万达商业地产评析
浅谈万达商业地产开发模式的优劣
浅谈万达商业地产开发模式的优劣.(2008-09-17 14:32:13)分类：商业魅力标签：房产商业地产开发模式万达商业广场中国有人说中国商业地产出现“万达现象”，它成了中国商业地产的开路先锋;有人说它的模式其实在国外司空见惯,并不算什么创新的开发模式;有人说它的订单开发是开发商业地产的宝典;真是如此吗?万达商业广场是中国目前发展较为成熟的商业地产开发模式，其核心是“订单式商业地产”，从2000年后开始呈现市场，2002年第1个项目长春万达商业广场开业，截止到现在共建造了24个项目，其中在营项目15个，在建项目9个，建筑面积达到759万平方米。
早期万达商业广场以带租约销售模式，太多以均价每平方米近6万元的价格出售给中小投资者，短期内迅速回收了数亿元资金。
然而由于产权多元化、经营分散化，造成客流量太小，商户亏损严重。
前后历经数次开业停业，都以失败告终。
从2004年开始，陆续有业主将万达告上法庭，直至2006年10月，万达拿出了8亿元进行回购，但业主却“不认帐”。
万达只有走“行政路子”动用了最后一招——拆迁例如作为当时万达集团在全国兴建的9大商业广场之一，于2002年投巨资兴建次年年底开业的沈阳万达商业广场从诞生之初就没过一天“好日子”，现在又不得不面对还不到三岁就突然惨遭拆迁的厄运。
这是万达早期开发模式种下的其中一个恶果。
每个成功者在没有成功之前跟普通的企业没有任何区别，当成功后包装自己都是堂而皇之，外行的人太多只是见到其表现呈现出来的繁荣景象。
如此复杂、漫长的盈利模式没有多少开发商愿意为之，我所接触地产商没有多少愿意选择商业地产为企业发展的主业务。
毕竟在中国这个发展中的国家盈利的方法是如此的多。
在失败中成长，经过不断的实践摸索，万达进入了进化的第二阶段，找到自己在中国如鱼得水的开发方法——城市综合体，通过住宅、公寓、写字楼等物业进行短期套现，而不是简单的将小店面分拆销售，这样就有可能做到既解决短期开发资金，又可以通过不断运营提升小店面的租金价值，最终实现整个商业物业的投资回报率。
解读万达商业地产模式
解读万达商业地产模式万达商业地产模式是由中国最大的商业地产开发商和运营商之一，万达集团所创建的一种商业地产开发和运营模式。
该模式的核心是将商业地产开发与运营相结合，打造一个集购物中心、主题公园、酒店、写字楼、住宅等多种业态的综合地产项目，旨在为消费者提供一站式的购物、娱乐、餐饮、居住、办公等多元化的商业服务和生活体验。
万达商业地产模式的核心理念是打造生活中心。
它通过优质的地理位置和便利的交通条件，将购物中心等商业场所建立在人流量大的区域，为周边社区居民和游客提供便利的购物和娱乐场所。
同时，万达商业地产模式注重打造一个集中、方便、舒适的购物环境，通过高品质的服务、多样化的品牌和产品，吸引消费者前来购物，迎合消费者的多变需求。
万达商业地产模式的成功离不开优质的租户合作伙伴。
万达商业地产通过与全球知名品牌和本地优质品牌的合作，引入优质的租户，提供多样化的产品和服务。
这些租户包括国际一线奢侈品牌、百货公司、国际连锁餐饮品牌等。
与此同时，万达商业地产也注重与当地文化和品牌的合作，推广本土优秀品牌和文化。
万达商业地产模式还注重运营和管理。
为了提供更好的服务和体验，万达商业地产建立了完善的运营和管理体系，包括商场管理、品牌合作、市场推广、客户服务等。
通过实施严格的管理措施和提供个性化的服务，万达商业地产致力于满足消费者的不同需求，提供高品质的购物和娱乐体验。
总之，万达商业地产模式是一个以购物中心为核心，多元化业态布局，与租户合作和优质服务为基础的商业地产开发和运营模式。
该模式通过多样化的业态布局，引入优质的租户合作伙伴，并通过严格的管理和个性化的服务，为消费者提供一站式的购物、娱乐、餐饮和居住体验，满足消费者的不同需求。
这一模式在中国的万达商业地产项目中取得了巨大的成功，并在全球范围内产生了广泛的影响和复制。
万达商业地产基本模式分析
万达商业地产基本模式分析(总1页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除万达商业地产基本模式分析万达商业地产基本模式是将二楼及以上楼层出租（或其它合作方式）给世界500强的商业服务企业，如沃尔玛、欧倍德、华纳时代等，再将一楼规划成外街铺和内街铺，并对外出售。
这种模式在中国商业地产发展初期的确是一个影响极大的创新，其最明显的优点是：在商铺营销中，通过宣传战略伙伴——世界500强企业，使商铺投资者对商铺回报有极高的预期，从而，开发商能顺利高价出售商铺；在招商过程中，许多中小品牌的经营者很希望跟随这些商业巨头赚钱，招商工作相对容易；在营运中，中小店可以利用与商业巨头消费群交叉原理，充分利用其消费群，为其提供互补性商品和服务。
但是，对于超大型的购物中心（一般超过10万平方米），由于商业规划的不足，导致出现人气冷热两种不同的场面，商业巨头生意兴隆，而一楼商铺经营不太理想。
商铺的业主最终要设法继续缴纳银行按揭款，开发商也只能付出一定的代价，以减少双方冲突的进一步加剧。
其实，商业地产出现这种问题是很正常的，事物的发展不总是一帆风顺。
笔者相信万达将会研究出新版的、适应我国国情的又一创新模式。
笔者也为万达模式升级提出几点建议：第一，主力店设为多层式，而不设为单层式，避免一层纯为零散小店的现象。
可将二、三楼主力店周边营业面积设计成商铺出售，充足利用主力店每一楼层的顾客群。
当主力店为百货业态时，这种设计特别有效。
第二，对出售的商铺应提供品类规划、招商等增值服务，并由管理公司对其经营进行约束，使之朝有利于整体经营管理的方向进行。
具体的办法是与业主签订一个委托管理协议书，这项管理不仅仅是物业管理，还有品类调整、招商控制、营运管理、市场推广等多项内容。
第三，在主力店招商时，可大胆引入竞租制度，使主力店招商充足竞争，开发商可在世界500强中选择更合适的合作伙伴。
万达集团商业地产开发运营管理分析
万达集 团商业地产开发运营管理分析
刘 凤艳 山 东 南丰 房 地产 发 展 有 限公 司 ２ ５ ０ ０１ ４
摘要 ： 商业地 产作 为城 市发展必 然产物 ， 成 为现代 中国地产 开发 的主要模 式 ， 而万达 集 团是 商业地产 的领 军 企业 ， 以 其独有 的创新 开 发运 营模 式 ， 建立 的城 市综合体 商 业地 产模 式成 为行 业 的主 流 。本 文通 过对 万达 集 团商 业地产 开 发运 营模 式的发展进行 介 绍 ， 分析 其模 式的特 色之处 ， 总结万达 商业地 产开 发运营 管理 的经验 ， 希 望对其他 商业地 产 企业 的发展 有所借 鉴。 关键词 ： 商业地 产 ； 万达集 团 ； 开 发 运 营 模 式
一
．
业 地 产 开 发量 大 量持 续上 升 ， 但 招 商 和 经 营 效 益却 不 见 好 转 的尴 地 产 建造 标 准 。 万达 商 业 管 理 作 为全 国规 模 最 大 的商 业 运营 公 司 ， 尬局面。 掌管着建成后的万达集团的运行 ， 通 过 与 商 家 长期 广 泛 的接 触 ， 创立于 ｌ ９ ８ ８年 的 大 连 万 达 集 团 ，目前 已经 形 成 商 业 地 产 、 从 商 家 的 需求 角 度 出发 结合 最新 的商 业 理 念 再 反过 来 融 入 到 项 目 高 级酒 店 、文 化 旅游 和 连 锁 百货 四大 核 心 产 业 ， ２ ０ １ ４年 企 业 资产 前 期 的规 划 设 计和 开 发 建 设 中 ， 不 断 优化 万 达 广 场遇 到 的 不足 。 达到 ５ ３ ４ １ 亿元 ， 同 比增 长 ３ ４ ． ５ ％， 完成年计划 的 ｌ Ｏ １ ％。 万 达广 （ 二 ） 策 划运营 模式 领先 场城市综合体 ， 包括大型商业 中心、城市步行街、五星级酒店、 １ ． 统 一 策 划 写字楼、公寓等 ， 形成独立的大型商 圈。就当前我国市场环 境来 万 达 广 场 通常 会进 行 统 一 的营 销 策 划 活 动 ， 通 过 大 规 模 、 高 看 ， 商 业地 产 发 展潜 力 非 常 巨大 ， 但 如何 能够 进 行 很 好 的 资 源 整 强 度 、 专 业化 的营 销 策 划 ， 提 高 万 达 的知 名 度 和 影 响力 。每 一 座 合 ， 充分 挖 掘 潜力 ， 是 每 个商 业 地 产 企业 必 须 思 考 的 问题 。 万 达 广 场 每 年 在 营 销 投入 的 资 金 高 达 ２ ０ ０ ０万 元 以 上 。 不 仅各 个
论万达商业地产模式
论万达商业地产模式论万达商业地产模式【摘要】伴随着城市化的快速推进，商业地产作为一种高含金量的投资渠道，越来越受到投资者的青睐.自2002年以来，经过第一代、第二代万达广场的成功探索之后,第三代万达广场已经成为一个完全市场化、专业化、标准化、规范化的商业地产模式，万达已经成为商业地产当之无愧的领跑者。
【关键词】万达商业地产风险一、万达是商业地产的定义者军人出身的王健林有着军人的魄力，在2001年住宅地产风生水起的时候,王健林毅然选择转身商业地产，而在那个时候，还没有几个人能真正说清楚商业地产的概念.进军商业地产的第一年，摸着石头过河的万达首创“订单商业地产”，实行“先招商、后开发”的模式，从根本上解决了商业地产“招商难”的问题。
随后,万达将购物中心、高档酒店、高级公寓、写字楼、住宅等物业集于一体，首创“城市综合体”的开发模式，将购物、餐饮、娱乐等功能集成一身,获得了巨大的成功。
然而，万达所开创的“订单地产”和“城市综合体”这些看起来简单、成熟的商业模式，都是万达经过多年的积累和惨痛的教训换来的.第一代万达广场最初采用单店模式，第一层是5―6万平方米的单店,超市设在第二层,单店的散户经营与超市的经营理念经常冲突，而店铺招商困难以及开店时间错乱等问题，也给消费者一种混乱的感觉。
第二代万达广场采用组合店模式，将超市、影城、百货等单店整合，但这种组合店模式由于商业业态过于单纯,不能满足消费者消费需求的快速变化,给客户造成了一定的不便。
第一代和第二代万达广场也都经历了一些失败的教训，比如2006年的沈阳万达广场，就因为单店经营不善，缺乏统一规划等不得不拆掉。
而现在，以打造“城市综合体”为目标,“只租不售"的第三代万达广场已经成为业内标志性模式。
从分散出售到整体出售再到不出售，万达境界不断攀升,获利能力不断增强。
2010年，万达销售金额达到770亿元，同比增长156％。
虽然还比不上龙头老大万科,但应该看到，万达的这一成绩是在大部分自有物业不进行销售的情况下取得的。
万达商业地产评析
南坪万达广场评析一、南坪万达商业地产项目概述重庆（南坪）万达广场由大连万达集团投资兴建，大连万达集团是全国商业地产排名第一位的房地产企业。
经过了十九年的发展，形成了以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为四大支柱产业的大型集团企业.总资产超过200亿元，销售额超过150亿元。
集团持有租赁物业面积超过400万平方米.订单地产是万达集团首创的商业地产开发模式，万达集团先后与20多家跨国连锁企业及国内顶尖商业连锁企业签订了《联合发展协议》.包括沃尔玛、家乐福、百安居、新世界、国美、苏宁等。
正是由于万达集团在商业地产领域的卓越成绩,南岸区政府才力邀万达集团对南坪商业中心进行改造和升级。
重庆万达广场地处南岸区南坪CBD核心区域，占地9。
84公顷,总建筑面积78万平米，商业建筑面积10万平米，集大型购物中心、五星酒店、写字楼、商业街区、高尚住宅、商务公寓融为一体，以购物、餐饮、休闲、娱乐、展示的业态组合定位，是真正意义上的城市综合体。
万达广场整个项目以雄伟的姿态与创新的设计内涵集中体现了重庆南坪商务核心都市化、现代化、信息化的设计理念，它的建成将会使所在商圈的商业档次及购物环境得到极大提升。
注：南坪万达广场一下简称万达广场。
二、万达广场发展现状南坪万达广场自2009年12月11日开业，至今已有两年时间。
对于南坪万达在这两年的经营中所取得的成绩我们应该有一个比较客观的判断.南坪万达广场作为重庆商业地产的代表性项目，因此很有必要对其进行一个较为全面的分析。
分析的基础建立在两年来南坪万达广场所体现出来的显性和隐形因素。
万达没有入驻南坪以前,南坪是一个不成熟的主城次级商圈。
商圈的定位存在模糊性、缺失一个拳头性的商业项目，这也直接就造成了南坪商圈相对于解放碑、观音桥商圈容易聚拢商气并造成人气的不足。
万达入住两年来，南坪商圈的形象有了一个比较明显的提升，商圈的业态、商圈总体布局趋于规范。
我觉得这是万达对南坪带来的最重要成就。
关于万达的优势和缺点
万达广场是中国商业地产第一品牌。
城市综合体是万达在世界独创的商业地产模式，内容包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，万达广场就是城市中心。
万达广场是企业效益和社会效益的和谐统一，产生四大社会效益：一、提升城市商业档次；二、新增大量就业岗位；三、创造持续巨额税收；四、丰富群众消费需求。
重庆万州万达广场盛大开业可提供上万个就业岗位7月5日，重庆第二座万达广场——万州万达广场盛大开业。
社会各界知名人士齐聚万州万达广场，共同见证万州首个高端商业地产代表作的耀世诞生。
以“万达广场”命名的城市综合体是目前国内外领先的商业地产产品，具有显著的社会经济效益：●为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供广阔的发展平台，从而带动所在城市的产业结构调整；●全方位满足和创造新的消费需求，从而有效拉动和刺激消费；●打造新的城市中心，完善城市区域功能，促进城市均衡发展；●创造大量的就业岗位；●汇聚了众多国内外知名企业，实现商业持续繁荣，创造持续巨额税源。
本公司在市场竞争中逐渐形成独有的核心竞争优势，主要体现在：完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。
依凭上述核心竞争力，本公司在全国范围内实现了万达城市综合体产品模式的快速复制，成为目前国内唯一实现全国布局的城市综合体投资及运营企业。
未来，本公司将利用“万达广场”的品牌影响力，继续重点拓展一线城市市场，适当扩大在二、三线城市的布局，并力争在各区域市场占有一定的市场份额，从而巩固并进一步扩大全国性布局的长期竞争优势。
本公司的长期战略目标是：巩固亚洲商业地产排名第一的领先优势，力争成为全球商业地产行业的领军企业，最终成为全球持有物业面积最大的商业地产企业，从而实现“国际万达，百年企业”的愿景。
论万达商业地产成功之处
论万达商业地产成功之处商业地产作为房地产业的一枝奇葩，以商业和地产结合的新型模式受到高度的关注。
提起商业地产，我们第一个要研究和学习的对象就是万达，一年销售300亿人民币，万达商业的成功之处在哪里？一、万达集团发展历程大连万达集团成立于1988年，已发展成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产400亿元，年销售额300亿元，年纳税20亿元。
万达集团在全国四十多个城市投资项目，已在全国开业19个万达广场，6家五星级酒店，持有的收租物业面积达到300万平方米。
万达集团计划到2010年，资产超过600亿元，年销售收入超过400亿元，年利润超过60亿元，年纳税超过30亿元，开业40个万达广场、16家五星级酒店、70家影城600块电影银幕、25家连锁百货，持有的收租物业面积超过600万平方米，将成为中国一流的企业集团。
二、万达商业地产发展模式大连万达商业地产开发起于1999年，在全国首创了商业和地产开发相结合的“订单地产”的全新模式。
在近20年的实践中，万达不断改进着自己的商业地产发展模式，在各时期推出的商业地产产品，其独特创新赢得市场的同时也为其带来了各种问题。
万达商业的地产之路就是在不断解决问题的过程中成长起来的。
从单店、组合店、城市综合体，到现在发展为影院、酒店，无论是由主动还是被动因素促成，都是万达对商业地产实现方式的不断探索，以下是万达商业地产的发展历程：第一代：单店模式从2002 年开始，主要有长春万达购物广场、青岛万达购物广场、南京万达购物广场等六个项目，都是当地最好的黄金地段。
模式向空中发展，一般是一个5万平方米左右的单体楼，地下为停车场，第一层开设精品店，二层、三层租给沃尔玛，四层是家居广场或电影城。
这种模式开启订单地产的先河，不仅节约资金，即大堂、电梯、卸货区的布置按用户需要量身定制，绝无浪费，而且降低了风险，根据事先签订的协议，项目竣工90天即开始收取租金。
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南坪万达广场评析一、南坪万达商业地产项目概述重庆（南坪）万达广场由大连万达集团投资兴建，大连万达集团是全国商业地产排名第一位的房地产企业。
经过了十九年的发展，形成了以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为四大支柱产业的大型集团企业。
总资产超过200亿元，销售额超过150亿元。
集团持有租赁物业面积超过400万平方米。
订单地产是万达集团首创的商业地产开发模式，万达集团先后与20多家跨国连锁企业及国内顶尖商业连锁企业签订了《联合发展协议》。
包括沃尔玛、家乐福、百安居、新世界、国美、苏宁等。
正是由于万达集团在商业地产领域的卓越成绩,南岸区政府才力邀万达集团对南坪商业中心进行改造和升级。
重庆万达广场地处南岸区南坪CBD核心区域，占地9。
84公顷，总建筑面积78万平米，商业建筑面积10万平米，集大型购物中心、五星酒店、写字楼、商业街区、高尚住宅、商务公寓融为一体，以购物、餐饮、休闲、娱乐、展示的业态组合定位，是真正意义上的城市综合体。
万达广场整个项目以雄伟的姿态与创新的设计内涵集中体现了重庆南坪商务核心都市化、现代化、信息化的设计理念,它的建成将会使所在商圈的商业档次及购物环境得到极大提升.注：南坪万达广场一下简称万达广场。
二、万达广场发展现状南坪万达广场自2009年12月11日开业，至今已有两年时间。
对于南坪万达在这两年的经营中所取得的成绩我们应该有一个比较客观的判断。
南坪万达广场作为重庆商业地产的代表性项目，因此很有必要对其进行一个较为全面的分析。
分析的基础建立在两年来南坪万达广场所体现出来的显性和隐形因素。
万达没有入驻南坪以前，南坪是一个不成熟的主城次级商圈。
商圈的定位存在模糊性、缺失一个拳头性的商业项目，这也直接就造成了南坪商圈相对于解放碑、观音桥商圈容易聚拢商气并造成人气的不足。
万达入住两年来，南坪商圈的形象有了一个比较明显的提升，商圈的业态、商圈总体布局趋于规范。
我觉得这是万达对南坪带来的最重要成就。
但是瑕不掩瑜，南坪万达广场作为一个商业地产总体上还是不够成功。
就这两年来的总体经营情况和商场人流量来看，万达广场还有一段很长的路需要走。
针对万南坪达广场的这一现实性的困境我们会在下文做一个简要的概述.三、解析南坪万达广场1。
南坪万达广场区域评析重庆万达广场地处南坪核心区域,北临南坪转盘,南接南城大道,东临南坪南路，西接珊瑚路，总建筑面积78万平方米，是一个大型城市综合体项目.由于受到地理条件的制约，重庆主城区的商业发展具有很明显的区域性。
总体上来看，主城主要有五大商圈即解放碑商圈、观音桥商圈、沙坪坝商圈、杨家坪商圈、南坪商圈。
万达选址于南坪的依据何在了?我个人有以下几点意见：（1）南坪地处主城区市区偏南，与解放碑只有一江之隔.地理位置较为优越.（2）南岸区经济发展较为迅速，南岸区居住人员结构比较合理，主要为城市工薪、中等收入人群,市场潜力比较大.（3）南坪周边交通比较便利,且计划中有两条轻轨路线会从万达广场旁经过。
这无疑会给万达广场带来比较多的客源.（4)南坪商圈一直缺乏一个强有力的商业性企业，万达广场的入驻不仅能够提升南坪商圈的等级以及形象同时这也是万达走向重庆的一个较好的机会。
相对于开发较早的解放碑和观音桥，南坪虽然起步较晚但是它适合于万达广场建设所需要的一些硬件设施,如：土地、政策支持等。
（5）南坪商圈具有辐射南岸区和巴南区的地理优势，潜在顾客群体比较大。
（6）引进一个大型的商业地产项目来提升南坪商圈的商业形象是南岸区政府一块心病，因此政策上的倾斜很比较明显。
小结：相对于解放碑的大都会、观音桥的北城天街,南坪商圈明显缺少一个可以难得出手的商业地产项目.这也从一定层面上造就了南坪商圈的形象不大容易受人引起重视。
南岸区政府对此是有一个比较明晰的认识的，引进万达广场自然就提到了议事日程上来。
对于万达而言，选址南坪其实也不失为一个不错的选择。
毕竟南岸区整体经济实力有目共睹，南坪商圈虽相对于主城两大主流商圈有一定差距但是南坪的发展潜力还是比较明显的，同时还有南岸区政府的政策性照顾.综合而言，我认为为了打开重庆市场而万达广场选址南坪还是比较可取。
2.万达广场的地段评析南坪万达广场北临南坪转盘,南接南城大道,东临南坪南路，西接珊瑚路，虽然与南坪老商业区有一定的距离，但大体上还是处于南坪商圈的核心地段。
但是,南坪商圈并不是一个完整的商圈,受限于地理、地貌原因南坪商圈显得有些支离破碎。
这一点对于商业区的影响是非常明显的，南坪万达广场至今不是很成功的一大原因也正是因于此.这一条因素不仅制约了万达广场的人气同时也是制约南坪商圈成长的最主要障碍。
交通线路将南坪划分成了几个独立版块,这就会给顾客造成一种很远的心理距离，当一个顾客逛了百盛后，由于受阻与交通线，很难再来光顾万达广场这边。
这也就造成了万达广场所在区域的客流量明显低于老南坪商业区,客流量的流失直接造成了经营户的吸收困难和已经入驻的签约商的经营困难。
小结：个人意见看来南坪万达广场所在地段并不是很理想，这也不是万达所能够改变的,这一情况的改善需要南坪商圈的规划者做出一个切实可行的规划，诸如构架天桥、地下通道等等辅助设施也许可以将客流吸引到南坪商圈这几个主要购物中心。
3。
万达广场的形象及服务定位万达作为中国最为知名的房产开发企业，其自身必然是顶着万千光芒.万达广场是万达商业地产开发的重要项目,就全国范围来看，万达广场不仅是一个位于都市区的购物、休闲、娱乐中心同时也是都市区商业重心区域。
万达广场由国内著名地产企业大连万达集团在各地投资兴建的商业大楼, 一般都包括购物中心，娱乐中心和城市公寓. 所建之处, 往往都称为当地的地标性建筑。
结合万达所具有的行业地位也为万达广场提供了一个得天独地的优势。
一般认识是万达广场开到哪里，那个地方必然会掀起一个强烈的商业氛围。
对于万达广场的认识我们用一下几句话做一个大体上的概述：万达广场不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产；万达广场是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资；同时利用自有经营的业态做大做强商业，为地产开发服务。
通过上述的认识我们接触到了一个新的概念—————商业地产。
何为商业地产？商业地产是指：作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式.以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴，也可以单列.国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。
泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产.房产的发展需要经济的支撑，经济的发展必然会带来商业的繁荣。
万达广场也正是把握与这样一个历史机遇，迅速发展壮大起来的。
万达广场作为一个大型的商业地产项目，其本身已经融入了商业性质。
作为一个商业企业其必然会牵涉到一个最为基本的问题即服务定位。
简单地说,定位就是决定一个项目要做成什么样的？卖给谁？谁来使用？严格地说，项目定位就是通过市场调查研究,确定项目所面向的市场范围,并围绕这一市场而将项目的功能、形象做特别有针对性的规定。
本定义具有如下特点:定位建立在市场调查研究的基础上。
优势企业家也会根据自己的判断定位,而且也能取得良好的效果。
但是房地产开发是输不起的行业,一个项目做砸了,全盘皆输。
所以，定位应建立在必然性规律上，根据事物的发展规律研判事物发展态势。
市场调查和研究就是集合各个阶层的意见和专家智慧达到必然结果的正确选择.定位的核心是确定功能。
例如,建筑性质是什么?有何用途？如果我们定位方向是商场类物业,那么，具体应该是什么样的物业？超市、产权市商铺、集贸市场、百货商场还是专业性市场？定位是一个系统工程。
确立了定位的同时。
也应该确定了目标客户和目标形象，以及相关的市场推广策略。
单一的定位往往造成前后脱节，降低定位的协同效能。
万达广场作为一个知名的商业地产项目其自身的定位基本包含功能、客户、形象定位，更深一步延伸，包括服务定位和技术定位。
例如，功能定位就是确定建筑的用途及发挥的作用；客户定位就是确定谁是建筑的投资者、使用者、运营者、物业管理者和消费者；价格定位就是确定建筑的目标价值和价格；形象定位在与确定建筑在人们心目中的形象；服务定位就是确立建筑使用过程中所提供的服务水平，如宾馆、酒店按照星级标准提供服务。
如此等等，说明定位的内容非常丰富.以上的各种定位中,功能和客户定位是核心，两者相互影响，互有以来。
例如,一个项目的用地性质是写字楼，就排除了客户定位的任意性，对客户定位产生约束.但在确定功能的大方向下，功能设计细节则要根据客户定位的结果确定，客户定位的结果要通过功能设计表达和实现。
就全国各地万达广场的普遍性情况而言万达广场在客户定位上明显是趋向于城市中高档消费群体，这也是作为一个成功商业地产企业所必须把握的定位取向。
就经济社会的发展趋势而言，随着消费群体的收入不断增加,消费者的消费档次必然会不断提升,结合重庆现今的发展速度，万达入驻重庆是一个比较合适的时机。
但是有一个不容忽视的情况是：就居民的居住情况而言,南岸区并不是一个很适合于高档商业地产开发项目的首选地区。
城市中高端收入群体有一种集中在江北区和沙坪坝区的趋势，而南岸区的整体居民的收入情况就现今情况而言很难支撑万达广场的快速发展，如果万达广场具有很强的吸引能力即将南坪周边的区、镇消费群体截留在本地进行消费，这还是很有前途。
解放碑作为一个传统的都市商业区,对南坪商圈自然有着很明显的影响,再加上现今观音桥商圈的蓬勃发展,这对南坪商圈的发展也是具有很强大的冲击力.城市中高档收入群体集中性的趋向于观音桥和解放碑进行购物，这必然会对整个南坪商圈的人气、客流量有影响.就现实情况而言，万达广场并没有发挥其完全的辐射能力，每天的客流量明显很低，商场经营比较冷清,这不仅是收到南坪商圈的整体性影响同时也是在很大程度上受制于万达广场的客户服务定位较高.具体体现在，入驻的门店其整体价格定位比较虚高，如果万达广场在经营商的引入上只是注重其形象，那这个商业地产项目必然是不适合南坪商圈。
一个成功的商业地产项目必须是能够完美的衔接好城市各类消费群体的消费需求。
总体上应该体现这样一种价值：用高端商品树立形象,中段商品来留住最广大的消费群体，在适当的补充低端商品来聚拢商场的人气。
就现实情况而言，南坪万达广场在这方面做得并不是很成功。
就其主力门店万千百货而言，总体商品缺乏价格上的层次感,不适合大部分整体消费水平处于中层的广大消费者。
就形象定位、服务定位是功能和客户定位的自然发展，也是客观要求。
技术定位是在技术层面满足功能和客户的需要，例如，大跨度空间需要采用钢结构、综布线充分灵活性要采用架空地板技术或者无线局域网技术.主流的商业地产应该走向高端,这一点上万达广场有一个比较清晰的认识，所以在形象定位上球哦觉得万达广场做的还是很好的，毕竟潮流与趋势就已经决定了你了发展走向.小结：在各种定位中万达广场做得比较不成功的是商品价格定位上，我个人认为这也是影响了万达广场的发展的一个比较重要的因子。