淮安房地产市场调查报告

淮安房地产市场调查报

告

LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】

淮安房地产市场调查报告

目录

第一篇城市环境总体分析…………………………………………………P2-16

一、透视淮安

二、城市经济发展状况

三、最新城市建设总体规划

第二篇房地产市场分析……………………………………………………P17-43

一、房地产发展势态分析

二、房地产一级市场分析

三、房地产二级市场分析

四、房地产三级市场分析

第三篇项目分

析……………………………………………………P44-47

一、项目概况

二、项目周边竞争楼盘分析

三、项目SWTO分析

四、项目潜在客户分析

第一篇城市环境总体分析一、透视淮安

●历史悠久——历史源远流长，文化底蕴深厚

淮安秦时置县，至今已有2200多年历史。曾是漕运枢纽,盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”.淮安人

文荟萃,名人辈出。历史上诞生过大军事家韩信,汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、民族英雄关天培、《老残游记》作者刘鹗等；近代着名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、着名雕塑家滑田友、着名导演谢铁骊、着名作家陈白尘、陈登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表。淮安也是革命老区,苏皖边区政府、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都曾在淮安留下光辉的足迹。1898年3月5日,敬爱的周恩来总理诞生在淮安，在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮安增添了绚丽的篇章。

●位置显要——区位优势明显的重要交通枢纽

淮安是江苏省省辖市，

地处江苏北部平原腹地，全

境属黄淮平原与江淮平原的

结合部，京杭大运河、淮河

贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶

嵌其中. 明清时期,淮安就是

“南船北马”交汇之地，有

“九省通衢、七省咽喉”之

誉。京沪、宁宿徐、宿淮、

淮盐、宁连等五条高速公路

在境内交汇,确立了淮安在苏

北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路

将与新长铁路共同打造四通八达的铁路网络;京杭大运河淮安段三改二工程、盐河四改三工程、淮河入海水道二期工程将同淮安新港共同构筑淮安通江达海通道;已列“十一五”规划的淮安机场，更将淮安带入飞速发展的广阔空间。

●面积与人口

淮安现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县,清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积万平方公里,总人口524万，其中市区建成区面积85平方公里，市区人口85万。2005年人口出生率%。

●娱乐观光——风光秀丽的旅游城市

●淮安目前已开发或正在开发的旅游景

区、景点达60多处。有烟波浩淼的全国

第四大淡水湖--洪泽湖和正在申遗的水上

长城--洪泽湖大堤，有“明代第一陵”之

称的明祖陵，有全国唯一待发掘的古代藏

兵洞，有全国仅存的明清漕运总督署遗

址，有被誉为“江苏九寨沟”的铁山寺自

然保护区，有国家级森林公园盱眙第一

山，有农业观光好去处金湖万亩荷花荡。淮安人杰地灵，人文景观众多。文通塔、镇淮楼、韩信故里、水下泗州城、明祖陵、吴承恩故居、梁红玉祠、关天培祠，特别是周恩来故居、周恩来童年读书处、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆等历代名人的故居遗迹分布境内。这些文化

底蕴深厚的人文景观和纯朴自然的山水风光构成了一幅风光秀美的画卷。

●人文特色——中国淮扬菜之乡

淮安是中国四大传统名菜系之一淮扬菜的重要发源地，现存淮菜名点1300余种，其中软兜长鱼、平桥豆腐、朱桥甲鱼、开洋蒲菜、脆皮乳鸽等淮上佳肴和文楼汤包、盱眙手抓龙虾、洪泽湖活鱼锅贴等风味小吃名扬海内外。2002年以来，淮安市已连续4年举办“中国淮安·淮扬菜美食文化节”，全方位、多层次展示淮扬菜美食文化和淮安的新风貌、新成就。二、城市经济发展状况

●总体概况

淮安是一座正在迅速崛起的新兴工业城市、全国农副产品产加销基地、江淮平原的重要商埠，具有良好的产业基础、较强的产业配套能力和独特的比较优势。与其他地区相比，淮安投资政策更加宽松，综合商务成本更加低廉，软硬环境建设更加到位,为来淮投资客商提供了广阔的投资空间和极佳的发展机遇。全市现有各类工业企业1万多家,其中规模企业1118家、重点企业90家，形成了冶金、机械、纺织、化工、烟草、食品、建材、医药等八大支柱产业。淮阴卷烟厂、淮钢集团、华能淮阴电厂等一批重点企业的综合经济指标名列全国同行业前列。一品梅卷烟、淮钢牌特种钢、清江牌特种电机、韩泰子午轮胎、辉煌牌太阳能、今世缘系列酒等一批名牌产品畅销海内外。

●宏观经济水平

※ 2000年-2005年淮安国内生产总值

注：2005全市经济持续快速增长，经济总量创历史新高。初步核算，全年实现生产总值亿元，按可比价计算，比上年增长 % ，增幅比上年提高个百分点。其中，第一产业增加值亿元，比上年增长 % ；第二产业增加值亿元，增长 % ；第三产业增加值亿元，增长 % 。

※ 2000年-2005年淮安人均GDP

注：2005年淮安人均生产总值 10683 元，比上年增长 % 。城市化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射作用增强。年末全市城市化率 % ，比上年提高个百分点。

※ 2000年-2005年淮安全年固定资产投资总额

注：2005年淮安固定资产投资保持平稳增长。全年完成全社会固定资产投资 330 .73 亿元，比上年增长 %。全年完成50万元以上项目投资亿元，比上年增长%，其中，民间投资亿元，增长%,私营个体完成投资亿元,增长57%。城镇50万元以上、农村50万元以上和房地产开发投资分别完成亿元、亿元和亿元，增长%、%和%。

※ 2000年-2005年淮安社会消费品零售总额

注：2005年淮安消费品市场繁荣活跃。全年实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长%，增幅比上年提高个百分点。其中，城市消费品零售额亿元，增长%；县及县以下消费品零售额亿元，增长%。按行业分，批发零售贸易业零售额亿元，增长%；餐饮业零售额亿元，增长%；其他行业零售额亿元，增长%。居民消费结构升级加快，通讯器材产品等新型消费持续升温。全年限额以上批发零售贸易业实现通讯器材类零售额亿元，家用电器和音像器材类零售额亿元,分别比上年增长％和%。

※ 2000年-2005年淮安市财政总收入

注：财政收入增长较快。2005年全年实现财政总收入亿元，按同口径计算，比上年增长%。上划中央收入亿元，增长%；地方财政收入亿元，增长%，其中一般预算收入亿元，增长%。

※ 2000年-2005年淮安城镇人均收入

注：居民生活水平稳步提高。全市在岗职工年平均工资14136元，比上年增长%。2005年淮安城镇居民人均可支配收入9115元，比上年增长%；人均消费性支出6389元，增长%。

※ 2000年-2005年淮安农村人均收入

注；2005年淮安农村居民人均纯收入4024元，比上年增长%；人均生活消费支出2491元，增长%。

※ 2000年-2005年淮安城镇储蓄存款总额

注：20025年全市金融机构本外币存款年末余额亿元，比上年末增加亿元（储蓄存款亿元、企事业单位存款亿元，分别增加亿元和亿元）。金融机构本外币贷款年末余额亿元，比上年末增加亿元。其中，人民币存款年末余额亿元，比上年末增加亿元（储蓄存款亿元，增加亿元）；人民币贷款年末余额亿元，比上年末增加亿元。全年金融机构现金收入亿元，比上年增长%。金融机构现金支出亿元，增长%；货币回笼亿元，增长%。

三、最新城市建设总体规划

●城市区划与人口

●城市规模的扩容提速

淮安规划5年内中心城市人口突破100万，建成区面积达到120平方公里，全市城镇人口达到250万，城市化水平达到45％；10年内，中心城市人口达到110万，建成区面积达到140平方公里，全市城镇人口达到300万，城市化水平达到55％以上。淮安将成为一座生活便利、交通顺畅、空气清新、环境优美、布局合理、人与自然和谐统一、快速发展的大城市，成为一片“绿水中的城市、城市中的绿水”。随着城市面积的扩大、人口的增长，必然带来巨大的投资空间，特别是在城市基础设施、房地产开发、城市服务业等领域投资，确实是正逢其时，机不可失。

淮安市委、市政府将一如既往地为企业创造更加优良的生产、生活环境。在软环境建设上，进一步优化环境，提高政府服务效率和服务水平；在硬环境建设上，淮安将不断加大投入，进一步提高基础设施、生活设施、文化设施的配套服务能力。

第二篇房地产市场分析一、淮安市房地产市场总体态势

2005年，淮安市房地产市场经过国家、省、市宏观调控的洗礼，在开发投资、施工面积、竣工面积、销售面积和信贷规模等方面都有较大幅

度的增长。房地产开发总量基本平衡，结构得到改善，价格稳中有升，没有出现大起大落的现象，形势基本看好。到2006年一季度，淮安市房地产业投资增速总体趋于平稳，开发量稳步增长，开发资金来源得到优化，结构得到进一步优化。

●房地产市场走势强劲，房地产开发更加稳健

2006年一季度，全市完成房地产开发投资11．64亿元(具体见表1)，比2005年增长％，增速上升个百分点；市区完成房地产开发投资亿元，比上年增长％，增速下降1．1个百分点。通过几年的发展，淮安市房地产呈现出以下特点：一是市区投资增幅稳健，主要原因是投资和投机性购房受到有效抑制，正常的住房消费逐步趋于理性；二是淮安经济不断发展，个人经济能力提高，住房的主动需求不断增长；三是各县真正意义上的房地产开发从2004年才开始起步，到2005年及以后一阶段正处于投资增长期。总体来说，淮安市房地产投资趋于平稳发展。

表1：淮安市房地产开发投资完成情况

●淮安房地产市场供求分析

房地产供应稳定并略有增长，呈理性增长态势。

2005年淮安全市房地产开发完成施工面积万㎡，同比增长%，竣工面积万㎡，同比增长%；市区完成施工面积万㎡，同比增长%，竣工面积万㎡，同比下降%。各县的施工面积和竣工面积都有较大幅度的增长。而2006

年一季度，全市房地产开发完成施工面积万M2，同比增长%，竣工面积万M2，同比增长%。其中市区完成施工面积万M2，同比增长%，竣工面积1751万M2，同比增长%。

从2005年淮安房地产市场全年供销比可以看出：全市由2季度的:1下降到3季度的:1、4季度的:1，市区由2季度的:1下降到3季度的:1、4季度的:1，下降的幅度很大，而2006年一季度全市商品房供销比也仅为:1。表明到2005年底全市房地产销售形势大为好转，由2005年初实施的宏观调控政策而形成的僵持、观望的消费心态已彻底松动，消费势头悄然兴起，但消费心理更趋成熟理性。

●房地产市场价格分析

淮安市房地产销售情况良好，商品住房价格增长平稳发展。

2006年一季度淮安全市商品住房的平均价格是2003元/㎡，比去年同期略有增长；市区商品房的平均价格是2511元/㎡，比去年同期增长%。淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供求关系决定而产生的虚高成分较小，可以肯定的说，淮安全市商品住房的价格没有出现大起大落的现象，趋于平稳发展，基本与其地价相呼应。

●房地产开发投资方向及结构

住宅投资仍是房地产投资的主体,所占比重继续增长

在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，投资商品房住宅建设将作为淮安市当前房地产开发的重点目标，同时引导办公楼和商业营用房的投资在整个房地产业发展中保持合理的比例，全市开发资金的投资方向和投资结构日趋合理。

●淮安房地产业前景

前景十分看好，发展空间巨大

1、城市经济快速发展

2005年淮安人均GDP已达到1324美元，根据经济发展规律，淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。“十一五”期间，淮安全社会固定资产投资将达3000亿元，其中有1500亿元要依靠外来资金。淮安市委、市政府以承接外来产业转移为工作重点，坚定不移地加快城市化进程，发挥比较优势，着力打造“宽领域、低成本、高效率”的发展环境，积极承接发达地区产业转移。城市经济的快速发展，将成为长期支撑淮安房地产业发展的利好因素。

2、城市居民收入增加，生活水平的提高

近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力很大，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期。

3、大规模城建的支持

国家发改委、铁道部、水利部、华能总公司等对总理故乡给予特别关注，对淮安规划建设的重大项目给予积极支持和指导。淮安计划在“十一五”期间，开工建设宿宿淮线、淮扬镇线、淮连线和宁淮线等铁路线，实施运河航道“三改二”、淮河入海水道二期等项目，建设4C级淮安民航机场，着力构建水陆空并举、通江达海的交通枢纽；中国华能投资50亿元对淮安华能电厂进行扩容，为淮安发展提供有力的能源支撑。

二、一级市场分析

●淮安基准地价表

商业用地级别基准地价表

单位：元/m2

住宅用地级别基准地价表

单位：元/m2

工业用地级别基准地价表

单位：元/m2

● 2002年-2005年淮安市土地成交信息

2002年-2005年淮安土地成交情况

500100015002000

2002

2003

2004

200

年份

单位（亩）※ 淮安市2005年公开出让地块成交情况

※ 2006年淮安市最新招商项目地块推荐表

三、二级市场分析

根据前期对淮安房地产市场的调研，并结合当地房地产市场的实际情况以及项目自身特征，现将淮安房地产住宅市场分为以下四个板块：

1、市中心板块

地理范围：以淮安市标志性建筑——新亚商城为中心，东至水渡广场；西至西安路；南至里运河；北至废黄河。

所属区域：清河区

代表楼盘：淮海购物中心、加州城、温州花苑、淮海第一城

淮海购物广场

开发商：江苏乐园房地产开发有限公司

加州城

开发商：淮安加州房地产开发有限公司

温州花苑

开发商：淮安新湖房地产开发有限公司

淮海第一城

开发商：淮安华立曙光置业有限公司

板块分析：市中心版块是淮安商业最为集中的区域，其商品房销售一直保

持着全市最高价格。目前普通类住宅销售均价已达到2950元/㎡，个别项

目如[加州城]售价已突破3000元最高价达到3180元/㎡。但因老城区地理位置所限，整个区域推盘量不多，后续推向市场的项目还有：[淮海第一城]二期、[金马广场]。

2、淮中新校区板块

地理范围：以国家级重点中学—淮阴中学新校区为中心，北至里运河、南

至京杭运河、东至淮海南睡、西至天津路。

所属区域：清浦区

代表楼盘：金伦.汇景园、新淮中花园、日月星辰、瑞福莱花园、财富广场、

金伦.汇景园

开发商：淮安金轮阳光房地产开发有限公司

新淮中花园

开发商：淮安市美佳房地产开发有限公司

日月星辰

开发商：江苏苏中集团

瑞福莱花园

开发商：淮安红旗建设发展有限公司

财富广场开发商：淮安金龙房地产开发有限公司