租赁权评估案例 - 上海财经大学
房地产租赁价格评估报告
房地产租赁价格评估报告目录一、内容概述 (2)1.1 编制目的 (2)1.2 编制依据 (3)1.3 报告范围 (3)二、房地产市场分析 (4)2.1 市场概述 (5)2.2 市场趋势 (7)2.3 市场细分 (8)三、租赁价格影响因素分析 (9)3.1 区位因素 (10)3.2 房屋类型 (11)3.3 房屋状况 (12)3.4 租赁需求 (13)3.5 政策法规 (14)四、租赁价格评估方法 (15)4.1 比较法 (16)4.2 收益法 (16)4.3 成本法 (18)4.4 预测法 (19)五、具体案例分析 (20)5.1 案例一 (21)5.2 案例二 (22)六、评估结果与建议 (23)6.1 评估结果 (24)6.2 改进建议 (25)七、结论 (27)7.1 结论总结 (28)7.2 展望未来 (29)一、内容概述本评估报告旨在全面、客观地反映房地产租赁市场的价格状况，为委托方提供科学、合理的租赁价格参考。
报告首先对当前房地产租赁市场进行了深入的调查与分析，涵盖了市场供需关系、租金水平、租赁周期等多方面因素。
结合具体案例，对不同类型、不同地区的房产租赁价格进行了详细的评估与分析，力求数据的真实性和准确性。
我们采用了多种方法和技术手段，以确保评估结果的可靠性。
对于定量数据，我们运用了统计分析等方法进行数据处理和趋势预测；对于定性数据，则通过专家访谈、实地考察等方式进行深入了解。
我们还充分考虑了政策法规、市场环境等外部因素对租赁价格的影响，从而使得评估结果更加全面和具有前瞻性。
1.1 编制目的本房地产租赁价格评估报告旨在为房地产租赁市场提供一个客观、公正的价格参考依据，以帮助业主和租户在租赁过程中更好地进行价格谈判，降低双方的交易成本。
通过对房地产租赁价格的评估，有助于政府部门了解当前房地产市场的租赁价格水平，为制定相应的政策提供依据。
本报告还可以为房地产投资者、金融机构等提供有关房地产租赁价格的信息，以便他们更好地评估投资风险和制定投资策略。
租赁合同融资租赁合同案例评析5篇
租赁合同融资租赁合同案例评析5篇篇1租赁合同融资租赁合同案例评析随着经济的发展，越来越多的企业开始利用融资租赁来实现资金的灵活运用。
融资租赁是指出租方以其拥有的物资作为抵押，向承租方提供资金支持，以实现双方的共同利益。
在实际操作中，租赁合同融资租赁合同可能涉及到各种各样的案例，需要进行细致的评析和分析。
一、案例背景：A公司因业务发展需要，欲向B公司签订一份融资租赁合同，租赁一批货物。
在这个案例中，A公司作为出租方，需要向B公司提供融资租赁服务，即将一批货物租给B公司使用。
在签订合同之前，双方需要充分了解合同内容，明确各自的权利和义务，确保合同的顺利执行。
二、合同内容：根据双方的协商，确定融资租赁合同的具体内容，包括租赁物的种类、数量、租赁期限、租金支付方式等。
在确定合同内容时，双方需要考虑到实际情况和经营需求，确保合同条款的合理性和可执行性。
同时，还需要考虑到租赁期限的延长、提前终止等情况，以确保双方的权益得到保障。
三、风险评估：在签订合同之前，双方需要进行风险评估，分析可能存在的风险和影响，制定相应的风险对策。
融资租赁合同涉及到资金的运作和物资的使用，可能存在一定的风险。
双方需要根据实际情况，评估风险的大小和可能的后果，及时采取措施进行应对，确保合同的正常执行。
四、合同执行：在合同签订之后，双方需要严格执行合同内容，履行各自的义务，确保合同的有效性和顺利执行。
在合同执行过程中，双方需要及时沟通，解决可能存在的问题和分歧，确保合同的顺利实施。
同时还需要定期进行合同履行情况的检查和评估，及时调整合同条款，以保证合同的有效性和稳定性。
以上就是对租赁合同融资租赁合同案例的评析，希望可以对读者有所帮助，让大家能更好地理解和应用融资租赁合同。
希望双方在签订融资租赁合同时能够认真考虑各种因素，确保合同的有效性和顺利执行，实现互利共赢的局面。
篇2租赁合同融资租赁合同案例评析在商业领域中，租赁合同是一种常见的合同形式，它允许一方（出租商）将资产出租给另一方（承租商）以换取租金。
《资产评估学》练习题：第五章房地产评估
上海财经大学《资产评估学》课程各章习题和参考答案第五章房地产评估一、单项选择题1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。
A．2900元/m2B．3223元/m2C．3322元/m2D．4000元/m22．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。
A．9%B．12.5%C．7.5%D．5%3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。
根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。
A．140万元B．157.5万元C．141.4万元D．148.5万元4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。
其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。
评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。
A．1736.85万元B．1795.45万元C．1818.36万元D．2100万元5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。
根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。
A．86万元B．87万元C．90万元D．85万元6．某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。
新租赁准则案例
新租赁准则案例
1. 租赁资产的确认
根据新租赁准则,承租人需要对所有租赁确认使用权资产和租赁负债,但短期租赁和低价值资产租赁可以选择不确认使用权资产和租赁负债。
案例:一家公司租赁了一台打印机,租期为5年,年租金为5,000元。
根据新准则,该公司需要确认使用权资产和租赁负债。
2. 租赁期的确定
确定租赁期对于计算使用权资产和租赁负债至关重要。
租赁期包括不可撤销期间,以及承租人合理确定将行使续租选择权或不行使终止租赁选择权所涵盖的期间。
案例:一家公司租赁了一处办公楼,租赁期为5年,但合同中规定了在第3年后可以无条件续租3年。
由于该公司预计会续租,因此租赁期应确定为8年。
3. 租赁付款额的确定
租赁付款额是计算使用权资产和租赁负债的基础。
租赁付款额包括固定付款额、取决于指数或利率的可变租赁付款额、购买选择权的行权价格(如果承租人合理确定将行使该选择权)等。
案例:一家公司租赁了一辆汽车,租期为3年,固定年租金为20,000元。
此外,根据租赁合同,每年还需支付与当地消费者物价指数挂钩的可变租金。
在确认使用权资产和租赁负债时,需要将固定租赁付款额和初始预计的可变租赁付款额计算在内。
以上案例旨在说明新租赁准则下企业需要重新评估租赁安排,并根据具体情况确认使用权资产和租赁负债,充分反映租赁资产的使用权和付款义务。
新租赁准则下可变租金的案例
新租赁准则下可变租金的案例1. 超市租赁在新租赁准则下，超市租赁商与房东签订了一份租赁合同，合同规定租金为每月10,000元，租期为5年。
然而，合同中还约定了根据业绩的增长情况，每年可变租金增加的幅度。
假设第一年超市业绩增长10%，则根据合同规定，租金将增加10%至11,000元/月。
2. 办公楼租赁一家公司租赁一栋办公楼，租金为每年100,000元，租期为3年。
根据新租赁准则，租金将根据通货膨胀率进行调整。
假设通货膨胀率为3%，则第二年租金将增加3%至103,000元/年。
3. 餐厅租赁一家餐厅租赁了一间商铺，租金为每月5,000元，租期为2年。
根据新租赁准则，租金将根据周边商业环境的变化进行调整。
如果周边商铺的租金上涨了10%，则餐厅租金也将上涨10%至5,500元/月。
4. 仓库租赁一家物流公司租赁了一个仓库，租金为每年50,000元，租期为5年。
根据新租赁准则，租金将根据仓库使用率进行调整。
如果仓库使用率超过80%，则租金将增加5%至52,500元/年。
5. 酒店租赁根据新租赁准则，租金将根据市场需求进行调整。
如果市场需求上涨了20%，则租金也将上涨20%至24,000元/月。
6. 店铺租赁一家零售店租赁了一个店铺，租金为每月8,000元，租期为3年。
根据新租赁准则，租金将根据店铺面积进行调整。
如果店铺面积扩大了10%，则租金也将增加10%至8,800元/月。
7. 停车场租赁一家停车场租赁了一块土地，租金为每年50,000元，租期为5年。
根据新租赁准则，租金将根据车位利用率进行调整。
如果车位利用率超过90%，则租金将增加5%至52,500元/年。
8. 健身房租赁一家健身房租赁了一个场地，租金为每月15,000元，租期为5年。
根据新租赁准则，租金将根据健身房会员数量进行调整。
如果会员数量增加了15%，则租金也将增加15%至17,250元/月。
9. 学校租赁一所学校租赁了一栋教学楼，租金为每年200,000元，租期为10年。
《上海财经大学》PPT课件
5
AT&T/TCI
700
6
Nations Bank/美国银行
616
7
英国石油/美国石油
540
8
世界通讯/MCI
434
9
戴姆勒-奔驰/克莱斯勒
405
10
法国 Total/比利时 PetroFina
390
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21
2000年全球十大并购事件
1. 沃达丰收购曼内斯曼 2. 美国在线与时代华纳组成超级巨人 3. 辉瑞争购沃纳—兰伯特公司 4. 葛兰素威康联姻史克必成 5. 美国大通银行收购J.P摩根 6. 瑞穗控股公司---世界最大的金融集团 7. 联合利华收购贝斯特食品公司 8. 百事可乐134亿兼并魁克 9. 通用电气收购霍尼韦尔 10. 谢夫隆购买德士古
➢ 法规制约 ➢ 审批限制 ➢ 外汇管制 ➢ 政策缺陷 ➢ 信息中间缺乏
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无形资产
➢ 没有物质实体,但能为企业或所有者长期 带来收益的资产
➢ 专利权，专有技术，商标权，商誉，土 地使用权，版权
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30
商标权的价值
排名
商标
2006年
1
可口可乐
670
2
微软
599
3
IBM
➢亚当.斯密：
– “守夜人”，维持市场秩序 – 反垄断，e.g. 微软垄断案
➢现代理论：
– 市场失败 – 外部效应 – 信息不对称 – 公共产品（灯塔问题） – 自然垄断
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35
成本和收益问题
➢收益
– 1+1>2，成本节约，合并部门
➢成本
IFRS16租赁准则对航空公司的影响——以东方航空为例
二 、 ＩＦＦＩ８ １ ６主 要 内容
ＩＦＲＳ １６主要包 括 ：承租 人会计 模 式 ，如 单一 租赁会计 模式 、无 租赁 分类测 试 、所有 租赁都 计入 资产负债 表 内等 ；出租人 会计模 式 ，如 对 出租 人采 用 双重租 赁会计模 式 、基 于 ＩＡＳＩ７的分 类标准 进行 租赁 分类测 试等 ；简便实 务操作 方法和 有针对 性 的 豁免 ；生效 日期 。
案 例 研 究 ·Ｃａｓｅ ｓｔｕｄｙ
Ｉ Ｆ ＦＩ ８ １ ６租 赁 准 则 对 航 空公 司 的影 响
以东方航 空为例
上 海航 空公 司 徐 放 上海财 经大学 刘思辰
【摘 要 】２０１６年 ， 国际会 计 准 则理 事 会 （ＩＡＳＢ）发 布 了 《国 际财务 报 告 准 则 第 １６号—— 租 赁 》（简称 ＩＦＲＳ １６或新准则 ），将 于 ２０１９年 １月 １日正式取代 当前 的《国际会 计准则—— 租赁 简称 ＩＡＳ １７或现行 准则 ）。 ＩＦＲＳ １６对于 出租人会计 而言并无太大的改 变，但 对于承租人 而言 ，会计 处理 方法、财务报 表 以及相 关财务 指 标 都将 受到很 大影 响。对于租赁 资产 占．４－资产 比重较 大的航 空业而 言，ＩＦＲＳ １６的 实施将 对其造成 巨大影响 。 本 文对 ＩＦＲＳ １６的主要 内容 ，从 会计处理方 式、财务 报表 以及其他财 务指标 等方面 ，阐明航 空公 司在 ＩＦＲＳ １６ 实施过程 中可能受到的影响 ，以东方航 空为例进行分析 ，并提 出可采取 的应对方式。
上海财经大学浙江学院2019届优秀毕业论文(设计)公示表
工商管理（创业管理）
刘丽君
31
90后创业者的创业动机与创业幸福感研究
32
基于现代化信息技术的仓储管理研究——以金华邮政孝顺仓为例
陈怡冰 汪乔蓉
工商管理（创业管理） 物流管理
范昕俏 方菲
33
移动互联网对工业品营销的影响——以海宁家用纺织业为例
沈璐雨
市场营销
商军
34
企业裁员行为对幸存员工忠诚度的影响研究
钟杭臻
电子商及其影响因素
胡镜详
经济学
黄思
管理系
40
浙江省医疗卫生资源公平性分析
基于概念整合理论的体育新闻标题双关语研究——以2018年世界杯为例 41 Puns Study in Sport News Headlines Based on Conceptual Integration
章璐瑶 国际经济与贸易（专升本） 刘靖思
黄鑫怡
国际商务
丁瑾
27
企业合作绩效的影响因素研究
谢跃思
国际商务
叶文洁
28
行动学习对个体创造力的影响研究
29
基于CIS 战略的古镇品牌管理研究——以上海新场古镇为例
祝雅婷 朱蓓蓓
工商管理 工商管理
范昕俏 方晓芬 工商管理系
30
人格特质对大学生创业意向的影响研究
林孝东
上海财经大学浙江学院2019届优秀毕业论文（设计）公示表
序号
毕业论文（设计）题目
作者
专业
指导教师 所属系部 备注
1
猪肉价格波动的影响因素分析
陈浩明
统计学
胡志明
2
基于A股市场高频数据的波动率与成交量的动态分析
钱铁怡
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无形资产评估案例3.4
租赁权评估案例
案例
××购物广场有限公司拟转让其租赁的××地下商业建筑的承租权。
一、租赁权价格形成的特点及评估技术思路
1、租赁权价格形成的特点
租赁权作为一项权利，在评估中必须充分了解其价格形成的过程，才能通过科学的估价途径得到其合理的价格。
当承租人与房地产的权属人签订了房地产租赁合同，便拥有租赁房地产一定时间内的使用、收益等权利，同时承担按照租赁合同约定支付租金的义务。
当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格高于租赁合同约定的租金的时候，如果承租人将租赁合同进行转让会获得收入，如果出租方收回出租房地产需要对承租人进行补偿，承租人转让租赁合同所获得的收入（或出租方收回出租房地产对承租人进行的补偿）金额就是租赁权价格，采用收益法进行评估时为剩余租赁期内赢利租金（即房地产市场租金价格与租赁合同约定租金的差额）的现值。
当预计剩余租赁期内，房地产市场租金价格低于租赁合同约定的租金的时候，租赁权便没有价值。
但是，一般情况下由于房地产具有
资源稀缺性、位置固定性、独一无二性、保值增值性等特性。
随着时间的推移，人口和收入增加，需求增加导致稀缺性增加以及外部经济或相互影响会引起房地产市场租金价格上涨。
2、租赁权评估的技术思路
采用收益法，将剩余租赁期内的赢利租金采用一定的还原利率还原求取待估房地产承租权价格。
二、市场租金的确定
采用市场比较法测算××地下商业建筑估价时点市场租金的价格。
1、计算公式
估价对象市场价格=•比较案例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正
2、比较案例选择
根据评估人员进行的市场调查和公司所掌握的市场信息，通过对周边地区近期发生过交易的物业进行收集整理分析，挑选出三个交易案例作为比较案例。
案例A：××路180号
该房屋位于××路西首，临××路，总建筑面积20000平方米，共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。
租金单价为2.33元/平方米.天。
案例B：××路147号
该房屋位于××路中段，临××路，总建筑面积31200平方米，
共四层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。
租金单价为2元/平方米.天。
案例C：××路××商业广场
该房屋位于××路西首，临××路，租赁建筑面积17000平方米，位于该房屋的第二层和第三层，使用用途为商场，有电梯、中央空调系统、上下水、消防系统等配套设施齐全。
租金单价为1.97元/平方米.天。
3、房地产价格影响因素说明
表一：房地产价格影响因素说明表
4、房地产价格影响因素修正系数的确定
设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与评估实例进行比较，得出房地产价格比较因素修正系数表和比较因素修正指数表如下：
表二：比较因素修正系数表
表三：比较因素修正指数表
5、计算结果
通过比较修正后，我们认为这三个比较结果都比较接近正常的市场价格，故对其采用算术平均确定××地下商业建筑的租金价格，即为2.13元/平方米.天。
估价时点市场租金（季度租金）=建筑面积×2.13×90
=31696.97×2.13×90
=607.63万元
根据××地下商业建筑租赁的自身特点，本次估价，在剩余租赁年期内不考虑市场租金的变化，也不考虑通货膨胀的影响。
所以，本次估价，将估价时点市场租金作为估价时点以后至租赁合同截止日的市场租金。
三、租赁合同租金
根据租赁协议，租赁合同租金应缴金额及时间见下表：
表四：地下商业建筑应缴租金明细表
四、市场租金与实际支付租金差额的确定
市场租金与实际支付租金的差额计算的详细情况见下表：
表五：市场租金与实际支付租金的差额计算表
五．还原利率的确定
资本化率的确定方式有市场提取法、安全利率加风险调整值、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法，本次评估采用市场提取法。
通过市场调查，选取××地下商业建筑附近若干个写字楼市场交易价格、相同楼层对应的市场租金、房屋重置成本，具体情况列表如下：
表六：参照案例交易情况表
写字楼资本化率计算过程见下表：
表七：资本化率计算表单位：元/平方米
从上表可以看出,写字楼A、B、C、E的市场资本化率基本一致，写字楼D的市场资本化率偏离其他案例比较大，所以本次估价取写字
楼A 、B 、C 、E 的市场资本化率算术平均值作为写字楼资本化率:
(7.98%+8.06%+7.97%+7.91%)/4=7.98%
由于××地下商业建筑的用途为商场，考虑其资本化率要高于写字楼资本化率，本次估价取其资本化率为：
7.98%+1%=8.98% 六、租赁转让价格的确定 1、计算公式
n
n n n R a R a R a R a a V )
1()1()1(111232
1+++++++++
=-- 其中：V ——转让价格
a n ——市场租金与实际支付租金的差额 R ——房地产季度还原利率，为8.98%÷4=2.25% n ——房地产收益期数，本次评估按照季度付款考虑，n=64 2、根据上述公式计算，××地下商业建筑承租权转让价格为2164.13万元。