 算成新率时考虑因素单一、缺乏规模化与客 观性以及信息不对称等缺点。
在许多发达国家，他们当下均采用的是 现行市价法，除此方法之外其他的方法在二 手车的评估方面应用较少，该方法是通过对 比受评估车辆与最近出售的类似车辆的异同 来调整，从而确定评估价格。但因其是精确 到每辆车，然后由行业协会统计来发布评估 价格信息，所以不适于规模化评估。神经网 络需要数据量较大，需要长期不断更新训练 数据，目前实际运用难度大。最近特征价格
AFRUOTONTAIFETREDRIMSCAURSKSEIOTN| 汽| 前车沿后手车价值估计模型研究
王传杏 郑艳 沈易晨 南通理工学院 江苏省南通市 226002
摘 要：近 几年二手车产业在我国不断发展，市场竞争越来越激烈，二手车的交易量在不断增加，相应的评估 需求也是在不断增长的。但是传统评估的效率与范围仍然不能得到保证，所以需要一种能满足相应发 展的评估方法。使用特征价格理论对二手车的评估，通过选择五大特征属性（行驶里程、维修次数、 配置、发行年份和市场划分）对两大车型进行研究分析，使用 MATLAB 软件建立特征价格评估模型， 并在建模后通过多元线性回归研究分析特征属性与估价的关系，形成以价格特征理论为主导的二手车 评估模型，有利于二手车评估的规模化、效率化以及规范化，有着实际意义。
场发展，并逐步规模化、透明化、标准化的 目标。
二手车常用的评估方法有重置成本法 [1]、 现行市价法、神经网络 [2-4] 等多种算法，重置 成本法虽然在一定程度上成本评估模型有着 实用性强、应用广、技术发展成熟以及评估 人员易操作等优点，但也有着工作量大、计 算成新率时考虑因素单一、缺乏规模化与客 观性以及信息不对称等缺点。
在许多发达国家，他们当下均采用的是 现行市价法，除此方法之外其他的方法在二 手车的评估方面应用较少，该方法是通过对 比受评估车辆与最近出售的类似车辆的异同 来调整，从而确定评估价格。但因其是精确 到每辆车，然后由行业协会统计来发布评估 价格信息，所以不适于规模化评估。神经网 络需要数据量较大，需要长期不断更新训练 数据，目前实际运用难度大。最近特征价格
AFRUOTONTAIFETREDRIMSCAURSKSEIOTN| 汽| 前车沿后手车价值估计模型研究
王传杏 郑艳 沈易晨 南通理工学院 江苏省南通市 226002
摘 要：近 几年二手车产业在我国不断发展，市场竞争越来越激烈，二手车的交易量在不断增加，相应的评估 需求也是在不断增长的。但是传统评估的效率与范围仍然不能得到保证，所以需要一种能满足相应发 展的评估方法。使用特征价格理论对二手车的评估，通过选择五大特征属性（行驶里程、维修次数、 配置、发行年份和市场划分）对两大车型进行研究分析，使用 MATLAB 软件建立特征价格评估模型， 并在建模后通过多元线性回归研究分析特征属性与估价的关系，形成以价格特征理论为主导的二手车 评估模型，有利于二手车评估的规模化、效率化以及规范化，有着实际意义。
特征价格模型在房产税税基评估中的应用
关 键 词 ：房 产 税 ；税 基 评 估 ；特征 价格 模 型
一
、
引言
当前 ，对个人住房征收房产税问题 已 日益 引起社会 的关注 ，２ ０ ０ ３年 “ 物业税”第 一次 出现在政府工作报 告 中，其后 的 ７年里 ，我 国陆续采 用批量评估技术对十多个试点省市的物业税 实施 了模 拟 “ 空转 ”运行 。 ２ ０ １ １ 年 １ 月 ，国务院常务会议决定在上海和重庆两市进行对个人住 房征 收房产税改革试点 ，两市相 继出 台了相应 的 《 暂行 办法》 和 《 实施 细 则》 ，我国房产税改革 就此拉开 了序幕 。 二 、房 产 税 税 基 的 批 量评 估 及 其 适 用 性 批量评估的基本原 理是在利用某种模型方法对批量资产 进行模拟评 估后 ，应用一系列统计 、计量 、计算机技术对上述模拟评估进行 检验和 修正 ，直至评估 结果能够在可接受 的偏差范 围内较大程度地 接近被评估 资产的实际价值 。 基于房产税税 基评估工作所涉及 的评估对象数量多 、差异 因素 日益 多样化 、评 估工 作量 大等特点 ，传 统 的三大评 估方 法 （ 成 本法 、收益 法 、市场法 ）各 自 存在 固有局 限性 ，已难 以满 足房产税 税基评估 需要 。 故此 ，目前多数 征收不动产税 的西方 国家在进行房产税基评估 时 ，普遍 采用批量评 估技术来予 以实现 。而本文利用的特征价格模型正是 实现批 量评 估的一种技术方法 。 相关理论及事实 已证 明，建立在完备的 Ｇ Ｉ Ｓ系统 和 自动评估技 术支 持 下的批量评估方法在不动产税税基评估方面的综合适用性较强 、可操 作 性 高 、偏 差 具 有 技 术 可 控 性 。 三 、 基 于批 量 评 估 的 Ｈｅ ｄ ｏ ｎ ｉ ｃ特 征 价 格 模 型 及 其应 用 从实用 、便利 、准确性 角度 考虑 ，基 于批 量评估 的 自动评 估技 术 （ Ａ ＶＭ） 日益迅猛发展 ，而 自动评估技术根据其 模型所采用 的数学 方程 的不 同，可分为特征价格模型和按时间趋势变动的模 型两类 。本文 拟采 用特 征价格模型对所采集 的石家庄市裕华区二手房挂牌 交易数据进 行模 拟分析 ，以进一步验证其可用性 。 （ 一 ） 特 征 价 格 模 型 的 函 数 形 式 Ｈｅ ｄ ｏ ｎ ｉ ｃ 特征价格模型的一般形式 为 ： Ｐ ＝， （ ， ： ， …， ），其 中 表示 商品的第 ｉ 种特 征， Ｐ为商 品价格 。理论上 ，特征价格模 型中常用的
一
、
引言
当前 ，对个人住房征收房产税问题 已 日益 引起社会 的关注 ，２ ０ ０ ３年 “ 物业税”第 一次 出现在政府工作报 告 中，其后 的 ７年里 ，我 国陆续采 用批量评估技术对十多个试点省市的物业税 实施 了模 拟 “ 空转 ”运行 。 ２ ０ １ １ 年 １ 月 ，国务院常务会议决定在上海和重庆两市进行对个人住 房征 收房产税改革试点 ，两市相 继出 台了相应 的 《 暂行 办法》 和 《 实施 细 则》 ，我国房产税改革 就此拉开 了序幕 。 二 、房 产 税 税 基 的 批 量评 估 及 其 适 用 性 批量评估的基本原 理是在利用某种模型方法对批量资产 进行模拟评 估后 ，应用一系列统计 、计量 、计算机技术对上述模拟评估进行 检验和 修正 ，直至评估 结果能够在可接受 的偏差范 围内较大程度地 接近被评估 资产的实际价值 。 基于房产税税 基评估工作所涉及 的评估对象数量多 、差异 因素 日益 多样化 、评 估工 作量 大等特点 ，传 统 的三大评 估方 法 （ 成 本法 、收益 法 、市场法 ）各 自 存在 固有局 限性 ，已难 以满 足房产税 税基评估 需要 。 故此 ，目前多数 征收不动产税 的西方 国家在进行房产税基评估 时 ，普遍 采用批量评 估技术来予 以实现 。而本文利用的特征价格模型正是 实现批 量评 估的一种技术方法 。 相关理论及事实 已证 明，建立在完备的 Ｇ Ｉ Ｓ系统 和 自动评估技 术支 持 下的批量评估方法在不动产税税基评估方面的综合适用性较强 、可操 作 性 高 、偏 差 具 有 技 术 可 控 性 。 三 、 基 于批 量 评 估 的 Ｈｅ ｄ ｏ ｎ ｉ ｃ特 征 价 格 模 型 及 其应 用 从实用 、便利 、准确性 角度 考虑 ，基 于批 量评估 的 自动评 估技 术 （ Ａ ＶＭ） 日益迅猛发展 ，而 自动评估技术根据其 模型所采用 的数学 方程 的不 同，可分为特征价格模型和按时间趋势变动的模 型两类 。本文 拟采 用特 征价格模型对所采集 的石家庄市裕华区二手房挂牌 交易数据进 行模 拟分析 ，以进一步验证其可用性 。 （ 一 ） 特 征 价 格 模 型 的 函 数 形 式 Ｈｅ ｄ ｏ ｎ ｉ ｃ 特征价格模型的一般形式 为 ： Ｐ ＝， （ ， ： ， …， ），其 中 表示 商品的第 ｉ 种特 征， Ｐ为商 品价格 。理论上 ，特征价格模 型中常用的
第一套人民币的暗记、特征、价格及存世量
第一套人民币的暗记、特征、价格及存世量1、[1元工农图券]该券的规格为长1[3毫米，宽54毫米．采用三色胶印。
主色为蓝色和粉红色。
背面主色为棕色，该券由(石家庄)中国人民银行直属印刷厂和天津人民印刷厂印制，于1949年1月17日至1949年4月7日完成。
票券无水印，票面无底纹：正面有三位罗马数字双冠字，无号码：工农田左侧中部房屋侧墙上有“A”字暗记，该券停用时间为1955年5月10日。
2、[1元工厂图券]该券的规格为长116毫米，宽56毫米，采用三色胶印。
主色为红蓝色：背面主色为蓝灰色。
此券由上海印钞厂印制．于1949年6月5日至1949年7月]4日完成，票券无水印。
票面底纹为曲纹；正面左侧靠边框的树梢上有“R”字暗记，左下花符与树根之间也有“R”牛暗记，右侧面额下的心形图案内有“中”字暗记，左侧粗树的树权间有“人”宇暗记．左侧房屋的墙上有“2”字暗记。
该券停用时间为1955年5月10日。
3、[5元牧羊图券]该券的规格为长117毫米，宽56毫米．采用三色胶印主色为绿色。
背面主色为深绿色。
此券1b(石寒庄)中四人民银行直属印刷厂即制，于1948年原版．1949年2月再次印刷。
票券无水即；票面底纹为横纹。
正面右侧图章右下部有”中”字暗记，右侧图章左下部有“Z”字暗汜，该券停用时间为1955年5月10日。
4、[5元帆船图券]该券的规格为长115毫米，宽56毫米，采用三色石印，主色为深蓝色，背面主色为绿色；该券由中国人民银行(河北涉县索堡)第二印刷局印制，于1948早12月20日至1949年7月19日完成。
票券无水印：纸质有黄与白、厚与薄和颜色深与浅之分，票面底纹为曲绞。
正面左下角小花符右下部有”Z”字暗记，左侧帆下有“Y”字暗记，右下角小花苻左下部有“中”字暗记，该券停用时间为1955年5月10日。
5、[5元水牛图券]该券的规格为长127毫米，宽60毫未，采用三色石印，主色为深蓝色，背面主色为深棕色，此券由延安光华印刷厂1949年7月开始印制粟券无水印，纸质羞，纸面粗糙且色泽暗，票面无底纹，正面左下角和右下朗的面领方框四周均有“解放西北”四字暗记该券停止使用时间为1Q55年5月10日。
特征价格模型研究综述
比较全 面的回顾 综述 。同时分析 了国内在此领域的研究不足 ，具有很大的发掘潜 力。
【 键 词 】特征价格； 特征价格模型 ； 研 究综述 关 【 作者简介 】王卓琳 、秦伟伟 ，北京 工业大学经济与 管理学院硕士研究生。
一
、
特征 价格模 型 的起 源
染 的 消 除 ） 住 宅 价 格 的 影 响 。Ｋ ｉ ａｄＱ ｉｌ 对 ａｎ ｎ ｕｇ ｙ ｅ （ ７） 出 使 用 因 子 分 析 方 法 对 特 征 变 量 进 行 选 １ ０提 ９ 择 ，在 实 例 分 析 中 变 量 由９ 减 少 为 ５ 。Ｋｎ 个 个 ｉｇ （ ７） Ｌｔｅ１７） 用 主 成 分 分 析 方法 对 环 境 变 １ ４和 ｉ （９６使 ９ ｄ 量进 行分 析 。Ｇ ｄ ａ １７） ｏ ｍ ｎ（９８首次 提 出对 ＨＰ 用 Ｍ应 Ｂｘ Ｃｘ 换形 式 ，对 Ｈ Ｍ的 函数 形 式 进行 选 择 ， ｏ— ｏ变 Ｐ
使用教 育变 量对住 宅价格 进行 分析 。
三 、特征价 格模型 发展 的繁荣 期
自２ 世纪８ 年代 以来 ，Ｈ Ｍ 到较 为深入 的研 ０ ０ Ｐ得 究 和广泛应 用 ，尤其是从 计量 经济 学的角 度对该模 型 的函数形 式选 择 、变量 选择 、估计 方法 进行 了较 为 深入 的研 究 ，发 展 了半参 数 、非 线性 回归技 术 ， 并有 学者讨 论 了样 本选 择偏差 、函数 形式 选择 的问
进行 研 究 。Ｇ ｉｃ ｅ用特 征 价格 方 法 建立 了汽车 行 ｒｉ ｓ ｌｈ
业 的享 乐 价格 指 数 ，引起 了人 们 对 这 种 方 法 的关
注 ，越来 越 多 的人 开 始 了相 关 的进 一 步研 究 。
更有 不少研 究将 其与离 散选择 模型 、神经 网络 、混 沌 理论等 联合使 用或 是进行 对 比分 析 ，使 得该模 型 从 理论 和技术 上逐渐 成熟 。 同时也 有越来 越多 的人 利用 该模 型进行 实证研 究 ，综 合来 看 ，这 些实 际应 用 主要集 中在 以下 的三个领 域 ：
【 键 词 】特征价格； 特征价格模型 ； 研 究综述 关 【 作者简介 】王卓琳 、秦伟伟 ，北京 工业大学经济与 管理学院硕士研究生。
一
、
特征 价格模 型 的起 源
染 的 消 除 ） 住 宅 价 格 的 影 响 。Ｋ ｉ ａｄＱ ｉｌ 对 ａｎ ｎ ｕｇ ｙ ｅ （ ７） 出 使 用 因 子 分 析 方 法 对 特 征 变 量 进 行 选 １ ０提 ９ 择 ，在 实 例 分 析 中 变 量 由９ 减 少 为 ５ 。Ｋｎ 个 个 ｉｇ （ ７） Ｌｔｅ１７） 用 主 成 分 分 析 方法 对 环 境 变 １ ４和 ｉ （９６使 ９ ｄ 量进 行分 析 。Ｇ ｄ ａ １７） ｏ ｍ ｎ（９８首次 提 出对 ＨＰ 用 Ｍ应 Ｂｘ Ｃｘ 换形 式 ，对 Ｈ Ｍ的 函数 形 式 进行 选 择 ， ｏ— ｏ变 Ｐ
使用教 育变 量对住 宅价格 进行 分析 。
三 、特征价 格模型 发展 的繁荣 期
自２ 世纪８ 年代 以来 ，Ｈ Ｍ 到较 为深入 的研 ０ ０ Ｐ得 究 和广泛应 用 ，尤其是从 计量 经济 学的角 度对该模 型 的函数形 式选 择 、变量 选择 、估计 方法 进行 了较 为 深入 的研 究 ，发 展 了半参 数 、非 线性 回归技 术 ， 并有 学者讨 论 了样 本选 择偏差 、函数 形式 选择 的问
进行 研 究 。Ｇ ｉｃ ｅ用特 征 价格 方 法 建立 了汽车 行 ｒｉ ｓ ｌｈ
业 的享 乐 价格 指 数 ，引起 了人 们 对 这 种 方 法 的关
注 ，越来 越 多 的人 开 始 了相 关 的进 一 步研 究 。
更有 不少研 究将 其与离 散选择 模型 、神经 网络 、混 沌 理论等 联合使 用或 是进行 对 比分 析 ，使 得该模 型 从 理论 和技术 上逐渐 成熟 。 同时也 有越来 越多 的人 利用 该模 型进行 实证研 究 ，综 合来 看 ，这 些实 际应 用 主要集 中在 以下 的三个领 域 ：
住宅价格的特征价格模型研究——以北京市为例
中图分类号 ： ２ ３ ； ２ ４ Ｆ９ ． Ｆ２ ３
ｌ ０。这 些特征 应该是房屋固有的 内在的客观特征 ９ ） ７ （ ｕｅ，１ ２ Ｂｔｒ ９ ） ｌ ８ ，而非主 观评 价 （ 如调查问卷 得出的消 特 征 价 格 模 型 的 英 文 表 达 是 Ｈ ｄ ｎ ｒｅ ｅ ｏ ｉ ｐｉ ｓ ｃ ｃ ｍ ｄ ｌ ｅ ｏ ｉ的英 文本意 为 “ ｏｅ 。Ｈ ｄ ｎ ｃ 享乐 的 ” ，这 里取 其“ 能够给人带来效用 ”之意 ，因此 Ｈ ｄ ｎ ｒｅ ｅ ｏ ｉ ｐｉ ｓ ｃ ｃ ｍｏ ｅ 可 以理 解为 “ 够给人带 来效 用的 东西的 价 ｄｌ 能
在 （ ）式中 ，Ｙ是因变量 ，ｘ ２ 代表住 宅价格 ； 是 经过 Ｂ ｘ ＣＸ转 换后 的 自变 量 （ 通变 量 ） ； ｏ —Ｏ 普 ；Ｚ
５ ８城 乡经 济
中国市场 第４期 总 第６３ ２ ５期
以北京市为例 水
李晓鹏 Ｅｉ ｂ ｔ． Ｓｌ 傅帅雄 ｌａ ｅｅＡ． ｉａ ｓ ｖ
摘要 ： 文利 用特征价格模型对外部环境对北京市普通住宅的价格特征进 行定量研究 ，构 本 建了住宅估值的对数线性模型。结果表明 ，根据市场特点合理构建指标体系，可以使价格 特征模 型很好 的解释北京 市普 通住 宅市场 的内在价格特征 。１％的显著性 检验结果与指标 ０ 参数表明，在其它条件相同的情况下，位于重点小学学区的住宅比非学区房总价高约 ２％， ５ 位于北部 的住宅比南部高约 ３％。而地铁对周边住宅价格 的影响则和住宅距离市 中心的距 ４ 离有关， 在距离市中心 ８ 公里的半径范围内， 距离地铁站点的距离对住宅价格并无显著影响 ， 而在 ８ 公里以外，则影响较为显著。 关键词： 特征价格模型 ； 北京； 住宅价格； 学区房 ； 地铁站点
ｌ ０。这 些特征 应该是房屋固有的 内在的客观特征 ９ ） ７ （ ｕｅ，１ ２ Ｂｔｒ ９ ） ｌ ８ ，而非主 观评 价 （ 如调查问卷 得出的消 特 征 价 格 模 型 的 英 文 表 达 是 Ｈ ｄ ｎ ｒｅ ｅ ｏ ｉ ｐｉ ｓ ｃ ｃ ｍ ｄ ｌ ｅ ｏ ｉ的英 文本意 为 “ ｏｅ 。Ｈ ｄ ｎ ｃ 享乐 的 ” ，这 里取 其“ 能够给人带来效用 ”之意 ，因此 Ｈ ｄ ｎ ｒｅ ｅ ｏ ｉ ｐｉ ｓ ｃ ｃ ｍｏ ｅ 可 以理 解为 “ 够给人带 来效 用的 东西的 价 ｄｌ 能
在 （ ）式中 ，Ｙ是因变量 ，ｘ ２ 代表住 宅价格 ； 是 经过 Ｂ ｘ ＣＸ转 换后 的 自变 量 （ 通变 量 ） ； ｏ —Ｏ 普 ；Ｚ
５ ８城 乡经 济
中国市场 第４期 总 第６３ ２ ５期
以北京市为例 水
李晓鹏 Ｅｉ ｂ ｔ． Ｓｌ 傅帅雄 ｌａ ｅｅＡ． ｉａ ｓ ｖ
摘要 ： 文利 用特征价格模型对外部环境对北京市普通住宅的价格特征进 行定量研究 ，构 本 建了住宅估值的对数线性模型。结果表明 ，根据市场特点合理构建指标体系，可以使价格 特征模 型很好 的解释北京 市普 通住 宅市场 的内在价格特征 。１％的显著性 检验结果与指标 ０ 参数表明，在其它条件相同的情况下，位于重点小学学区的住宅比非学区房总价高约 ２％， ５ 位于北部 的住宅比南部高约 ３％。而地铁对周边住宅价格 的影响则和住宅距离市 中心的距 ４ 离有关， 在距离市中心 ８ 公里的半径范围内， 距离地铁站点的距离对住宅价格并无显著影响 ， 而在 ８ 公里以外，则影响较为显著。 关键词： 特征价格模型 ； 北京； 住宅价格； 学区房 ； 地铁站点
中国西藏银币收藏价格及特征(收藏必备)
中国西藏钱币》一书中记载：“藏王达扎审批关于十两银币的计划报告，1948年2月13日审批。
从报告中得知，十两银币原料用白银十两，掺红铜十八两、黄铜二两”。
含银量在30%左右，铸成后再用土法镀银。
1624、1625文字版仅此两年份！1622 1623 1624 1625 1626 久果也就这些年份1622（1948）到1626（1952）年，1623的十后无点版还有1623的日月版这两大名誉品，另外，文字24年和月日24、25、26年都有带点、不带点两种！一、宣统宝藏铸造工艺很差，可以算是半机制币，所以能到AU就极为不易。
1、二钱：AU55，3000；AU58，4000；MS，6000以上2、一钱：AU55，3000；AU58，4500；MS，7000以上二、雪阿果木铸造工艺工艺似乎比宣统宝藏还差一些，所以只要能到AU就绝对值得一送。
1、1550年：AU55，2500；AU58，3500；MS，5000以上2、1548、49、52（回头）年：AU55，3500；AU58，4500，MS，7000以上3、1553、1556、1559年：AU55,5000;AU58,7000;MS,10000以上4、1551、1560、1601年：AU55，6000；AU58，8000；MS，12000以上5、1552抬头狮（花版）：能有一枚不管是什么品相都非常非常不错了。
三、桑康果木比之雪阿果木，桑康果木铸造工艺稍好（可能是体积较大的缘故），但因为存世量实在太少，所以价格自然低不了。
AU55，8000；AU58，10000；MS，15000以上四、桑松果木桑松果木是西藏银币中存世量最大的品种之一，所以价格自然就低不少。
1、初版桑松。
藏币中铸造最精良的品种，所以如果不能到MS，就没有送评的必要。
MS62，1000；MS63，2000；MS64，4000；MS65，8000以上2、改版1609。
改版桑松中铸造最精美的，但存世量相对较少。
特征价格模型在药品定价中的应用
价的政策 ｔ 差比价规则是单独定价的补充 ， ２ ｌ 。 通过明确限
定剂型、 规格 、 包装等进一步规范定价行为 。 由于药品的特殊性 ，药品定价 比一般商品定价更为
场构成 】 。
２ 理 论基 础 ．
复杂。 中共中央 国务院关于深化 医药卫生体制改革的 《
意见》提出 ： 要改革药品价格形成机制。合理调整政府 “ 定价范 围， 改进定价方法 ， 提高透明度 ， 利用价格杠杆鼓
一
行的药品定价方法有统一定价、 单独定价和差 比价规则 ， 定价依据是“ 社会平均成本” 社会先进成本” 和“ 。对疗效 好、 毒副作用小 、 节省医疗费用的药 品， 应考虑药品的临 床效果和社会效用 ， 进行单独定价 。在实际应用过程 中， 单独定价的药品大多是专利药和原研药 ，我 国自主研发 的新药 由于种种原因未能 申请专利 ，就不能享受单独定
卫生经济研 究 ２ １ 年 ｌ 期 总第 ２４ ０１ ２ ９ 期
： Ｉ 直鎏堂壁星 ｊ
特 征 价 格 模 型 在 药 品 定 价 【 的 应 用 ｌ 】
高菁菁 ， 峰 常
（ 中国药科大学国际 医药商学院， 江苏 南京 ２１９ ） １１８
摘要 ： 在分析我 国药品定价现状 的基础上 ， 提出了将特征价格模型应用于药品定价的思路。同时， 借鉴特征价格 模型的基本理论 ， 将药品特征分 为安全性特征 、 有效性特征和创新性特征 ， 对三个特征向量进一步量化 ， 给出了药品特 征价格模型的基本形式。 关键词 ： 药品费用； 药品定价 ； 特征价格模型 中图分类号 ： １ 文献标识码 ： 文章编号 ：０４ ７８２ １）２ ０ １ ０ Ｒ９ Ａ １０ —７７（０ １１ —０４ — ２ 药品费用的不断增长是我国医疗费用持续上升的重 要原因之一 ， Ｏ的统计数据显示 ， ＷＨ 发达国家药品费用 占卫生费用 的 ７ ～ ％， ％ ２ ０ 发展中国家 占 ２ ％ ～ ６ 而 ４ ６ ％， 我 国这一比例在 ４ ％左右 【 ５ Ｉ 】 。如何有效控制药 品费用一
定剂型、 规格 、 包装等进一步规范定价行为 。 由于药品的特殊性 ，药品定价 比一般商品定价更为
场构成 】 。
２ 理 论基 础 ．
复杂。 中共中央 国务院关于深化 医药卫生体制改革的 《
意见》提出 ： 要改革药品价格形成机制。合理调整政府 “ 定价范 围， 改进定价方法 ， 提高透明度 ， 利用价格杠杆鼓
一
行的药品定价方法有统一定价、 单独定价和差 比价规则 ， 定价依据是“ 社会平均成本” 社会先进成本” 和“ 。对疗效 好、 毒副作用小 、 节省医疗费用的药 品， 应考虑药品的临 床效果和社会效用 ， 进行单独定价 。在实际应用过程 中， 单独定价的药品大多是专利药和原研药 ，我 国自主研发 的新药 由于种种原因未能 申请专利 ，就不能享受单独定
卫生经济研 究 ２ １ 年 ｌ 期 总第 ２４ ０１ ２ ９ 期
： Ｉ 直鎏堂壁星 ｊ
特 征 价 格 模 型 在 药 品 定 价 【 的 应 用 ｌ 】
高菁菁 ， 峰 常
（ 中国药科大学国际 医药商学院， 江苏 南京 ２１９ ） １１８
摘要 ： 在分析我 国药品定价现状 的基础上 ， 提出了将特征价格模型应用于药品定价的思路。同时， 借鉴特征价格 模型的基本理论 ， 将药品特征分 为安全性特征 、 有效性特征和创新性特征 ， 对三个特征向量进一步量化 ， 给出了药品特 征价格模型的基本形式。 关键词 ： 药品费用； 药品定价 ； 特征价格模型 中图分类号 ： １ 文献标识码 ： 文章编号 ：０４ ７８２ １）２ ０ １ ０ Ｒ９ Ａ １０ —７７（０ １１ —０４ — ２ 药品费用的不断增长是我国医疗费用持续上升的重 要原因之一 ， Ｏ的统计数据显示 ， ＷＨ 发达国家药品费用 占卫生费用 的 ７ ～ ％， ％ ２ ０ 发展中国家 占 ２ ％ ～ ６ 而 ４ ６ ％， 我 国这一比例在 ４ ％左右 【 ５ Ｉ 】 。如何有效控制药 品费用一
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特征价格法的基本思路
首先，将房地产商品的价格分解，以显 现出其各项特征的隐含价格。 其次，在保持房地产的特征不变的情况 下，将房地产价格变动中的特征因素分解， 从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影 响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价 格变动。
特征价格定价方法近些年被许多统计机构所 接纳，并被认为是最有前途的方法。目前特征价 格模型在具体应用中常采用三种函数形式： 1.线性函数：P=C0 +Σ CiXi+ε 2.对数函数：lnP=C0 +Σ CilnXi+ε 3.半对数函数：lnP=C0 +Σ CiXi+ε P为城市住宅价格，C0为除特征变量外其他影响价 格的常量之和，Ci（ i>0）为特征变量的特征价 格，Xi为特征变量，ε 为误差项。
邻里特征
邻里特征主要包括三 类: 一是社会经济变 量, 如邻里的社会阶 层、职业状况等;二是 政府或市政公共服务 设施, 如商店、学校、 医院等; 三是外在性 影响, 如自然环境、 犯罪率、交通噪声等。
区位特征
住宅的区位特征一般从整个城市范围的角 度进行考虑, 往往是对可达性进行量化 。 无论何种形式的可达性测量, 都对住宅价 格有一定的影响。
从实践来看, 即使是同一房地产, 采用这三种方法评估所得的结果 有时也相差较大。 一般而言：
成本法<市场比较法<收益法
现实生活中房地产的价格取决于其效 用, 而不是所花费的成本; 房地产成本的 增加并不一定能增加其价值, 投入成本不 多也不一定说明其价值不高。 成本法进行估价比较费时费力, 难度 最大的就是折旧的计算, 往往是以估价人 员的主观判断为依据。
NEW
由于传统方法中存在着缺 陷，其他评估方法应运而 生（新出现的方法往往由 这三种方法派生而来） ①比较法 → 路线价法 ②成本法 → 假设开发 法 ③收益法 → 投资法
特征价格法
特征价值法又称Hedonic模型法和 效用估价法。该方法认为房地产由众 多不同的特征组成，而房地产价格是 由所有特征带给人们的效用决定的。 由于各特征的数量及组合方式不同， 使得房地产的价格产生差异。
具体应用时，选择哪一种函数形式应通 过统计分析和假设检验确定，且进入模型 的变量应符合统计显著性、符号与假设一 致性等原则。 一般来说，大多数研究者都是凭经验初 步设定函数形式，然后不断地修正，直到 认为函数形式能够解释样本数据的差异， 并使得模型对样本数据的拟合满足要求。
应用价值通过对特征价格理论的研究与应用，可以 在各个方面找到平衡
国内外文献综述
国外研究：
1961年，Griliches就开始利用特征价格的方法编制了汽车产业的价格 指数。在应用较多的住宅价格指数方面，Chowhan &Prud'homrne (2000)， Englund, Quigley & Redfearn(1998)， Hoffman&Kurz (2002) ， Moulton (1995),Malpezzi(1998), Tiwari & Hasgawa(2000)是众多研 究中的代表，另外一些特征价格研究还构建了特别用途的住宅价格指数， 如对贫困分界点的测量进行改进(Short 1999)。而在政府应用方面，美国 联邦统计署早在1968年就开始应用特征价格法于新住房的官方统计。到目 前为止，官方采用特征法作为全国性房地产价格指数统计编制依据的国家 已经有美国、英国、法国、德国、芬兰、爱尔兰、荷兰、挪威、瑞典等。 2004年1月至2005年6月，中国指数研究院对运营10年的中国房地产指数 进行了全面的技术改进，也引入了HPM，形成了对中国房地产指数系统的 有力补充。
0.826213 0.773321 3565.435 2.92E+08 -292.9107 15.62082
Mean dependent var S.D. dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion Hannan-Quin产市场尚不够成熟的地区 很难采用市场比较法估价。即使是在房地 产市场比较发达的地区, 比较法也可能不 大适用于某些情况。 其次, 比较法需要在交易情况、交易 日期、房地产特征等方面对比较对象进行 修正, 有的很难采用量化的计算公式。
对于没有收益的房地产或者收益无法 测算的房地产, 无法采用收益法实施评估, 而且未来收益的估算也受到企业经营管理 水平的影响。 在实际操作中, 还原利率的确定随意性 大, 往往对评估结果产生较大影响。
• 第一，可以为政府部门制定相关政策和评价提供 依据。 • 第二，房地产开发商或房地产评估公司可以通过 住宅的特征价格来进行产品的定价。
• 第三，消费者选择购房时，运用住宅的特征价格 来进行产品的正确估价。
• 第四，特征价格理论对判断城市房地产业发展状 况带来了新的理论依据。
特征价格法的实际运用
自从Rider 于1967 年把特征价格理论 应用到住宅市场分析以来, 特征价格模型 已经发展为房地产领域广泛应用的模型之 一。不同的房地产价格, 反映了房地产本 身特征数量的差异, 这一观点已经被普遍 接受。
仙林、江宁、鼓楼31个楼盘基本情况表
用最小二乘法拟合出7个影响因素不价格的线性关系
用最小二乘法拟合出7个影响因素不价格的线性关系 Estimation Command: ========================= LS V C CA FS HA LH NC PR TC Estimation Equation: ==== ===================== V = C(1) + C(2)*CA + C(3)*FS + C(4)*HA + C(5)*LH + C(6)*NC + C(7)*PR + C(8)*TC • Substituted Coefficients: • ========================= • V = -6164.79538808 - 0.0107532437225*CA + 0.0058618874735*FS + 401.075385939*HA + 33251.3622243*LH + 960.975027602*NC + 3073.029023*PR + 611.609860177*TC • • • • • • •
采用特征价格方法对房地产进行估价, 对特征变量的选择是非常关键的一步。以 往研究中往往把房地产的特征分为 （一）建筑特征 （二）邻里特征 （三）区位特征
建筑特征
住宅价格常常跟住宅建筑本身的特征相关。 如果一套住宅有更多的令人满意的建筑特 征, 那么在市场上所能获得的价格就更高。 这是因为消费者愿意为更多的空间( 特别 是功能空间) 支付更多的费用, 从而提高 生活的质量。
Coefficient
Std. Error
t-Statistic
Prob.
C CA
-6164.795 -0.010753
5513.001 0.007194
-1.118229 -1.494838
0.275 0.1486
FS
HA LH NC PR TC
0.005862
-401.0754 33251.36 960.975 3073.029 611.6099
国内研究综述：
在我国，由于20世纪80年代以前实行的是住房实物配给制度， 没有应用HPM的基础，1998年住房市场商品化改革之后，逐渐有国 内学者开始应用HPM进行研究。但是早期的研究主要是简单介绍特 征价格理论，或者将它作为一种编制价格指数的方法。在2003年之 后，研究的重点开始转向，主要集中在对国内住宅市场建立HPM并 运用大量市场数据进行实证研究。温海珍(2003)在其博士论文中对 杭州市290个住宅小区4063个挂牌交易样本的数据整合后建立了住 宅HPM，并对影响住宅价格的特征因素进行了实证分析。周刚华（ 2004）采用线性函数居住用地和商务用地HPM，对影响城市土地价 格的微观因素进行了比较分析。王力宾（2006）构建了较为完整的 “纯价格变化”特征价格指数的理论框架。郭晓宇（2008）通过特 征价格方法，筛选了分区市场的最优模型，并确定城市内部存在细 分市场。
18624.19 7488.709 19.4136 19.78366 19.53423 1.944296
Prob(F-statistic)
0
通过计算得出如下结果： C(2)*CA=-2824.26 C(3)*FS=1131.062 C(4)*HA=-1888.936 C(5)*LH=12255.5 C(6)*NC=3626.906 C(7)*PR=7055.08 C(8)*TC=1676.995 由此可知建筑面积不房价呈一定的反向关系即小户型的房 价可能会更高一些，这不现实交易情况是相符的。 • 其他因素如占地面积、容积率、绿化率、交通情况、邻里 关系不房价成正相关。尤其是邻里特征和绿化率具有更强 的正相关性。 • • • • • • • • •
以住宅为例： 房地产的特 征把开发商、 消费者以及 产品本身紧 密联系在一 起。（其关 系如右图）
开发商通过产品的设计、建造、维 修等向市场提供具有不同特征的住宅 产品, 特征不同, 需要承担的成本也 不同。 消费者购买住宅产品是为了满足生 活、娱乐等需要, 住宅产品所能提供 的效用取决于特征的组合及其数量。
0.007794
143.6223 13273.32 762.0536 537.4468 657.8925
0.752094
2.79257 2.505129 1.261033 5.717829 0.92965
0.4596
0.0103 0.0198 0.2199 0 0.3622
R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic