成都万科城市花园后期开发项目规划设计案
万科城市花园监理规划
前言青岛万通建设监理有限责任公司青岛万科城市花园工程项目监理部（以下简称监理部），依据《建设工程监理规范》GB50319-2000,根据山东省和青岛市《建筑施工现场管理标准》之要求,编制青岛万科城市花园工程建设项目的《监理规划》，表明本工程的项目施工阶段，监理部在质量控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理、信息管理及组织协调等方面的工作内容，是本工程项目施工阶段实施建设监理工作的具体标准和指导准则。
一、工程概况青岛城花花园项目位于青岛市城阳区文阳路以北，青威路以东,分为A、B两地块。
占地面积13。
09万平方米，总建筑面积24。
68万平方米，计划开发周期为3-4年.全区概念规划方案设计由加拿大CDG公司负责，施工图设计由青岛腾远设计事务所负责，青岛万通建设监理有限责任公司监理，总包单位为天元建设集团.二、工程项目监理服务范围和监理工作内容1。
监理服务范围监理服务范围是施工图纸范围内施工阶段的全过程监理.2。
监理工作内容2。
1施工阶段负责对施工过程中的施工质量、施工进度、施工安全及投资控制等的全面监理，并做好现场各方的协调工作。
2.1.1督促承包商建立健全施工管理制度和质量保证体系。
2。
1。
2组织施工图纸会审和施工图技术交底，负责审核施工设计技术交底的记录。
2.1。
3负责审查承包商提出的施工组织设计、施工技术方案、质量保证措施和安全保证措施等有关工作。
2.1。
4审核承包商提出的分包工程项目及分包商的资质。
2。
1。
5监控工程造价,严格进行工程量的计算和预决算的审查。
2.1.6督促、检查承包商按图施工，制止违章施工。
当危及工程质量与安全时,有权下达停工令,并出具书面通知，督促限期整改。
2。
1.7随时抽查工程进度和施工质量，负责分项分部工程和各项隐蔽工程的检查签证,组织各专业有关部门参加竣工验收，提出竣工验收报告和监理质量评估报告。
2。
1.8调查、处理工程质量缺陷和事故，监督事故处理技术措施的实施,并对事故处理后的工程质量进行验收。
万科经典项目设计案例
1
多拼户型平面--- Aa/Ab型下层
Ab
Aa
A户型建筑面积：280平方米
2
多拼户型平面--- Aa/Ab型入户层
Ab
Aa
A户型建筑面积：280平方米
3
多拼户型平面--- Aa/Ab型上层
Ab Aa
A户型建筑面积：280平方米
4
多拼户型平面-- B型入户层
B户型建筑面积：188平方米
5
59
3、油漆系统－适于海滨金属栏杆
1) 传统金属防腐漆，如红丹/铁 红/云铁类底漆+氯化橡胶/氯磺化 普通环氧体系已难以达到长时间 的防护要求. 2) 聚氨酯\环氧树脂料是一个综 合性能非常佳的产品，耐久性、 耐侯性、耐化学物质、存色性、 存光性、在腐蚀环境和海洋环境 下也能有极佳的性能,所以常常应 用在一些防护要求高的环境. 为此,17英里项目使用DEVOE工业 防腐漆系统。 一般正常情况下可为建筑提供长 达10年以上保护。
13
多拼标准组团—剖面A-A
14
D型双拼住宅
15
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双拼并联别墅
放射佈局 底层高空间 戶外空間 小庭院
19
双拼并联别墅
放射佈局 底层高空间 戶外空間 小庭院
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双拼并联别墅
放射佈局 底层高空间 戶外空間 小庭院
21
双拼并联别墅
放射佈局 底层高空间 戶外空間 小庭院
22
双拼户型平面--- D型入户层
D户型建筑面积：313平方米
23
双拼户型平面--- D型负一层
D户型建筑面积：313平方米
24
双拼户型平面--- D型负二层
D户型建筑面积：313平方米
超详细万科景观设计施工标准做法
超详细万科景观设计施工标准做法第一部分硬景部分材料选择1, 花岗岩、陶砖人行道铺地、景墙压顶(经济型）、墙面、花池贴面、楼梯踢面 20mm 厚花池、泳池、楼梯踏面 30mm 厚车行道 40mm 厚2，文化石人行道铺地、景墙压顶（经济型)、墙面、花池贴面 30mm 厚3, 青石板人行道铺地、景墙压顶（经济型）墙面、花池贴面、楼梯踏面 20mm 厚4，料石（条石、毛石）/小料石料石：台阶 100mm厚小料石：道路、广场 40mm 厚5, 木材,铺地 30－50mm厚6, 鹅卵石铺贴鹅卵石直径 40－80mm水池底散置鹅卵石直径 60－120mm7，植草砖，规格8，透水砖（水泥砖/烧结砖)人行道铺地 50mm 厚车行道铺地 50mm 厚9, 马赛克、瓷片（详见泳池部分)10，塑料植草格停车场、隐形消防车道11，地石丽（树脂地坪)广场、道路、人行地面 10mm 厚12,橡胶垫健身游戏场地 30－40mm厚技术要求(一）人行道路1，底层结构做法-—自然土(从上到下）100 厚C15 混凝土100 厚 6％水泥石粉渣素土夯实2，底层结构做法——板上（从上到下）100 厚C15 混凝土150 厚 6％水泥石粉渣轻质回填土夯实>92％透水型土工布,四周上翻100高100 厚陶粒排水层车库顶板防水保护层3，花岗岩、板岩、文化石、水泥砖、陶砖（从上到下）面层20 厚 1:2.5 干硬性水泥砂浆（可选）下接底层结构做法4，鹅卵石、瓷砖面层20 厚素水泥浆结合层下接底层结构做法5，植草砖面层10 厚素水泥浆结合层下接底层结构做法6,橡胶垫面层胶水20 厚素水泥浆结合层下接底层结构做法（二) 车行道路1，沥青（从上到下)50 厚细粒式沥青混凝土60 厚粗粒式沥青混凝土乳化沥青透层200 厚 C20 混凝土垫层150 厚 6%水泥石粉渣素土夯实2，混凝土（从上到下)200 厚 C30 混凝土面层200 厚 6％水泥石粉渣素土夯实3，花岗岩、水泥砖(从上到下）面层200 厚 C20 混凝土100 厚 6％水泥石粉渣素土夯实4，隐性消防车道（从上到下）种植土（覆土深度约 80mm)38厚植草板60 厚土壤层（由 25％ 10—30 直径碎石、15％中粗砂、60％土壤组成的土工滤清织物)200 厚砂层:(由 10%中粗砂、60% 20—40 直径碎石、30％土壤组成的土工滤清织物)素土夯实（三）墙面1，涂料、花岗岩、板岩、文化石、面砖(从外到内）面层素水泥浆一道（涂料、花岗岩)30 厚 1:2.5 水泥砂浆粘土砖墙或混凝土结构2，挡土墙图纸备注:墙面不考虑干挂做法、1、可涉入式水景的水深应小于 0.3m，以防止儿童溺水,同时水底应做防滑处理.2、汀步，面积不小于0。
万科典型标准户型的优化设计
万科典型标准户型的优化设计——深圳市国人建筑设计咨询有限公司陈国才提要：市场上各种奇葩、灾难的户型太多，千千万万的住户没有少骂开发商和设计师祖宗十八代。
包括身为建筑设计师的我也一样，几乎绝大多数户型都存在一堆问题、甚至是傻逼的设计，包括着名地产公司的部分标准户型和国内知名设计院的很多作品；最近也在微型平台多次评论过编辑们推崇的户型为垃圾图。
一直没有发过比较好的图，为的是保护甲方的利益，避免当地出现类似竞争产品；到现在实在忍不住了，就拿万科典型的标准户型来优化好了，谁叫你一直号称是注重研发的行业老大呢。
主要内容：对万科典型标准户型的具体优化设计原户型户型来源：户型库微信号发表的万科标准户型。
户型实用地区：冬冷夏热地区。
建筑层数：33层和18层。
户型面积：110平米和90平米（CAD图仅含标准层公摊），这两种类型为最主流的产品，项目面积或市场销量占比70%左右，同时也适用于中国大部分地区项目。
下面为原18层户型图及其指标下面为原33层户型图及其指标大家很容易发现，18层和33层户型套内竟然是完全一样的，可能万科要追求高度的标准化。
下面是放大的套内平面咋一看这两个户型也比较合理，除了争议比较大的天井，公摊大外，没有明显的败笔，是大江南北到处都有的户型；毕竟还是行业老大的作品啊，这就对了，要优化就找最好的公司的好作品优化，这样才有点难度和能够说明问题。
为了便于比较，我还亲自把它们变成了CAD图。
先下手33层的好了，原户型CAD图如下：需要说明一下的是，户型左右对称，蓝色数字分别为核心筒面积和套型建筑面积，括号内为套内面积。
原户型重点点评1、户型总面宽较小，品质低，需要总图规划争取面宽。
2、存在三个内天井，且有卧室门开向天井（基本为开不了窗帘的废房），体型系数大，保温多，造价高。
3、公摊面积大，为70.8平米，比最合理的设计浪费8-10平方米，户均损失2平方米多套内；如一20万平米的项目则损失套内面积约4000平方米，成本造价约720万。
万科房地产产品规划定位解析
经过多年的发展，万科已经成为 中国最大的房地产公司之一，业 务遍布全国多个城市。
万科的业务涵盖了房地产开发、 物业管理、商业地产等多个领域。
主要房地产项目介绍
万科城市花园系列
以城市为中心，打造高品质的居 住环境，注重绿化、配套设施和 社区文化建设。
万科金色系列
高端住宅项目，以豪华装修、完 善配套和优质服务为特点，面向 高端客户群体。
04
区域市场分析
城市发展与政策环境
城市发展
万科在选择房地产项目时，首先会考虑城市的整体发展趋势，包括人口增长、经济发展、基础设施建设等方面。 同时，万科也会关注政府对房地产市场的政策导向，如土地供应、住房政策、房地产税收政策等，以便更好地把 握市场机遇。
政策环境
万科在项目规划中会深入研究国家及地方的相关政策法规，如土地使用、环保标准、建设规范等，以确保项目符 合政策要求，降低政策风险。同时，万科也会关注政策变化趋势，以便提前调整项目规划和市场策略。
05
产品线规划策略
住宅系列
城市住宅
01
满足城市居民对高品质居住环境的需求，注重社区配套设施和
物业服务。
郊区住宅
02
提供宽敞舒适的居住空间，适合家庭居住，注重自然景观和休
闲设施。
公寓住宅
03
针对年轻白领和学生群体，提供经济实惠的居住解决方案，注
重便利性和生活配套。
商业系列
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的大型商业中心，吸引消费者并提供 一站式服务。
人性化设计
万科注重从用户需求出发，提供人性化的居 住空间和功能布局，满足不同家庭和人群的 需求。
社区文化营造
通过丰富多彩的社区活动和文化建设，增强社区凝 聚力和归属感，营造和谐友好的居住氛围。
万科地产项目拓展相关经验借鉴
土地的完整性和规整性
地块相对完整对发展商具重要意义：
便于项目整体规划布局，容易出效果，各组团分期开发保证了完成和连续， 同时有利于日后小区物业管理
《新项目发展计划体系》：
各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨论确 定发展战略，集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。
《项目发展信息通报》：一线公司考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约
（或自然终止）时为止都要求以项目发展信息通报形式上报集团。日常要求，每月定期上报两次。
土地是不可复制和再 生的稀缺资源
土地的不可控性
土地பைடு நூலகம்不可更改
土地是房地产开发的 最重要成本
买地的动机不 是单一的
作为资源密集性行业，房地产开发的两大前提要素是资金和土地，其他专业资源都可以此为基础来 组织； 房地产开发的土地资源稀缺，相当程度上是可遇不可求的。发展商选择土地往往处于被动境地，可 供挑选的余地有限，必须在很小的范围内作出选择； 土地是最重要、最基础、最根本的原材料，它决定了产品的主要关键属性，是房地产开发的前提； 公司经营和战略的实现，必须有相应的土地资源； 土地具有唯一性，没有一块土地是相同的。
了解当地主管部门对项目转让、立项合法性的有关规定，并随时掌握最新动态，是一项基本的工作，因为政府的 规定不是一成不变的。
1.2 房地产项目可行性分析－第二部分：法律及政策性风险分析
合作方式及风险评估（合同控制） 1.合作方基本情况 2.合作方式 3.主要合作条件 4.合作风险评估 总体评价
万科住宅楼精装修施工组织方案
施工组织设计梵石装修工程有限公司2017年03月01日目录目录 (2)第一章总述 (4)一、工程概况4二、施工组织设计编制依据4三、施工人员的整体安排部署及重点注意事项5四、文明施工及产品保护措施5第二章质量目标 (8)一、质量目标之要点 (8)第三章施工准备 (10)第四章施工现场平面布置 (10)一、施工临时设计布置 (10)第五章主要施工工序的工艺流程 (11)第六章主要施工机具表及其检测手段 (13)一、主要装饰施工机械设备表13二、主要测量工具13第七章主要工序施工方案 (14)目录 (14)第一节地砖施工方案 (14)第二节地砖地面施工方案 (16)第三节轻钢龙骨石膏板顶棚施工方案 (17)第四节墙面粉刷石膏薄抹灰施工方案 (22)第五节墙面面砖施工方案 (26)第六节乳胶漆施工方案 (28)第七节防水施工方案 (30)第八章工程质量保证体系及措施 (31)一、施工准备阶段的质量管理措施.................................................31二、施工过程中的质量控制31四、质量计划的控制措施和施工质量检测方法32五、对管理人员素质的控制33六、对劳务人员素质的控制33第九章降低成本措施 (34)第十章安全生产保证措施 (36)一、安全生产管理网络36二、安全生产目标 (37)三、本工程施工安全重点控制点37四、安全生产管理措施 (37)五、安全生产技术措施 (37)第十一章文明施工措施 (40)一、安全生产管理网络： (40)二、文明施工目标： (40)三、施工区域的封闭 (40)四、 ............................................................................... 产品保护措施41五、................................................................................ 现场保卫措施41六、场容场貌 (43)七、治安管理 (43)第十二章技术档案管理措施 (44)第十三章施工进度计划及进度计划保证措施 (44)一、总体施工流程 (44)二、进度计划保证措施 (44)第十四章项目管理组织体系 (45)一、项目部管理职责 (45)第十五章劳动力组织方案 (47)一、动力安排的依据（出发点） (47)第十六章组织机构 (49)第一章总述•、工程概况工程名称：杭政储出【2015】23号地块住宅(设备套公建)用房工程容：2.1按招标图纸要求完成建筑墙地面、天棚吊顶装饰材料、灯洁具安装及施工；2.2水电线路：按招标图纸对现场施工等；2.3甲供材料：有1、施工组织设计编制依据施工组织设计是组织现场施工的法规性的技术文件，它对组织工程现场施工，贯彻实施工程质量目标，确保工程的工期、进度，实现安全生产、文明施工起着指导性的作用。
万科城市花园部分景观设计施工图(全套)
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成都万科城市花园后期开发项目规划设计案目录
项目决策背景 ---------------------------------------2
第一部分项目概况 --------------------------------------- 3
第二部分法律及政策性风险分析 --------------------------------------- 14
第三部分市场分析 --------------------------------------- 16
第四部分规划设计初步分析 --------------------------------------- 24
第五部分项目推进计划 --------------------------------------- 32
第六部分投资收益分析 --------------------------------------- 33
第七部分管理资源配置 --------------------------------------- 37
第八部分综合分析与建议 --------------------------------------- 39
项目决策背景
万科自2000年上半年进入成都市场，开发的成都万科城市花园取得成功，已推出的城花
一期、二期热销完毕，后续开发仍在继续顺利推进，万科品牌已得到成都市民广泛认同。
但目前仅有城花单项目操作已不能满足集团日益增长的利润要求，随着对成都市场更
深入的了解，成都公司对成都住宅市场进行了全面的研究后，认为成都房地产业将保持持
续的增长，有必要在成都继续寻找新的投资机会。
成都公司现有职员85人，多项目配置，单项目操作，从操作经验和人力资源状况看，成都公司已具备多项目操作能力，成都公司急需寻找城内中小项目进行利润补充。
随着国家加强土地资源的调控，拍卖方式将为今后房地产开发的主要土地供应来源。
2021年元月16日，成都市将推出东郊结构调整后的市区内首块较大规模土地――前锋集
团旧厂地块，进行公开拍卖。
此项目位于成都市中心区域，规模适中，有助于公司多项
目操作和提升万科品牌形象。
成都万科将参加此地块投标，如能竞得，成都公司将开始多
项目开发运作。
第一部分项目概况
项目背景：
成华区位于成都市东北部，在城市向东发展中首当其冲。
人口54万，面积110.6平
方公里，辖4个乡、12个街道办事处。
区内云集有200多家以电子工业为主体，多种行业并存，门类较为
完善的国有企业，是成都乃至四川重要的工业基地。
电子科技大学、成都理工大学等10余所大中专院校及30余家科研院遍布全区，是成都市重要的教育科研基地和高科技人
才聚集的地方。
由2001年11月开始的沙河综合整治工程预计耗资20亿元，计划用三年的时间完成
沙河的初步整治，将沙河做成成都市的第二张城市名片。
在沙河综合整治工程带动下的东
郊工业区搬迁工程占地107.4平方公里，市政设施改造和建设投资总额达228亿多元。
调
整后的东郊将成为集物流配送，商业金融、居住生活、科技产业、旅游休闲等功能于一体
的综合性城区。
其工业用地将由现在的30％降到11％左右，城市绿地将达到12％以上。
2021年1月16日，成都有史以来的首家整体搬迁企业，也是东郊结构调整后的首块成规
模土地――前锋集团旧厂地块，将“摆”上拍卖台。
1、位置：
项目位于成都市东北方向，紧邻府青立交桥，在一环路北四段外侧，南与一环路接壤，西与前锋路接壤，北、东侧均为前锋厂厂区。
属成华区行政辖区范围。
项目位置
与项目接壤的两条道路路况良好，40米宽的一环路双向四车道，前锋路宽20米，前
往市区内外的路网四通八达，非常便利。
其中：
1、成都市东北主干道府青路与项目距离约150米；通过府青路到春熙路商圈约3km 路程；
2、项目与内环线距离约1km，可通过泰安街直达，便利的使用城内各种高级别配套；
3、项目与三环路直线距离约5500米，可通过府青路连接三环路快速通往城市各处（北门进出成都的必经之道――府青路上的青龙场立交桥从2021年元旦起停止收费）。
2、宗地概况
宗地用地面积约67.5亩，净地面积38449.79平方米（57.674亩），形状规则方正，原为前锋集团旧址。
地面建筑现已拆迁完毕，除保留有数十株成龄桉树外，地表平整。
宗地北至前锋办公楼南至一环路对面的北苑商场
宗地东至前锋厂厂区西至前锋路对面的前锋厂生活区
南面一环路北面华油路
东面府青路西面前锋路
地块现状（原有一栋五层楼综合楼，二层办公楼、医院和部分厂房）：
已平整土地地块内树木
3、项目周边环境及相关配套
A.周边环境分析：
成都市城北功能定位为陆上城市对外交通枢纽中心和商品对外辐射物流中心，（依托
交通带来了区域早期工业的发展，）有二十多年的发展历史，区域由当地工业人口（为主）和外来经商人口构成，整体质素不高。
但因项目紧挨全国重点院校（电子科技大学），并
在一环线上，故项目面向的区域人口素质相对较高。
与项目相距1km的沙河八大景点之一
的“三洞桥景点”有一个面积约80亩的绿色广场。
其建成对周边的居住环境和景观将会
有很大提升。
与项目相距500米处的沙河及沙河边的预留绿地
前锋厂是成都市的大型知名工业企业，主要生产热水器、电表、无线电接收器等产品，属无污染（噪音、空气）工业。
从前锋厂员工和规划院处了解到，项目用地东北面的前锋
旧厂将于春节后全部拆除搬迁至高新西区，而旧址则用作和成华区政府及电子科大合作成
立“成都电子信息产业园”（孵化园）也既是电子科大将跨过府青路与项目用地接壤。
（成都电子信息产业园是四川省电子信息产业的重要组成部分。
是成都市成华区政府联合
四川省电子信息化领导办公室及成都电子科技大学，通过成都华信电子信息产业有限公司
承担，依托成都电子科技大学等科研单位的人才技术优势和成都东郊国有大中型电子企业
的存量资源而规划建设的高新技
感谢您的阅读，祝您生活愉快。