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保定东湖商业市场调研报告
城市研究主要结果
综上所述，我们认为保定市的城市化优势明显，潜力较大，随着中国城市化工 作的推进，保定将迎来难得的发展机遇。作为保定城市未来发展地标的东湖也拥有 巨大的发展潜力。
本案所处地块在未来发展过程中升值优势明显，周边发展潜力广阔。
一、从保定市政府的总体规划上看，本案所处区域将以东湖为景观核心，周边 形成以时尚、精品为建设定位，集文化教育、休闲娱乐，旅游购物、工商业发展及 高端住宅配套等功能为一体的核心发展区域。 二、根据周边的交通配套来看，周边交通基础设施完善，周边东三环、五四路、 复兴路、东风路道路新建时间不长，路况情况优良。且本案紧靠京珠高速出入口和 未来的高铁新站，城际出行成本较低，时间较短，发展工商业贸易基础较好。同时 位于东湖湖畔的未来地铁站的规划与建设也将极大的解决城市人口出行流通的成本 问题，进一步扩大东湖片区的商业覆盖范围，加强该地区的商业核心作用。
城市研究主要结果
六、从保定市经济结构比例来看，保定市较强的制造产业将为保定下一步的城 市化进程提供优质的发展优势。能够有效解决在各地推进城市化进程中普遍存在的 城市人口就业难，城市人口收入分配比例不均和城市建设与人口不匹配等问题。同 时也可有效减轻宏观政策调整对地方财政上的压力，为保定的下一步发展提供充足 的缓冲空间。 七、保定所处的地理优势独特，保定市位于环首都经济圈中南北通达的中枢位 臵。因周边城市经济开发程度较高，因此往来保定的交通客货运流量较大，只需规 划合理得当，政策及时到位，便有机会转化为工商业发展的资源支持。目前保定市 交通基础设施建设较为滞后，物流及各项配套设施还无法满足大规模、中高端工商 业发展需求。根据保定市政府十二五规划中交通路网建设规划，保定市的基础交通 设施的建设将很快得到改善（较为明显的是城市地铁的规划，新高铁站的规划和保 定市市内道路交通九纵九横的发展目标）
保定市商业市场调研分析
近年，又涌现出中国英利、长城汽车集团、八达集团、 凌云工业集团、三利集团、启发集团、安药集团、康达 集团、巨力集团、立中集团等一批新的骨干企业
保定长城汽车厂
保定市工业发达，且业绩突出，在河北省41家 上市公司中，共有10家为保定市企业，占1/4
保定市上市公司为：天威、乐凯、风帆、天鹅、 凌云、华夏科技、宝硕、长城、立中车轮、天威英 利YGE
铁路枢纽：2015年，随着保霸、保大、京石和京郑客运专线的建成， 保定市区将形成“京南”、“津西”、“石北”东西南北贯通的铁路 枢纽，其中京石高铁的修建将带动该区域内各类服务业的提升，未来 将形成跨越京石高速的东部新城区。
城市发展规划
城市发展战略－“北跨、南进、东拓、西优、 中提”，拉大城市框架，提高幅射力
房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地 区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 目前处 于快速发展的初始阶段
人均GDP与房地产发展关系
0-800US$
800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$
启动期 展期
高速 快速发展期 发展期
区域交通
保定 保定
快速交通体系的建立，尤其京石高铁的开通， 对保定房地产市场的未来发展起到带动作用。
保定市区交通以发展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路枢纽为重 点。
轨道交通：保定市区为一中心三组团结构，适宜发展轻轨，都市区的 轻轨路规划为“一环四放射”的布局形式。
高速外环：保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路连接形成 围绕保定市区的高速外环路，并形成以市区为中心的高速公路枢纽。
人口总量
2011年，保定市年末总人口1106.08万人， 其中常住人口1079.61万人，市区人口为110万 人，是河北省人口最多的市之一。
河北保定地产调研报告
河北保定地产调研报告河北保定地产调研报告一、调研目的和背景本次调研旨在了解河北保定地区的房地产市场情况，包括房价、供需关系、政策影响等方面的情况，为房地产开发企业提供决策依据。
二、调研方法和过程1. 数据收集：通过查阅官方统计数据、房产信息网站以及媒体报道等渠道收集相关数据。
2. 实地调研：选取保定市的几个典型小区进行实地考察，观察房屋类型、建筑风格、基础设施等情况，并与业主进行访谈了解他们的购房考虑因素。
3. 专家访谈：约请相关领域的专家进行深入访谈，了解政策对房地产市场的影响和近期发展趋势。
三、调研结果1. 房价水平：目前保定地区的房价相对较低，尤其是二手房市场，价格普遍比周边城市低10%~20%。
2. 房屋供需：保定地区的房屋供大于求，大量的供应导致房价的下跌，并且购买力不足也是供求关系紊乱的一个重要原因。
3. 地理位置：保定地区地理位置优势明显，距离北京市中心仅有140公里，交通便利，使得保定成为北京周边城市购房的热门选择之一。
4. 政策影响：保定地区的政府积极推行相关政策，鼓励房地产市场的发展，减少库存压力，并通过购房补贴等措施吸引更多购房者。
5. 房屋品质：保定地区的房屋品质整体较高，新建小区配套设施齐全，环境良好，吸引了一批有购房需求的人群。
四、调研结论1. 保定地区的房价相对较低，对于购房者来说是一个有吸引力的选择。
2. 在当前市场环境下，房地产开发企业应充分考虑保定地区的市场潜力，并寻找合适的房地产项目开发机会。
3. 政府的积极政策对于房地产市场发展起到了积极的推动作用，但房地产开发企业需谨慎评估市场风险，以免因过度投资造成房地产市场过剩。
4. 未来保定地区房地产市场的发展趋势值得关注，房地产开发企业应密切关注政府政策以及市场变化，科学决策。
五、建议1. 建议房地产开发企业提前了解保定地区的相关政策，以便抓住市场机遇。
2. 加强市场调研，了解目标客户群体的需求，提供适合市场的产品。
保定调研报告
第四章 总结
保定整体经济和人均收入均高于于邢台，人口在整个河 北省最多，而且在石家庄和北京之间，在环渤海经济圈居重 要地位。
现阶段保定的商业竞争异常的激烈，以保百集团为主的 本地企业依靠地利人和的优势继续精耕细作，而北国、茂业、 银座等外来企业均加大投入以增加自己的市场份额。城市综 合体的发展基本完善，万博和华创均找到了合适的商业伙伴， 顺利在2012年开业应不成问题。 建议：保定市场暂时不主动进驻，待有合适的机会点和机遇 再进行论证。
目前次项目处于建筑阶段，据了解最快将于2012年完工；实 地了解到沃尔玛和百盛已有入驻意向，但商铺并未开始销售。
1、商业中心、百货
在建大型购物中心二家： 1、燕赵国际商务中心 2、北国先天下广场（北国） 已有大型购物中心一家： 1、保百购物广场（保百集团） 当地主要百货商场： 1、保定百货大楼（保百集团） 2、钟楼商厦 3、北国商城（北国） 4、茂业百货 5、时代商厦
2、房地产状况
目前保定北部新城的房价最高；东城区次之，西城区高于南 城区。就目前均价来看，北部新城的房价均价一般在52005800元左右；东城区的均价一般在5000-5500左右；西城区的 均价一般在4500-5000左右；南城区的均价一般在4000-4500 左右；一些地段较好的普通高层住宅已突破6000大关。市区 较好位置公寓均价已6000元/平米 裕华路华创国际广场一层商铺售价25000元-30000元.
② 钟楼商厦于1994年营业，位于保定市裕华东路1号。营业面积15000平 米。被大慈阁、钟楼、古莲花池等名胜古迹环抱位置极佳。 据对钟楼商厦的实地调查：地处保定商业主商圈，周一17:00—17:30 主 门入432人，成交192人。 成交率约：44% 服装主要价格带：100元-300元 经营模式：联营+部分自营+租赁 日均客流约：9000人次 管理：卫生、服务一般，员工形象面貌一般
保定市区及县城核心商圈数据调研报告
原创文档
花瑞
保定市（含区县）核心商圈明 细
9
安国市药市大街商圈5公里调研
区域人口
约28.5万
常住客储 居民区
92个居民区
中产客储 写字楼
7个
学校 消费储备
中学 ：9所 小学 ：13所 幼儿园：48所
购物 消费场所 花瑞
购物中心：8个 百货零售：33个
药店 零售
280个
原创文档
可编辑 花瑞
区域人口
约19.35万
常住客储 居民区
66个居民区
中产客储 写字楼
4个
学校 消费储备
中学 ：4所 小学 ：7所 幼儿园：18所
购物 消费场所 花瑞
购物中心：8个 百货零售：33个
药店 零售
72个
原创文档
可编辑 花瑞
雄县天奕商厦商圈5公里调研
区域人口
约20.94万
常住客储 居民区
66个居民区
博兴路商圈
中山路商圈 东寺大街商圈 大世界广场商圈
信誉楼商圈
清苑路商圈 凯嘉商厦商圈 顺兴路商圈 光明路商圈 信誉楼商厦商圈
县
县
县级市 市辖区
县
县
市辖区
市辖区 县 县
市辖区 县
县级市
安新建设大街商圈
大钟寺商厦商圈
高碑店迎宾路商圈 时代商场商圈 东大街商圈
东购及信誉商厦商圈
裕华商圈
玉川东路商圈 容城双隆商厦商圈 天奕商厦商圈 徐水双隆商厦商圈 金桥商业街商圈 涿州东大街商圈
常住客储 居民区
466个居民区
中产客储 写字楼
111个
学校 消费储备
中学 ：16所 小学 ：26所 幼儿园：92所
保定市场调查及分析(上).
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
保定市房屋产权产籍监理处
单位：万平方米
商品房 房改房 经济房
商品房价格波动较大，主要体现在2000年～2003年， 房地产方面重心放在旧城改造上面。2003年下半年逐渐 放开了房地产市场，从2004年底至2005年，普通住宅均 价开始大浮度上涨，上涨幅度高达30%，远远高出全国 的平均水平，进入2006年涨价幅度趋持续，预计今年底 到明年初将有望突破3500元。
3、朝阳南大街商圈 • 代表项目：时代商厦、国贸、大世界、新天地、新华书
店等 • 配套服务：百世开利大厦、中银大厦等 • 商圈特点：商圈规模较小，正处于不断成长发展中 4、朝阳北大街商圈 • 代表项目：保百购物广场、丽隆家居广场、京海世贸广
场及天鹅路临街商铺等 • 配套服务：恒通财富中心、假日酒店、星光酒店及国际
保定市在“项目立市、工业强市、特色兴市”的政策带领下，到 2004年年底GDP 达到了 1109 亿 , 人均创 GDP 已经超过了万元。在 以工业强市的政策影响下 ,大力发展工业 化, 城市经济在近两年飞速发 展，居民收入增长较快，促进了社会消费品零售总额稳步增长。
此外，房地产市场由2004年开始加大了批放量，消费者需求得到 了最大化的释放，销售率持续攀升，价格大浮度上涨，加之大规模的 城市改建工程集中进行，促进了房地产消费群体的扩增，在城市经济 增长中，房地产市场所占比重逐步攀升。
保定市场调查及分析 (上)
本次对保定市房地产市场的市态调研，主要从本市房地产宏观市场环境、区域市场状况
及竞争市场入手，通过市土地局、房前管局、统计言局、规划局等政府主管部门帮助，结合
2003-2004年《保定年鉴 》《新市区土地志》等资料，以及保定市场多个项目，来重点 了解保定房地产业发展状况和趋势，将得到的原始信息进行归纳、分析、总结，并做进一 步的提炼，在此基础上得出相关结论，为本项目以后的定位提供科学依据。
保定商业市场调研报告
科技园和工业园区布局，将产生大量的住房需求。
城市房地产市场分析—住宅市场
板块划分及特征
高 开 区 板 块
目前保定市房地产市场由北市区板 块、高开区板块、新市区板块和南 市区板块四个板块；
新市区板块
北市区板块
南市区板块
城市房地产市场分析—住宅市场
板块 建筑类型 容积率 主力户型（㎡） 销售价格区间 （元/㎡） 建筑立面 园林 客群分析
保定市场分析
◎隆基泰和〃宜佳旺商贸部出品◎2014年11月10日◎
城市印象—城市历史 中国历史文化名城、戏曲之乡
公元前770年 公元981年 公元1239年 公元1275年 公元1368年 公元1403年
公元1636年
燕国在今雄县建中都，于易县建下都 宋太平兴国六年升为保州 改保州为顺天路治所 改顺天路为保定路，保定始名，辖15州县，顺平更名保定， 改保定路为保定府 保定直属京师，设宁都司，负责保卫京师附近安全
保定 保定
区。
城市宏观环境分析—资源发展
资源发展较缓，较其他城市落后
2008年、2009年保定市全社会固定资产投资总额增幅23、40%，2010年保定全社会固定资产投资718.4亿元，其
中城镇固定资产投资648.3亿元，同比回落37%，分别完成全年预期目标的50.8%和51.8%。
数据来源：2006-2009年保定经济统计年鉴
城市宏观环境分析—经济发展
人均GDP进入快速发展期，生存与改善型需求并存
数据来源：2007-2010年保定经济统计年鉴
宏观经济增长和人均GDP与房地产市场发展阶段的关系
河北省各市县2010年国民生产总值排序 4,000 3,000 2,000 1,000 0
关于保定市区商贸业发展的调查与思考
目 投 资
商圈薛 留营村投资的三星市场 ， 阳南路商圈的西 朝 大园村投资的西园商厦 ，新华路商圈的鑫业大厦 、 新华商贸批发大厅 、 鑫龙湾等。这些楼盘多是 民营 经济或是农村集体经济投入 ， 怎样调控是摆在市政 府面前的一个崭新的课题 。 二 、 区商 贸发 展 的几个 趋势 市 １ ． 股份制将进一步增大。由于经营规模不断壮 大 ，个体和私营两种所有制逐步向股份制转移 ， 据 近两年的资料统计 ，国有基本不变 ，股份制增加 ０２ ． 个百分点 ， ６ 个体私营和集体分别下降０ ９ ． ． 和０ ４ ２ 个百分点。这种趋势还有继续发展 的迹象。 ２二 是 生 活 品 类 商业 向北 、 西 ， 别 是 高 开 ． 向 特 区发展 。 原先我市的城市布局是西工、 南商 ， 但近几 年我市城市建设 的重点是 向北 、 向东发展 ， 不少新 小 区多在这片建成 ，这两个因素为商家带来 了商 机， 引发了商业方 向的变化趋势 。现东北部许多新 小 区已建设 ， 如西苑小 区 、 秀兰城市花 园 、 秀兰新 城、 名人 国际等 ， 但商业建设 明显滞后 ， 这一片没有 相适应的大型超市。从统计资料分析 ， 北市区户均 生活 品销售收入 ， 远低于新市区和南市 区， 因此 ， 这 带必然 出现新 的商机 ， 并加大商业趋势的发生和 发展 。 ３ｆ费群细分。由于不 同人群有着不 同收入差 ． １ ｌ ｆ 距， 以及 不 同 消 费理 念 ， 市 区 已 出现 市 场 和 消 费 我 细分趋势。 如时代商厦 、 保百大楼 、 保百购物广场是 高端市场 ； 保定商场 、 商业大厦 、 小北 门市场 、 东风 路商贸广场 、 总购广场是 中端市场 ； 几个 大棚和大 世界 露 天市 场 是低 端市 场 。不 同的市 场 ， 满足 了不 同消费群体的需求。 ４市场种类细分。传统 的 日 ． 用品也按不同商品 种类细分市场 ， 出现了服装市场 、 品超市和农 贸 食 市场、 家电专营 、 小百货等不同的市场。 ５ 经营形式细分 。 目 ． 前经营形式 主要有三大 类， 一是商场经营形式。这种形式是投资人和经营 人一体 ， 职工是打工身份 。 二是大市场形式 ， 房产商 是 以租金收入为主 ， 营者是多家 出资人 ， 经 房产商 和经营者各得其所。三是小店铺形式 ， 出资人多是 自有房 ， 自我经营 ， 我雇佣 。 自 三、 发展商 贸的几 点建 议 １ ． 商业网点规划。我市应按商务部 的要求 ， 尽 快完成保定市区商 贸规划 ， 规划 的指导思想是“ 退 二进 三 ” “ 衰 取荣 ” 、退 等原 则 ， 市 区工 业企 业 或是 将 不景气的服务业 ， 调整为新兴服务行业或是纯公益 性服务 。保定市 区内总的原则是 ， 建设 路一 三丰 路—一环城东路——七一路 内的工业企业迁 至外
商圈薛 留营村投资的三星市场 ， 阳南路商圈的西 朝 大园村投资的西园商厦 ，新华路商圈的鑫业大厦 、 新华商贸批发大厅 、 鑫龙湾等。这些楼盘多是 民营 经济或是农村集体经济投入 ， 怎样调控是摆在市政 府面前的一个崭新的课题 。 二 、 区商 贸发 展 的几个 趋势 市 １ ． 股份制将进一步增大。由于经营规模不断壮 大 ，个体和私营两种所有制逐步向股份制转移 ， 据 近两年的资料统计 ，国有基本不变 ，股份制增加 ０２ ． 个百分点 ， ６ 个体私营和集体分别下降０ ９ ． ． 和０ ４ ２ 个百分点。这种趋势还有继续发展 的迹象。 ２二 是 生 活 品 类 商业 向北 、 西 ， 别 是 高 开 ． 向 特 区发展 。 原先我市的城市布局是西工、 南商 ， 但近几 年我市城市建设 的重点是 向北 、 向东发展 ， 不少新 小 区多在这片建成 ，这两个因素为商家带来 了商 机， 引发了商业方 向的变化趋势 。现东北部许多新 小 区已建设 ， 如西苑小 区 、 秀兰城市花 园 、 秀兰新 城、 名人 国际等 ， 但商业建设 明显滞后 ， 这一片没有 相适应的大型超市。从统计资料分析 ， 北市区户均 生活 品销售收入 ， 远低于新市区和南市 区， 因此 ， 这 带必然 出现新 的商机 ， 并加大商业趋势的发生和 发展 。 ３ｆ费群细分。由于不 同人群有着不 同收入差 ． １ ｌ ｆ 距， 以及 不 同 消 费理 念 ， 市 区 已 出现 市 场 和 消 费 我 细分趋势。 如时代商厦 、 保百大楼 、 保百购物广场是 高端市场 ； 保定商场 、 商业大厦 、 小北 门市场 、 东风 路商贸广场 、 总购广场是 中端市场 ； 几个 大棚和大 世界 露 天市 场 是低 端市 场 。不 同的市 场 ， 满足 了不 同消费群体的需求。 ４市场种类细分。传统 的 日 ． 用品也按不同商品 种类细分市场 ， 出现了服装市场 、 品超市和农 贸 食 市场、 家电专营 、 小百货等不同的市场。 ５ 经营形式细分 。 目 ． 前经营形式 主要有三大 类， 一是商场经营形式。这种形式是投资人和经营 人一体 ， 职工是打工身份 。 二是大市场形式 ， 房产商 是 以租金收入为主 ， 营者是多家 出资人 ， 经 房产商 和经营者各得其所。三是小店铺形式 ， 出资人多是 自有房 ， 自我经营 ， 我雇佣 。 自 三、 发展商 贸的几 点建 议 １ ． 商业网点规划。我市应按商务部 的要求 ， 尽 快完成保定市区商 贸规划 ， 规划 的指导思想是“ 退 二进 三 ” “ 衰 取荣 ” 、退 等原 则 ， 市 区工 业企 业 或是 将 不景气的服务业 ， 调整为新兴服务行业或是纯公益 性服务 。保定市 区内总的原则是 ， 建设 路一 三丰 路—一环城东路——七一路 内的工业企业迁 至外